Bản án 201/2026/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ông Y P và bà H Đ là bố mẹ ông Y L. Trong quá trình chung sống thì bố mẹ ông Y L có tạo lập được một thửa đất. Ngày 23/11/1995, Ủy ban nhân dân thành phố B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 26/09/1996 bà H Đ chết, ngày 21/7/2000 ông Y P chết, cả hai không để lại di chúc. Sau khi ông Y P chết thì ông Y L là người trực tiếp sử dụng thửa đất tranh chấp đến nay.

Năm 2022, khi gia đình bà H N làm thủ tục tách thửa thì ông Y L mới phát hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hộ bố mẹ ông Y L bị sai vị trí. Đồng thời phát hiện thửa đất ông Y L đang sử dụng lại nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho Hộ gia Y B (chồng bà H N). Các bên thống nhất ông Y L sẽ hỗ trợ gia đình tách thửa và chuyển nhượng, sang tên lại diện tích mà ông Y L đang sử dụng. Tuy nhiên, sau khi tách thửa thì gia đình bà H N lại tặng cho thửa đất có một phần của nguyên đơn cho con gái là H N1.

Thửa đất tranh chấp trước đây thuộc quyền sử dụng của Hộ bố mẹ ông Y L. Sau khi ông Y P và bà H Đ chết không để lại di chúc và ông Y L là con duy nhất nên đương nhiên được thừa hưởng quyền sử dụng này. Ủy ban nhân dân thành phố B cấp Giấy chứng nhận cho Hộ gia đình ông Y B trên cả phần đất của bố mẹ ông Y L là không đúng quy định. Đồng thời gia đình bà H N sang tên cho con gái thửa đất có cả phần đất nguyên đơn đang sử dụng là không đúng. Từ những nội dung nêu trên ông Y L đề nghị Tòa án nhân dân thành phố Buôn Ma Thuột (Nay là Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đắk Lắk) giải quyết các yêu cầu sau:

- Thứ nhất, công nhận ông Y L được quyền sử dụng thửa đất có diện tích 1.638,3m2 (theo kết quả đo vẽ ngày 24/11/2024) tại xã E, thành phố B (Nay là phường E, tỉnh Đắk Lắk) có vị trí: Phía đông giáp H’M, phía tây giáp H N, phía bắc giáp Y H, phía nam giáp H’ B.

- Thứ hai, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DH 750430 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 18/11/2022 cho bà H N1 tại thửa đất số 815, tờ bản đồ 9, diện tích 5.028,2m2 tại xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (Nay là phường E, tỉnh Đắk Lắk).

Đối với diện tích đất và tài sản trên đất đang tranh chấp do ông Y L quản lý, canh tác và sử dụng từ trước cho đến nay.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà H N1 và bà H N trình bày:

Bà H N và Y L có mối quan hệ bà con, ruột thịt (chị em cùng bà ngoại, khác mẹ), Mẹ đẻ ông Y L (bà H Đ) chết năm 1996, bố nuôi của ông Y L (ông Y P) chết năm 2000. Khi Bố mẹ ông Y L còn sống (ôngY P, bà H Đ) cả hai đều được sự chăm sóc nuôi dưỡng, thuốc thang để chữa trị bệnh tật từ gia đình bà H N. Khi Bố, mẹ ông Y L chết (theo phong tục của người Ê Đê) kinh phí (một con bò và 500.000 đồng tại thời điểm năm 1995) lo cho các công việc làm đám ma thời điểm đó lớn hơn rất nhiều so với giá trị là tài sản đất đang tranh chấp 1.638,3m2 hiện tại. Cả hai gia đình có thỏa thuận quy ước như sau: giá trị tiền bạc, vật chất để lo việc ăn uống khi còn sống; chữa trị, làm đám ma lúc chết cho bố mẹ ông Y L tương đương giá trị tài sản là diện tích đất 1.638,3m2 mà ông Y L đang khởi kiện là tương đương nhau. Do không có tiền để trả lại cho gia đình bà H N nên ông Y L đã đồng ý diện tích đất trên sẽ thuộc về tài sản của bà H N. Gia đình bà H N đã được UBND thành phố Buôn Ma Thuột cấp GCNQSDĐ.

Thửa đất này bà H N đã tặng cho bà H N1 và ngày 18/11/2022 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp GCNQSDĐ số DH 750430; thửa đất số 815; tờ bản đồ số 9; diện tích: 5,028,2m2 tại xã Ea Kao, thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk.

Đối với diện tích đất và tài sản trên đất đang tranh chấp là do ông Y L quản lý, canh tác và sử dụng từ trước cho đến nay.

Nay bà H N1 và bà H N không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc đòi lại diện tích đất 1.638,3 m2 nằm trong thửa đất số 815; tờ bản đồ số 9; diện tích 5.028,2m2 tại xã Ea Kao, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (Nay là phường E, tỉnh Đắk Lắk). Đề nghị Công nhận GCNQSDĐ số DH 750430; thửa đất số 815; tờ bản đồ số 9; diện tích 5.028,2m2 tại xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (Nay là phường E, tỉnh Đắk Lắk) là hợp pháp.

* Người đại diện theo ủy quyền của Sở Nông nghiệp và Môi trường tỉnh Đắk Lắk trình bày:

Về nguồn gốc: Ngày 23/11/1995, hộ ông Y B được Ủy ban nhân dân thành phố B cấp GCNQSDĐ số G 998991 đối với thửa đất số 25, tờ bản đồ số 24, diện tích 6.560m2 (trong đó 400m2 đất ở, 6.160m2 cà phê), thửa đất tại xã E. Ngày 13/6/2022, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B nhận được hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất của bà H N, sau khi hoàn tất các thủ tục theo quy định. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B xác nhận chỉnh lý biến động lên trang 4 GCNQSDĐ số G 998991 để thừa kế cho bà H N.

Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà H N cho bà HB: GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DĐ 114594 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 09/8/2022 đối với thửa đất số 75 (cũ 25), tờ bản đồ số 9 (cũ 24), thửa đất tại xã E;

Ngày 30/9/2022, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố B nhận được hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của bà H N cho bà H N1. Ngày 13/10/2022, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố B chuyển hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của bà H’N1 đối với thửa đất số 815, tờ bản đồ số 9 trình Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đắk Lắk. Ngày 18/11/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đăk Lăk cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 750430 cho bà H N1 đối với thửa đất số 815, tờ bản đồ số 9, diện tích 5.028,2m2 (trong đó 180m2 đất ở, 4.848,2m2 đất trồng cây lâu năm), thửa đất tại xã E.

Căn cứ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên; căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013; Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/6/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì việc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố B xử lý hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất cho bà H N1 và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp GCNQSDĐ là đúng với quy định của pháp luật hiện hành.

Do đó, đối với nội dung khởi kiện của ông Y L đề nghị hủy GCNQSDĐ số DH 750430 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 18/11/2022 cho bà H N1 tại thửa đất số 815, tờ bản đồ số 9, diện tích 5028.2m2 tại xã E là không có cơ sở.

Bản án dân sự sơ thẩm số 123/2025/DS-ST ngày 22/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đắk Lắk đã quyết định:

1. Áp dụng Điều 26, Điều 35, Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự. Các Điều 500, 502, 503, 579, 580 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 12, Điều 27 nghị quyết số 326/NQ-UBTVQH ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Toà án.

Tuyên xử: Bác đơn khởi kiện của ông Y L về việc yêu cầu công nhận quyền sử dụng thửa đất có diện tích 1638,3 m2 nằm một phần trong thửa đất số 815, tờ bản đồ 9, diện tích 5028,2 m tại xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là phường E, tỉnh Đắk Lắk) mang tên bà H’N1 có vị trí: Phía đông giáp H’M, phía tây giáp H’N1, phía bắc giáp H’N1, phía nam giáp H’ B và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DH 750430 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp ngày 18/11/2022 cho bà H’N1 tại thửa đất số 815, tờ bản đồ 9, diện tích 5028,2 m2 tại xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là phường E, tỉnh Đắk Lắk).

Ông Y L có nghĩa vụ giao lại diện tích đất 1638,3 m2 nằm một phần trong thửa đất số 815, tờ bản đồ 9, diện tích 5028,2 m2 tại xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là phường E, tỉnh Đắk Lắk) có vị trí tứ cận như sau: Phía đông giáp H’M, phía tây giáp H’N1, phía bắc giáp H’N1, phía nam giáp H’ B cho bà H’N1 quản lý và sử dụng. (Theo sơ đồ đo vẽ hiện trạng thửa đất ngày 24/10/2024 của Công ty TNHH Đo đạc tư vấn nông lâm nghiệp tỉnh Đắk Lắk) tài sản trên đất bao gồm: 236 cây cà phê, 04 cây sầu riêng, 02 cây xoài, 03 cây bơ, 03 cây mãng cầu, 01 cây chùm ruột, 02 cây chuối. Tổng trị giá tài sản 460.293.000 đồng (Trong đó đất là 414.490.000 đồng, tài sản trên đất là 45.803.000 đồng).

Bà H’N1 có nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trên đất cho ông Y L số tiền là 45.803.000 đồng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 30/9/2025, nguyên đơn ông Y L kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

Tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên nội dung đơn khởi kiện và nội dung kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

* Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015; đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Y L – Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 123/2025/DS-ST ngày 22/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đắk Lắk, chuyển hồ sơ cho Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đắk Lắk thụ lý, giải quyết lại theo thủ tục chung.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu thu thập được có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ, ý kiến của Kiểm sát viên và các đương sự. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Bị đơn cho rằng giữa nguyên đơn và bị đơn có thỏa thuận miệng về việc khấu trừ quyền sử dụng đất đang tranh chấp để bù đắp chi phí mai táng và chăm sóc mà bị đơn đã bỏ ra để lo cho bố mẹ nguyên đơn. Trên cơ sở thỏa thuận miệng này, gia đình bị đơn đã tiến hành kê khai và được UBND thành phố B cấp GCNQSDĐ số G 998991 ngày 23/11/1995 cho hộ ông Y B (chồng của bị đơn bà H N) đối với thửa đất số 25, tờ bản đồ số 24, diện tích 6.560m2 tại xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là phường E, tỉnh Đắk Lắk). Xét thấy, GCNQSDĐ của gia đình bị đơn được cấp từ năm 1995, trước khi bố mẹ nguyên đơn qua đời, do đó việc bị đơn cho rằng bị đơn lo chi phí ma chay, chôn cất cho bố mẹ nguyên đơn nên nguyên đơn và gia đình bị đơn thỏa thuận đổi đất là không phù hợp về mặt thời gian. Bị đơn cũng không cung cấp chứng cứ chứng minh có thỏa thuận này giữa các bên, không được nguyên đơn thừa nhận.

Như vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào lời trình bày của bị đơn và GCNQSDĐ đã cấp cho bị đơn để bác yêu cầu khởi kiện công nhận quyền sử dụng đất của nguyên đơn mà không xem xét về nguồn gốc đất; quá trình quản lý, sử dụng đất và tính hợp pháp của GCNQSDĐ là chưa đủ cơ sở.

Ngày 23/11/1995, hộ ông Y B được UBND thành phố B cấp GCNQSDĐ số G 998991 đối với thửa số 25, tờ bản đồ số 24, diện tích 6.560m2 tại xã E, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk (nay là phường E, tỉnh Đắk Lắk).

Sau khi ông Y B chết, thửa đất trên được để lại thừa kế cho bị đơn bà H N. Ngày 09/8/2022, bà H N được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp GCNQSDĐ số DĐ 114594 đối với thửa đất số 75 (cũ 25), tờ bản đồ số 9 (cũ 24), diện tích 6.177,7m2.

Sau đó, bà H N tách thửa tặng cho một phần diện tích đất trên cho bà H’B, bà H N1; chuyển nhượng một phần cho ông Ngô Thành N, bà Trần Thị Thùy T.

Ngày 18/10/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp GCNQSDĐ số DH 798038 cho bà HB, đối với thửa đất số 817, tờ bản đồ số 9, diện tích 687,1m2 và GCNQSDĐ số DH 798039 cho ông Ngô Thành N, bà Trần Thị Thùy T đối với thửa đất số 816, tờ bản đồ số 9, diện tích 462,4m2.

Ngày 18/11/2022, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp GCNQSDĐ số DH 750430 cho bà H’N1, đối với thửa đất số 815, tờ bản đồ số 9, diện tích 5.028,2m2 (bao gồm diện tích đất đang tranh chấp).

Xét thấy, diện tích đất 1.638,3m2 đang tranh chấp nằm trong thửa đất số 815, tờ bản đồ số 9 được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đắk Lắk cấp GCNQSDĐ số DH 750430 cho bà H’N1 mà nguyên đơn đang yêu cầu hủy GCNQSDĐ. Thửa đất số 815 được tách ra từ thửa đất số 25, tờ bản đồ số 24, diện tích 6.560m2 do UBND thành phố B cấp GCNQSDĐ số G 998991 ngày 23/11/1995 cho hộ ông Y B. Nhưng cấp sơ thẩm không đưa UBND thành phố B là cơ quan cấp đất lần đầu vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan để làm rõ quá trình cấp GCNQSDĐ có tiến hành đo đạc hiện trạng, kiểm tra thực địa và lập biên bản xác nhận ranh giới giữa các hộ liền kề hay không; việc cấp GCNQSDĐ bao gồm cả diện tích đất mà bố mẹ nguyên đơn quản lý, sử dụng là đã đúng trình tự, thủ tục hay chưa. Đồng thời, GCNQSDĐ trên đã được đăng ký biến động tặng cho bà H’B, bà H N1 và chuyển nhượng cho ông Ngô Thành N, bà Trần Thị Thùy T. Trong trường hợp có căn cứ xác định GCNQSDĐ lần đầu năm 1995 cho hộ ông Y B cấp sai đối tượng hoặc chồng lấn ranh giới thì các giao dịch và GCNQSDĐ cấp sau đó sẽ bị ảnh hưởng trực tiếp về mặt hiệu lực pháp lý. Việc cấp sơ thẩm không đưa những người nhận chuyển nhượng, tặng cho nêu trên vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.

Quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn trình bày năm 2022 phát hiện GCNQSDĐ do UBND thành phố Buôn Ma Thuột cấp ngày 30/01/1996 cho ông Y P, thửa đất số 24, tờ bản đồ số 24, diện tích 4.040m2 bị sai vị trí nên đã bị thu hồi nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không thu thập hồ sơ cấp đất và lý do thu hồi GCNQSDĐ cấp năm 1996 cho hô ông Y P để xác định có hay không việc cấp nhầm vị trí đất cho hộ ông Y P; sau khi thu hồi thì đã được cấp có thẩm quyền giải quyết như nào; vị trí đất thực tế mà hộ ông Y P được cấp là ở đâu; diện tích đang tranh chấp có liên quan đến GCNQSDĐ bị thu hồi của hộ ông Y P hay không, dẫn đến việc giải quyết vụ án thiếu căn cứ xác đáng.

Đối với việc xem xét thẩm định tại chỗ: Tòa án cấp sơ thẩm chỉ đo đạc hiện trạng mà không trưng cầu cơ quan chuyên môn thực hiện việc lồng ghép ranh giới cấp GCNQSDĐ và diện tích đất thực tế các đương sự đang quản lý, sử dụng để xác định diện tích đất tranh chấp thuộc thửa đất nào là thiếu sót.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

[1] Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Y L – Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 123/2025/DS-ST ngày 22/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Đắk Lắk. Giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân khu vực 1 - Đắk Lắk thụ lý, giải quyết lại theo thủ tục chung.

[2] Về án phí và chi phí tố tụng

- Án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: Sẽ được xử lý khi vụ án được giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Y L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày tuyên án.