Bản án 21/2025/KDTM-PT — Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn trình bày và yêu cầu tại Đơn khởi kiện ngày 23/10/2023 và lời khai của người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Sỹ B trong quá trình tố tụng:

Căn cứ vào hợp đồng thuê lại đất số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2015 được ký kết giữa Công ty CP X (viết tắt là Công ty X) và Công ty TNHH C1 (viết tắt là Công ty C1) với các điều khoản cụ thể như sau:

Số hợp

Ngày ký

Diện tích

Ghi

Vị trí

Giá TLĐ

Phí CSHT

đồng

HĐ

m2

chú

40 05/HĐ/TLĐ

0,4

17/3/2015 2.9A6 7.063,90 USD/m2/33

.KCN

USD/m2/năm

năm

- Quá trình làm việc giữa nguyên đơn với Công ty C1 thể hiện như sau:

ST

Ngày

Số văn bản

Nội dung T

Ký hợp đồng để thuê lại lô đất 2.9A6 tại KCN Trà

05/HĐ/TLĐ. Nóc II có diện tích 7.063,90 m2 theo đơn giá TLĐ 1 17/3/2015

KCN

là 40 USD/m2/33năm, phí CSHT là 0,30

USD/m2/năm

Thống nhất điều chỉnh tên Công ty TNHH MTV

Phụ lục thứ

Xây dựng Hạ Tầng Khu công nghiệp Cần Thơ 2 16/9/2015

nhất

thành Công ty Cổ phần Xây dựng Hạ Tầng Khu

công nghiệp Cần Thơ

ST

Ngày

Số văn bản

Nội dung T

41/BB-KCN- Bàn giao mặt bằng đất 2.9A6 cho Công ty TNHH 3 15/11/2017

KT

C1 với diện tích 7.063,90 m2

44/BB-KCN- Bàn giao mặt bằng đất 2.9A6 tăng thêm cho Công 4 29/12/2017

KT

ty TNHH C1 với diện tích 911,0 m2

Phụ lục thứ

Thống nhất điều chỉnh diện tích thuê lại đất là 5 09/01/2018

hai

7.975,20 m2

Thống nhất điều chỉnh địa chỉ mới của Công ty X

Phụ lục thứ 6 25/6/2019

tại số 72 Mậu Thân, phường An nghiệp, Q. Ninh

ba

Kiều, Tp. Cần Thơ

Công văn hồi Công ty C1 xin gia hạn trả tiền thuê lại đất chậm 7 19/5/2015

âm

nhất đến 31/8/2015

Công ty X không chấp thuận cho gia hạn và đề 8 22/5/2015 105/KCN-KD nghị thanh toán trước ngày 31/5/2015 nếu không

thanh toán sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng

Công văn

Công ty C1 tiếp tục xin gia hạn trả tiền thuê lại 9 12/10/2015

phúc đáp

đất

Công ty X không chấp thuận cho gia hạn và đề

nghị thanh toán trước ngày 30/11/2015 nếu không 10 23/10/2015 68/KCN-KD

thanh toán sẽ xem xét thu hồi đất và xử lý theo

quy định

Công văn

Công ty C1 tiếp tục xin gia hạn trả tiền thuê lại 11 27/10/2015

phúc đáp

đất

Công ty X không chấp thuận cho gia hạn và đề

nghị thanh toán trước ngày 31/12/2015 nếu không 12 05/11/2015 85/KCN-KD

thanh toán sẽ xem xét thu hồi đất và xử lý theo

quy định

Công văn 13 13/01/2016

Công ty C1 xin miễn lãi quá hạn

phúc đáp

Công ty C1 đề nghị giải quyết vấn đề điện, nước, 14 28/5/2016 09/CV.2016

đường đi vào công ty

Công ty C1 tiếp tục xin gia hạn trả tiền thuê lại 15 31/10/2016 10/CV.2016

đất

ST

Ngày

Số văn bản

Nội dung T

Văn bản đề 16 23/5/2017

Công ty C1 xin miễn lãi quá hạn và phí CSHT

nghị

Văn bản đề

Công ty C1 tiếp tục xin miễn lãi quá hạn và phí 17 05/6/2017

nghị

CSHT, yêu cầu Công ty X hỗ trợ cấp GCNQSDĐ

Công ty X đang xem xét đơn yêu cầu miễn lãi quá

hạn và phí CSHT và hướng dẫn làm thủ tục để 18 07/6/2017 73/KCN-KD

công ty C1 được cấp GCNQSDĐ khi đã thanh

toán đủ 100% tiền thuê lại đất

Công ty C1 tiếp tục xin miễn lãi quá hạn và phí 19 26/6/2017 05/CV.2017

CSHT

Công ty X xem xét miễn lãi quá hạn và phí CSHT

tính đến ngày 30/4/2017 với điều kiện Công ty C1 20 27/6/2017 83/KCN-KD phải thanh toán dứt điểm nợ tồn đọng trước ngày

