Bản án 23/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Tòa án nhận định:

Bà Lê Thị M là mẹ của ông B đã xây dựng căn nhà cấp 4 trên phần đất tranh chấp nên đưa vào tham gia với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan; bà M có đơn đề nghị giải quyết vắng mặt nên tiến hành xét xử vắng mặt đối với bà M.

“tôi: Hồ Văn Thi B có bán 1 lô đất cho chị:

Mai Thị A và anh Ân

Ngang 6m dài từ trên xuống (

m2) với giá 6 triệu đồng/m. Tổng là 36 triệu…..

bớt 1 triệu còn 35 triệu. Đã đưa hết tiền….”

mà không ghi cụ thể diện tích, số tờ, số thửa, số GCNQSD đất và tứ cận của diện tích đất, thời hạn công chứng hợp đồng là chưa rõ ràng.

Ông B cho rằng khi bán đất cho bà A ông đã có vợ nhưng vợ ông B là bà Đỗ Thị Phương Th không biết việc bán đất; thấy rằng theo giấy chứng nhận kết hôn ông B và bà Th đăng ký kết hôn ngày 05/4/2005 (BL52), theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được văn phòng công chứng Lam Sơn chứng thực ngày 20/5/2011 giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn C1, bà Hồ Thị Bích H và bên nhận chuyển nhượng ông Hồ Văn Thi B (BL 29-30) thì việc nhận chuyển nhượng thửa đất số 800, tờ bản đồ số 28 xã Láng Dài, theo GCNQSD đất AM 159471 do UBND huyện Đất Đỏ cấp ngày 29/5/2008 là giữa cá nhân ông B với vợ chồng bà H, theo nội dung chỉnh lý tại trang tư của GCNQSD đất cho cá nhân ông B; bà Th được Tòa án tống đạt hợp lệ nhưng không có ý kiến xác nhận hay phản bác, tại bản khai (BL45) ông B khảng định đây là tài sản riêng của ông nên việc ông B thay đổi lời khai cho rằng đây là tài sản chung của ông và bà Th là không có căn cứ; không có cơ sở để tin việc ông B viết “giấy bán đất” cho bà A, ông C là để trừ nợ, bởi quá trình hòa giải tại UBND xã Láng Dài ông B thừa nhận việc bán 1 lô đất cho bà A và ông C, đồng ý giao đất cho bà A vị trí phía sau nhà ông B đang ở (tức thửa đất số 800, tờ bản đồ số 28 xã Láng Dài), ông B không hề đề cập đến việc viết giấy bán đất để trừ nợ.

Ông B cho rằng chỉ bán cho bà A và ông C 1 lô đất có diện tích 6m2, không phải 6m ngang như bà A, ông C trình bày. Đối chiếu mục 2.8.9 Quyết định 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ xây dựng thì diện tích lô đất tối thiểu phải bằng hoặc lớn hơn 36m2, bề rộng và chiều sâu của lô đất phải bằng hoặc lớn hơn 4m; do đó việc ông B cho rằng chỉ bán lô đất có diện tích 6m2 là không phù hợp với thực tế và quy định của pháp luật.

Xét lời trình bày của các bên đương sự thấy rằng, tại thời điểm thỏa thuận “bán đất” hai bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, giao dịch giữa các bên được lập thành văn bản trên cơ sở tự nguyện, đối tượng của giao dịch được phép chuyển nhượng, đất đã được cấp GCNQSD đất, hợp đồng này không che dấu cho một hợp đồng nào khác, không trái pháp luật và không vi phạm đạo đức xã hội. Bị đơn cũng thừa nhận bán cho bà A và ông C 1 lô đất, chữ ký và chữ viết trong “giấy bán đất” là của mình và khai nhận ngoài thửa đất số 800, tờ bản đồ số 28 xã Láng Dài, huyện Đất Đỏ thì không còn thửa đất nào khác, nếu bà A cung cấp được bản chính “giấy bán đất” thì ông B đồng ý giao trả theo yêu cầu của bà A; đây là những tình tiết không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 BLTTDS nên có căn cứ để khảng định các bên chuyển nhượng cho nhau 1 lô đất có diện tích đất ngang 6m, dài hết đất, thuộc một phần thửa đất số 800, tờ bản đồ số 28 xã Láng Dài.

