Bản án 200/2026/DSST — Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Trong đơn khởi kiện, trong bản tự khai và tại phiên hòa giải, nguyên đơn là anh Tạ Tiến L trình bày:

Qua anh Hoàng Đình Đ giới thiệu tôi được biết chị Nguyễn Thị H có nhu cầu chuyển nhượng nhà đất tại ngõ 4, Cầu Bươu, xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì, Hà Nội nay là xã Đại Thanh, Hà Nội, tôi có hỏi ông Đ về nguồn gốc đất, giấy tờ đất thì được ông Đ cho biết đất này không có giấy tờ, không rõ nguồn gốc. Tôi chỉ nghĩ đơn giản đất không có giấy tờ, không có nguồn gốc, nhưng không tranh chấp thì sau này vẫn có thể bổ sung và hoàn thiện nên tôi có đồng ý mua. Giá chuyển nhượng 620.000.000 đồng, diện tích khoảng 60m2, trên đất có công trình quây tôn có mái, không có người ở. Ngày 01/03/2025, tại ngõ 2 Cầu Bươu, xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì, Hà Nội nay là xã Đại Thanh, Hà Nội, tôi và chị Nguyễn Thị H đã lập Giấy nhận đặt cọc tiền (chuyển nhượng QSD đất) với nội dung: chị H chuyển nhượng cho tôi thửa đất/nhà tại ngõ 4, Cầu Bươu, xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì, Hà Nội nay là xã Đại Thanh, Hà Nội, lô đất/nhà thuộc loại khai hoang hóa, diện tích chuyển nhượng khoảng 60m2, sát nhà ông Hợp đang xây. Bên A đã nhận đủ tiền cọc của bên B vào việc mua bán thửa đất/nhà trên với số tiền là 120.000.000 đồng. Số tiền còn lại là 500.000.000 đồng bên B sẽ thanh toán cho bên A chậm nhất vào ngày 11/3/2025.

Hợp đồng còn quy định về cam kết chung của hai bên:

Nếu bên A thay đổi ý định về việc bán thì bên A phải trả cho bên B số tiền cọc. Đồng thời phải nộp cho bên B gấp 02 lần số tiền đã đặc cọc trên.

Nếu bên B thay đổi ý định về việc mua bán thì bên B phải chịu mất số tiền đặt cọc cho bên A và phải trả chi phí làm thủ tục cho người môi giới hoặc văn phòng nhà đất (nếu có). Ngoài ra hợp đồng còn quy định một số chi phí khác.

Đến ngày 03/3/2025, tôi có tìm hiểu và được biết đây là đất lấn chiếm chứ không phải đất khai hoang hóa như chị H đã nói nên tôi hẹn gặp chị H để yêu cầu trả lại tôi tiền đặt cọc 120.000.000 đồng nhưng chị H không gặp tôi. Từ đó đến nay tôi không trao đổi liên lạc được với chị H về việc đòi lại số tiền đặt cọc.

Nay tôi khởi kiện yêu cầu chị H phải trả lại cho tôi số tiền 120.000.000 đồng tiền đã đặt cọc. Đối với số tiền phạt cọc 120.000.000 đồng tôi xin rút yêu cầu

* Tại bản tự khai, biên bản hòa giải, bị đơn là chị Nguyễn Thị H trình bày:

Tôi và chồng tôi là Nguyễn Hồng K có mảnh đất diện tích khoảng 60m2 tại ngõ 4, ngách 5, Cầu Bươu, xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội nay là xã Đại Thanh, TP. Hà Nội. Trên đất chúng tôi đang xây dựng dỡ dang, chưa có người ở. Nguồn gốc tài sản trên do bố mẹ chồng chúng tôi khai hoang và để lại cho chúng tôi. Đất chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Do có nhu cầu chuyển nhượng nên chúng tôi đã rao bán quyền sử dụng đất thửa đất trên. Sau khi được giới thiệu, thông qua người môi giới là ông Hoàng Đình Đ, anh Tạ Tiến L đã liên hệ với chúng tôi để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản trên đất. Giá chuyển nhượng do vợ chồng tôi và anh Tạ Tiến L thỏa thuận là 620.000.000 đồng. Ngày 01/03/2025, tôi đã ký Hợp đồng đặt cọc với anh Tạ Tiến L để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nêu trên. Khi ký Hợp đồng đặt cọc, chồng tôi cùng nhận tiền và đồng ý toàn bộ việc giao dịch. Theo thỏa thuận, anh Tạ Tiến L đặt cọc số tiền là 120.000.000 đồng. Anh L có trách nhiệm thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhượng còn lại chậm nhất vào ngày 11/03/2025. Hai bên cam kết: Nếu bên bán thay đổi ý định về việc bán thì bên bán phải trả lại cho bên mua số tiền cọc đồng thời nộp cho bên mua gấp 02 lần số tiền đã đặt cọc trên. Nếu bên mua thay đổi ý định về việc mua bán thì bên mua phải chịu mất số tiền đặt cọc cho bên A và phải trả chi phí làm thủ tục cho người môi giới hoặc văn phòng nhà đất. Ngoài ra trong giấy nhận đặt cọc tiền còn ghi nhận một số chi phí khác.

Tại thời điểm đặt cọc, ông Hoàng Đình Đ là người môi giới chuyển nhượng tài sản và chứng kiến toàn bộ quá trình giao dịch trên. Quyền sử dụng đất trên chưa được cấp Giấy chứng nhận nên chúng tôi thỏa thuận hình thức lập vi bằng, khi nào đất được cấp Giấy chứng nhận mà cần đến vợ chồng tôi, tôi sẵn sàng giúp và không đòi hỏi bất kì kinh phí nào. Anh L phải chịu toàn bộ chi phí công chứng, vi bằng và đo đạc. Bản thân anh L đã tìm hiểu kỹ về toàn bộ tính chất pháp lý, hiện trạng của thửa đất.

Đến hết ngày 11/03/2025, anh L không thanh toán nốt số tiền cũng không thực hiện thủ tục ký nhận chuyển nhượng tài sản. Sau đó, anh L cho biết thửa đất có nguồn gốc lấn chiếm nên không tiếp tục nhận chuyển nhượng. Vợ chồng tôi không đồng ý việc anh L đơn phương hủy cọc và có trao đổi việc hỗ trợ 50.000.000 đồng cho anh L nhưng anh L không đồng ý nhận. Tôi nhận thấy, anh L đã đơn phương chấm dứt việc nhận chuyển đất nên phải chịu mất số tiền cọc theo thỏa thuận và theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Anh L đã tìm hiểu kỹ thửa đất nên phải tự chịu trách nhiệm về hiện trạng tài sản. Nguồn gốc tài sản trên do chúng tôi được bố mẹ chồng để lại và không tranh chấp gì

Nay anh L khởi kiện tôi yêu cầu tôi phải hoàn trả tiền đặt cọc là 120.000.000 đồng và phải chịu phạt cọc là 120.000.000 đồng, tôi không đồng ý vì: Khi nhận chuyển nhượng đất và khi ký hợp đồng đặt cọc anh L biết rõ đó là đất khai hoang, chưa được cấp giấy chứng nhận QSD đất nhưng vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng, tự nguyện đặt cọc tiền cho tôi. Tôi không lừa dối anh L về nguồn gốc đất nên tôi không vi phạm hợp đồng. Mặt khác, anh L là người đơn phương chấm dứt hợp đồng vi phạm Điều 3 của hợp đồng nên phải mất hết số tiền đã đặt cọc cho tôi nên tôi không đồng ý trả lại anh L số tiền 120.000.000 đồng và không đồng ý chịu phạt cọc 120.000.000 đồng.

Tại phiên tòa:

- Anh Tạ Tiến L vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử văng mặt.

- Chị Nguyễn Thị H vắng mặt không có lý do

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 11 – Hà Nội phát biểu quan điểm:

- Về thời hiệu, thẩm quyền và tố tụng: Tòa án thụ lý vụ án theo đúng quy định pháp luật. Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Thẩm phán đã xác định đúng và đầy đủ tư cách tham gia tố tụng của nguyên đơn, bị đơn theo Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự. Về thu thập tài liệu chứng cứ, tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải thẩm phán đã thực hiện đúng các quy định tại Điều 97, Điều 208, Điều 209, Điều 210, Điều 211 BLTTDS và Nghị quyết 01/2017 ngày 13/01/2017 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.