31/7/2017 nếu không sẽ tính đúng, tính đủ theo

hợp đồng

Công ty X thông báo về việc thuê thêm diện tích 21 30/6/2017 90/KCN-KD

con đường dẫn vào khu đất

Công ty X thông báo công nợ của HĐ thuê lại đất 22 19/7/2017 109/KCN-KD

số 05

Văn bản đề

Công ty C1 tiếp tục xin gia hạn trả tiền thuê lại 23 25/7/2017

nghị

đất đến ngày 10/8/2017

Công ty X đề nghị thanh toán công nợ trước ngày 24 31/7/2017 120/KCN-KD

10/8/2017

Công ty C1 đề nghị được phép sử dụng con đường

0512/2017/C 25 18/12/2017

đất đỏ phía trước cho đến khi hoàn tất mọi thủ tục

V-C1

để thuê lại

Công ty X thống nhất về mặt chủ trương sẽ giao

thêm phần diện tích đất dự kiến mở con đường có 26 20/12/2017 199/KCN-KD

bề rộng 12m cho công ty C1 và đề nghị thanh toán

công nợ trước ngày 30/11/2017

Công ty X mời công ty C1 đến đối chiếu và thanh 27 30/7/2018 807/TM.KCN

toán công nợ vào ngày 03/8/2018 ST

Ngày

Số văn bản

Nội dung T

Công ty C1 đề nghị điều chỉnh tính lại tiền thuê

Công văn đề 28 23/8/2018

đất và phí CSHT và yêu cầu miễn toàn bộ lãi quá

nghị

hạn

Công ty X không đồng ý với yêu cầu đề nghị của

Công ty C1 và đề nghị sớm thanh toán sớm công 29 06/9/2018 953/KCN-KD

nợ theo thông báo số 899/TB-KCN ngày

10/8/2018

Công văn đề 30 06/9/2018

Công ty C1 tiếp tục đề nghị tính lại công nợ

nghị

Công ty X đề nghị thanh toán dứt điểm phần nợ

gốc và riêng phần lãi 5,4 %và lãi quá hạn phát 31 10/9/2018 957/KCN-KD

sinh theo hợp đồng thì đề nghị thanh toán khi điều

kiện sản xuất kinh doanh thuận lợi hơn

Công ty C1 đề nghị tính phí cơ sở hạ tầng và lãi

Công văn đề 32 11/9/2018

quá hạn kể từ ngày bàn giao đất và yêu cầu hỗ trợ

nghị

doanh nghiệp được cấp GCNQSDĐ

Công ty X đề nghị thanh toán tiền thuê lại đất và

1022/KCN-

phí sử dụng cơ sở hạ tầng theo thông báo số 33 18/9/2018

KD

899/Tb-KCN ngày 10/8/2018 chưa bao gồm thuế

VAT với số tiền 99.404,15 USD

Công ty C1 gửi đề nghị đến Chủ tịch HĐQT Công

110/2018/CV 34 10/10/2018

ty X với yêu cầu tính lại công nợ kể từ ngày bàn

1-C1

giao đất

Công ty X phúc đáp không đồng ý yêu cầu tính

1252/KCN-35 01/11/2018

lại tiền thuê đất, lãi phạt, phí sử dụng cơ sở hạ

KD

tầng từ ngày bàn giao đất

Công ty C1 gửi đề nghị đến UBND Tp. Cần Thơ,

Tổng công ty đầu tư và kinh doanh vốn nhà nước,

0211/2018/C 36 23/11/2018

Công ty X với yêu cầu cứu xét tính lại lãi theo

V1-C1

đúng hợp đồng thuê lại đất và yêu cầu được đối

thoại

ST

Ngày

Số văn bản

Nội dung T

Giao Ban quản lý các Khu chế xuất và công

nghiệp Cần Thơ chủ trì phối hợp Sở Tài nguyên

4299/VPUB-37 04/12/2018

và môi trường, Công ty X, các cơ quan, đơn vị

KT

liên quan xem xét giải quyết và báo cáo chậm

nhất ngày 14/12/2018

1446/TM.KC Thư mời Công ty C1 đến Công ty X đối thoại, 38 18/12/2018

N

giải quyết kiến nghị vào ngày 27/12/2018

Ban quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp Cần

943/BQL-39 20/12/2018

Thơ đề nghị Công ty X xem xét giải quyết và báo

QHXD

cáo trước ngày 24/12/2018

Công ty X báo cáo Ban quản lý các khu chế xuất

1453/KCN-40 21/12/2018

và công nghiệp Cần Thơ về buổi đối thoại sắp đến

KD

ngày 27/12/2018

Công ty C1 thông báo dời ngày đối thoại (sẽ

0112/2018/C 41 22/12/2018

thông báo sau) và cam kết sẽ thanh toán dứt điểm

V-C1

nợ gốc còn lại trong đầu năm 2019

Công ty C1 thống nhất số tiền thuê đất nợ gốc còn

0101/2019/C 42 16/01/2019

lại là 99.655,23 USD. Và yêu cầu tính lại lãi, lãi

V-C1

phạt và phí cơ sở hạ tầng

Công ty X phúc đáp các bên đã đối chiếu xác nhận

công nợ tính đến ngày 30/6/2018 tại biên bản số 43 23/01/2019 161/KCN-KD 787/KCN-KTTC ngày 10/7/2018 với số tiền là

165.995,21 USD (công ty C1 ký xác nhận ngày

12/7/2018)

Công ty C1 đề nghị Công ty X xác nhận đã thanh

CV.0103-44 19/3/2019

toán công nợ và yêu cầu hỗ trợ hoàn thành thủ tục

19/C1

đăng ký quyền sử dụng đất

Công ty X phúc đáp Công ty C1 chỉ mới thanh

toán dứt điểm nợ gốc của tiền thuê lại đất, chưa 45 20/3/2019 161/KCN-KD

thanh toán phí sử dụng cơ sở hạ tầng, đề nghị tiếp

tục thanh toán để được cấp GCNQSDĐ

Công ty C1 đề nghị Công ty X hỗ trợ hoàn thành

CV.0203-

thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và cam kết 46 21/3/2019

19/C1

thanh toán phí sử dụng cơ sở hạ tầng còn lại sau

60 ngày kể từ ngày nhận GCNQSDĐ ST

Ngày

Số văn bản

Nội dung T

Công ty X đề nghị Sở Tài nguyên và môi trường

xem xét trình UBND Tp. Cần Thơ ban hành quyết 47 25/3/2019 347/KCN-KD định cho phép Công ty C1 được chuyển từ hình

thức trả tiền thuê đất hằng năm sang trả tiền thuê

đất một lần cho diện tích 7.975,2 m2

0810/2019/C Công ty C1 xin gia hạn thêm 60 ngày để thanh 48 08/10/2019

V-C1

toán công nợ

Công ty C1 thông báo chuyển đổi loại hình doanh 49 26/12/2022 01/2022/TB

nghiệp từ Công ty TNHH C1 thành Công ty Cổ

phần C1

Thư mời công ty Cổ phần C1 đến Công ty X trao 50 28/02/2023 333/TM.KCN đổi, làm việc về việc thực hiện hợp đồng thuê lại

đất đã ký kết vào ngày 07/3/2023

Công ty C1 đề nghị Công ty X rà soát công nợ

230410-51 10/4/2023

theo hợp đồng thuê lại đất và phí sử dụng cơ sở

01/CV-C1

hạ tầng

Công ty X phúc đáp không chấp nhận đề nghị tính

lại lãi, phí sử dụng cơ sở hạ tầng từ thời điểm bàn

giao đất và đề nghị thanh toán dứt điểm phí sử

dụng CSHT và các khoản lãi phát sinh theo hợp

574//KCN-52 17/4/2023

đồng với số tiền là 90.610,68 USD (kèm thông

KD

báo 555/TB-KCN ngày 06/4/2023) trong tháng

5/2023, nếu không thanh toán Công ty X sẽ thực

hiện các biện pháp pháp lý để thu hồi nợ theo quy

định

Công ty C1 phúc đáp và đề nghị Công ty X tính

230525-

lại công nợ theo hợp đồng thuê lại đất và phí sử 53 25/5/2023

01/CV-C1

dụng cơ sở hạ tầng. Đề nghị sắp xếp cuộc họp đối

chiếu công nợ giữa hai bên

Công ty X phúc đáp và đề nghị Công ty Cổ phần

1156//KCN-

C1 phải thanh toán dứt điểm số tiền 90.944,19 54 24/7/2023

KD

USD trước ngày 15/9/2023 (Thống nhất theo nội

dung cuộc họp ngày 19/7/2023) ST

Ngày

Số văn bản

Nội dung T

Công ty C1 phúc đáp và đề nghị Công ty X tính

lại công nợ theo hợp đồng thuê lại đất và phí sử

dụng cơ sở hạ tầng. Đề nghị sắp xếp cuộc họp đối

260723/CV-

chiếu công nợ giữa hai bên, đề nghị không tính 55 26/7/2023

C1

tiền cơ sở hạ tầng và lãi quá hạn từ tháng 4/2015

đến hết ngày 17/3/2017, đề nghị bổ sung hồ sơ

pháp lý liên quan đến việc Công ty Cổ phần C1

cho Công ty CP Đầu tư CN XNK Đông Dương

Tuy nhiên, từ đó đến nay Công ty Cổ phần C1 vẫn không thanh toán dứt điểm công nợ, không thực hiện cam kết trả nợ, ảnh hưởng đến quyền lợi ích của Công ty X. Vì vậy, Công ty X khởi kiện yêu cầu Tòa án quyết các vấn đề như sau:

