Bản án 223/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Nguyên đơn bà Lư Thị Kim L trình bày:

Do chồng bà (ông Phan T1 hiện đã chết) bị bệnh, đau ốm thường xuyên nên bà phải vay mượn của nhiều người, không có khả năng trả nợ và bị nhiều người hăm dọa. Vào năm 2018, do quen biết với bà Châu Thị Mỹ D nên bà có nhờ bà D trả nợ giúp cho bà các khoản nợ đã vay. Tổng số nợ bà D trả giúp cho bà là 170.000.000đ (một trăm bảy mươi triệu đồng), số tiền này sau đó được chuyển sang tiền nợ của bà D và hai bên thỏa thuận bà sẽ trả nợ cho bà D trong vòng 03 năm, lãi suất 170.000đ (một trăm bảy mươi nghìn đồng)/ngày, tương đương 60.000.000đ (sáu mươi triệu đồng)/năm. Bà giao cho bà D 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 372408 do UBND huyện Đ cấp ngày 06/02/2015, thửa đất số 202a, tờ bản đồ số 31, diện tích 386m2 ở tại Xã Ô, huyện Đ, trên đất có căn nhà tạm và cam kết hết hạn vay 03 năm bà trả đủ gốc, lãi cho bà D, bà D trả lại cho bà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.

Trong thời gian đang cam kết thỏa thuận, bà D có đưa cho vợ chồng bà nhiều loại giấy tờ và bảo vợ chồng bà ký, vì tin tưởng nên vợ chồng bà đều ký và bà D có đưa vợ chồng bà đến Văn phòng công chứng để ký nhưng không cho vợ chồng bà biết là ký cái gì và nội dung gì, khi ký xong không cho xem nội dung.

Cho đến khoảng tháng 5/2021 vợ chồng bà mới phát hiện là đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã được công chứng để chuyển nhượng thửa đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho bà D. Vì vậy, nay bà yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là vô hiệu do bị lừa dối, giả tạo và kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho bà D.

* Bị đơn bà Châu Thị Mỹ D trình bày:

Do có nhu cầu mua đất nên tháng 7/2018 bà D có nhận chuyển nhượng của bà Lư Thị Kim L 01 lô đất nêu trên với gíá 170.000.000đ (một trăng bảy mươi triệu đồng), nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng hai bên thống nhất ghi giá 50.000.000đ (năm mươi triệu đồng) nhằm giảm thuế chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng đã được Công chứng tại Văn phòng công chứng B.

Số tiền 170.000.000 đồng chuyển nhượng đât bà L nhờ bà cất giữ để thanh toán cho những người mà vợ chồng bà L nợ trước đó. Bà L đã gọi những người này đến nhà bà D để lấy tiền, khi trả tiền bà D có ghi tên vào tờ giấy những người mà bà L gọi đến nhà bà D lấy tiền và được bà D thanh toán gồm: Ma V1 73.000.000 đồng, H2 8.800.000 đồng, D2 5.000.000 đồng, T2 4.400.000 đồng, H3 6.200.000 đồng, T3 2.200.000 đồng, Đức 5.200.000 đồng, T4 8.000.000 đồng, H4 4.400.000 đồng, P 3.600.000 đồng, Trí V2 5.400.000 đồng, H5 9.200.000 đồng, N1 1.000.000 đồng, chị H6 3.000.000 đồng. Tổng cộng 148.450.000 đồng, còn lại 21.550.000 đồng, bà D trừ nợ của bà L 750.000 đồng còn 20.800.000 đồng bà D trả lại cho bà L. Sau khi xong hợp đồng, thanh toán đủ tiền hai bên đã giao, nhận đất đầy đủ, bà D đã làm thủ tục sang tên và được sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 530250 ngày 07/8/2018, thửa đất số 554 (cũ 202a), tờ bản đồ số 31, diện tích 386m2.

Do chưa có chỗ ở mới nên vợ chồng bà L có xin bà D ở nhờ một thời gian bà D đồng ý và ngày 05/5/2018 bà D viết giấy cho vợ chồng bà L mượn đất, cùng căn nhà tạm trên lô đất để ở trong vòng 03 năm, các vật dụng trong nhà bà D tặng cho lại bà L. Đến ngày 05/7/2021 bà D đến thông báo cho bà L trả đất, nhà thì bà L không đồng ý mà làm đơn khởi kiện như trên. Nay bà L yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu do giả tạo là không có căn cứ, đề nghị Tòa án không chấp nhận đơn khởi kiện của bà L.

Ngày 14/7/2021 bà Châu Thị Mỹ D có đơn phản tố đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/7/2018 có hiệu lực pháp luật, buộc bà L phải trả đất cho bà.

* Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng công chứng B là ông Trần Minh H1 trình bày:

Sau khi các bên cung cấp các giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Văn phòng đã kiểm tra xét thấy các bên giao kết hợp đồng đủ năng lực hành vi dân sự, tự nguyện, không bị lừa dối, ép buộc, không trái đạo đức xã hội, hợp đồng đúng quy định của pháp luật, các bên đã được giải thích về quyền, nghĩa vụ khi giao dịch dân sự, các bên trục tiếp ký và điểm chỉ vào hợp đồng giao dịch và sau đó hợp đồng được công chứng đúng quy định của pháp luật.

Quá trình giải quyết vụ án ở cấp sơ thẩm, những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Bà Phan Thị Bích X và ông Phan Công V vắng mặt nên không ghi được ý kiến của họ.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 34/2021/DSST ngày 14 tháng 9 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

Áp dụng khoản 9, Điều 26, khoản 1 Điều 147, Điều 157, điểm b khoản 2 Điều 227 và Điều 200Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Các Điều 213, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015,Điều 167 và khoản 1 Điều 188,203 Luật đất đai năm 2013. Các Điều 33, Điều 34, Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014.

Tuyên xử:

- Không chấp nhận toàn bộ đơn khởi kiện của bà Lư Thị Kim L về yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho bà Châu Thị Mỹ D.

- Chấp nhận đơn phản tố của bà Châu Thị Mỹ D công nhận hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất ngày 11/7/2018 giữa bà Châu Thị Mỹ D và vợ chồng ông Phan T1, bà Lư Thị Kim Lcó hiệu lực pháp luật,

Buộc bà Lư Thị Kim L phải tháo dỡ toàn bộ tài sản trên thửa đất để trả lại thửa đất số 554 (cũ 202a), tờ bản đồ số 31, diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 386m2,giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 530250 do Sở Tài nguyên Môi trường cấp ngày 07/8/2018 cho người sử dụng đất bà Châu Thị Mỹ D.

- Về tiền án phí: Áp dụng khoản 3 và khoản 5 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Bà Lư Thị Kim L phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ trong số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0002330 ngày 21/6/202 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk và còn phải chịu 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tiền án phí về yêu cầu phải tố của bị đơn. Trả lại cho bà Châu Thị Mỹ D số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) án phi sơ thẩm về yêu cầu phản tố đã nộp theo biên lai số 0002365 ngày 24/8/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí xem xét, thẩm định, định giá tài sản và tuyên quyền kháng cáo, quyền yêu cầu thi hành án và thỏa thuận thi hành án cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 27/9/2021, nguyên đơn bà Lư Thị Kim L kháng cáo toàn bộ bản án và yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ vụ án theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và bác yêu cầu khởi kiện phản tố của bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

* Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bà L là bà Lưu Thị Thu H trình bày tranh luận: Ý chí của bà Lư Thị Kim L là vay tiền của bà Châu Thị Mỹ D, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ là để đảm bảo cho khoản vay của bà L; nhưng bà D tự cho rằng đây là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi bà D tự lập Hợp đồng chuyển nhượng và bắt vợ chồng bà L ký thì cũng không có việc giao nhận đất như bà D trình bày. Việc trả nợ, cụ thể bà D trả nợ dùm cho bà L người cuối cùng là ông Ma V1, được thực hiện trước 1 tháng lập Hợp đồng chuyển nhượng, nghĩa là bà L vay mượn bà D 170 triệu trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tôi xác định giá trị thửa đất đang tranh chấp không thể có giá 170 triệu và hiện nay gia đình bà L chỉ có 1 căn nhà tạm để ở được dựng trên thửa đất số 202a, tờ bản đồ số 31, diện tích 386m2 ở tại Xã Ô, huyện Đ. Còn đối với yêu cầu phản tố của bị đơn thì tôi không có ý kiến. Đề nghị HĐXX xem xét chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà L.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, thẩm phán, Hội đồng xét xử, các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Bà L trình bày việc vay mượn tiền với bà D chỉ thỏa thuận bằng miệng nên không xác định được ngày vay có trước hay sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra bà L kháng cáo cho rằng số tiền 170.000.000 đồng không có chứng từ thanh toán là không phù hợp, vì theo trình bày của bà L thì vào ngày 19/8/2021 bà đã nhờ bà D trả nợ cho một số người, tổng cộng là 148.450.000 đồng, còn dư 21.550.000 đồng bà L trả cho những người khác không nhớ tên. Như vậy, phù hợp với các chứng cứ bà D cung cấp trong hồ sơ.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Lư Thị Kim L thuộc hộ nghèo và đã có đơn xin miễn giảm án phí là thuộc trường hợp được miễn án phí theo quy định tại Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội; tuy nhiên án sơ thẩm không miễn án phí cho bà L là không đúng quy định pháp luật. Do đó, cần chấp nhận một phần đơn kháng cáo của bà L về phần án phí. Từ những lập luận trên, đề nghị HĐXX căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận một phần đơn kháng cáo của bà Lư Thị Kim L, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2021/DSST ngày 14/9/2021 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk.

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vào ngày 11/7/2018 vợ chồng ông Phan T1 (hiện đã chết), bà Lư Thị Kim L chuyển nhượng cho bà Châu Thị Mỹ D 01 thửa đất số 202a, tờ bản đồ số 31 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng số BX 372408 do UBND huyện Đ cấp ngày 06/02/2015, diện tích đất là 386m2, ở tại Xã Ô, huyện Đ, trên lô đất có 01 căn nhà gỗ tạm với giá 170.000.000đ (một trăng bảy mươi triệu đồng), nhưng trong hợp đồng chuyển nhượng ghi giá 50.000.000đ (năm mươi triệu đồng) nhằm giảm thuế chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng đã được Công chứng tại Văn phòng công chứng B. Ngày 07/8/2018 bà D làm thủ tục sang tên và được Sở Tài nguyên Môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 530250, thửa số 554 (số cũ 202a).

Các bên đều xác nhận chữ ký và chữ viết trong hợp đồng chuyển nhượng là của bà Lư Thị Kim L và ông Phan T1. Khi xác lập các bên có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, giao dịch tự nguyện, vợ chồng bà L chuyển nhượng cho bà D là tài sản chung của vợ chồng bà L, đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà L cho rằng khi ký hợp đồng chuyển nhượng bà L không biết nội dung hợp đồng là không có căn cứ để chấp nhận.

Bà L trình bày vợ chồng bà vay tiền của nhiều người không có khả năng trả, bà Châu Thị Mỹ D trả giúp với điều kiện bà D giữ bìa đỏ rồi bà D lừa vợ chồng bà làm hợp đồng chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho bà D sau đó đem đến Văn Phòng Công chứng cho vợ chồng bà L ký, nhưng bà L cũng không đưa ra được tài liệu, chứng cứ gì để chứng minh việc vợ chồng bà L chuyển nhượng thửa đất cho bà D do bị lừa dối, giả tạo nên án sơ thẩm tuyên không chấp nhận nội dung khởi kiện của bà L về yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho bà Châu Thị Mỹ D là có cơ sở.

Như đã nhận định ở trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà D với bà L, ông T1 được thực hiện đúng theo quy định pháp luật. Do đó, đây không phải yêu cầu phản tố. Án sơ thẩm nhận định đây là yêu cầu phản tố là không chính xác; tuy nhiên, không ảnh hưởng đến nội dung vụ án, cần rút kinh nghiệm.

Hiện nay, bà L đang sử dụng thửa đất chuyển nhượng. Tài sản trên đất trước đây có ngôi nhà tạm trên lô đất bà L thừa nhận hiện đã tháo dỡ không còn, bà L dựng tạm khung sắt lợp tôn trên lô đất, việc bà L tháo dỡ ngôi nhà gỗ tạm bà D không có ý kiến gì. Do đó, án sơ thẩm tuyên chấp nhận đơn phản tố của bà Châu Thị Mỹ D là không đúng theo quy định tại Điều 200 Bộ luật tố tụng dân sự, vì hợp đồng đó có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Từ những lập luận trên, nhận thấy có căn cứ để chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn về phần án phí.

Vì những lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

[1] Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự.

Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Lư Thị Kim L – Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 34/2021/DSST, ngày 14 tháng 9 năm 2021 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk.

[2] Áp dụng khoản 9, Điều 26, khoản 1 Điều 147, Điều 157, điểm b khoản 2 Điều 227 và Điều 200Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Các Điều 213, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật dân sự năm 2015,Điều 167 và khoản 1 Điều 188, 203 Luật đất đai năm 2013. Các Điều 33, Điều 34, Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014.

Tuyên xử:

- Không chấp nhận toàn bộ đơn khởi kiện của bà Lư Thị Kim L về yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho bà Châu Thị Mỹ D.

- Chấp nhận một phần đơn phản tố của bà Châu Thị Mỹ D về việc buộc bà Lư Thị Kim L phải tháo dỡ toàn bộ tài sản trên thửa đất để trả lại thửa đất số 554 (số cũ 202a), tờ bản đồ số 31, diện tích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 386m2, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CM 530250 do Sở Tài nguyên Môi trường cấp ngày 07/8/2018 cho người sử dụng đất bà Châu Thị Mỹ D.

[3] Về án phí: Áp dụng vào Điều 147, 148 Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[3.1] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Lư Thị Kim L được miễn án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho bà L số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai số 0002330 ngày 21/6/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk.

Trả lại cho bà Châu Thị Mỹ D số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm về yêu cầu phản tố đã nộp theo biên lai số 0002365, ngày 24/8/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk.

[3.2] Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lư Thị Kim L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho bà L số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai số 60AA/2021/0002380, ngày 04/10/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Lắk.

[4] Về tiền chi phí xem xét, thẩm định và định giá tài sản: Buộc bà Lư Thị Kim L phải chịu 2.000.000đ (hai triệu đồng) tiền chi phí xem xét, thẩm định và định giá tài sản, khấu trừ 2.000.000đ (hai triệu đồng) bà L đã nộp tại Tòa án, bà L đã nộp đủ.

Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.