Tuy nhiên, khi thỏa thuận toàn bộ đất là đất nông nghiệp, ông B nhận chuyển nhượng đất từ năm 2011 nhưng chưa lập thủ tục để được cơ quan có thẩm quyền xác nhận quyền sở hữu vào sổ địa chính, hai bên chỉ lập giấy tay mua bán bán đất với nhau mà không được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực là không tuân thủ về hình thức, vi phạm quy định tại khoản 2 Điều 124, Điều 134, Điều 689 BLDS 2005 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013; đồng thời bị đơn không muốn tiếp tục thực hiện thỏa thuận. HĐXX thấy có đủ căn cứ để tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hồ Văn Thi B với bà M Thị A và ông Nguyễn Minh C là vô hiệu do không tuân thủ về hình thức. Tuy nhiên nay bà A, ông C và ông B đều thống nhất hủy HĐCNQSD đất ngày 16/5/2014 nên ghi nghận.

Qúa trình giải quyết ông B thừa nhận việc viết “giấy bán đất” cho bà A, ông C, thừa nhận từ năm 2014 đến nay bà A, ông C nhiều lần yêu cầu ông công chứng sang tên diện tích đất đã bán; cá nhân ông B đã được cơ quan có thẩm quyền xác thực quyền sở hữu vào sổ địa chính tại trang tư GCNQSD đất từ ngày 30/6/2016, vị trí đất tranh chấp thuộc thửa đất số 800, tờ bản đồ số 28 xã Láng Dài, diện tích 562m2. Theo Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND ngày 28/11/2014 của UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa…thì diện tích đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch khu dân cư đảm bảo kích thước và diện tích tối thiểu là được phép tách thửa, không nhất thiết phải có đất ở nên diện tích lô đất 156m2 các bên thỏa thuận chuyển nhượng cho nhau đủ điều kiện tích thửa theo quy định pháp luật. Tuy nhiên lúc thì ông B đồng ý giao đất cho bà A nhưng là đất “phía sau nhà ông B chứ không phải vị trí đất như bà A nói lúc mua đất” (BL 12), lúc thì ông B đồng ý tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng với điều kiện bà A và ông C phải trả thêm tiền theo giá 6.000.000 đồng/1m2 (BL 57), lúc thì ông B cho rằng “giấy bán đất” ngày 16/5/2014 chỉ có 01 bản, ông đã trả xong tiền cho bà A và ông đã lấy lại, nếu bà A cung cấp được bản chính “giấy bán đất” thì ông B đồng ý giao trả đất theo yêu cầu khởi kiện của bà A (BL 45). Tuy nhiên nay bà A cung cấp được bản chính “giấy bán đất” nhưng ông B cũng không thiện chí tiếp tục hợp đồng với bà A và ông C.

Từ các phân tích ở trên và qua tài liệu chứng cứ do Tòa án thu thập, chứng cứ do nguyên đơn cung cấp, lời trình bày của nguyên đơn, bị đơn và đối chiếu quy định của pháp luật, thấy rằng: Xét về lỗi, bà A, ông C và ông B đều có lỗi nhưng bị đơn là người có lỗi chính trong việc hai bên không thực hiện được hợp đồng. Bởi lẽ bị đơn lúc thì không thừa nhận bán đất nhưng có lúc lại thừa nhận; lúc thì cho rằng lô đất là vị trí phía sau nhà mình đang ở nhưng có lúc lại cho rằng vị trí đất bán như bị đơn yêu cầu nhưng đòi hỏi được trả thêm tiền, lúc thì bị đơn khảng định đất là tài sản riêng của mình nhưng có lúc lại cho rằng đây là tài sản chung của vợ chồng, lúc thì cho rằng đã trả xong tiền và lấy lại bản chính “giấy bán đất” nếu bà A cũng cấp được bản chính “giấy bán đất” sẽ giao đất theo yêu cầu nhưng khi bà A cung cấp bản chính “giấy bán đất” thì bị đơn không thiện chí thực hiện, lúc thì đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng với điều kiện bà A và ông C phải thanh toán theo giá 6.000.000 đồng/m2; do đó bị đơn phải chịu 2/3 thiệt hại (70%), nguyên đơn phải chịu 1/3 thiệt hại (30%) do giá đất tăng lên.

Gía trị quyền sử dụng đất tại thời điểm các bên thỏa thuận là 35.000.000 đồng, nguyên đơn đã thanh toán đủ cho bị đơn, tương đương tỉ lệ 100%.

Theo biên bản định giá ngày 12/8/2019, giá trị quyền sử dụng đất là 296.400.000 đồng (1.900.000 đồng/m2 x 156m2);

So với thời điểm các bên giao dịch với nhau giá trị tài sản tăng 261.400.000 đồng.

