Bản án 225/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

[1] Đơn kháng cáo của bị đơn bà Phan Thị Mỹ L thực hiện trong thời hạn luật định; đơn kháng cáo có nội dung và hình thức phù hợp với quy định tại các Điều 271, 272 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

[2] Quá trình tố tụng, các bên đương sự đều thừa nhận: do có nhu cầu chuyển nhượng nhà đất cho nhau nên vào ngày 22/7/2023, bị đơn bà Phan Thị Mỹ L và nguyên đơn ông Trần Minh S có thỏa thuận bà L đồng ý chuyển nhượng cho ông S diện tích 870,1m2, thuộc thửa đất số 806, tờ bản đồ số 12 tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện B đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CS 04538 do Sở TN và MT tỉnh B cấp cho bà Phan Thị Mỹ L ngày 10/3/2022 (sau đây gọi tắt là: GCN) với giá 600.000.000đồng. Cùng ngày, hai bên ký kết với nhau “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” (BL 02) với nội dung cơ bản: ngay khi ký kết hợp đồng, ông S (bên B) đặt cọc cho bà L (bên A) số tiền 100.000.000đồng; đến ngày 01/8/2023 ông S có nghĩa vụ phải cọc tiếp cho bà L số tiền 100.000.000đồng; trong vòng 30 ngày, kể từ ngày 22/7/2023 đến ngày 22/8/2023 hai bên sẽ ra Văn phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khi đó ông S phải có trách nhiệm thanh toán nốt số tiền 400.000.000đồng còn lại (các bên khẳng định hai bên thỏa thuận số tiền ông S phải thanh toán khi ra ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng là 400.000.000đồng chứ không phải 500.000.000đồng nhưng trong hợp đồng có ghi nhầm số 400.000.000đồng thành 500.000.000đồng). Hai bên cũng thỏa thuận, bà L có trách nhiệm “lo mọi thủ tục pháp lý cho bên A đủ điều kiện công chứng… đất không tranh chấp, đúng vị trí tọa lạc theo sổ đỏ”. Đồng thời thỏa thuận: “Trường hợp bên A không cung cấp các giấy tờ liên quan về thửa đất này, hay thửa đất bị tranh chấp hoặc đổi ý không bán thì phải hoàn trả lại tiền cọc và phải bồi thường gấp 2 lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Trường hợp bên B không đúng hẹn theo thỏa thuận đặt cọc sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc cho bên A. Trường hợp thửa đất bị quy hoạch thì bên A phải hoàn trả lại đầy đủ số tiền bên B đã đặt cọc”. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc các bên đã giao tiền cọc và giao nhà đất cho nhau, ông S nhận đất và tiến hành xây hàng rào trên đất. Tuy nhiên, khi chưa đến ngày phải giao tiếp tiền cọc lần hai (01/8/2023) thì ông S cho rằng căn nhà trên đất không nằm hoàn toàn trên diện tích đất được cấp trong GCN mà có một phần nằm trên đất của bà Nguyễn Thị T và không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng dẫn đến hai bên tranh chấp. Đây là những tình tiết, sự kiện được các bên thừa nhận nên được xác định là những tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[3] Theo Mảnh trích đo địa chính khu đất số TĐ-2024 do Công ty TNHH MTV Đ, được C ký xác nhận ngày 07/5/2024 và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B ký duyệt ngày 10/5/2023 (sau đây gọi tắt là M trích đo) và Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ do Tòa án nhân dân huyện Bù Đốp lập ngày thể hiện thì có 2,7m2 nhà và 8,0m2 nền bê tông không nằm trong phần đất bà L được cấp GCN mà nằm trên đất của bà T. Phía bị đơn cho rằng trước đây bà nhận chuyển nhượng nhà đất từ chủ cũ và do bà nhận chuyển nhượng nguyên thửa nên việc sang tên chỉ được thực hiện trên giấy tờ mà không phải đi đo đạc lại vì thế việc căn nhà có một phần nằm ngoài diện tích đất được cấp thì bà không biết nhưng bà T là chủ thửa đất có một phần căn nhà của bà lấn qua cũng có đơn xác nhận là bà T không tranh chấp gì về phần này; bà L đã thực hiện giao cho ông S đúng diện tích mà bà được cấp theo GCN nên bà không có trách nhiệm bồi thường tiền phạt cọc cho ông S mà chỉ đồng ý trả lại tiền cọc. Phía nguyên đơn thì cho rằng: bà L có lỗi là đã giao đất không đúng vị trí tọa độ theo cam kết; việc bà T tại thời điểm này có xác nhận bà T không tranh chấp thì cũng không đảm bảo rằng sau này bà T sẽ không tranh chấp; bà L đã biết căn nhà của mình có một phần lấn sang hàng xóm nhưng vẫn thỏa thuận nhận cọc để chuyển nhượng cho ông S là có lỗi nên phải trả lại tiền cọc và chịu phạt tiền cọc theo cam kết.

