Bản án 22/2021/KDTM-PT — Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm:

* Nguyên đơn trình bày:

Ngày 08/11/2016, Công ty A (sau đây gọi tắt là Công ty A) và Công ty C (sau đây gọi tắt là Công ty C) ký kết Hợp đồng thuê nhà xưởng số 04/TP-BN/HĐTX/2016 sau đây gọi tắt là Hợp đồng 04). Theo thoả thuận tại Hợp đồng 04, Công ty A đồng ý thuê của Công ty C một nhà máy diện tích 3.000m2 tại Cụm công nghiệp , thị xã T, tỉnh Bình Dương. Thời hạn thuê là 03 năm tính từ ngày 30/11/2016 đến ngày 29/11/2019. Giá thuê là 2,1USD/m2/tháng (chưa bao gồm tiền thuế VAT), toàn bộ nhà xưởng có giá thuê là 3.000m2 x 2,1USD/tháng = 6.300 USD/tháng. Thanh toán trong thời hạn 07 ngày đầu tiên của kỳ thanh toán. Để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng, Công ty A giao cho Công ty C số tiền đặt cọc là 18.900 USD, tương ứng với 03 tháng tiền thuê. Tiền thuê và tiền cọc được các bên thống nhất thanh toán bằng tiền Việt Nam, theo tỉ giá mua vào đồng Đô la Mỹ của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam tại thời điểm thanh toán.

Sau khi ký hợp đồng, do nhu cầu sản xuất, xưởng thuê cần phải lắp đặt thêm trạm điện. Công ty A và Công ty C thống nhất Công ty A tạm ứng cho Công ty C số tiền 5.000 USD để lắp đặt trạm điện cho Công ty A sử dụng. Số tiền này được gọi là “tiền cọc trạm điện” và Công ty C sẽ hoàn trả cho Công ty A khi hết hạn hợp đồng. Việc giao nhận tiền và lắp đặt thêm trạm điện đã được các bên thực hiện trên thực tế.

Thực hiện hợp đồng, Công ty A luôn tuân thủ nghiêm túc và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo hợp đồng. Hết hạn hợp đồng, ngày 29/11/2019 Công ty A đã hoàn tất việc di dời xưởng sản xuất sang địa điểm mới và bàn giao, trả lại toàn bộ diện tích xưởng thuê cho Công ty C. Khi lập biên bản bàn giao, Công ty C tiến hành kiểm tra lại nhà xưởng và đưa ra một số thiết bị hư hỏng, yêu cầu Công ty A có nghĩa vụ sửa chữa hoặc thanh toán chi phí sửa chữa, bao gồm 06 hạng mục: Mái tôn, cửa nhôm kính, khóa cửa, loa báo của hệ thống báo cháy, vệ sinh lại đường ống chữa cháy tự động, đèn báo cửa thoát hiểm. Mặc dù trong các yêu cầu này có một số yêu cầu không thuộc về lỗi của Công ty A mà nằm trong phạm vi hao mòn tự nhiên của tài sản, nhưng Công ty A vẫn thanh toán các khoản chi phí này. Tổng các khoản chi phí được Công ty C thuê người sửa chữa và Công ty A thanh toán là 24.230.000 đồng, thanh toán ngày 08/01/2020.

Cũng tính đến ngày 29/11/2019, Công ty A còn 02 tháng tiền thuê của tháng 10, 11/2019 và tiền xử lý nước thải từ tháng 01 đến tháng 11/2019 chưa thanh toán cho Công ty C. Do đó, các bên thống nhất khấu trừ số tiền chưa thanh toán này vào số tiền cọc thuê nhà xưởng mà Công ty A đã giao cho Công ty C khi ký kết hợp đồng. Theo đó, các bên thống nhất Công ty C còn phải thanh toán hoàn lại cho Công ty A tiền đặt cọc thuê nhà xưởng sau khi cấn trừ theo thỏa thuận của hai bên là 96.744.400 đồng và tiền cọc lắp đặt trạm điện là 5.000 USD. Sau khi thực hiện việc bàn giao nhà xưởng và thanh toán hết các chi phí cần sửa chữa theo biên bản bàn giao ngày 29/11/2019, Công ty A đã hoàn thành tất cả các nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng nhưng Công ty C không thanh toán hoàn trả lại cho Công ty A các khoản tiền nhận cọc theo đúng thỏa thuận. Vì vậy, Công ty A khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

- Buộc Công ty C phải hoàn trả cho Công ty A số tiền đặt cọc thuê nhà xưởng sau khi đã trừ tiền thuê 02 tháng cuối (tháng 10 và 11 năm 2019) là 96.744.400 đồng;

- Buộc Công ty C phải hoàn trả cho Công ty A số tiền đặt cọc lắp đặt trạm điện là 5.000 USD, được quy đổi thành tiền Việt Nam theo tỷ giá mua vào đồng Đô la Mỹ của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam tại thời điểm khởi kiện tương đương là 115.450.000 đồng.

Tổng số tiền nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải thanh toán là 212.194.400 đồng.

* Bị đơn trình bày:

Thống nhất lời trình bày của nguyên đơn về nội dung hợp đồng, số tiền đặt cọc thuê xưởng. Sau khi ký hợp đồng, nguyên đơn đã đặt cọc cho bị đơn 03 tháng tiền thuê nhưng do nguyên đơn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng, vi phạm Điều 11 của hợp đồng nên bị đơn không trả lại tiền cọc.

Nguyên đơn cho rằng hiện nay giữa bị đơn và nguyên đơn vẫn chưa có biên bản về việc thanh lý hợp đồng thuê. Biên bản bàn giao nhà xưởng số 2911 ngày 29/11/2019 không phải là biên bản thanh lý hợp đồng vì nội dung của biên bản này chỉ là liệt kê những vấn đề cần khắc phục, sửa chữa do người quản lý của bị đơn yêu cầu nguyên đơn phải hoàn thành trước khi hai bên có thể thanh lý hợp đồng. Tại Biên bản làm việc vào ngày 05/6/2020, bên B do ông Phan Hoàng L là Luật sư đại diện theo ủy quyền và bên A do ông Nguyễn H là trợ lý Tổng giám đốc vẫn tiếp tục bàn bạc các vấn đề còn vướng mắc giữa hai bên để có thể tiến tới việc thanh lý và chấm dứt hợp đồng thuê nhà xưởng nhưng vẫn không thể thống nhất được cho nên hợp đồng thuê nhà xưởng giữa hai bên vẫn chưa được thanh lý.

Tại khoản 5 Điều 10 của hợp đồng xác định bị đơn đã giao cho nguyên đơn một trạm điện có công suất 400kVA và hai bên cũng xác nhận rằng trạm điện là tài sản mà bị đơn chỉ trang bị ban đầu cho nguyên đơn sử dụng trong suốt thời gian thuê nhưng nguyên đơn phải có nghĩa vụ duy tu bảo dưỡng, sửa chữa hoặc thay thế trong suốt thời gian thuê. Tuy nhiên trong thời gian thuê, nguyên đơn sử dụng trạm điện mà bị đơn giao đã gây hư hỏng, bị đơn yêu cầu nguyên đơn sửa chữa nhưng nguyên đơn không thực hiện, do đó bị đơn phải thuê một bên thứ ba để khắc phục sự cố trạm điện. Chi phí bị đơn bỏ ra để khắc phục sự cố trạm điện này là 187.000.000 đồng, vì vậy bị đơn không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 02/2021/KDTM-ST ngày 13/01/2021 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty A về việc tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng đối với bị đơn Công ty C.

Buộc bị đơn Công ty C có trách nhiệm hoàn trả lại tiền ký cược đối với hợp đồng cho thuê nhà xưởng, bao gồm các khoản tiền sau:

+ Tiền đặt cọc thuê nhà xưởng: 96.744.400 đồng;

+ Tiền đặt cọc lắp đặt trạm điện 115.450.000 đồng (tương ứng 5.000 USD);

Tổng cộng là 212.194.400 đồng (Hai trăm mười hai triệu một trăm chín mươi bốn nghìn bốn trăm đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, nghĩa vụ chậm trả, quyền kháng cáo, kháng nghị, quyền và nghĩa vụ thi hành án của đương sự.

Ngày 15/01/2021, bị đơn Công ty C có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương:

- Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm, những người tiến hành tố tụng và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Về nội dung:

Hợp đồng thuê nhà xưởng số 04 ngày 08/11/2016 phát sinh hiệu lực. Hợp đồng thuê chấm dứt khi hết hạn hợp đồng nên không thể xem là “đơn phương chấm dứt hợp đồng” như ý kiến của bị đơn. Công ty A đã thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà xưởng khi hết hạn hợp đồng, thanh toán các hóa đơn và chi phí sửa chữa theo yêu cầu của Công ty C là tuân thủ theo đúng thỏa thuận giữa các bên được quy định tại Hợp đồng thuê; ngược lại, Công ty C không thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận, đưa ra lý do để từ chối nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho Công ty A, lý do bị đơn đưa ra là không có cơ sở. Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, Bản án sơ thẩm đã tuyên đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, Bản án sơ thẩm có sai sót như sau: Tại mục (5) của Bản án nhận định “chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn” nhưng phần Quyết định của Bản án lại tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có sự không thống nhất. Vi phạm của Bản án sơ thẩm không nghiêm trọng nên Kiểm sát viên đề nghị Hội đồng xét xử rút kinh nghiệm đối với Tòa án cấp sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ đã được thẩm tra tại phiên tòa; sau khi nghe các bên đương sự trình bày ý kiến và Kiểm sát viên phát biểu quan điểm; sau khi thảo luận,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Về tố tụng:

