Bản án 21/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Trong đơn khởi kiện đề ngày 08/12/2021 và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn Lê Văn T trình bày:

Vào ngày 19/4/2021, ông có đặt cọc số tiền 300.000.000đ để mua lô đất của Bà Bùi Thị V có diện tích 330m2 đất tại thửa đất số 108 tờ bản đồ số 03 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng (GCNQSD) đất số A123 thuộc thôn T, xã H, huyện H, tp Đà Nẵng, trong đó có 100m2 đất ở còn lại là đất vườn với giá 1.850.000.000đ và hai bên hẹn ngày 20/7/2021 Bà Bùi Thị V đến công chứng, chuyển nhượng đất cho ông, ông giao đủ tiền cho Bà V, tuy nhiên do điều kiện khách quan Bà V làm GCNQSD đất chưa ra kịp, nên hai bên đồng ý thống nhất gia hạn thêm 60 ngày, kéo dài đến 20/9/2021.

Đến ngày 20/9/2021, với lý do dịch bệnh Covid-19 Bà Bùi Thị V vẫn chưa cung cấp quyền sử dụng đất cho lô đất đã đặt cọc theo hợp đồng và yêu cầu ông gia hạn thêm lần cuối đến ngày 10/11/2021. Tuy nhiên đến ngày 10/11/2021 Bà V vẫn chưa cung cấp GCNQSD đất như đã cam kết, thông qua điện thoại Bà V hứa với ông xin gia hạn thêm vì sổ đã ra và chờ nhận từ phòng một cửa, với tinh thần thiện chí mua đất nên ông đã đồng ý và hẹn ngày 06/12/2021 ra công chứng.

Tuy nhiên, vào ngày 06/12/2021 Bà Bùi Thị V đã cung cấp GCNQSD đất để hai bên đi công chứng, chuyển nhượng không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, cụ thể là theo Hợp đồng đặt cọc thì diện tích đất chuyển nhượng là 330m2 theo Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất, trong đó có 100 m2 đất ở và vị trí là ngang 12m, dọc là khoảng 34m, phần dôi lên so với 330m2 là đất không có giấy tờ nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bà V đưa ra để công chứng chuyển nhượng cho ông là thửa đất số 405, tờ bản đồ số 9 chỉ có 159,1m2 trong đó chỉ có 80m2 đất ở, 79,1m2 đất trồng cây hằng năm khác. Đến thời điểm hiện tại thì Bà Bùi Thị V vẫn không chuyển quyền sử dụng đất đúng theo hợp đồng đặt cọc. Do quá hạn Hợp đồng đã lâu Bà V vẫn không có quyền sử dụng đất đúng với thỏa thuận để công chứng chuyển nhượng cho ông và ông không đồng ý mua lô đất chỉ có 159,1m2 mà Bà V đưa ra nên ông yêu cầu thanh lý và phạt cọc theo hợp đồng nhưng Bà V không tuân thủ theo thỏa thuận phạt cọc của hai bên.

Do đó, ông yêu cầu Tòa án buộc Bà Bùi Thị V trả cho ông số tiền đặt cọc là 300.000.000đồng và tiền phạt cọc là 300.000.000đồng. Tổng cộng là 600.000.000đồng (Sáu trăm triệu).

* Tại đơn xin trình bày sự việc và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, bị đơn Bà Bùi Thị V trình bày: Bà xác nhận đã ký Hợp đồng đặt cọc ngày 19/4/2021 với Ông Lê Văn T về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A123 do UBND huyện Hòa Vang cấp ngày 20/12/1995 với giá 1.850.000.000đồng và đã nhận 300.000.000đ tiền đặt cọc, đất này bà và Ông Lâm Quang H đã ký hợp đồng đặt cọc mua của Bà Doãn Thị B và bán cho Ông Lê Văn T, theo đó bà đã thực hiện các công việc liên quan để tiến hành thực hiện hợp đồng đặt cọc đã ký. Quá trình thực hiện do tình hình dịch bệnh Covid-19 nên bà đã nhiều lần thỏa thuận bằng văn bản gia hạn thêm thời gian để có thời gian thực hiện hợp đồng đặt cọc đã ký. Khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BC 925507 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng cấp ngày 26/11/2021 Bà V đã thông báo qua điện thoại cho bên mua (Ông T) để tiến hành ra công chứng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Ông T không đồng ý mua (có ký xác nhận) vì lý do không đủ 100m2 đất ở như thỏa thuận, bà đã nhiều lần giải thích theo quy định hiện hành thì thửa đất đang giao dịch nằm trên hành lang giao thông và các quy định khác cho nên tách thửa không đủ diện tích 100m2 đất ở. Bà cho rằng đây là nguyên nhân khách quan, theo Hợp đồng đặt cọc thì bà bán cho Ông T diện tích 330m2 đất bao gồm cả đất hoang không có giấy tờ, trong đó có 100m2 đất ở. Sau khi làm thủ tục tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC925507 ngày 26.11.2021 thì diện tích đất là 159,10m2, trong đó có 80m2 đất ở và 79,10m2 đất trồng cây hằng năm khác (bản chất là đất thổ cư theo GCNQSD đất cấp năm 1995), nếu so về diện tích thì đất đã tăng thêm 59,10m2 so với thỏa thuận, tuy nhiên đất ở lại thiếu 20m2 nên bà đã đề nghị giảm giá bán 100.000.000đ nếu Ông T tiếp tục mua, nếu không mua thì Bà V hỗ trợ Ông T 100.000.000đ nhưng Ông T không đồng ý và khởi kiện đến Tòa.

Nay Ông T yêu cầu trả lại tiền cọc và phạt cọc thì bà không đồng ý, bà chỉ trả lại tiền cọc 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng) và không đồng ý phạt cọc.

* Tại đơn xin trình bày sự việc và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Bà Nguyễn Thị T trình bày:

Vào ngày 12/4/2021, ông Lê Phú H có giới thiệu vợ chồng bà mua lô đất tại thôn T Tây, xã H của Bà Bùi Thị V, theo ông H ban đầu giới thiệu tổng diện tích của lô đất có kích thước 12m x 36 m, trong đó đất có giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng là 330m2 còn lại là đất ngoài sổ có xác nhận ranh giới của các bên xung quanh. Vì đất chưa tách thửa tôi đã yêu cầu ông H xác nhận lại với Bà V về diện tích đất được ra sổ đỏ và ông H đã xác nhận theo tin nhắn Zalo ngày 12/4/2021 (có đính kèm trong tài liệu chứng cứ).

Đến ngày 19/4/2021 chồng bà là Ông Lê Văn T đã gặp Bà Bùi Thị V để xác minh lần cuối trước khi đặt cọc mua đất, khi thấy trùng khớp số thửa, tờ bản đồ và diện tích đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng là 330m2 trong tổng lô đất có diện tích lớn hơn 600m2 đã được Bà V đo trong khoảng 12m x 34m, vợ chồng bà thống nhất đồng ý và tiến hành đặt cọc với các nội dụng thỏa thuận đúng theo hợp đồng đặt cọc. Theo hợp đồng đặt cọc hẹn ngày 20/7/2021 làm thủ tục công chứng chuyển nhượng đất cho vợ chồng bà nhưng Bà V cho rằng do điều kiện khách quan làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa ra kịp nên hai bên đồng ý thống nhất gia hạn thêm 60 ngày, kéo dài đến 20/9/2021.

Đến ngày 20/9/2021, với lý do dịch bệnh Covid-19 Bà Bùi Thị V vẫn chưa cung cấp quyền sử dụng đất cho lô đất đã đặt cọc theo hợp đồng và yêu cầu gia hạn thêm lần cuối đến ngày 10/11/2021. Tuy nhiên đến ngày 10/11/2021 Bà V vẫn chưa cung cấp GCNQSD đất như đã cam kết, thông qua điện thoại Bà V hứa với vợ chồng bà xin gia hạn thêm vì sổ đã ra và chờ nhận từ phòng một cửa, với tinh thần thiện chí mua đất nên vợ chồng bà đã đồng ý và hẹn ngày 06/12/2021 ra công chứng.

Đến ngày 06/12/2021 Bà Bùi Thị V đã cung cấp GCNQSD đất để hai bên đi công chứng, chuyển nhượng tuy nhiên lại không đúng theo giấy hợp đồng đặt cọc của hai bên. Cụ thể, theo Hợp đồng đặt cọc thì diện tích đất chuyển nhượng là 330m2 có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có 100m2 đất ở nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bà V mang đến công chứng chỉ có 159,1m2 đất trong đó có 80m2 đất ở. Cho đến thời điểm hiện tại thì Bà Bùi Thị V vẫn không chuyển quyền sử dụng đất đúng theo hợp đồng đặt cọc cho vợ chồng bà. Do quá hạn Hợp đồng đã lâu nên vợ chồng bà yêu cầu thanh lý và bồi thường theo hợp đồng đặt cọc nhưng Bà V không tuân thủ, không chấp hành.

Bà thống nhất với yêu cầu của Ông Lê Văn T yêu cầu Tòa án buộc Bà Bùi Thị V trả số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng. Tổng cộng là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu).

* Tại biên bản lấy lời khai ngày 15/8/2022 và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Bà Doãn Thị B trình bày: Vào ngày 11/3/2021 bà có nhận tiền đặt cọc của Ông Lâm Quang H và Bà Bùi Thị V để bán lô đất có diện tích 130m2 (trong đó có 100m2 đất ở) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A123, số thửa 108, tờ bản đồ số 03 tại thôn T, xã H và đất hoang ký không tranh chấp. Tuy nhiên do phải làm thủ tục thừa kế và cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên không công chứng đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Sau khi bà được cấp GCNQSD đất và tách thửa để chuyển nhượng cho Ông H, Bà V thì lúc này Bà V nói khách của bà không mua nữa, bà thấy rắc rối nên đã trả lại tiền cọc cho Bà V. Ngay ban đầu thỏa thuận đặt cọc mua bán đất thì gia đình bà bán đất cho Ông H và Bà V, hoàn toàn không biết và không bán cho bất kỳ ai khác. Thủ tục tách thửa là gia đình bà đi làm, chỉ ủy quyền cho Bà V đi nhận hồ sơ, tại thời điểm tách thửa do đất nhà bà nằm ở mặt tiền đường quốc lộ 14G cho phép diện tích đất ở theo quy định tối thiểu là 80m2 nên bà chỉ tách 80m2 đất ở và 79,1m2 đất trồng cây hằng năm khác. Sau khi trả lại tiền cọc cho Ông H, Bà V thì gia đình bà đã bán lô đất này cho người khác.

* Tại phiên tòa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Lâm Quang H trình bày: Ông xác nhận ngày 11/3/2021 ông và Bà Bùi Thị V có đặt cọc để mua lô đất có diện tích 130m2 của Bà Doãn Thị B tại thôn T, xã H, huyện H, thành phố Đà Nẵng. Vào ngày 19/4/2021 Bùi Thị Vân đã nhận tiền đặt cọc của Ông Lê Văn T để chuyển nhượng 330m2 đất, trong đó có 100m2 đất ở và phần đất không giấy tờ ký không tranh chấp với giá 1.850.000.000đồng và đã nhận 300.000.000đ tiền đặt cọc. Việc Bà V thông qua người môi giới Lê Phú H để bán đất cho vợ chồng Ông T thì ông không biết nhưng khi hai bên ký thỏa thuận hợp đồng đặt cọc thì có sự thống nhất của ông. Ông và Bà V thống nhất bán cho Ông T lô đất có diện tích 330m2 trong đó có 100m2 đất ở còn lại là đất hoang không có giấy tờ ký không tranh chấp nhưng quá trình làm thủ tục thì chỉ ra được GCNQSD đất có diện tích 80m2 đất ở và 79,1m2 đất trồng cây hằng năm khác, đây là nguyên nhân khách quan. Về phía ông và Bà V cũng đã thương lượng với Ông T về việc giảm giá 100.000.000đ hoặc trả lại tiền cọc nhưng Ông T không đồng ý, Ông T ký giấy không mua và khởi kiện tại Tòa án. Nay Ông T yêu cầu Bà V trả lại tiền cọc và phạt cọc thì tôi thống nhất với ý kiến của Bà V là chỉ trả lại tiền cọc 300.000.000đ.

* Tại bản tự khai ngày 30/8/2022 và tại phiên tòa người làm chứng Lê Phú H trình bày: Vào khoảng tháng 4/2021 Bà Bùi Thị V liên hệ nhờ ông bán 01 lô đất tại thôn T, xã H, huyện H, tp Đà Nẵng. Tại thời điểm này Bà V đưa ra thông tin lô đất này bà đã mua và giờ bán lại, lô đất có diện tích 330m2 đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có 100m2 đất ở. Bà V đưa ra thông tin là toàn bộ 330m2 đất là nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài ra còn có một ít đất hoang không có giấy tờ, cụ thể lô đất có chiều ngang 12m, chiều dài 34m, tổng cộng khoảng 408m2.

Sau đó tôi đã giới thiệu cho Ông Lê Văn T mua lô đất này của Bà V. Giữa Ông T, Bà Nguyễn Thị T (vợ Ông T) và Bà V đã có trao đổi cụ thể thông tin về lô đất và đi đến thỏa thuận đặt cọc mua đất vào ngày 19/4/2021, Ông T đặt cọc cho Bà V số tiền 300.000.000đ, các bên hẹn đến ngày 20/7/2021 thì công chứng chuyển nhượng. Tuy nhiên sau 02 lần gia hạn thời hạn công chứng và chốt ngày 10/11/2021 ra công chứng chuyển nhượng đất thì Bà V vẫn không có GCNQSD đất để công chứng chuyển nhượng cho vợ chồng Ông T. Sau đó ông được biết Bà V chỉ làm được GCNQSD đất có 159,1m2 trong đó chỉ có 80m2 đất ở nên giao dịch giữa Bà V và Ông T không thành. Riêng việc trao đổi tiền bạc sau đó giữa Bà V và Ông T thì ông không biết.

* Tài liệu, chứng cứ của vụ án gồm : 01 Hợp đồng đặt cọc ngày 19.4.2021 (bản photo), Bản photo tờ giấy viết tay có nội dung gia hạn hợp đồng đề ngày 19.4.2021 và ngày 06.10.2021; bản giấy than Hợp đồng đặt cọc ngày 19.4.2021 mặt sau có nội dung gia hạn hợp đồng đề ngày 19.4.2021 và ngày 06.10.2021 viết bằng mực bút bi; Bản sao CMND và sổ hộ khẩu của Ông T, 01 bản photo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Phan Phi Hùng, Bà Doãn Thị B, công văn số 686/CV-CSĐT ngày 06/7/2022 của Cơ quan cảnh sát điều tra Công an huyện Hòa Vang, biên bản xác minh; Bản tự khai của bị đơn, 02 giấy chứng nhận QSD đất (bản photo), 01 Hợp đồng đặt cọc ngày 11.3.2021(bản photo), Giấy ủy quyền ngày 22/02/2022, 01 CMND của Ông H (bản photo); Bản tự khai của Bà T, ông H, biên bản lấy lời khai của Bà B; Hồ sơ cung cấp chứng cứ của Văn phòng ĐKQSĐ chi nhánh Hòa Vang

* Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Hòa Vang đề nghị HĐXX áp dụng các Điều 328, 468 Bộ luật dân sự năm 2015, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ông Lê Văn T, buộc Bà Bùi Thị V trả lại số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng và tiền phạt cọc 300.000.000 đồng, tổng số tiền 600.000.000 đồng cho Ông Lê Văn T. Án phí dân sự sơ thẩm Bà Bùi Thị V phải chịu theo quy định của pháp luật.

Với nội dung trên, án sơ thẩm đã xử và quyết định:

Căn cứ vào các Điều 328, 468 của Bộ luật Dân sự; Điều 147, khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ông Lê Văn T đối với Bà Bùi Thị V về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”. Xử:

Buộc Bà Bùi Thị V phải trả cho Ông Lê Văn T số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) và tiền phạt cọc là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng), tổng cộng là 600.000.000 đồng (sáu trăm triệu đồng).

Ngoài ra bản án còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 26 tháng 9 năm 2022, bị đơn Bà Bùi Thị V kháng cáo toàn bộ bản án.

Tại phiên tòa phúc thẩm Ông Lê Văn T trình bày: Vào ngày 18/01/2023 Bà Bùi Thị V đã trả cho tôi số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng; đối với số tiền phạt cọc 300.000.000 đồng, nay tôi giảm một nửa và chỉ yêu cầu Bà V trả cho tôi 150.000.000 đồng và tôi tự nguyện chịu cho bà V 1/2 tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tại cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự sửa bản án dân sự sơ thẩm 43/2022/DS-ST ngày 24/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN

Trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, bà Bùi Thị V đã trả cho ông Lê Văn T số tiền đặt cọc 300.000.000đ vào ngày 18/01/2023. Đối với tiền phạt cọc 300.000.000 đồng, các bên đương sự thống nhất thỏa thuận: Bà V có trách nhiệm trả cho Ông T 150.000.000đ tiền phạt cọc (đã giao nhận xong tại phiên tòa bằng hình thức chuyển khoản). Án phí dân sự sơ thẩm 150.000.000đ x 5% = 7.500.000đ Ông Lê Văn T và Bà Bùi Thị V mỗi người chịu 50% là 3.750.000đ; án phí dân sự phúc thẩm Bà Bùi Thị V chịu.

Xét thấy, sự thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội, không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự khác trong vụ án. Do đó, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa, áp dụng Điều 300 và khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sửa Bản án dân sự sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như trên.

- Án phí dân sự sơ thẩm 7.500.000đ nguyên đơn Ông Lê Văn T tự nguyện chịu 3.750.000đ; Bị đơn Bà Bùi Thị V phải chịu 3.750.000đ

- Án phí dân sự phúc thẩm Bà Bùi Thị V phải chịu là 300.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 300 và khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 328 Bộ luật Dân sự;

Căn cứ vào Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 43/2022/DS-ST ngày 24/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng. Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như sau:

1. Bà Bùi Thị V có trách nhiệm trả cho Ông Lê Văn T số tiền phạt cọc 150.000.000đ (đã giao nhận xong tại phiên tòa).

2. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lê Văn T tự nguyện chịu 3.750.000đ, được khẩu trừ vào tiền tạm ứng án phí mà nguyên đơn đã nộp tại biên lai thu 0004144 ngày 24.12.2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hoà Vang, còn lại hoàn trả cho Ông Lê Văn T số tiền 10.250.000đ. Bị đơn Bà Bùi Thị V phải chịu 3.750.000đ.

- Án phí dân sự phúc thẩm Bà Bùi Thị V phải chịu là 300.000 đồng, được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 00004576 ngày 05/10/2022 của Chi cục Thi hành án huyện Hòa Vang.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.