[4] Đối với hợp đồng đặt cọc: Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng đặt cọc ngày 22/7/2023 và buộc bà L phải có trách nhiệm trả lại cho ông S số tiền cọc 100.000.000đồng. Các đương sự không ai kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị về nội dung này. Tại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn vẫn có thiện chí tiếp tục chuyển nhượng đất nhưng phía nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nên cần giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm liên quan đến nội dung này.

[5] Đối với yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải bồi thường tiền phạt cọc, Hội đồng xét xử thấy rằng: đối chiếu các nội dung mà hai bên đã thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc như đã trích dẫn tại đoạn [3] ở trên thì bà L vẫn thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình, cụ thể: giao đất đúng vị trí tọa lạc, đủ diện tích được cấp theo GCN, đất không tranh chấp, không bị quy hoạch và bà L không đổi ý mà vẫn có thiện chí chuyển nhượng. Các bên không có thỏa thuận nào liên quan đến trách nhiệm đối với vị trí căn nhà trên đất. Do vậy, Tòa án cấp sơ thẩm xác định bà L có lỗi do “không đảm bảo tài sản đưa ra giao dịch đúng như thỏa thuận trong hợp đồng” (BL ..) để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bà L phải bồi thường tiền phạt cọc là chưa chính xác mà chỉ buộc các bên phải hoàn trả cho nhau những gì là phù hợp. Kháng cáo của bà L được chấp nhận, cần sửa một phần Bản án sơ thẩm theo hướng không buộc bà L phải bồi thường tiền phạt cọc. Tuy nhiên, tại phiên tòa các bên đều xác nhận hiện nay nhà đất ông S đã trả lại cho bà L quản lý, sử dụng vì vậy Tòa án cấp sơ thẩm không buộc ông S phải giao trả lại nhà đất cho bà L là có căn cứ.

[6] Đối với yêu cầu khởi kiện buộc bà L phải bồi thường chi phí xây dựng hàng rào: do ông S rút yêu cầu khởi kiện, Tòa án cấp sơ thẩm đã đình chỉ giải quyết, các đương sự không kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết mà giữ nguyên quyết định của Bản án sơ thẩm về phần này.

[7] Chi phí tố tụng: do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông S được chấp nhận một phần nên ông S và bà L mỗi người phải chịu 1/2 tổng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản và đo đạc. Do ông S đã tạm ứng toàn bộ các chi phí trên với tổng số tiền 17.000.000đồng nên bà L có trách nhiệm thanh toán cho ông S 1/2 số tiền trên, tương ứng với 8.500.000đồng; ông S phải tự chịu 8.500.000đồng.

[8] Án phí dân sự sơ thẩm: ông S không phải chịu; bà L phải chịu 100.000.000đồng x 5% = 5.000.000đồng.

[9] Án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của bà L được chấp nhận nên bà L không phải chịu.

[10] Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tại phiên tòa được chấp nhận.

[11] Các quyết định khác của Bảnán sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.