Buộc Công ty cổ phần C1 có trách nhiệm thanh toán cho Công ty Cổ phần X tổng số tiền tạm tính đến hết ngày 30/9/2023 với tổng số tiền là 83.071,86 USD (Theo bảng tính chi tiết đính kèm). Tương đương số tiền 2.031.937.696 VNĐ (Bằng chữ: Hai tỷ không trăm ba mươi mốt triệu chín trăm ba mươi bảy nghìn sáu trăm chín mươi sáu đồng) được quy đổi theo tỷ giá niêm yết của Ngân hàng N ngày 30/9/2023 (1 USD = 24.460 VNĐ), cùng tiền lãi phát sinh theo thỏa thuận tại Hợp đồng số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2005 cho đến khi thi hành án xong.

Buộc Công ty cổ phần C1 phải chịu khoản chi phí thuê luật sư của Công ty Cổ phần X ước tính khoảng 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) theo 02 cấp tòa sơ - phúc thẩm (Nếu có).

Hủy bỏ toàn bộ Hợp đồng thuê lại đất số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2015 giữa Công ty Cổ phần X với Công ty cổ phần C1 do Công ty cổ phần C1 đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đất, phí sử dụng cơ sở hạ tầng, các khoản lãi phát sinh theo hợp đồng đã ký kết.

Buộc Công ty cổ phần C1 phải phá dỡ toàn bộ công trình - nhà xưởng đã xây dựng trên đất & giao trả lại cho Công ty Cổ phần X mặt bằng trống có diện tích 7.975,20 m2 tại các Lô đất 2.9A6 thuộc KCN T, phường P, quận Ô, thành phố Cần Thơ.

Buộc Công ty cổ phần C1 phải tiếp tục trả tiền thuê lại đất, tiền phí cơ sở hạ tầng và các khoản lãi phát sinh, kể từ ngày hợp đồng bị tuyên hủy bỏ cho đến ngày thực tế bàn giao toàn bộ mặt bằng trống phần đất diện tích 7.975,20 m2 tại các Lô đất 2.9A6 thuộc KCN T, phường P, quận Ô, thành phố Cần Thơ cho Công ty Cổ phần X theo mức giá thuê, phí sử dụng cơ sở hạ tầng quy định tại Hợp đồng thuê lại đất số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2015.

Đồng thời tuyên rõ trong bản án (quyết định) sơ thẩm về việc “kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015” theo điểm a, khoản 1, Điều 13 Nghị Quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng thẩm phán TANDTC.

Công ty Cổ phần X đồng ý khấu trừ số nợ của Công ty cổ phần C1 tạm tính đến hết ngày 30/9/2023 với tổng số tiền là 83.071,86 USD, tiền lãi phát sinh, chi phí Công ty X thuê luật sư tham gia vụ kiện cùng các chi phí khác vào số tiền thuê lại đất và phí hạ tầng mà Công ty cổ phần C1 đã trả trước cho thời gian còn lại của phần đất bị thu hồi (tạm tính còn khoảng 24 năm tính từ năm 2024) theo tỷ giá Công ty cổ phần C1 đã thanh toán tại thời điểm ký hợp đồng năm 2015 (tỷ giá niêm yết của Ngân hàng N chi nhánh C2 ngày 11/3/2015 (1USD = 21.385 VNĐ). Trường hợp sau khi khấu trừ mà Công ty cổ phần C1 vẫn còn nợ thì có nghĩa vụ tiếp tục thanh toán cho Công ty Cổ phần X cùng lãi suất chậm trả theo thỏa thuận tại Hợp đồng số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2005 cho đến khi thi hành án xong.

Ngày 27/11/2024, nguyên đơn có đơn rút lại một phần yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề như sau:

Buộc Công ty Cổ phần C1 có trách nhiệm thanh toán cho Công ty X tổng số tiền tạm tính đến hết ngày 30/9/2023 với tổng số tiền là 83.071,86 USD (Theo bảng tính chi tiết đính kèm). Tương đương số tiền 2.031.937.696 VNĐ (Bằng chữ: Hai tỷ không trăm ba mươi mốt triệu chín trăm ba mươi bảy nghìn sáu trăm chín mươi sáu đồng) được quy đổi theo tỷ giá niêm yết của Ngân hàng N ngày 30/9/2023 (1 USD = 24.460 VNĐ), cùng tiền lãi phát sinh theo thỏa thuận tại Hợp đồng số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2015 cho đến khi thi hành án xong.

Yêu cầu Công ty Cổ phần C1 phải chịu khoản tiền lãi tính từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015, theo điểm a, Điều 13 Nghị Quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Tại phiên toà sơ thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả số tiền thuê đất, tiền lãi suất và phí cơ sở hạ tầng tính đến ngày 31/3/2025 là 80.881,72 USD, theo tỷ giá bán ra của Ngân hàng TMCP N ngày 31/3/2025 là 25.760 VNĐ/USD, tương đương 2.083.513.107 đồng.

Đồng thời yêu cầu bị đơn phải chịu lãi suất phát sinh trong quá trình thi hành án theo quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự.

- Người đại diện hợp pháp của bị đơn là ông Nguyễn Gia C trình bày:

Không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Vì trong đơn khởi kiện thì người đại diện theo pháp luật của Công ty Cổ phần X là ông Trần Văn P nhưng nay ông P không còn là người đại diện theo pháp luật của công ty X.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện hợp pháp của bị đơn cho rằng, theo Điều 2 tại Điểm 2.3 của Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2015 được ký kết giữa bị đơn và nguyên đơn thì thời điểm tính tiền thuê đất và phí sử dụng cơ sở hạ tầng tính từ ngày bàn giao đất. Giữa nguyên đơn và bị đơn lập biên bản bàn giao đất vào ngày 15/11/2017 cho nên bị đơn chỉ đồng ý trả tiền cho nguyên đơn từ thời gian này cho đến nay.

Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn như nêu trên, bị đơn thừa nhận còn nợ nguyên đơn tiền thuê đất, lãi suất và phí cơ sở hạ tầng tính đến ngày 31/3/2025 là 25.300,47 USD, tương đương 650.728.088 đồng.

Tại Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 02/2025/KDTM-ST ngày 04 tháng 4 năm 2025, Tòa án nhân dân quận Ô Môn (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 2 – Cần Thơ), đã quyết định:

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Buộc Công ty cổ phần C1 phải trả cho Công ty cổ phần X tổng số tiền tính đến hết ngày 31/3/2025 là 2.083.513.107 đồng (Hai tỷ, không trăm tám mươi ba triệu, năm trăm mười ba nghìn, một trăm lẽ bảy đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2/ Đình chỉ các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn gồm:

Buộc Công ty cổ phần C1 phải chịu khoản chi phí thuê luật sư của Công ty Cổ phần X ước tính khoảng 100.000.000đ (Một trăm triệu đồng) theo 02 cấp tòa sơ - phúc thẩm (Nếu có).

Hủy bỏ toàn bộ Hợp đồng thuê lại đất số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2015 giữa Công ty Cổ phần X với Công ty cổ phần C1 do Công ty cổ phần C1 đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đất, phí sử dụng cơ sở hạ tầng, các khoản lãi phát sinh theo hợp đồng đã ký kết.

Buộc Công ty cổ phần C1 phải phá dỡ toàn bộ công trình - nhà xưởng đã xây dựng trên đất & giao trả lại cho Công ty Cổ phần X mặt bằng trống có diện tích 7.975,20 m2 tại các Lô đất 2.9A6 thuộc KCN T, phường P, quận Ô, thành phố Cần Thơ.

Buộc Công ty cổ phần C1 phải tiếp tục trả tiền thuê lại đất, tiền phí cơ sở hạ tầng và các khoản lãi phát sinh, kể từ ngày hợp đồng bị tuyên hủy bỏ cho đến ngày thực tế bàn giao toàn bộ mặt bằng trống phần đất diện tích 7.975,20 m2 tại các Lô đất 2.9A6 thuộc KCN T, phường P, quận Ô, thành phố Cần Thơ cho Công ty Cổ phần X theo mức giá thuê, phí sử dụng cơ sở hạ tầng quy định tại Hợp đồng thuê lại đất số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2015.

Công ty Cổ phần X đồng ý khấu trừ số nợ của Công ty cổ phần C1 tạm tính đến hết ngày 30/9/2023 với tổng số tiền là 83.071,86 USD, tiền lãi phát sinh, chi phí công ty X thuê luật sư tham gia vụ kiện cùng các chi phí khác vào số tiền thuê lại đất và phí hạ tầng mà Công ty cổ phần C1 đã trả trước cho thời gian còn lại của phần đất bị thu hồi (tạm tính còn khoảng 24 năm tính từ năm 2024) theo tỷ giá Công ty cổ phần C1 đã thanh toán tại thời điểm ký hợp đồng năm 2015 (tỷ giá niêm yết của Ngân hàng N chi nhánh C2 ngày 11/3/2015 (1USD = 21.385 VNĐ). Trường hợp sau khi khấu trừ mà Công ty cổ phần C1 vẫn còn nợ thì có nghĩa vụ tiếp tục thanh toán cho Công ty Cổ phần X cùng lãi suất chậm trả theo thỏa thuận tại Hợp đồng số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2005 cho đến khi thi hành án xong.

Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn 5.000.000đ (Năm triệu đồng).

Về án phí kinh doanh thương mại sơ thẩm: Buộc bị đơn phải nộp 73.670.000đ (Bảy mươi ba triệu, sáu trăm bảy mươi nghìn đồng).

Nguyên đơn được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp là 39.320.000 đồng (Ba mươi chín triệu, ba trăm hai mươi nghìn đồng) theo biên lai thu số 0004360 ngày 06/12/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định.

Ngày 14/4/2025, bị đơn là Công ty Cổ phần C1 kháng cáo, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm với các yêu cầu như sau:

Theo “Bảng đối chiếu xác nhận công nợ” số 233/KCN-KTTC ngày 11/02/2025 do Công ty X đơn phương phát hành, không có xác nhận của Công ty C1 thì số tiền Công ty X yêu cầu Công ty C1 phải thanh toán như sau:

- Phí cơ sở hạ tầng: 10.251,01 USD

- Thuế GTGT 10%: 1.025,10 USD

- Lãi 5,4%/năm: 30.870,01 USD

- Lãi quá hạn nộp (lãi chồng lãi 5,4%/năm): 35.934,64 USD

Qua cách tính nêu trên thì Công ty X đã tính lãi 5,4%/năm theo Hợp đồng thuê lại đất số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2015. Phần này được xem là lãi phạt quá hạn tiền thuê lại đất theo thỏa thuận của các bên. Tuy nhiên, Công ty X tiếp tục tính lãi chồng lãi thêm phần lãi quá hạn là vượt quá nghĩa vụ thực tế mà Công ty C1 phải thực hiện, không phù hợp với thỏa thuận hai bên và không theo quy định pháp luật. Điều này dẫn đến bản án sơ thẩm tuyên vượt quá nghĩa vụ thực tế mà Công ty Cổ phần C1 phải thực hiện.

Từ vấn đề nêu trên, Công ty Cổ phần C1 xác định thời điểm tính tiền thuê lại đất và phí cơ sở hạ tầng đối với phần diện tích 7063,9m2, phải bắt đầu tính từ ngày 15/11/2017; phần diện tích tăng thêm 911m2 phải được bắt đầu tính từ ngày 29/12/2017.

Xác định số tiền còn phải trả thực tế của Công ty C1 tạm tính đến ngày 14/4/2025 là 14.633,11 USD, tương đương số tiền là 380.460.860 đồng. Đồng thời, không chấp nhận cách tính lãi chồng lãi trong khoản lãi quy định theo Hợp đồng 5,4%/năm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn vẫn giữ nguyên kháng cáo, không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án với nguyên đơn. Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu buộc bị đơn phải thanh toán các khoản tiền nợ thuê lại đất, phí sử dụng cơ sở hạ tầng và tiền lãi do chậm thanh toán như án sơ thẩm giải quyết.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tại phiên tòa: Hoạt động tố tụng của người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã tuân thủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Kiểm sát viên phân tích các tình tiết của vụ án, tài liệu chứng cứ được cấp sơ thẩm thu thập xác định: Tuy bị đơn không đồng ý trả tiền lãi từ ngày 17/3/2015 theo yêu cầu của nguyên đơn, mà chỉ đồng ý trả tiền lãi từ ngày 15/11/2017 nhưng thực tế sau khi ký kết hợp đồng, nguyên đơn đã giao đất cho bị đơn sử dụng để bị đơn đầu tư xây dựng nhà xưởng, lắp đặt máy móc, thiết bị, điều này thể hiện tại văn bản trao đổi giữa hai bên tại Công văn xin gia hạn chuyển tiền thuê đất đợt 1 ngày 19/5/2015 (bút lục 59).

Căn cứ Điều 2 của Hợp đồng thuê lại đất có thỏa thuận, tiền thuê đất trả một lần cho 33 năm với đơn giá 40 USD/m2/33 năm, trả 01 lần; Phí sử dụng cơ sở hạ tầng thanh toán hàng năm với đơn giá 0,4 USD/m2/năm. Phương thức thanh toán tiền thuê lại đất chia làm 03 đợt: Đợt 1 thanh toán 30% trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng; Đợt 2 thanh toán 30% vào tháng 3/2016 + lãi suất 5,4%/năm tính từ ngày bàn giao đất cho đến ngày thanh toán; Đợt 3 thanh toán 40% vào tháng 3/2017 + lãi suất 5,4%/năm tính từ ngày bàn giao đất cho đến ngày thanh toán.

Tại Điều 3 Hợp đồng quy định về trách nhiệm của mỗi bên, mục 2.1 quy định bên B (bên thuê lại đất – Công ty Cổ phần C1) có trách nhiệm: “Thanh toán đầy đủ tiền thuê lại đất và phí sử dụng cơ sở hạ tầng theo đúng thời gian thỏa thuận. Nếu sau 30 ngày kể từ ngày đến hạn thanh toán mà bên B chưa thanh toán thì bên A sẽ tính lãi trên số nợ chậm trả theo lãi suất cho vay ngắn hạn nhưng thời gian chậm trả tối đa không quá 03 tháng, quá thời gian này bên A tính thêm lãi suất cho vay quá hạn của Ngân hàng N tại thời điểm chưa thanh toán.”

Vào ngày 25/7/2017, bị đơn có văn bản xin được gia hạn trả tiền thuê đến hết ngày 10/8/2017 và được nguyên đơn đồng ý, đồng thời thống nhất miễn lãi và phí cơ sở hạ tầng cho bị đơn đến ngày 30/4/2017 trong trường hợp bị đơn thực hiện đúng thanh toán như cam kết, do phía bị đơn vẫn không thực hiện nên không có cơ sở để phía nguyên đơn xem xét giảm lãi.

Từ những phân tích nêu trên, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Theo Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2015 được ký kết giữa nguyên đơn và bị đơn thì bị đơn thuê lại diện tích đất để kinh doanh là 7.063,9m2 (bút lục 74 – 76), việc thanh toán tiền thuê đất được chia làm 03 đợt như sau:

Đợt 1: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, Bên B (Bên thuê) phải thanh toán 30% tiền thuê đất của 33 năm, tương đương 84.766,80 USD (tính theo tỷ giá ở thời điểm ký kết hợp đồng là 1.812.738,018 đồng), tiền đặt cọc 200.000.000 đồng sẽ được cấn trừ vào kỳ thanh toán đợt 1. Nếu không thanh toán đúng hạn thì Bên A (Bên cho thuê) có quyền đơn phương thông báo hủy bỏ hợp đồng.

Đợt 2: Thanh toán 30% tiền thuê đất tương đương 84.766,80 USD (tính theo tỷ giá ở thời điểm ký kết hợp đồng là 1.812.738,018 đồng) vào tháng 3/2016, có cộng thêm lãi suất 5,4%/năm, thời gian tính lãi kể từ ngày bàn giao đất đến ngày thanh toán.

Đợt 3: Thanh toán 40% tiền thuê đất còn lại, tương đương 113.022,40 USD (tính theo tỷ giá ở thời điểm ký kết hợp đồng là 2.416.984,024 đồng) vào tháng 3/2017, có cộng thêm lãi suất 5,4%/năm, thời gian tính lãi kể từ ngày bàn giao đất đến ngày thanh toán.

Phí sử dụng cơ sở hạ tầng được thanh toán hàng năm theo mức:

0,3USD/m2/01năm x 7.063,9m2 = 2.119,17 USD. Quy đổi ra VND tương đương 45.318.450 đồng/năm.

Bên thuê phải thanh toán phí sử dụng cơ sở hạ tầng năm đầu tiên trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng với số tiền 2.119,17 USD. Quy đổi ra VND tương đương 45.318.450 đồng. Các năm tiếp theo, bên thuê thanh toán phí cơ sở hạ tầng vào tháng 03 hàng năm.

Nguyên đơn cho bị đơn thuê thêm diện tích đất 911,3m2. Diện tích đất qua 02 lần thuê tổng cộng là 7.975,2m2 để làm đường dẫn vào khu đất.

Tiền thuê lại đất của phần diện tích tăng thêm 911,3m2 được tính như sau:

911,3m2 x 40 USD/30 năm x VAT = 40.097,2 USD. Quy đổi ra VNĐ là 40.097,2 USD x 22.745 VNĐ = 912.010.814 đồng.

Trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận bàn giao đất, bên B phải thanh toán 100% tiền thuê lại đất của phần diện tích tăng thêm, nếu không thanh toán đúng hạn thì Bên A sẽ tính lãi chậm trả phát sinh như Điều 3 khoản 2.1 của Hợp đồng (Điều 3, khoản 2, mục 2.1 của Hợp đồng thuê lại đất quy định: Bên B thanh toán đầy đủ tiền thuê lại đất và phí sử dụng cơ sở hạ tầng theo đúng thời gian đã thỏa thuận. Nếu sau 30 ngày kể từ ngày đến hạn thanh toán mà Bên B chưa thanh toán thì Bên A sẽ tính lãi trên số nợ chậm trả theo lãi suất cho vay ngắn hạn nhưng thời gian chậm trả tối đa không quá 03 tháng, quá thời gian này Bên A tính thêm lãi suất cho vay quá hạn của Ngân hàng N tại thời điểm thanh toán).

Tuy nhiên, trước khi ký Phụ lục thứ hai của hợp đồng thì ngày 29/12/2017 giữa nguyên đơn và bị đơn đã lập Biên bản giao mặt bằng đường dẫn vào lô đất diện tích 911,3m2 (bút lục 70).

Bị đơn thanh toán nhiều lần, dứt điểm số tiền thuê đất nhưng không đảm bảo đúng về mặt thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê lại đất. Còn phí sử dụng cơ sở hạ tầng thì bị đơn chỉ thanh toán được 02 lần tổng cộng số tiền 390.000.000 đồng (ngày 30/8/2018 thanh toán 190.000.000 đồng và ngày 27/12/2023 thanh toán 200.000.000 đồng) mà không thanh toán qua từng năm theo thỏa thuận.

Theo Hợp đồng thuê lại đất số 05/HĐ/TLĐ.KCN ngày 17/3/2015 nêu trên thì bị đơn phải trả lãi chậm thanh toán tiền thuê đất và phí sử dụng cơ sở hạ tầng theo mức 5,4%/năm (nhưng không quá 03 tháng chậm thanh toán), quá thời gian này nguyên đơn được tính thêm lãi suất cho vay quá hạn của Ngân hàng N tại thời điểm thanh toán.

Theo thỏa thuận trong hợp đồng, bị đơn phải thanh toán tiền thuê đất được chia làm 03 đợt, đến hết tháng 3/2017 là dứt điểm. Nhưng việc bị đơn thanh toán không theo mốc thời gian đã được ấn định, kéo dài đến ngày 18/3/2019, bị đơn mới chuyển trả tiền thuê đất lần sau cùng để tất toán phần tiền gốc. Việc thanh toán kéo dài nên bên thuê phải chịu lãi chậm thanh toán theo thỏa thuận tại Điều 3, khoản 2, mục 2.1 của Hợp đồng thuê lại đất nên việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả lãi suất chậm thanh toán 5,4% và lãi quá hạn đối với tiền thuê đất và phí sử dụng cơ sở hạ tầng đến hết ngày 31/3/2025 theo văn bản Công nợ phải thu (bút lục 312) là có căn cứ.

Theo nội dung văn bản số 260723/CV-C1 ngày 26/7/2023 V/v rà soát công nợ theo hợp đồng thuê lại và phí cơ sở hạ tầng (bút lục 08), bị đơn nêu ra các khó khăn khi tiếp nhận mặt bằng tại thời điểm ký hợp đồng thuê đất. Để hỗ trợ Công ty C1 vượt qua khó khăn thì nguyên đơn cũng đã có văn bản số 86/KCN-KD ngày 27/6/2017 và 109/KCN-KD ngày 19/7/2017 về việc miễn lãi quá hạn và phí cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, Công ty C1 đã không thể thanh toán đúng hạn do khó khăn về tài chính. Ngoài ra, theo các văn bản trao đổi giữa nguyên đơn và bị đơn về việc xin gia hạn chuyển tiền thuê đất thì bị đơn dùng nguồn tiền của Công ty để đầu tư vào mua sắm dây chuyền sản xuất, bột cá, mỡ cá … nên khó khăn tài chính, không thể thanh toán đúng hạn. Vì vậy, có cơ sở xác định, thực tế bị đơn đã nhận đất sử dụng từ khi các bên ký hợp đồng thuê đất vào tháng 3/2015 để bị đơn đầu tư xây dựng nhà xưởng, lắp đặt máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất.

Quan điểm đề nghị của đại diện Viện kiểm sát phúc thẩm tại phiên tòa về việc không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm là phù hợp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Tuyên xử:

1/. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn là Công ty Cổ phần C1.

2/. Giữ nguyên Bản án kinh doanh thương mại sơ thẩm số 02/2025/KDTM-ST ngày 04 tháng 4 năm 2025 của Tòa án nhân dân quận Ô Môn (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 2 – Cần Thơ).

3/. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Công ty Cổ phần C1 phải chịu số tiền 2.000.000 đồng, được khấu trừ 3.000.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm mà Công ty C1 đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002403 ngày 16/4/2025 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Ô Môn, thành phố Cần Thơ (nay là Phòng thi hành án dân sự Khu vực 2 – Cần Thơ) thành án phí. Công ty Cổ phần C1 được nhận lại số tiền tạm ứng án phí còn thừa là 1.000.000 đồng (một triệu đồng).

4/. Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày được tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định các Điều 6, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.