Về nội dung:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn trả 96.744.400 đồng tiền đặt cọc theo hợp đồng thuê nhà xưởng và 115.450.000 đồng (tương ứng 5.000 USD) tiền đặt cọc để xây dựng trạm điện, tổng cộng là 212.194.400 đồng. Bị đơn không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn với lý do hai bên chưa thống nhất được số tiền sửa chữa trạm điện.

…“Hai bên cùng nhau lập biên bản bàn giao nhà xưởng số: 04 tại cụm công nghiệp Phú Chánh với nội dung sau:

- Diện tích căn nhà : 3000m2

- Khu phụ:

- Thiết bị: PCCP + cửa sổ nhôm kính + cửa thoát hiểm + cửa kéo + cửa cổng + nhà bảo vệ”…

Đồng thời biên bản cũng ghi nhận một số thiết bị hư hỏng yêu cầu nguyên đơn sửa chữa. Các đương sự đều thống nhất phần thiết bị hư hỏng theo biên bản ngày 29/11/2019 đã được nguyên đơn sửa chữa xong và các bên không có tranh chấp về nội dung này. Tại phiên tòa, đại diện bị đơn cho rằng ông Nguyễn H, không phải là nhân viên của bị đơn, không được giao ký biên bản bàn giao ngày 29/11/2021 nên biên bản bàn giao nhà xưởng ngày 29/11/2019 không có giá trị. Ý kiến của người đại diện bị đơn không được chấp nhận bởi lẽ theo phiên tòa sơ thẩm ghi nhận, người đại diện bị đơn xác nhận ông H là nhân viên của bị đơn, bị đơn biết việc ông H ký biên bản bàn giao nhưng không có ý kiến gì. Mặc khác, bị đơn không thừa nhận biên bản ngày 29/11/2019 nhưng lại yêu cầu nguyên đơn thực hiện việc sửa chữa tài sản hư hỏng được ghi nhận tại biên bản này, thể hiện tại email ngày 14/12/2019 (BL 57). Như vậy, có căn cứ xác định nguyên đơn và bị đơn đã thực hiện bàn giao tài sản thuê ngay khi hết hạn hợp đồng, nguyên đơn đã thực hiện xong nghĩa vụ theo Hợp đồng và bàn giao tài sản cho bị đơn, vì vậy bị đơn có nghĩa vụ trả lại tiền cọc cho nguyên đơn theo thỏa thuận tại Điều 14 Hợp đồng 04.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng:

- Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Công ty C.

Giữ nguyên Bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 02/2021/KDTM-ST ngày 13/01/2021 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương như sau:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty A về việc tranh chấp hợp đồng thuê nhà xưởng đối với bị đơn Công ty C.

Buộc bị đơn Công ty C có trách nhiệm hoàn trả lại tiền ký cược đối với hợp đồng cho thuê nhà xưởng, bao gồm các khoản tiền sau:

+ Tiền đặt cọc thuê nhà xưởng: 96.744.400 đồng;

+ Tiền đặt cọc lắp đặt trạm điện 115.450.000 đồng (tương ứng 5.000 USD);

Tổng cộng là 212.194.400 đồng (hai trăm mười hai triệu một trăm chín mươi bốn nghìn bốn trăm đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành xong khoản tiền trên thì còn phải trả cho người được thi hành án khoản tiền lãi theo mức lãi suất qui định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thanh toán.

2. Về án phí kinh doanh, thương mại sơ thẩm:

- Nguyên đơn Công ty A không phải chịu, được Chi cục Thi hành án dân sự thị xã T hoàn trả số tiền cho nguyên đơn số tiền 5.304.860 (năm triệu ba trăm linh bốn nghìn tám trăm sáu mươi) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án số 0051801 ngày 20/10/2020.

- Bị đơn Công ty C phải chịu 10.609.720 đồng (mười triệu sáu trăm linh chín nghìn bảy trăm hai mươi đồng) án phí kinh doanh, thương mại sơ thẩm.

3. Án phí kinh doanh, thương mại phúc thẩm:

Bị đơn Công ty C phải chịu số tiền 2.000.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0052201 ngày 20/01/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã T, Công ty C còn phải nộp 1.700.000 đồng.

Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.