Bản án 19/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 11 tháng 7 năm 2023 và trong quá trình xét xử bà Đặng Thị H là nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 18/5/2008 ông Thạch D và bà Sơn Thị S có chuyển nhượng cho vợ chồng bà là Đặng Thị H và Châu Văn P (đã chết) diện tích đất chiều ngang là 1m, chiều dài 150m, tổng diện tích chuyển nhượng là 150m2 (thực đo là 166,8m2 ký hiệu B) thuộc một phần của thửa đất số 818, tờ bản đồ số 4, diện tích tổng là 8.240m2 (tư liệu năm 1992) nay là thửa 274, tờ bản đồ số 48, diện tích tổng là 8.599,3m2 (tư liệu năm 2006). Đất tọa lạc tại ấp G, xã H, huyện C, tỉnh T nay là ấp G, xã C, tỉnh Vĩnh Long do bà S đại diện hộ đứng tên.

Lúc chuyển nhượng có làm giấy viết tay là Giấy chuyển nhượng đất do ông Trần Văn C viết dùm và được ông Kha L khi đó là Trưởng ban nhân dân ấp G ký chứng kiến vào ngày 14/11/2008. Nội dung là vợ chồng ông D và bà S có nhượng cho vợ chồng bà với số đất ngang 1m, dài 150m nhưng không có ghi thửa nào và đất tại đâu với giá là 6.000.000 đồng. Sau này bà mới biết thuộc một phần của thửa đất số 818 của bà S. Số tiền chuyển nhượng là 6.000.000 đồng (nguồn tiền của vợ chồng bà) bà đã trả cho ông D và bà S đồng thời ông D và bà S đã giao đất cho bà sử dụng. Tuy nhiên, hiện nay phần đất này gia đình ông D và bà S đang quản lý, sử dụng hiện trạng là mương lạng do bên gia đình ông D và bà S lấy rơm lấp lại từ từ.

Mục đích bà chuyển nhượng diện tích đất 150m2 (thực đo 166,8m2) của ông D và bà S để làm đường nước vì trước đây vào khoảng năm 2004 (bà không nhớ chính xác) bà có chuyển nhượng của ông Kha L khoảng hơn 05 công đất để trồng cam nhưng phần đất bà chuyển nhượng của ông Kha L không có đường nước để thoát nước. Vì vậy ông Kha L mới giới thiệu cho bà chuyển nhượng phần đất của ông D và bà S để bà làm đường nước và ông D với bà S mới đồng ý chuyển nhượng cho bà như diện tích đất đã khảo sát.

Lúc bà chuyển nhượng đất của ông D và bà S là đất ruộng sau đó ngày 20/5/2008 bà mới thuê ông Thạch Mạnh T ở ấp C, xã H, huyện C (hiện tại ông T đã chết) đào phần đất bà chuyển nhượng của ông D và bà S để làm đường nước. Hiện nay thửa đất mà bà chuyển nhượng của ông Kha L bà đã cho con bà là Châu Thị D đứng tên và đã có đường nước khác để sử dụng. Do Nhà nước có chủ trương nạo vét kênh và bà có đóng tiền 1.000.000 đồng để thoát nước ra sông C. Do bà nghĩ diện tích đất bà chuyển nhượng của ông D và bà S ít quá sợ Nhà nước không thực hiện việc tách thửa với lại bà chuyển nhượng chỉ để làm đường nước thôi nên lúc đó bà không cần thiết việc sang tên tách thửa. Việc phía bà S cho rằng bà S không có chuyển nhượng đất cho bà mà chỉ cho thuê đất là không đúng.

Nay bà yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết buộc ông D và bà S phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) đất cho bà bằng cách sang tên, tách thửa và công nhận cho bà được quyền sử dụng phần đất ký hiệu B diện tích 166,8m2 thuộc một phần của thửa đất số 818, tờ bản đồ số 4, diện tích tổng là 8.240m2 (tư liệu năm 1992) nay là thửa 274, tờ bản đồ số 48, diện tích tổng là 8.599,3m2 (tư liệu năm 2006). Đất tọa lạc tại ấp G, xã H, huyện C, tỉnh T nay là ấp G, xã C, tỉnh Vĩnh Long. Trước đây khi khởi kiện thì bà còn yêu cầu buộc ông D và bà S phải khôi phục lại hiện trạng là đường nước cho bà nhưng nay bà không yêu cầu vấn đề này nữa.

- Bà Sơn Thị S là bị đơn và là người đại diện theo ủy quyền của ông Thạch D là bị đơn trình bày:

Vào năm 2008 bà không nhớ ngày tháng nào bà có cho bà H thuê diện tích đất ngang 1m dài 150m tổng diện tích là 150m2 (thực đo là 166,8m2 ký hiệu B) thuộc một phần của thửa đất số 818 do bà đại diện hộ đứng tên quyền sử dụng đất. Mục đích bà cho bà H thuê đất là để làm đường nước, thời hạn thuê là 6 năm với số tiền là 6.000.000 đồng/6 năm. Bà H đã trả đủ cho bà số tiền thuê của 6 năm là 6.000.000 đồng và bà có giao đất cho bà H để làm đường nước. Đến nay thì hợp đồng thuê đã kết thúc và bà H đã trả đất lại cho bà sử dụng. Lúc cho thuê thì không có làm hợp đồng gì hết mà chỉ bằng lời nói mà thôi.

Ngay lúc đó thì bà H đưa cho bà số tiền 6.000.000 đồng tại nhà của bà, lúc đó chỉ có mặt bà, bà H và con rễ của bà H có mặt. Bà mới nói là “Khi nào cô trả đường nước lại cho tôi” thì bà H mới nói “khi nào tôi bán được miếng đất mà tôi mua của ông Kha L thì tôi sẽ trả đất lại cho cô”. Hiện nay miếng đất bà H mua của ông Kha L thì bà H cho con của bà H canh tác. Việc bà H cho rằng vào ngày 18/5/2008 vợ chồng bà có chuyển nhượng cho vợ chồng bà H với số đất ngang 1m dài là 150m tổng diện tích là 150m2 với giá 6.000.000 đồng là không đúng. Nếu giả sử bà có chuyển nhượng 150m2 đất như bà H khởi kiện thì không phải giá là 6.000.000 đồng mà phải cao hơn gấp nhiều lần. Bà thừa nhận chữ ký và viết tên Sơn Thị S trong Giấy chuyển nhượng đất là của bà, bà ký trước sau đó tới chồng bà ký sau nên chữ ký và ghi tên Thạch D chính là của chồng bà nên bà không yêu cầu giám định chữ ký và chữ viết của bà và chồng bà. Tuy nhiên, lúc ký bà không có đọc nội dung, bà H cũng không có đọc nội dung cho bà nghe mà bà H chỉ nói là bà ký tên để cho bà H thuê đất thôi chứ bà không có chuyển nhượng đất.

Nay bà không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà H, do thời hạn thuê đất đã hết và bà H đã trả đất lại cho bà nên bà không yêu cầu giải quyết hợp đồng thuê đất này.

- Bà Châu Thị Chúc M, Châu Thị G, Châu Thị D, ông Châu Văn Đ và Ngô Thành C là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đứng về phía nguyên đơn có đơn xin giải quyết, xét xử vắng mặt (bà Châu Thị D có mặt) và có lời trình bày: Các ông bà thống nhất theo ý kiến của bà H, không có yêu cầu gì trong vụ án này.

- Ông Sơn Ngọc Đ, Thạch T, bà Sơn Thị Pha Q và Sơn Thị Ra Q là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đứng về phía bị đơn có đơn xin giải quyết, xét xử vắng mặt (bà Sơn Thị Ra Q có mặt) và có lời trình bày: Các ông bà thống nhất theo ý kiến của bà S là không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của bà H.

Tại phiên tòa các bên không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án, không ai cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ gì mới, không yêu cầu Tòa án triệu tập thêm ai và cũng không yêu cầu khảo sát định giá lại.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 12 - Vĩnh Long phát biểu quan điểm:

Về việc tuân thủ theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đúng theo quy định của pháp luật. Việc chấp hành của người tham gia tố tụng: Đối với các đương sự từ khi thụ lý vụ án cũng như tại phiên tòa đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình.

Về việc giải quyết vụ án: Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và thông qua việc kiểm sát trực tiếp tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất cho nguyên đơn bằng cách sang tên, tách thửa và công nhận cho nguyên đơn được quyền sử dụng phần đất ký hiệu B diện tích 166,8m2 thuộc một phần của thửa đất số 818, tờ bản đồ số 4, diện tích tổng là 8.240m2 (tư liệu năm 1992) nay là thửa 274, tờ bản đồ số 48, diện tích tổng là 8.599,3m2 (tư liệu năm 2006) của bị đơn. Vô hiệu Giấy chuyển nhượng đất ngày 18/5/2008 giữa nguyên đơn và bị đơn. Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải khôi phục lại hiện trạng là đường nước cho nguyên đơn.

Ngoài ra đại diện Viện kiểm sát còn đề nghị miễn án phí dân sự sơ thẩm cho nguyên đơn do nguyên đơn là người cao tuổi và có đơn xin miễn án phí theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Căn cứ vào đơn khởi kiện của nguyên đơn, lời trình bày của các đương sự và tất cả các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án xác định quan hệ pháp luật của vụ án này là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Yêu cầu khôi phục lại hiện trạng là đường nước” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Bị đơn trong vụ án có hộ khẩu thường trú tại khóm 1, thị trấn Cầu Kè, huyện Cầu Kè, tỉnh Trà Vinh nay là xã Cầu Kè, tỉnh Vĩnh Long nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 12 - Vĩnh Long theo quy định tại khoản 1 Điều 35 và khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và công nhận QSD đất thực đo diện tích là 166,8m2 ký hiệu B thuộc một phần của thửa đất số 818 của bị đơn theo Giấy chuyển nhượng đất viết tay ngày 18/5/2008 (BL 44). Bị đơn không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì cho rằng hai bên không có chuyển nhượng đất cho nhau mà chỉ có việc bị đơn cho nguyên đơn thuê đất để làm đường nước.

Vấn đề này thấy rằng, theo Giấy chuyển nhượng đất viết tay ngày 18/5/2008 do nguyên đơn cung cấp có nội dung “…Tôi tên Thạch D…vợ chồng tôi có chuyển nhượng cho vợ chồng anh Châu Văn P ở ấp An Hòa xã An Phú Tân Cầu Kè Trà Vinh với số đất bằng ngan 1m dày 150m với giá tiền bằng 6.000.000đ (sáu triệu chẳn) và khi nào vợ chồng anh P bán lại thì vợ chồng anh P trả lại cho tôi, số tiền sáu triệu đưa đủ 1 lần vợ chồng anh dol đồng ý và nhận tiền đũ…”. Quá trình tố tụng bị đơn thừa nhận chữ ký tên của bị đơn trong Giấy chuyển nhượng đất này nhưng khi ký thì bị đơn nghĩ là ký để cho thuê đất chứ không biết là chuyển nhượng đất do không có đọc nội dung. Tuy nhiên, về hình thức của Giấy chuyển nhượng đất thấy rằng chưa đảm bảo đúng quy định pháp luật tại thời điểm ký kết. Qua xem xét nội dung trong Giấy chuyển nhượng đất không thể hiện rõ vị trí, tứ cận, thửa đất chuyển nhượng. Hơn nữa, theo Đơn xác nhận chứng thực ngày 27/11/2024 của ông Kha L (BL 34-35) là người ký tên chứng kiến trong Giấy chuyển nhượng đất ngày 18/5/2008 xác nhận là “…bà H không có mua đất của bà S mà là mướn đất của bà S”.

Bên cạnh đó qua xác minh đối với chính quyền địa phương nơi có đất tranh chấp thì địa phương khẳng định là nguyên đơn thuê đất của bị đơn chứ bị đơn không có chuyển nhượng đất cho nguyên đơn. Với lại theo như nguyên đơn khai là chuyển nhượng đất của bị đơn với giá 6.000.000 đồng là không hợp lý mà rất thấp, bởi vì phần đất mà nguyên đơn cho rằng chuyển nhượng của bị đơn là phần đất mặt tiền gần hết thửa 818 của bị đơn nằm cặp đường bê tông. Nếu có việc chuyển nhượng thì giá sẽ cao hơn số tiền 6.000.000 đồng gấp nhiều lần, bởi vì việc chuyển nhượng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến việc bị đơn sử dụng phần đất còn lại của thửa 818 vì hết phần đất mặt tiền nên không đi vào bên trong phần đất còn lại được (BL 81).

Ngoài ra theo nguyên đơn trình bày mục đích chuyển nhượng đất của bị đơn là để làm đường nước vì trước đây vào năm 2004 nguyên đơn có chuyển nhượng đất của ông Kha L để trồng cam nhưng phần đất này không có đường nước. Hiện nay phần đất mà nguyên đơn chuyển nhượng của ông Kha L là thửa đất số 253, tờ bản đồ số 48 diện tích 5.345m2 do con của nguyên đơn là bà Châu Thị D đứng tên QSD đất. Thửa đất 253 này theo lời khai của nguyên đơn và Tòa án xác minh thì đã có đường nước khác để sử dụng chứ hiện tại không còn sử dụng đường nước của bị đơn vì thực tế phần đất các bên tranh chấp diện tích 166,8m2 ký hiệu B là mương lạng (đất khô không có nước). Hiện tại thửa đất 253 đang trồng dừa trên 10 năm tuổi và nhãn trên 05 năm tuổi (BL 80).

Từ các căn cứ nêu trên xác định rằng lời khai của nguyên đơn cho rằng vào ngày 18/5/2008 nguyên đơn có chuyển nhượng của bị đơn phần diện tích đất thực đo là 166,8m2 ký hiệu B là không có căn cứ, mà xác định nguyên đơn chỉ thuê của bị đơn phần đất này và hợp đồng thuê này đã chấm dứt vì thực tế bị đơn đang sử dụng phần đất này. Hơn nữa nguyên đơn không còn cung cấp được tài liệu, chứng cứ nào khác để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình. Vì vậy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và công nhận QSD đất là không có căn cứ để chấp nhận. Cần vô hiệu Giấy chuyển nhượng đất ngày 18/5/2008 giữa nguyên đơn và bị đơn. Do hợp đồng thuê QSD đất giữa nguyên đơn với bị đơn đã chấm dứt, không ai tranh chấp nên Tòa án không xem xét, giải quyết.

Thấy rằng khi khởi kiện ban đầu thì nguyên đơn còn yêu cầu bị đơn phải khôi phục lại hiện trạng là đường nước. Tuy nhiên, quá trình tố tụng thì vào ngày 28/11/2024 nguyên đơn đã rút lại phần yêu cầu này (BL 42) nên Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phần yêu cầu này.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39; Các điều 217, 218, 219, 227, 228, 235, 271, 273, 280, khoản 2 Điều 244 Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2015; Khoản 2 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2025.

Căn cứ vào các điều 116, 117, 119, 122, 129, 472, 500, 501 Bộ Luật dân sự năm 2015.

Căn cứ vào các điều 26, 235, 236 của Luật Đất đai năm 2024.

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Đặng Thị H về việc yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết buộc ông Thạch D và bà Sơn Thị S phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà bằng cách sang tên, tách thửa và công nhận cho bà được quyền sử dụng phần đất ký hiệu B diện tích 166,8m2 thuộc một phần của thửa đất số 818, tờ bản đồ số 4, diện tích tổng là 8.240m2 (tư liệu năm 1992) nay là thửa 274, tờ bản đồ số 48, diện tích tổng là 8.599,3m2 (tư liệu năm 2006) của hộ bà Sơn Thị S. Đất tọa lạc tại ấp G, xã H, huyện C, tỉnh T nay là ấp G, xã C, tỉnh Vĩnh Long. Vô hiệu Giấy chuyển nhượng đất ngày 18/5/2008 giữa bà Đặng Thị H với ông Thạch D và bà Sơn Thị S.

Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của bà Đặng Thị H về việc yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết buộc ông Thạch D và bà Sơn Thị S phải khôi phục lại hiện trạng là đường nước.

Do hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa bà Đặng Thị H với ông Thạch D và bà Sơn Thị S đã chấm dứt, không ai tranh chấp nên Tòa án không xem xét, giải quyết.

Về chi phí thẩm định giá: Tổng chi phí thẩm định giá là 4.303.000 đồng, buộc bà Đặng Thị H phải chịu toàn bộ chi phí này, bà H đã nộp tạm ứng và chi trả xong.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Miễn toàn bộ án phí cho bà Đặng Thị H.

Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt thì thời hạn kháng cáo 15 ngày được tính từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền, nghĩa vụ của người được thi hành án, người phải thi hành án; tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.