Bản án 20/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Phần trình bày của nguyên đơn: Theo đơn khởi kiện đề ngày 05 tháng 7 năm 2017, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bà K và chồng là ông Phạm Ngọc T cho rằng vào khoảng tháng 9 năm 2014, vợ chồng bà K với bà Nguyễn Thị Thanh Nh có lập một hợp đồng bằng giấy viết tay, bà Nh chuyển nhượng cho vợ chồng bà K một phần đất tại thửa đất số 347, tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế, trong đó phía Đông giáp hộ ông NLC1, phía Bắc giáp hộ ông Nguyễn Bình Minh, phía Nam giáp đường kiệt ra đường cái, phía Tây giáp hộ bà Nh, với số tiền 60.000.000 đồng. Vợ chồng bà K đã đặt cọc 24.000.000 đồng cho bà Nh, số tiền còn lại là 36.000.000 đồng thì hẹn sau khi cán bộ địa chính của Ủy ban nhân dân xã P đến đo đạc sẽ trả đầy đủ cho bà Nh. Đến ngày 20/9/2014, Ủy ban nhân dân xã P tiến hành đo đạc xong, vào ngày 22/9/2014, vợ chồng bà K trả cho bà Nh số tiền còn lại là 36.000.000 đồng. Tổng cộng vợ chồng bà K đã trả đủ cho bà Nh số tiền 60.000.000 đồng, có sự chứng kiến của con gái bà Nh là bà Nguyễn Thị Minh N.

Sau đó, con gái riêng của chồng bà Nh là bà Nguyễn Thị M đã ngăn cản không cho bà Nh chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà K và xảy ra tranh chấp đất đai, nên việc chuyển nhượng trên giữa hai bên bị gián đoạn.

Đến khoảng tháng 01 năm 2016, vợ chồng bà K đòi lại số tiền 60.000.000 đồng mà trước đó đã giao cho bà Nh thì bà Nh có trả lại cho vợ chồng bà K số tiền 40.000.000 đồng (Có sự chứng kiến của con gái nuôi bà Nh là bà NLC5) (Trong quá trình giải quyết vụ án, bà K khai bà Nh đưa lại cho bà K số tiền là 30.000.000 đồng, tuy nhiên, tại phiên tòa, bà K khai do nhớ nhầm, thực tế là 40.000.0000 đồng), giữ lại 20.000.000 đồng và bà Nh hứa sau khi làm được giấy tờ phần đất đai đứng tên bà Nh thì bà Nh sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng như thỏa thuận cho vợ chồng bà K.

Sau khi bà Nh khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Phú Vang chia tài sản chung của vợ chồng thì bà Nh được chia quyền sử dụng đất có diện tích 716 m2, tiếp đó bà Nh làm thủ tục và ngày 30/5/2016 được Sở tài nguyên và môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 490, tờ bản đồ số 11, diện tích 716 m2 (Trong đó đất ở là 200 m2, đất trồng cây lâu năm là 516 m2), tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế, đứng tên bà Nguyễn Thị Thanh Nh.

Vào ngày 06/6/2016, vợ chồng bà K với bà Nh đến Ủy ban nhân dân xã P để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó bà Nh đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà K là thửa đất số 490, tờ bản đồ số 11, diện tích 716 m2, tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế và vợ chồng bà K đã trả số tiền còn lại là 40.000.000 đồng. Đến ngày 28/6/2018, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện P đã điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên với chủ sử dụng đất kế tiếp là ông Phạm Ngọc T và bà K.

Sau đó vợ chồng bà K làm nhà và mở cổng đi vào đường xóm (Theo sơ đồ phân chia thửa đất kèm theo Bản án số 04/2016/DS-ST ngày 01/02/2016 của Tòa án nhân dân huyện Phú Vang ban hành, đã có hiệu lực pháp luật) thì ông NLC1 đã ngăn cản, ông cho rằng đường này là con đường riêng do ông NLC1 tạo lập, vợ chồng bà K không được đi trên con đường này.

Vì vậy, vợ chồng bà K đã khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bà Nguyễn Thị Thanh Nh phải cắt phần đường đi cho vợ chồng bà K có chiều dài 38,16 m, chiều rộng là 2,5 m, diện tích là 95,4 m2 (Phần đất này giáp với phần đất của ông Nguyễn Bình M) căn cứ vào giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay không có ghi ngày tháng giữa vợ chồng bà K với bà Nh và rút một phần yêu cầu khởi kiện ban đầu, không yêu cầu bà Nh tiếp tục chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại là 287 m2 - 95,4 m2 = 191,6 m2.

Vợ chồng bà K cũng rút phần yêu cầu đã nêu trong đơn khởi kiện là bà Nh phải bồi thường tiền thuê xe chở 01 xe cát tô với số tiền là 1.400.000 đồng mà bà Nh đã cản trở vào ngày 17/9/2016 và 01 xe đá xanh với số tiền 2.400.000 đồng mà bà Nh đã cản trở vào ngày 24/9/2016.

Phần trình bày của bị đơn: Trong quá trình giải quyết vụ án, tại đơn trình bày ngày 28/8/2017, bản tự khai ngày 05/9/2017 và các phiên hòa giải, bà Nguyễn Thị Thanh Nh công nhận việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng như nguyên đơn trình bày. Sau khi có Bản án số 04/2016/DS-ST ngày 01/02/2016 của Tòa án nhân dân huyện Phú Vang và bà Nh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 490, tờ bản đồ số 11, diện tích 716 m2 (Trong đó đất ở là 200 m2, đất trồng cây lâu năm là 516 m2), tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế, đứng tên bà Nguyễn Thị Thanh Nh thì bà Nh và vợ chồng bà K đã ký kết lại một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 490 nói trên có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã P theo đúng quy định của pháp luật. Trong giao dịch lần này, hai bên không thỏa thuận gì việc bà phải mở lối đi cho thửa đất của vợ chồng bà K đã nhận chuyển nhượng. Hai bên cũng đã bàn giao đầy đủ tiền và đã được Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện P ghi nhận sự chuyển nhượng nói trên thông qua việc điều chỉnh chủ sử dụng đất đối với thửa đất đó là của vợ chồng bà K.

Vì vậy, việc vợ chồng bà K yêu cầu bà Nh cắt phần đường đi có chiều dài 38,16 m, chiều rộng là 2,5 m, diện tích là 95,4 m2 (Phần đất này giáp với phần đất của ông Nguyễn Bình M) tức tiếp tục thực hiện một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay lần thứ nhất (năm 2014) là không có căn cứ, hoàn toàn vô lý; hợp đồng viết tay nói trên không có tính pháp lý, không thể lấy làm căn cứ khởi kiện yêu cầu cắt đất. Ngoài ra, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lần thứ hai (Có chứng thực), bà Nh đã chuyển nhượng đúng phần diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp đối với thửa đất số 490, tờ bản đồ số 11, diện tích 716 m2, tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế. Do đó, bà Nh không chấp nhận yêu cầu khởi kiện về cắt phần lối đi cho nguyên đơn; bà Nh không có yêu cầu phản tố, không cung cấp chứng cứ, tài liệu nào cho Tòa án.

Phía những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

- Bà Nguyễn Thị M: Quá trình giải quyết vụ án, bà Nguyễn Thị M không đến Tòa án tham gia giải quyết vụ án, có đơn xin xét xử vắng mặt. Tuy nhiên, tại biên bản lấy lời khai đương sự ngày 13/10/2017, bà M khai rằng phần diện tích đất phía nguyên đơn yêu cầu cắt thuộc một phần của thửa đất số thửa đất là 347-1 nay là thửa đất số 489, tờ bản đồ số 11, diện tích 882m2, tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế và ngày 30/5/2016 đã được Sở tài nguyên môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đứng tên bà Nguyễn Thị Thanh Nh, Nguyễn Thị M và Nguyễn Thị Minh N. Như vậy, vợ chồng bà K khởi kiện là không đúng, bà M không chấp nhận giao phần đất có chiều dài 38,16 m, chiều rộng 2,5 m, diện tích 95,4 m2 tại thửa đất trên cho vợ chồng bà K và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật. Bà Nguyễn Thị M không cung cấp tài liệu, chứng cứ gì, không có yêu cầu độc lập.

- Bà Nguyễn Thị Minh N: Bà Nguyễn Thị Minh N không cung cấp tài liệu, chứng cứ, không có yêu cầu độc lập và đã ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Thanh Nh được thay mặt bà Ngọc, toàn quyền quyết định các vấn đề trong quá trình giải quyết vụ án cho đến khi vụ án kết thúc. Tại phiên tòa, bà Ngọc thống nhất với ý kiến của mẹ bà là bà Nguyễn Thị Thanh Nh.

Ý kiến của Viện kiểm sát:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Kể từ khi thụ lý vụ án, trong quá trình giải quyết vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án thì Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký Tòa án thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Đối với nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kể từ khi thụ lý vụ án đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 70, 71, 72 và 73 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Quan điểm về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án; tuyên xử: Buộc nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm đối với tranh chấp không có giá ngạch.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Bà Nguyễn Thị Thanh Nh có nơi cư trú là thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế và phần đất đang tranh chấp giữa ông Phạm Ngọc T, bà K với bà Nguyễn Thị Thanh Nh cũng tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế theo quy định tại khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Xét phía nguyên đơn đã xin rút một phần yêu cầu khởi kiện, không yêu cầu phía bị đơn phải tiếp tục chuyển nhượng phần đất có diện tích 191,6 m2 (287 m2 - 95,4 m2) tại thửa đất số 347, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế; không yêu cầu bị đơn phải bồi thường thuê xe chở 01 xe cát tô với số tiền là 1.400.000 đồng và 01 xe đá xanh với số tiền 2.400.000 đồng. Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Hội đồng xét xử nghĩ nên đình chỉ phần yêu cầu khởi kiện nói trên.

Về thời điểm hai bên ký kết giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay đó: Theo văn bản đề ngày 22/9/2014 do phía nguyên đơn cung cấp, từ nội dung giao nhận tiền thì thể hiện giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay đó giữa phía nguyên đơn với bị đơn được lập năm 2014, trước ngày 20/9/2014.

Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay nói trên mà hai bên đã giao kết không đảm bảo về mặt hình thức theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Giấy này được lập khi bà Nguyễn Thị Thanh Nh chưa có quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất hai bên giao dịch nên nội dung thỏa thuận trong giấy này là trái pháp luật theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Do vậy, căn cứ Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 nay là Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015, giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay giữa nguyên đơn và bị đơn là vô hiệu do vi phạm về điều cấm của pháp luật và vi phạm về mặt hình thức nên không có giá trị pháp lý để thực hiện. Phía nguyên đơn căn cứ giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất này để khởi kiện là không có cơ sở để chấp nhận.

Xét năm 2016 bà Nguyễn Thị Thanh Nh được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thừa Thiên Huế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CC401763 ngày 30/5/2016 đối với thửa đất số 490, tờ bản đồ số 11, diện tích 716 m2, tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế. Đến ngày 06/6/2016 vợ chồng ông Phạm Ngọc T và bà K cùng bà Nguyễn Thị Thanh Nh ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất 490 này và được Ủy ban nhân dân xã P chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Trong hợp đồng lần này, hai bên không thỏa thuận việc bà Nh phải mở thêm lối đi cho vợ chồng bà K.

Phần đất phía nguyên đơn yêu cầu được nhận để làm lối đi là phần đất không thuộc quyền sử dụng riêng của bị đơn mà thuộc quyền sử dụng chung của cả bà Nh, bà Nguyễn Thị M và bà Nguyễn Thị Minh N, giữa các bên không có thỏa thuận gì nên cũng không có cơ sở để xem xét.

Về lối đi vào thửa đất 490 nói trên, Hội đồng xét xử thấy: Phần đất là con đường đi vào nhà ông NLC1 là đất công do Ủy ban nhân dân xã P quản lý; Bản án số 04/2016/DS-ST ngày 01/02/2016 của Tòa án nhân dân huyện Phú Vang có sơ đồ kèm theo ghi rõ lối đi này là “đường xóm”. Do đó, có cơ sở để xác định con đường đi vào nhà ông NLC1, giáp với thửa đất số 490, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế là lối đi chung, chủ sử dụng thửa đất 490 nói trên có quyền đi trên lối đi chung đó. Tại phiên tòa, phía nguyên đơn trình bày bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không có lối đi cho nguyên đơn là không đúng.

Từ những phân tích đã nêu, Hội đồng xét xử thấy không có cơ sở pháp lý để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, điểm c khoản 1 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167, Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với phần yêu cầu về cắt đất làm đường đi với chiều dài là 38,16 m, chiều rộng là 2,5 m, diện tích là 95,4 m2, tại thửa đất số 347, tờ bản đồ số 3 (Nay là thuộc thửa đất số 489, tờ bản đồ số 11), tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế (Phần này giáp với phần đất của ông Nguyễn Bình Minh) .

2. Đình chỉ giải quyết một phần vụ án dân sự đối với yêu cầu phía bị đơn phải tiếp tục chuyển nhượng phần đất có diện tích 191,6 m2 (287 m2 - 95,4 m2) tại thửa đất số 347, tờ bản đồ số 3 (Nay là thửa đất số 489, 490; tờ bản đồ số 11), tọa lạc tại thôn L, xã P, huyện P, tỉnh Thừa Thiên Huế; yêu cầu bị đơn phải bồi thường thuê xe chở 01 xe cát tô với số tiền là 1.400.000 đồng và 01 xe đá xanh với số tiền 2.400.000 đồng.

3. Về chi phí thẩm định: Ông Phạm Ngọc T và bà K phải chịu chi phí thẩm định tại chỗ là 2.000.000 đồng. Ông T và bà K đã nộp tạm ứng chi phí này tại Tòa án nhân dân huyện Phú Vang là 3.000.000 đồng nên nay được trả lại 1.000.000 đồng còn thừa.

4. Về án phí: Buộc ông Phạm Ngọc T và bà K phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà ông T và bà K đã nộp là 600.000 đồng (Sáu trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2013/003736 ngày 10/8/2017 tại cơ quanThi hành án dân sự huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế. Hoàn trả lại cho ông T và bà K số tiền 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2013/003736 ngày 10/8/2017 tại cơ quanThi hành án dân sự huyện Phú Vang, tỉnh Thừa Thiên Huế

Trường hợp Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, được bổ sung theo Luật sửa đổi, bổ sung Luật thi hành án dân sự năm 2014, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự và Điều 7a, 7b Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thi hành án dân sự năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Các đương sự có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với đương sự vắng mặt tại phiên tòa, có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết công khai.