Hai bên thừa nhận giao dịch chuyển nhượng cho nhau tài sản là 01 lô đất; vì vậy buộc bị đơn phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn là 182.980.000 đồng (giá trị thực tế: 300.000.000 đồng – (trừ) giá trị thỏa thuận chuyển nhượng: 35.000.000 đồng x (nhân) tỉ lệ hoàn thành hợp đồng (100%) x (nhân) tỉ lệ lỗi (70%))

Tổng cộng bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền 217.980.000 đồng (35.000.000 đồng + 182.980.000 đồng).

Buộc nguyên đơn phải chịu 1/3 thiệt hại (30%) là 78.420.000 đồng (giá trị thực tế: 300.000.000 đồng – (trừ) giá trị thỏa thuận chuyển nhượng: 35.000.000 đồng x (nhân) tỉ lệ hoàn thành hợp đồng (100%) x (nhân) tỉ lệ lỗi (30%)).

Tổng chí phí: 4.696.596 đồng, bao gồm: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và trích lục sơ đồ vị trí. Bà A và ông C đã nộp đủ.

Do cả hai bên đều có lỗi trong việc hợp đồng vô hiệu, nên các bên phải chịu chi phí tố tụng tương ứng với phần lỗi của mình; ông B phải chịu 3000.000 đồng, bà A và ông C phải chịu 1.969.596 đồng. Ông B có nghĩa vụ hoàn trả cho bà A và ông C số tiền 3.000.000 đồng.

Bị đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch.

Do bị đơn phải thanh toán cho bà A và ông C số tiền đã nhận và 2/3 (70%) thiệt hại về giá trị đất nên bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 217.980.000 đồng x 5% = 10.899.000 đồng.

Do bà A và ông C phải chịu 1/3 (30%) thiệt hại về giá trị đất nên phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 78.420.000 đồng x 5% = 3.921.000 đồng.

Tổng số tiền án phí dân sự sơ thẩm bà A và ông C phải chịu là 4.221.000 đồng (300.000 đồng + 3.921.000 đồng) nhưng được trừ vào số tiền 2.500.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số TU/2017/0006811 ngày 04/7/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đất Đỏ. Bà A và ông C còn phải nộp số tiền 1.721.000 đồng.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

Các Điều 26, 35, 39, 92, 147, 157, 158, 143, 160, 165, 166, 184, 271, 273 BLTTDS;

Các Điều 4, 7, 121, 122, 124, 127, 134, 137, 425, 697, 689 BLDS 2005; Điều 357, Điều 468 và Điều 688 BLDS;

Điều 127 Luật đất đai 2003;

Mục 2 của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao;

Khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1.Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà M Thị A.

2.Ghi nhận sự thỏa thuận của bà M Thị A, ông Nguyễn Minh C và ông Hồ Văn Thi B về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16/5/2014 đối với diện tích đất 156m2(diện tích thực tế 157,2m2), thửa đất số 800, tờ bản đồ số 28 xã Láng Dài, theo GCNQSD đất AM 159471 do UBND huyện Đất Đỏ cấp ngày 29/5/2008, được chỉnh lý trang tư cho ông B ngày 30/6/2016.

3.Ghi nhận việc ông Hồ Văn Thi B tự nguyện hoàn trả cho bà M Thị A và ông Nguyễn Minh C số tiền 35.000.000đ (ba mươi lăm triệu đồng).

4.Buộc ông Hồ Văn Thi B bồi thường cho bà M Thị A và ông Nguyễn Minh C số tiền chênh lệch về đất 182.980.000đ (một trăm tám mươi hai triệu chín trăm tám mươi nghìn đồng)

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

5.Về chi phí tố tụng:

Bà M Thị A và ông Nguyễn Minh C phải chịu số tiền 1.969.596đ (một triệu chín trăm sáu mươi chín nghìn năm trăm chín mươi sáu đồng). Bà A và ông C đã nộp đủ.

Ông Hồ Văn Thi B có nghĩa vụ hoàn trả cho bà M Thị A và ông Nguyễn Minh C số tiền 3.000.000đ (ba triệu đồng).

6.Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Hồ Văn Thi B phải chịu 10.899.000đ (mười triệu tám trăm chín mươi chín nghìn đồng).

Bà M Thị A và ông Nguyễn Minh C phải chịu 4.221.000đ (bốn triệu hai trăm hai mươi mốt nghìn đồng) nhưng được trừ vào số tiền 2.500.000đ (hai triệu năm trăm nghìn đồng) đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số TU/2017/0006811 ngày 04/7/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đất Đỏ. Bà A và ông C còn phải nộp số tiền 1.721.000đ (một triệu bảy trăm hai mươi mốt nghìn đồng).

7.Về quyền kháng cáo: Bà A, ông C và ông B có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (ngày 27/11/2019); bà H, bà Th, bà M không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết./.

8.Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân sự. i nhận: