Bản án 206/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi ki n và trong qu trình giải quyết vụ n, nguyên đơn ông Viên S, bà Phan Thị A và người đ i di n theo ủy quyền trình bày:

Vào ngày 01-11-2010, bà Phan Thị N mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H03969/P1 của ông Viên S, bà Phan Thị A (bà N em của bà A) đ thế chấp vay tiền của ông K, bà P, hẹn 12 tháng sẽ trả lại, thời gian sau bà N nhờ ông, bà đến Văn phòng công chứng Nguyễn Gia T1 ký hợp đồng đ làm thủ tục xin giấy phép kinh doanh, khi ký ông bà không xem nội dung, ký xong ông bà không nhận văn bản nào của Văn phòng công chứng Hết hạn 12 tháng, ông S, bà A yêu cầu bà N trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bà N tránh né Đến khoảng tháng 12 năm 2021, vợ chồng ông, bà được biết phần đất trên ông bà đã ký chuy n nhượng cho ông Lương Tuấn và Huỳnh Thị Mai P, nhưng do ông, bà chưa thực hiện nghĩa vụ đóng thuế cho nhà nước nên ông K, bà P không hoàn tất thủ tục cấp giấy, hiện trên đất có hai căn nhà mà các con cháu ông bà đang sinh sống, việc bà N lợi dụng lòng tin của ông, bà cùng ông P bà N lừa dối ông bà đ ký bán đất là không đúng Nay ông S, bà A yêu cầu Tòa tuyên hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 8793, quy n số 10TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01-11-2010 của Văn phòng công chứng Nguyễn Gia T1 giữa vợ chồng ông, bà và ông Lương Tuấn , bà Huỳnh Thị Mai P thửa đất số 84, tờ bản đồ số 77, diện tích 182.61m2, đất tọa lạc tại hu phố A, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh vô hiệu; yêu cầu ông K, bà P trả cho vợ chồng ông G chứng nhận quyền sử dụng đất số A 670385, số vào số cấp giấy H03969/P1 ngày 20/11/2007 do Ủy ban nhân dân thành phố T cấp cho ông Viên S đứng tên quyền sử dụng

Theo đơn khởi ki n và trong qu trình giải quyết vụ n bị đơn, ông K, bà P và người đ i di n theo ủy quyền của ông bà trình bày:

Ngày 01-11-2010, vợ chồng ông K, bà P cùng vợ chồng ông Viên S tiến hành ký hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 8793, quy n số 10TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01-11-2010 của Văn phòng C.

Cụ th chuy n nhượng diện tích đất thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 670385, số vào sổ cấp giấy H03969/P1 ngày 20-11-2007 do Ủy ban nhân dân thành phố T cấp cho ông Viên S đứng tên quyền sử dụng, thửa đất số 84, tờ bản đồ số 77, diện tích 182 61m2, đất tọa lạc tại Khu phố A, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh.

Giá trị chuy n nhượng là 60 000 000 đồng Sau khi ký hợp đồng, vợ chồng ông K, bà P tiến hành các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất nhưng cơ quan có thẩm quyền thông báo phải giải quyết tiền nợ thuế sử dụng đất của ông Viên S và bà Phan Thị A Vợ chồng ông K, bà P đã yêu cầu ông Viên S, bà Phan Thị A thực hiện nghĩa vụ của mình nhưng do số tiền nợ thuế thời đi m đó khoảng 30 000 000 đồng, là số tiền lớn nên ông Viên S trì hoãn việc đóng thuế Nhiều lần vợ chồng ông K yêu cầu ông S, bà A thực hiện gấp nhưng hẹn lần này đến lần khác và kéo dài cho đến nay

Ông S, bà A khởi kiện yêu cầu Tòa tuyên hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất ngày 01-11-2010 tại Văn phòng C vô hiệu, ông K, bà P không đồng ý vì không có cơ sở Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn đúng pháp luật nhưng do điều kiện khách quan nên kéo dài cho đến nay Giấy mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đề ngày 01-11-2010 do bà N, ông S ký không liên quan đến vợ chồng ông K Mặt khác, giấy mượn trên không có chữ ký của ông K, bà P cũng như ông, bà không tham gia thỏa thuận gì trong nội dung này Nhiều lần ông K, bà P yêu cầu vợ chồng ông Viên S thực hiện nghĩa vụ thuế nhưng ông S, bà A cố tình tránh né Do đó, ông K và bà P khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông Viên S thực hiện nghĩa vụ tài chính tiếp tục thực hiện hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 8793, quy n số 10TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01-11-2010 của Văn phòng C Yêu cầu ông S, bà A giao trả nhà đất cho ông, bà

Đối với yêu cầu bồi thường ghi nhận theo biên bản hòa giải số tiền 500 000 000 đồng, bao gồm 60 000 000 đồng tiền mua đất, tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại 440 000 000 đồng, ông K, bà P không đóng tạm ứng án phí đối với yêu cầu bồi thường 440 000 000 đồng, chỉ đồng ý đóng tạm ứng án phí đối với việc yêu cầu ông S, bà A thực hiện nghĩa vụ tài chính, tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao tài sản cho ông K, bà P, về bồi thường thiệt hại yêu cầu Tòa xử lý theo quy định pháp luật

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ n:

Đại diện Văn Phòng công chứng Nguyễn Gia T1 có văn bản trình bày: Ngày 01-10-2010 Văn Phòng C – Tây Ninh có chứng nhận Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S, bà A và ông K, bà P cùng ngụ tại khu phố D, phường C, thành phố T, tỉnh Tây Ninh và bên nhận chuy n nhượng là ông Lương Tuấn và bà Huỳnh Thị Mai P Việc hai bên ký kết là đúng theo trình tự theo quy định của pháp luật, bên B và bên A đã thoả thuận nghĩa vụ tài chính khi bên B (bên mua) đi nộp hồ sơ thì bên B chịu trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính cho bên A (bên chuy n nhượng) Đề nghị xét xử theo quy định pháp luật

Bà Phan Thị N và Đại diện theo uỷ quyền của bà N - bà L trình bày: Bà N1 là em ruột bà A, dựng nhà ở nhờ trong phần đất của ông S, bà A Trước đây bà giúp việc nhà cho bà P, ông K từ năm 1997 – 2015, do bà N1 vay của bà P 40 000 000 đồng, bà P đòi nợ bà và ngày 01-10-2010, bà P yêu cầu vợ chồng ông S đến nhà ký hợp đồng thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên, hợp đồng do bà P lập sẵn, đến ngày 02 – 10 -2010 bà P cho bà N1 vay 60 000 000 đồng nhưng trừ đi số tiền còn nợ trước đó là 40 000 000 đồng, bà P chỉ giao thêm cho bà 20 000 000 đồng và thỏa thuận, khi nào bà N1 trả hết nợ, bà P sẽ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên Sau đó bà N1 đã giúp việc cho bà P đ trừ nợ, thời gian sau ông S đến nhà bà P, ông K đòi lại Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất nhiều lần nhưng bà P cho rằng ông S, bà P đã bán đất cho ông, bà Do đó hành vi của bà P đã lừa ông S, bà A và bà vì nói vợ chồng ông S đến nhà riêng đ ký hợp đồng thế chấp nhưng thực ra lại mang đến Văn phòng công chứng Nguyễn Gia T1 công chứng hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất số vào số 8793 ngày 01-11-2010. Nay bà yêu cầu Toà tuyên hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S, bà A và ông K, bà P số vào sổ 8793, quy n số 10TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01-11-2010 của Văn phòng C đối với diện tích đất 182 61 m2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 670385, số vào sổ cấp giấy H03969/P1 ngày 20-11-2007 do Ủy ban nhân dân thành phố T cấp cho ông Viên S vô hiệu Yêu cầu ông K, bà P trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông S, bà A, tại bản tự khai ngày 29/12/2022 bà đồng ý trả số tiền 60 000 000 đồng cho bà P, ông K Tại biên bản hòa giải ngày 07/4/2023 bà đồng ý trả cho ông K, bà phương số tiền 37 000 000 đồng và lãi suất từ tháng 12/2012 đến nay

Anh Viên Thế 1, chị Nguyễn Thị Thu H1 trong quá trình tham gia tố tụng trình bày: Hiện anh chị đang sinh sống trên phần đất trên, anh chị đồng ý với ý kiến ông S, bà A, bà N1, yêu cầu Tòa tuyên hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S, bà A và ông K1, bà P, số vào sổ 8793, quy n số 10TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01-11-2010 của Văn phòng C đối với diện tích đất 182 61 m2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 670385, số vào sổ cấp giấy H03969/P1 ngày 20-11-2007 do Ủy ban nhân dân thành phố T cấp cho ông Viên S.

*Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ: Trên đất có hai căn nhà xây khoảng năm 1990 Căn số 01 ngang 05 mét x dài 10,8 mét + 2,2 mét x 2,4 mét = 59,28 mét, tương quét vôi, móng, nền tường đã cũ Căn số 2 ngang 04 mét x dài 10,8 mét có 01 mét ngang nằm qua thửa kế bên

*Tại biên bản định giá tài sản: Căn cứ Quyết định số 35/2020/UBND-TN tỉnh Tây Ninh ngày 01/9/2020, đất ở có giá: 2 200 000 đồng/m2 Giá thị trường thực tế là 90.000.000 đồng/ 01 mét ngang, 01 căn nhà trị giá 38 000 000 đồng, căn còn lại không xác định được giá trị

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 85/2023/DS-ST, ngày 15 tháng 8 năm 2023, của Toà án nhân dân thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh, đã quyết định:

Căn cứ vào các Điều 122, 127, 128, 137, 697, 698, 699 Bộ luật dân sự năm 2005, khoản 3 Điều 107 Luật Đất đai năm 2003, Điều 168 Luật Đất đai năm 2013, Điều 147, 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự; đi m đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của U ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí và lệ phí Toà án

1/ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Viên S và bà Phan Thị A về “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu” đối với ông Lương Tuấn và bà Huỳnh Thị Mai P.

2/ hông chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lương Tuấn và bà Huỳnh Thị Mai P về “Tranh chấp yêu cầu thực nghĩa vụ tài chính quyền sử dụng đất ” đối với ông Viên S và bà Phan Thị A.

Tuyên bố Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa ông Viên S, bà Phan Thị A và ông Lương Tuấn , bà Huỳnh Thị Mai P của Văn P1 Công chứng Nguyễn Gia T1 số công chứng 8793, quy n số 10TP/CC-SCC/HĐGD ngày 01-11-2010 đối với diện tích đất 182 61 m2 thửa đất số 84, tờ bản đồ số 77 tọa lạc tại hu phố A, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh vô hiệu

Buộc ông Lương Tuấn , bà Huỳnh Thị Mai P có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Viên S, bà Phan Thị A bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 670385, số vào sổ cấp giấy H03969/P1 ngày 20-11-2007 do Ủy ban nhân dân thị xã T (nay là thành phố T) cấp cho ông Viên S, có diện tích 182 61 m2 thửa đất số 84, tờ bản đồ số 77 tọa lạc tại hu phố A, Phường A, thành phố T, tỉnh Tây Ninh.

Ông Viên S, bà Phan Thị A có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Lương Tuấn , bà Huỳnh Thị Mai P số tiền 60 000 000 (sáu mươi triệu) đồng

Ông Lương Tuấn , bà Huỳnh Thị Mai P có quyền khởi kiện bồi thường thiệt hại bằng vụ kiện dân sự khác khi có yêu cầu

Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ chậm trả và quyền kháng cáo

Ngày 25/8/2023, ông Lương Tuấn và bà Huỳnh Thị Mai P kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xem xét sửa bản án sơ thẩm buộc ông Viên S, bà Phan Thị A bồi thường cho vợ chồng ông K, bà P số tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất theo định giá so với giá thỏa thuận chuy n nhượng quyền sử dụng đất tại văn bản ngày 01/11/2010 của Văn phòng C Nguyễn Gia T1, cụ th số tiền chênh lệch giá trị đất thời đi m hiện nay là 840 000 000 (tám trăm bốn mươi triệu) đồng và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của ông Lương Tuấn và bà Huỳnh Thị Mai P vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; đại diện theo ủy quyền của ông Viên S và bà Phan Thị A vắng mặt

Người đại diện hợp pháp của của bà N1, anh K, chị H1 trình bày không đồng ý với nội dung kháng cáo, đồng ý với bản án sơ thẩm

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Tòa án thụ lý vụ án và quyết định đưa vụ án ra xét xử bảo đảm đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa dân sự; các đương sự thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự hủy Bản án sơ thẩm số 85/2023/DS-ST ngày 15/8/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh giao hồ sơ về cho Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh giải quyết lại theo quy định của pháp luật

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Từ những nhận định nêu trên Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông Lương Tuấn và bà Huỳnh Thị Mai P Hủy bản án số 85/2023/DS-ST ngày 15/8/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh và chuy n hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 29 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016, của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Lương Tuấn và bà Huỳnh Thị Mai P.

2. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số: 85/2023/DS-ST ngày 15 tháng 8 năm 2023 về việc “Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với quyền sử dụng đất”, của Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh

3. Giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh đ giải quyết lại vụ án.

4. Về chi phí tố tụng án phí dân sự sơ thẩm: Sẽ được được xem xét khi Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án

Án phí dân sự phúc thẩm: do hủy án sơ thẩm nên các đương sự không phải chịu Hoàn trả cho ông Lương Tuấn , bà Huỳnh Thị Mai P 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai thu số 0002463 ngày 05/9/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Tây Ninh, tỉnh Tây Ninh

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật k từ ngày tuyên án