- Việc chấp hành của nguyên đơn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật

- Việc chấp hành của bị đơn, chưa thực hiện theo đúng quy định của pháp luật

- Về nội dung: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Tạ Tiến L

Buộc chị H phải có trách nhiệm trả cho anh L số tiền đặt cọc là 120.000.000 đồng

Đình chỉ yêu cầu phạt cọc của anh L đối với chị H

Về án phí: Bị đơn phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tòa án đã tống đạt hợp lệ Thông báo về phiên hòa giải, Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ, Quyết định yêu cầu cung cấp chứng cứ nhưng chị H đều vắng mặt không có lý do

Ngày 12/03/2026, Tòa án đã ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử và ấn định phiên tòa được xét xử vào ngày 31/03/2026, quyết định được tống đạt hợp lệ cho chị H. Tại phiên tòa ngày 31/03/2026, chị H vắng mặt không có lý do. Tòa án ra Quyết định hoãn phiên tòa và ấn định phiên tòa được xét xử vào ngày 28/04/2026. Tại phiên tòa ngày 28/04/2026, chị H vẫn vắng mặt không có lý do. Xét thấy đây là lần thứ hai chị H vắng mặt không có lý do mặc dù đã được tống đạt hợp lệ, đồng thời anh L cũng có đơn đề nghị xét xử vắng mặt nên Toà án tiến hành xét xử vắng mặt anh L và chị H theo quy định tại khoản 2 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Theo “Giấy nhận đặt cọc tiền ngày 01/03/2025” thì giữa anh L và chị H có thỏa thuận mua bán mảnh đất khai hoang hóa diện tích 60m2 tại ngõ 4 Cầu Bươu, xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội. Hai bên thỏa thuận với giá 620.000.000 đồng. Anh L đã đặt cọc cho chị H số tiền 120.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận số tiền còn lại anh L sẽ thanh toán cho chị H chậm nhất vào ngày 11/03/2025. Hợp đồng còn quy định về cam kết chung của hai bên: Nếu bên A thay đổi ý định về việc bán thì bên A phải trả cho bên B số tiền cọc. Đồng thời phải nộp cho bên B gấp 02 lần số tiền đã đặc cọc trên. Nếu bên B thay đổi ý định về việc mua bán thì bên B phải chịu mất số tiền đặt cọc cho bên A và phải trả chi phí làm thủ tục cho người môi giới hoặc văn phòng nhà đất (nếu có)

Hội đồng xét xử nhận thấy:

- Về hình thức: Giấy nhận đặt cọc tiền ngày 01/03/2025 giữa anh L và chị H được ký kết tự nguyện, không bị ép buộc, các bên giao dịch có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nên phù hợp với quy định của pháp luật.

- Về nội dung của hợp đồng: Căn cứ vào “Giấy nhận đặt cọc tiền ngày 01/03/2025” thì giữa anh L và chị H có thỏa thuận mua bán mảnh đất khai hoang hóa diện tích 60m2 tại ngõ 4 Cầu Bươu, xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì, TP. Hà Nội. Theo Điều 2 của “Giấy nhận đặt cọc tiền ngày 01/03/2025”, Bên bán “chị H” cam kết đảm bảo diện tích trên hiện nay thuộc quyền sở hữu của mình, không khiếu kiện, không tranh chấp, không tặng cho, không có sự tranh chấp trong gia đình cũng như ngoài xã hội và được phép chuyển nhượng theo pháp luật. Tuy nhiên chị H không có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đối với mảnh đất trên. Đến ngày 11/03/2025, anh L không thanh toán số tiền còn lại cho chị H vì cho rằng mảnh đất trên là đất lấn chiếm chứ không phải đất khai hoang hóa.

Mặt khác qua xác minh tại UBND xã Đại Thanh được cung cấp: Qua kiểm tra rà soát hồ sơ đăng ký quản lý đất tại địa chỉ ngách 5, ngõ 4 Cầu Bươu, xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì nay là xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội không có thông tin liên quan đến thửa đất và tài sản gắn liền với đất của ông Nguyễn Hồng K và bà Nguyễn Thị H. Đối với thửa đất tranh chấp giữa anh L và chị H theo Hợp đồng đặt cọc ngày 01/03/2025 tại ngách 5, ngõ 4 Cầu Bươu, xã Tả Thanh Oai, huyện Thanh Trì nay là xã Đại Thanh, thành phố Hà Nội là đất ao sản xuất nông nghiệp (hồ Ao C xâm canh với xã Hữu Hòa nằm trong địa giới hành chính của xã Tả Thanh Oai quản lý, cạnh thửa đất số 311, tờ bản đồ số 42 (theo bản đồ đo đạc tổng thể). Ngày 29/05/2025, UBND xã Tả Thanh Oai đã lập biên bản kiểm tra hiện trạng công trình vi phạm trên đất do UBND xã quản lý đối với diện tích đất nêu trên. Qua kiểm tra chưa xác định được chủ đầu tư công trình. Ngày 05/06/2025, UBND xã đã lập biên bản vi phạm hành chính về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai đối với hành vi xây dựng công trình trên diện tích đất này. Ngày 09/06/2025, UBND xã Tả Thanh Oai đã ban hành Quyết định số 305/QĐ- KPHQ buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả do vi phạm hành chính gây ra là buộc cá nhân/tổ chức phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm theo quy định tại điểm a, b khoản 8 Điều 13 Nghị định số 123/2024/NĐ- CP ngày 04/10/2024 của Chính Phủ về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Ngày 11/06/2025, UBND xã Tả Thanh Oai đã ban hành kế hoạch số 179/KH-UBND về cưỡng chế công trình vi phạm trong lĩnh vực quản lý đất đai, trật tự xây dựng tại ngách 5, ngõ 4 Cầu Bươu, xã Tả Thanh Oai và tổ chức cưỡng chế theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đối tượng của hợp đồng là đất thuộc sở hữu của Nhà nước, các bên không được thực hiện việc chuyển nhượng. Việc các bên đã thực hiện việc đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm pháp luật. Đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được do đó xác định Giấy nhận đặt cọc tiền ngày 01/03/2025 giữa anh Tạ Tiến L và chị Nguyễn Thị H vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 408 Bộ luật dân sự.

Xét về lỗi: Anh L và chị H đều có lỗi khi thực hiện việc đặt cọc tiền để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai bên đều biết rõ quyền sở hữu mảnh đất trên thuộc sở hữu của Nhà nước nhưng vẫn tham gia giao dịch.

Về giải quyết hậu quả của hợp đồng: Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Nên buộc chị H phải hoàn trả cho anh L số tiền đã nhận là 120.000.000 đồng (Một trăm hai mươi triệu đồng).

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử căn cứ Điều 328, Điều 408 Bộ luật dân sự để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc chị H phải trả lại tiền đặt cọc cho anh L số tiền 120.000.000 đồng là hoàn toàn phù hợp.

Về phạt hợp đồng: Anh L rút yêu cầu phạt cọc đối với chị H do đó đình chỉ yêu cầu khởi kiện về phạt cọc

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ các Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 146, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 227, khoản 1 Điều 228; Điều 232, Điều 234, Điều 238, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Căn cứ các Điều 274, Điều 275, Điều 280, Điều 328, Điều 357, Điều 408 và Điều 468 Bộ luật dân sự

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Xử

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” của anh Tạ Tiến L đối với chị Nguyễn Thị H

Xác định “Giấy nhận đặt cọc tiền ngày 01/03/2025” giữa anh Tạ Tiến L và chị Nguyễn Thị H vô hiệu

Buộc chị Nguyễn Thị H phải trả cho anh Tạ Tiến L số tiền đặt cọc là 120.000.000 đồng (Một trăm hai mươi triệu đồng)

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, người phải thi hành án còn phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện về phạt cọc của anh Tạ Tiến L đối với chị Nguyễn Thị H

3. Về án phí:

Chị Nguyễn Thị H phải chịu 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho anh Tạ Tiến L 6.000.000 đồng (Sáu triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền số 0012474 ngày 20/10/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Hà Nội.

Án xử công khai sơ thẩm, nguyên đơn, bị đơn vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày được tống đạt bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật