Bản án 220/2024/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm, nguyên đơn bà Điêu Thị Thu S trình bày: Ngày 21 tháng 4 năm 2016 bà và hai vợ chồng ông Lê Viễn K và bà Lê Ngọc M có ký giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: diện tích khoảng 6000m2, loại đất lúa, với giá tiền 420.000.000 đồng. Bà đã đưa trước 390.000.000 đồng, số còn lại là 30.000.000 đồng sau khi đo đạc sẽ thanh toán đủ. Bà đã nhận đất và sử dụng ổn định từ ngày 21 tháng 4 năm 2016 đến nay. Phần đất tranh chấp có tứ cận như sau: + H: Giáp bà Hai Ả. + Hướng T: Giáp chị Bé T1. + Hướng N: Giáp Kênh sáu S. + Hướng B1: Giáp K.

Qua kiểm tra sổ địa chính thửa đất mà ông Lê Viễn K và bà Lê Ngọc M chuyển nhượng cho bà là thửa 241, tờ bản đồ 37, diện tích 5981,3m2, toa lạc Ấp H, xã L huyện G, tỉnh Tiền Giang. Tuy nhiên, bà nhiều lần yêu cầu ông Lê Viễn K và bà Lê Ngọc M giao cho bà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bà làm thủ tục chuyển bộ sang tên nhưng ông Lê Viễn K và bà Lê Ngọc M hẹn hết lần này đến lần khác và gần đây nhất trả lời là không đồng ý. Bà S cũng không biết lý do tại sao ông K, bà M không sang tên cho bà, nhưng bà không khởi kiện là do chỗ bà và ông K, bà M thân quen, ông K, bà M dẫn vợ chồng bà đi làm thanh long trong lúc khó khăn nên vợ chồng bà rất tin tưởng, gần đây nghe ông K bà M có rao bán đất nên vợ chồng bà sợ mất đất nên đi khởi kiện.

Tại phiên Tòa sơ thẩm, bà S thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa bà và ông K, bà M đối với thửa 241, tờ bản đồ 37, diện tích 5.981,3m2, tọa lạc tại ấp H, xã L, huyện G, tỉnh Tiền Giang. Công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 241, tờ bản đồ 37, diện tích 5.981,3 m2, tọa lạc tại ấp H, xã L, huyện G, tỉnh Tiền Giang là của bà. Bà S đồng ý tiếp tục trả số tiền còn lại là 30.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định là 1,66%/tháng từ ngày 21/4/2016 đến ngày xét xử sơ thẩm là ngày 11/7/2023, do đây không phải lỗi của bà, hẹn khi nào đo đạc đất thì giao tiền còn lại nhưng nhận thấy thời gian cũng dài nên bà tự nguyện tính thêm lãi suất cho ông K, bà M.

Thửa đất tranh chấp nêu trên hiện có công trình Đường T đi ngang qua một phần thửa đất, có đền bù nhưng chưa nhận tiền đền bù do đất đang tranh chấp, Ủy ban nhân dân huyện G thông báo với hai bên tranh chấp là khi nào Tòa án giải quyết tranh chấp xong mới thực hiện chi trả đền bù theo quy định.

Bị đơn ông Lê Viễn K và bà Lê Ngọc M thống nhất trình bày: Ông bà là vợ chồng, ông bà và bà S có quen biết nhau. Trước đây, vào năm 2014, thì bà M có vay của bà S 60.000.000 đồng, lãi suất 7%-8%/tháng, bà có đóng lãi cho bà S được 02 tháng rồi sau đó vợ chồng bà nuôi tôm không ai canh tác đất nên cho bà S thuê giá 2.500.000 đồng/01 công tức là 15.000.000 đồng/năm, cho thuê chỉ có một năm, tiền cho thuê không đủ đóng lời, nên mới giao đất cho vợ chồng bà S để gìn giữ đất giùm bà, lâu lâu cũng có vay tiền bà S, không làm giấy tay, rồi không có khả năng đóng lãi nữa nên có đưa cho bà S phần ruộng diện tích khoảng 6.000m2, đất toạ lạc ấp H, xã L, huyện G, tỉnh Tiền Giang để bà S canh tác hưởng huê lợi và gìn giữ ruộng vì ông bà lúc này không có điều kiện để trực tiếp canh tác và ông bà cũng khỏi phải đóng lãi cho bà S đối với số tiền vay trên. Đến năm 2015, do ông bà thiếu tiền đóng tiền học cho con và chi tiêu trong gia đình nên có hỏi vay thêm tiền bà S 02 lần, mỗi lần nhận tiền đều có viết giấy biên nhận, biên nhận này do bà S đang giữ. Đến ngày 15/3/2016 (âm lịch), ông bà có vay bà S thêm tiền để cho con đi học và trả tiền thức ăn tôm cho chủ nợ (bao nhiêu thì không nhớ do lâu quá) thì bà S yêu cầu ông bà viết giấy bán đất để làm tin thì bà S mới đưa thêm tiền và bà S có đưa tổng cộng số tiền là 390.000.000 đồng. Lúc này, ông bà không đồng ý viết bán đất, chỉ đồng ý viết cầm đất nhưng bà S không chịu yêu cầu ông bà phải viết giấy bán đất và ông bà nghĩ rằng viết giấy là để làm tin thôi chứ có sang tên được đâu mà sợ do bán thì phải ra xã công chứng, chứng thực chứ này ông bà viết có chứng thực gì đâu nên cứ viết đại vậy để lấy tiền sau này cũng chuộc lại đất chứ gì đâu, do lúc đó ông bà rất cần tiền để đóng tiền học cho con và trả tiền thức ăn nuôi tôm cho chủ nợ vì chủ nợ lúc đó đòi thuê giang hồ để đòi nợ nên ông bà đang lâm vào tình trạng rất túng quẫn nên ông bà mới đồng ý viết giấy bán đất, thoả thuận khi nào có tiền thì sẽ lấy lại đất để làm. Mặc khác, ông bà nghĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang vay ngân hàng thì bà S sẽ không làm gì được, tờ giấy bán đất là giấy tay không có ra ấp xã để chứng nên ông bà đồng ý viết làm tin để bà S cho vay tiền. Ngoài ra, thực tế, tại thời điểm 2016, giá đất thị trường đối với thửa đất nêu trên của ông bà khoảng trên 100.000.000 đồng/công nên ông bà không có bán đất cho bà S với giá 70.000.000 đồng/công như bà S trình bày. Tuy nhiên, ông bà có hứa hẹn với bà S nếu sau này ông bà không có tiền chuộc lại khi cần bán đất sẽ ưu tiên cho bà S được mua là để bà S đồng ý cho ông bà vay thêm tiền và do vay lãi suất của bà S rẻ hơn, chỗ khác tới 10%/tháng nên ông bà chọn bà S để vay tiền. Bà S chỉ có sử dụng đất, còn các khoản thuế đối với phần đất nêu trên từ trước đến nay vẫn do ông bà đóng. Từ năm 2016 đến nay ông bà có thế chấp thửa số 241 tờ bản đồ số 37, diện tích là 5.981,3m2 đất lạc ấp H xã L huyện G, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Lê Viễn K đứng tên để vay ngân hàng nhiều lần để vay số tiền 300.000.000 đồng, hiện nay ông bà đã lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra, đang giữ, không có thế chấp cũng như không giao dịch gì với ai. Từ năm 2016 cho đến trước khi bà S kiện tại Toà, bà S không có gặp ông bà để yêu cầu ông bà giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên vì thực tế ông bà không có bán đất cho bà S. Bà S cũng không có gặp ông bà để đặt vấn đề đòi lại tiền đã cho ông bà vay cho nên lời bà S trình bày trong đơn kiện là không đúng. Nay ông bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông bà đồng ý trả lại cho bà S 390.000.000 đồng, yêu cầu bà S trả lại cho ông bà phần đất thửa số 241 tờ bản đồ số 37, diện tích là 5.981,3m2, đất toạ lạc ấp H, xã L huyện G, tỉnh Tiền Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Lê Viễn K đứng tên.

Thửa đất tranh chấp nêu trên hiện có công trình Đường T đi ngang qua một phần thửa đất, có đền bù nhưng chưa nhận tiền đền bù do đất đang tranh chấp, Ủy ban nhân dân huyện G thông báo với hai bên tranh chấp là khi nào Tòa án giải quyết tranh chấp xong mới thực hiện chi trả đền bù theo quy định. Ông K, bà M thống nhất giấy tay bán ruộng là do ông K viết, ông K và bà M ký tên, thửa đất viết trong giấy tay đúng là thửa đất bà S đang khởi kiện và ngoài thửa đất này ông bà không có thửa nào khác, ông bà cho bà S giữ đất làm là để trừ lãi. Ông K, bà M không đồng ý chuộc lại ruộng hay có yêu cầu gì khác, chỉ giữ nguyên việc trả đất lại và trả tiền lại như trên. Ngoài ra, không trình bày gì khác.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân huyện G có đại diện theo pháp luật là ông Huỳnh Thanh B – chủ tịch trình bày: Ủy ban nhân dân huyện không có ý kiến gì về yêu cầu khởi kiện của bà Điêu Thị Thu S. Đề nghị Tòa án nhân dân huyện Gò Công Tây xét xử theo quy định. Ngoài ra, không trình bày gì khác.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Văn S1 trình bày: ông và vợ là Điêu Thị Thu S có mua đất của ông K, bà M đứng ra giao dịch với ông K, bà M giá 420.000.000 đồng, đã giao 390.000.000 đồng, còn 30.000.000 đồng khi nào đo đạc giao tiếp nhưng vợ chồng ông năm nào cũng qua nhà ông K kêu sang tên thì ông K, bà M đều năn nỉ ráng hết năm nay, cứ như vậy qua nhiều năm không làm thủ tục được nhưng do chỗ hàng xóm thân thiết do trước đây ông K, bà M dẫn vợ chồng ông đi làm ăn nên cứ không làm thủ tục, năm 2017 có dự án làm đường tỉnh cắt thửa đất ra làm hai phần đều có mặt tiền đường tỉnh lộ, ông K kêu người đến bán đất, hàng xóm nói lại cho ông nghe nên buộc lòng ông phải đi kiện, thuế giao thông nông thôn hàng năm vợ ông đều đưa tiền ông K đóng giùm do sổ đỏ là ông K đứng tên nên ấp chỉ báo cho ông K, ông K nói lại ông. Nay xảy ra tranh chấp, ông không yêu cầu gì, để cho bà Điêu Thị Thu S đứng ra tranh chấp, bà S được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu Tòa án chấp nhận. Ngoài ra, không trình bày gì khác.

Tại Bản án dân sơ thẩm số: 217/2023/DS-ST ngày 17 tháng 7 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Gò Công Tây, tỉnh Tiền Giang áp dụng: khoản 3, 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 166, 129, 500, 502, 688 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167, 188, 203 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Điêu Thị Thu S.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 241, tờ bản đồ số 37, địa chỉ ấp H, xã L, huyện G, tỉnh Tiền Giang, diện tích 5.981,3m2, đất trồng lúa giữa bên chuyển nhượng ông Lê Viễn K, bà Lê Ngọc M và bên nhận chuyển nhượng là bà Điêu Thị Thu S lập ngày 21/4/2016.

Công nhận quyền sử dụng đất của bà Điêu Thị Thu S đối với thửa đất 241, tờ bản đồ số 37, địa chỉ ấp H, xã L, huyện G, tỉnh Tiền Giang, diện tích 5.981,3m2, đất trồng lúa, do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 07/6/2012, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH06551 cho ông Lê Viễn K, đất có vị trí như sau:

+ Đông giáp đất ông Đinh Văn C cạnh 544,91m.

+ Tây giáp đất bà Lê Kiêm Y cạnh 546,53m.

+ Nam giáp đất ông Lê Viễn K cạnh 10,83m.

+ Bắc giáp đường đá, kênh hạng nhì cạnh 11,18m.

(Có sơ đồ đất kèm theo).

Bà S có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo qui định của Luật Đất đai và được quyền đăng ký, kê khai với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp quyền sử dụng đất theo quy định. Thời gian thực hiện ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Bà S có nghĩa vụ giao cho ông Lê Viễn K, bà Lê Ngọc M số tiền 73.160.000 đồng (Trong đó tiền chuyển nhượng đất tiếp tục giao là 30.000.000 đồng và tự nguyện bồi thường lãi chậm trả là 43.160.000 đồng). Thời gian thực hiện ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 28/7/2023, Bị đơn Lê Viễn K, Lê Ngọc M có đơn kháng cáo với nội dung: Yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xem xét lại toàn bộ nội dung của bản án sơ thẩm, xét xét lại tất cả các tình tiết vụ án.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm:

-Về tố tụng: Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đã tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật. Các đương sự cũng chấp hành theo đúng quy định của pháp luật.

- Về nội dung vụ án và yêu cầu kháng cáo: Xét nội dung đơn kháng cáo của bị đơn nhận thấy, tài sản tranh chấp là thửa đất số 241 do ông K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 15/3/2016 thì ông K bà M thừa nhận do ông K viết và cùng bà M ký tên, nhưng không thừa nhận việc bán đất mà trình bày giao đất để cấn trừ tiền lãi của số tiền vay 390.000.000 đồng, khi nào ông K có đủ số tiền 390.000.000đồng sẽ lấy lại đất. Ông K, bà M không có chứng cứ gì để chứng minh cho lời trình bày của mình. Nên cần xác định tờ giấy tay ghi ngày 15/3/2016 là giấy tay mua bán đất. Đối với thửa đất đang tranh chấp đã bị thu hồi một phần để làm đường tỉnh lộ 864 nhưng tòa án sơ thẩm không thu thập để làm rõ việc thu hồi và đền bù đất. Tòa án phúc thẩm đã thu thập bổ sung đầy đủ vấn đề này. Xét lời trình bày của người làm chứng thì không phù hợp với các tình tiết khách quan của vụ án. Hai bên xác lập giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không phù hợp với pháp luật. Bởi lẽ đất đang trong thời gian thế chấp cho Ngân hàng để vay tiền, nên không đủ diều kiện để chuyển nhượng, do đó hợp đồng chuyển nhượng này bị vô hiệu. Cho nên các bên phải giao trả cho nhau những gì đã nhận, đồng thời xét lỗi của hai bên là ngang nhau. Đề nghị hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm theo hướng tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Ông K – bà M có trách nhiệm hoàn trả 50% giá trị thiệt hại cho bà S.

Qua nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, nội dung yêu cầu kháng cáo của bị đơn, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tiền Giang.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Đối với đại diện Ủy ban nhân dân huyện G có văn bản xin giải quyết vắng mặt nên Hội đồng xet xử tiến hành xét xử vụ án vắng mặt đại diện Ủy ban nhân dân huyện G theo qui định tại khoản 2 Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ tài liệu thu thập có trong hồ sơ và lời trình bày của các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm thể hiện, Ông K - bà M có giao cho bà S toàn bộ thửa đất số số 241, tờ bản đồ 37, diện tích 5981,3m2, toa lạc Ấp H, xã L huyện G, tỉnh Tiền Giang. Bà S có giao cho ông K – bà M số tiền 390.000.000đồng. Vấn đề này được các bên thừa nhận nên xem đây là sự kiện không cần phải chứng minh theo qui định tại Điều 92 của Bộ luật tố tụng dân sự. Bà S cho rằng nhận chuyển nhượng đất của ông K – bà M, nhưng khi chuyển nhượng chỉ làm giấy tay (vi phạm về hình thức), khi chuyển nhượng thì không tìm hiểu kĩ thông tin về thửa đất chuyển nhượng, đất đang thế chấp tại ngân hàng (vi phạm điều cấm của pháp luật). Đối với ông K – bà M cho rằng cấm cố quyền sử dụng đất nhưng không có chứng cứ chứng minh. Tờ giấy tay ghi ngày 21/4/2016 do ông K tự ghi và các bên cùng ký tên, ông K – bà M cho rằng bị bà S ép buộc ghi giấy bán đất nhưng không có căn cứ chứng minh, trong khi đó ông K - bà M là người có trình độ văn hóa cao hơn so với bà S (Ông K nguyên là cán bộ của Uỷ ban nhân dân xã, bà M nguyên là giáo viên), nên lời trình bày của ông K - bà M về hợp đồng cầm cố đất là không có cơ sở. Đồng thời khi xác lập giao dịch với bà S thì quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng từ năm 2012 nhưng ông K - bà M cũng không thông báo cho bà S biết. Do đó, cần xác định lỗi của mỗi bên là 50% mức độ thiệt hại theo hướng dẫn tại Nghị quyết số 02/2004/HĐTP TANDTC của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 296, khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 148 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ 116,119,122,123,129,131 và Điều 468 của Bộ luật dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Lê Viễn K, bà Lê Ngọc M. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 217/2023/DS-ST ngày 17 tháng 7 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Gò Công Tây, tỉnh Tiền Giang.

2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất (giấy tay) lập ngày 21/4/2016 giữa ông Lê Viễn K, bà Lê Ngọc M với bà Điêu Thị Thu S là vô hiệu;

2.1 Buộc bà Điêu Thị Thu S phải giao trả cho ông K - bà M toàn bộ thửa đất số 241, tờ bản đồ 37, diện tích 5981,3m2, tạo lạc ấp H, xã L, huyện G, tỉnh Tiền Giang. Phần đất do ông Lê Viễn K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 07/6/2012.

2.2 Buộc Lê Viễn K và bà Lê Ngọc M phải có trách nhiệm giao trả cho bà Điêu Thị Thu S số tiền (390.000.000đồng + 1.885.925.370đồng) = 2.275.925.370đồng.

Kể từ ngày bà Điêu Thị Thu S có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Lê Viễn K, bà Lê Ngọc M chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì còn phải chịu thêm tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự tương ứng với số tiền và khoảng thời gian chậm thi hành án.

2.3 Việc trả tiền vào giao trả đất thực hiện khi bản án có hiệu lực pháp luật.

2.4 Ông ông Lê Viễn K, bà Lê Ngọc M được liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận số tiền bồi thường hỗ trợ về đất với diện tích 251,10m2 và hỗ trợ ổn định đời sống với số tiền 269.732.700đồng, đồng thời phải bàn giao diện tích đất 251,10m2 theo quyết định thu hồi đất của UBND huyện G.

3.Về án phí:

- Bà Điêu Thị thu S2 phải chịu 300.000đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tiên số 0006059 ngày 17/3/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Gò Công Tây, tỉnh Tiền Giang xem như thi hành xong án phí dân sự sơ thẩm.

- Ông Lê Viễn K, bà Lê Ngọc M không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và phải chịu 77.518.500đồng án phí dân sự sơ thẩm. Trong đó, ông K là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sư sơ thẩm với số tiền 38.759.250đồng, còn lại bà M phải chịu 38.759.250đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000đồng do bà M nộp theo biên lai thu số 0011569 ngày 31/7/2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Gò Công Tây, nên bà M phải nộp tiếp số tiền 38.459.250đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án

Trong trường hợp bản án được thi hành theo điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền yêu cầu thi hành án, có quyền thỏa thuận thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo điều 30 Luật thi hành án dân sự