Bản án 22/2022/KDTM-ST — Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN Đ- THÀNH PHỐ H

Với thành phần Hội đồng xét xử gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên tòa: Ông Nguyễn Tiến Thành.

Các Hội thẩm nhân dân:

1-Ông Nguyễn Văn Lương;

2-Ông Nguyễn Hải Phùng.

Thư ký phiên toà: Bà Nguyễn Thu Hương, Thư ký Toà án nhân dân quận

Đ, thành phố H

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân quận Đ tham gia phiên tòa: bà Phạm Hà

Thanh, Kiểm sát viên.

Ngày 27 tháng 1 năm 2022, tại trụ sở Toà án nhân dân quận Đ, thành phố H

mở phiên toà xét xử sơ thẩm công khai vụ án kinh doanh thương mại thụ lý số 69/TLST-KDTM ngày 17-6-2021 về “tranh chấp hợp đồng thuê tài sản” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm số 240/2021/QĐXXST-KDTM ngày 20-12-2021, giữa:

-Nguyên đơn: Hợp tác xã đầu tư xây dựng- thương mại- dịch vụ quản lý

khai thác C; trụ sở số 61 phố T, phường Q, quận Đ, thành phố H; đại diện pháp luật: bà Phạm Xuân H, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc; người đại diện ủy quyền: bà Ngô Thị Thu H, sinh năm 1973, nơi thường trú: B1 tập thể Đ, phường H, quận H, thành phố H, và bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1972, nơi thường trú: thôn T, xã T, huyện T, thành phố H “có mặt”.

- Bị đơn: ông Nguyễn Công T, sinh năm 1980; Hộ khẩu thường trú: Xóm H,

xã M, huyện T, tỉnh B; Địa chỉ kinh doanh: Quầy số X tại Chợ T, phường T, quận Đ, thành phố H “vắng mặt”.

NÔI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, bản tự khai của đại diện Hợp tác xã đầu tư xây dựng-

thương mại- dịch vụ quản lý khai thác C trình bày:

Chợ T được xây dựng và hoạt động từ năm 1999 theo Nghị định 36/CP ngày 29/5/1995 của Chính Phủ. Theo Quyết định số 4352/QĐ-UB của UBND thành phố H ngày 28/8/2000, Chợ T được giao 1.521 m2 đất. Diện tích thực tế quản lý trong Chợ T là 1.222m2. Chợ T thuộc Ban Quản lý C do UBND quận Đ quản lý. Năm 2010, UBND thành phố H chủ trương phát triến chợ dân sinh theo hướng kinh tế thị trường. Hợp tác xã Đầu tư Xây dựng – Thương mại – Dịch vụ quản lý khai thác C (Tên hợp tác xã viết tắt: HTX Quản lý C) được thành lập theo Quyết định số 7725/QĐ – UBND quận Đ về việc công nhận HTX Quản lý C có chức năng quản lý, khai thác Chợ A12 phường K, Chợ T, Chợ O, quận Đ, thành phố H. HTX Quản lý C đăng ký hoạt động theo Giấy chứng nhận đăng ký Hợp tác xã số xxxxxxxxxxxx đăng ký lần đầu ngày 06/7/2011; đăng ký thay đổi lần thứ 5 ngày 03/12/2018. Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB888228 ngày 12/4/2016, số vào sổ cấp GCN: CT02382 đối với thửa đất số 68, tờ bản đồ số 6H – I – 19 tại địa chỉ ngõ T, phường T, quận Đ, thành phố H cho Hợp tác xã Đầu tư Xây dựng – Thương mại – Dịch vụ quản lý khai thác C đối với diện tích 1.222m2 với mục đích tiếp tục sử dụng cùng với công trình đã xây dựng làm chợ; thời hạn sử dụng: 50 năm kể từ ngày 14/02/2015; nguồn gốc sử dụng: Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.

Ngày 01/01/2015, ông Nguyễn Công T (Bên B) đã ký Hợp đồng thuê diện tích kinh doanh tại Chợ T số 01/2015/HTXĐĐ-TQ với Đại diện theo pháp luật của Hợp tác xã đầu tư xây dựng Thương mại dịch vụ quản lý khai thác C (gọi tắc là bên A) là ông Nguyễn Đình D – Chủ nhiệm Hợp tác xã, với nội dung: Bên A cho thuê bên B thuê quầy X (CDX), diện tích kinh doanh là 3m2 tại Chợ T; Giá tiền thuê diện tích kinh doanh: 55.000 đồng/m2/tháng; kể từ ngày 01/01/2015 đến hết 31/03/2015; phương thức thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản, mỗi tháng 1 lần từ ngày 10 đến ngày 15 hàng tháng. Ngoài ra bên B phải chịu tiền trật tự, vệ sinh, an ninh/tháng, tiền điện, nước… theo thực tế sử dụng.

Quầy CDX có diện tích 3m2, chiều ngang 1,5m, chiều dọc 2m, quầy có mái che bằng tôn, không có vách ngăn. Ông Nguyễn Công T sử dụng quầy CDX từ năm 2001 bán thịt lợn đến nay, có làm thêm chống nóng bằng xốp, không sửa chữa, cải tạo gì thêm.

Chợ T sử dụng qua nhiều năm bị xuống cấp trầm trọng, môi trường ô nhiễm, phòng cháy chữa cháy không đảm bảo... Năm 2016, HTX Quản lý C đã xây dựng phương án chợ kết hợp với trung tâm thương mại. HTX Quản lý C cũng là chủ đầu tư của dự án Chợ kết hợp với Trung tâm thương mại, đã được các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thực hiện. Ủy ban nhân dân quận Đ đã cấp Giấy phép xây dựng số 170923/GPXD ngày 27/11/2017 cho HTX Quản lý C tại địa chỉ Chợ T số 68 ngõ T, phường T, quận Đ, thành phố H. Giấy phép này có hiệu lực khởi công xây dựng trong thời gian 12 tháng kể từ ngày cấp. Quá thời hạn trên thì phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Khi triển khai dự án trên theo quy trình thì HTX Quản lý C đã gặp cản trở từ một số hộ kinh doanh trong đó có chủ quầy CDX thuộc Chợ T là ông Nguyễn Công T. Việc ông Nguyễn Công T không chịu bàn giao diện tích thuê quầy CDX theo đúng quy định tại Điều 7 của Hợp đồng thuê diện tích kinh doanh tại Chợ T số 01/2015/HTXĐĐ –TQ ngày 01/01/2015 đã làm ảnh hưởng tới quá trình thực hiện dự án và gây ra thiệt hại vật chất cho HTX Quản lý C.

Hợp tác xã đầu tư xây dựng- thương mại- dịch vụ quản lý khai thác C khởi kiện yêu cầu giải quyết:

- Yêu cầu chấm dứt hiệu lực của Hợp đồng thuê diện tích kinh doanh tại Chợ T số 01/2015/HTXĐĐ –TQ ngày 01/01/2015 đã ký giữa Hợp tác xã Đầu tư Xây dựng – Thương mại – Dịch vụ quản lý khai thác C và ông Nguyễn Công T, do hiệu lực của Hợp đồng này đã hết theo quy định tại Điều 490,491 Bộ luật Dân sự năm 2005 và theo điểm b Điều 7 của Hợp đồng thuê diện tích kinh doanh tại Chợ T số 01/2015/HTXĐĐ –TQ ngày 01/01/2015: “Nếu bên A có chủ trương cải tạo nâng cấp chợ hoặc theo quy hoạch chung của Thành phố bên B phải chấp hành theo sự sắp xếp, bố trí của Hợp tác xã đầu tư xây dựng Thương mại dịch vụ quản lý khai thác C để đảm bảo tiến độ giải phóng mặt bằng”.

- Buộc ông Nguyễn Công T phải trả lại cho Hợp tác xã Đầu tư Xây dựng – Thương mại – Dịch vụ quản lý khai thác C toàn bộ diện tích quầy CDX có diện tích 3m2 thuộc Chợ T, trên thửa đất số 68, tờ bản đồ số 6H – I – 19 tại địa chỉ ngõ T, phường T, quận Đ, thành phố H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB888228 ngày 12/4/2016, số vào sổ cấp GCN: CT02382, do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố H cấp cho Hợp tác xã đầu tư xây dựng- thương mại- dịch vụ quản lý khai thác C ngày 12/4/2016.

- Hợp tác xã đầu tư xây dựng- thương mại- dịch vụ quản lý khai thác C không yêu cầu ông Nguyễn Công T phải bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm hợp đồng.

* Bị đơn: ông Nguyễn Công T xác nhận ký kết Hợp đồng thuê diện tích kinh

doanh tại Chợ T số 01/2015/HTXĐĐ –TQ ngày 01/01/2015 với Hợp tác xã đầu tư xây dựng- thương mại- dịch vụ quản lý khai thác C. Nguyên đơn nêu lý do hợp đồng hết hiệu lực không ký tiếp hợp đồng khi bị đơn có nhu cầu thuê tiếp để buộc phải trả quầy cho hợp tác xã là tước quyền được kinh doanh ổn định lâu dài tại Chợ T của bị đơn là không đúng pháp luật; ngoài ra Hợp tác xã nêu lý do bị đơn không đóng tiền thuê quầy từ cuối năm 2019 đến nay là không đúng. Hợp tác xã cố tình không thu tiền thuê quầy của tôi, không ký hợp đồng thuê quầy với nhiều tiểu thương khác trong đó có ông Nguyễn Công T, là vi phạm quy định về thu tiền cho thuê diện tích kinh doanh, quy định về xuất hóa đơn GTGT; tự ý thu tiền theo phương án giá dịch vụ thuê địa điểm kinh doanh tại chợ chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt, tự ý tăng giá nhiều lần mà không ký hợp đồng điều chỉnh giá thuê khi Hợp đồng số 01/2015/HTXĐĐ –TQ ngày 01/01/2015 giá thuê là 55.000đồng/m2/tháng đã hết hạn từ 01/4/2015. Từ tháng 11/2018 đến nay, HTX thu tiền giá thuê là 180.000đ/m2/tháng (tăng 3,3 lần với giá thuê cũ). Việc tăng giá thuê chưa phù hợp với hiện trạng cơ sở vật chất tại Chợ T, giá trị đầu tư xây dựng chợ đã khấu hao hết, không đầu tư cải tạo, nâng cấp gì thêm mà tiểu thương tự sửa chữa mái tôn, cải thiện cơ sở vật chất để kinh doanh; không thực hiện niêm yết hoặc thông báo công khai tại địa điểm thu về tên, mức thu, phương thức thu và cơ quan thu; không xuất hóa đơn GTGT từng lần thu tiền. Do HTX vi phạm pháp luật, không thực hiện đúng nghĩa vụ, nên ông Nguyễn Công T cho rằng có quyền từ chối thanh toán tiền thuê quầy.

Ông Nguyễn Công T cho rằng thực tế HTX đang có chủ trương xây lại

chợ, có ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của thương nhân đang kinh doanh tại chợ, không phải trường hợp cải tạo, nâng cấp chợ như điểm b Điều 7 của Hợp đồng nêu. Chủ đầu tư phải xây dựng phương án, chính sách hỗ trợ di chuyển, bố trí chợ tạm và sắp xếp kinh doanh tại chợ tạm trong thời gian đầu tư xây dựng, cải tạo chợ, trình Ủy ban nhân quận Đ phê duyệt. Trước đó, chủ đầu tư phải công bố công khai cho thương nhân đang kinh doanh tại chợ để biết, đóng góp ý kiến giúp chủ đầu tư hoàn thiện các phương án. Nguyện vọng của ông Nguyễn Công T là gộp các vụ án của 18 tiểu thương khác đang bị HTX khởi kiện với cùng nội dung vào cùng một vụ án để xem xét hòa giải, xét xử chung nhằm bảo đảm công bằng, quyền lợi ích hợp pháp của các tiểu thương.

Ngày 22/7/2021, Tòa án nhân dân quận Đ tiến hành xem xét thẩm định tại

chỗ địa điểm quầy CDX thuộc Chợ T thì hiện trạng có 01 bàn xây gạch ốp gạch men trắng, mặt bàn ốp tấm inox, nền lát gạch đỏ, mái có lợp tôn. Ông Nguyễn Công T vắng mặt, không bán hàng tại quầy.

Ngày 29/11/2021, Tòa án tiến hành hòa giải, kiểm tra công khai chứng cứ,

hai bên đương sự đều không thống nhất, không cung cấp thêm tài liệu chứng cứ gì thêm.

Ngày 22/12/2021, ông Nguyễn Công T có đơn yêu cầu hủy Quyết định số

7725/QĐ-UBND ngày 28/12/2011 công nhận HTX đầu tư xây dựng- thương mại- dịch vụ quản lý khai thác C khai thác chợ A12 phố K, phường O, quận Đ; hủy giấy phép xây dựng số 170923/GPXD do Chủ tịch UBND quận Đ cấp ngày 27/11/2017.

Tại phiên tòa, Hợp tác xã đầu tư xây dựng- thương mại- dịch vụ quản lý

khai thác C giữ nguyên quan điểm khởi kiện yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê; buộc ông Nguyễn Công T phải trả lại toàn bộ diện tích quầy CDX Chợ T do hợp đồng thuê quầy đã hết, ngoài ra không yêu cầu gì thêm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Đ, thành phố H phát biểu về tuân theo

pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án: Hội đồng xét xử vụ án đúng thẩm quyền, đúng trình tự tố tụng và đề xuất hướng giải quyết vụ án; chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn trả lại toàn bộ địa điểm quầy kinh doanh và phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.