Bản án 19/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

*Nguyên đơn bà Huỳnh Thị Xuân L – có đại diện hợp pháp là ông Trần Phú N trình bày nội dung và yêu cầu khởi kiện như sau: Nhà và đất tại thửa số 339, tờ bản đồ 39, diện tích đất 77,73m2 đất tọa lạc tại 138/27 đường Phạm Ngũ Lão, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ là của ông Lâm Văn Mãnh. Ông M được UBND quận Ninh Kiều cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 8150103577 ngày 30/11/2004. Đến ngày 03/6/2008, ông M chuyển nhượng phần nhà và đất trên cho ông Bùi Văn N. Sau đó ông N chuyển nhượng cho bà Huỳnh Thị Xuân L theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/12/2011 tại Văn phòng công chứng 24h và đến ngày 01/11/2012 được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi trường quận Ninh Kiều chỉnh lý biến động tại trang 3 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang tên cho bà L. Vì cho rằng bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang ở bất hợp pháp trên nhà và đất nên nguyên đơn khởi kiện yêu cầu buộc các bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang sinh sống tại nhà số 138/27, Phạm Ngũ Lão, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ di dời để giao trả toàn bộ nhà và đất tại địa chỉ trên và bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn tương đương với tiền thuê nhà bình quân trên thị trường tính từ ngày 01/11/2012 đến ngày bị đơn giao trả nhà và đất. Đồng thời buộc bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan phải thanh toán dứt điểm tiền điện nước, thuế trước khi trả nhà. Đối với yêu cầu phản tố, phản tố bổ sung của bị đơn và yêu cầu độc lập, yêu cầu bổ sung của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì nguyên đơn không đồng ý và không đồng ý với ý kiến của người làm chứng.

*Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn có ý kiến và yêu cầu phản tố như sau: Nhà và đất tại thửa số 339, tờ bản đồ 39, diện tích đất 77,73m2 đất tọa lạc tại 138/27 đường Phạm Ngũ Lão, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ là do bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan nhận chuyển nhượng từ ông Lâm Văn Mãnh nhưng để ông Bùi Văn N đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan được biết ông N chuyển nhượng phần nhà và đất trên cho nguyên đơn. Vì vậy, bị đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và có yêu cầu phản tố:

+ Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 67 ngày 08/12/2011, giữa ông Bùi Văn N và bà Huỳnh Thị Xuân L. Vì tại thời điểm ký hợp đồng, ông Bùi Văn N không đủ minh mẫn và không làm chủ được bản thân. Đồng thời hợp đồng chuyển nhượng nói trên là hợp đồng giả cách thay cho việc vay ông Bùi Văn N vay của bà Huỳnh Thị Xuân L 300.000.000 đồng nhưng thực tế chỉ nhận có 255.000.000 đồng.

+ Chỉnh lý Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 8150103577 do UBND quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ cấp cho ông Lâm Văn M ngày 30/11/2004, được cập nhật chuyển nhượng sang tên cho bà Huỳnh Thị Xuân L ngày 01/11/2012 để trả lại cho bị đơn và người liên quan nhà và đất nói trên.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Thị V, Bùi Thị D có ý kiến và yêu cầu: thống nhất với ý kiến và yêu cầu của các bị đơn.

* Người làm chứng ông Huỳnh Văn S trình bày: Tại bản tự khai ngày 12/12/2019, ông S tự khai: lúc ông N bệnh, ông có chở ông N (Bùi Văn N) đến gặp bà L (nguyên đơn) nhưng không chứng kiến cuộc gặp và nói chuyện giữa ông N với bà L. Sau khi gặp xong, ông có chở ông N về và nghe ông N nói là ông N đến gặp bà L cầm cố nhà để vay 300.000.000 đồng. Sau khi ông N mất, ông có nghe các con ông N nói là bà L đã sang tên nhà và đất của ông N qua tên bà L rồi đòi lấy nhà. Sau đó các con ông N có đến gặp ông nhờ tìm người mua nhà để bán lấy tiền trả cho bà L (là tiền ông N đã vay).

*Vụ việc hòa giải không thành nên được đưa ra xét xử sơ thẩm công khai. Tại bản án sơ thẩm số 102/2021/DS-ST ngày 25 tháng 6 năm 2021 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều xét xử và quyết định như sau:

1. Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Huỳnh Thị Xuân L yêu cầu bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đang sinh sống tại nhà số 138/27, Phạm Ngũ Lão, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ di dời để giao trả toàn bộ nhà và đất tại số 138/27, Phạm Ngũ Lão, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Đồng thời buộc bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan phải thanh toán dứt điểm tiền điện nước, thuế trước khi trả nhà .

2. Đình chỉ giải quyết đối với yêu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đang sinh sống tại nhà số 138/27, Phạm Ngũ Lão, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần phải bồi thường thiệt hại do sử dụng trái phép nhà và đất của nguyên đơn.

3. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 67 ngày 08/12/2011, giữa ông Bùi Văn N và bà Huỳnh Thị Xuân L vô hiệu do không phù hợp quy định của pháp luât và giả tạo.

Kiến nghị Ủy ban nhân dân quận N hủy bỏ phần chỉnh lý biến động sang tên cho bà Huỳnh Thị Xuân L trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8150103577 do UBND quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ cấp cho ông Lâm Văn M ngày 30/11/2004, được cập nhật chuyển nhượng sang tên cho bà Huỳnh Thị Xuân L ngày 01/11/2012. Bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan tự liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để tiến hành thủ tục kê khai đăng ký theo thủ tục thừa kế phần đất tại thửa số 339, tờ bản đồ 39, diện tích đất 77,73m2 đất tọa lạc tại 138/27 đường Phạm Ngũ Lão, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

4. Buộc bị đơn Bùi Thị Tuyết A, Bùi Thị Thuyết X và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Bùi Thị D, Bùi Thị V có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn Huỳnh Thị Xuân L 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng).

5. Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí dân sự, chi phí thẩm định, định giá và quyền kháng cáo của các đương sự.

*Ngày 09 tháng 7 năm 2021, nguyên đơn bà Huỳnh Thị Xuân L kháng cáo với yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

-Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và kháng cáo.

-Bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu và ý kiến.

* Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn phát biểu quan điểm: không thống nhất với ý kiến của đại diện nguyên đơn. Cấp sơ thẩm đã đánh giá đúng bản chất nội dung vụ án. Bởi lẽ, việc chuyển nhượng nhà đất là không có thật, chỉ là hợp đồng vay, việc ký chuyển nhượng xong sau đó ông N mất thì nguyên đơn bà L mới làm thủ tục sang tên là không phát sinh hiệu lực nên vô hiệu. Việc bị đơn đồng ý trả thêm cho nguyên đơn 100.000.000 đồng là ý chí tự nguyện của bị đơn nên đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận và giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm về nội dung khởi kiện cũng như phản tố.

* Đại diện Viện kiểm sát phát biểu tại phiên tòa phúc thẩm:

-Về tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

-Về nội dung: Qua tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm và xem xét các chứng cứ có trong hồ sơ, thấy rằng, giữa ông N, bà L có ký hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất vào ngày 08/12/2011, nhưng đến ngày 30/10/2012 bà L mới nộp hồ sơ đăng ký nên hợp đồng này không có hiệu lực do chưa hoàn thành thủ tục, và vì ông N mất trước khi bà L làm thủ tục, phát sinh thừa kế, cần có sự đồng ý của những người thừa kế của ông N mới đảm bảo. Mặt khác, bị đơn và những người liên quan vẫn ở trên nhà đất từ đó đến nay, cho thấy việc ký hợp đồng giữa ông N, bà L là đảm bảo khoản vay của ông N nên hợp đồng bị vô hiệu. Vì vậy, kháng cáo của nguyên đơn hủy án sơ thẩm là không có căn cứ chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án về nội dung có điều chỉnh ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn trả thêm cho nguyên đơn 100.000.000 đồng và tiền án phí cho đúng quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

*Căn cứ: -Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

-Điều 129, khoản 2 Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005;

-Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội. *Tuyên xử: - Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Huỳnh Thị Xuân L.

- Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 102/2021/DS-ST ngày 25 tháng 6 năm 2021 của Tòa án nhân dân quận Ninh Kiều về án phí và phần lãi tại giai đoạn thi hành án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Huỳnh Thị Xuân L yêu cầu bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang sinh sống tại nhà số 138/27, Phạm Ngũ Lão, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ di dời để giao trả toàn bộ nhà và đất tại số 138/27, Phạm Ngũ Lão, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Đồng thời buộc bị đơn và những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan phải thanh toán dứt điểm tiền điện nước, thuế trước khi trả nhà .

2. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu bị đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đang sinh sống tại nhà số 138/27, Phạm Ngũ Lão, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần phải bồi thường thiệt hại do sử dụng trái phép nhà và đất của nguyên đơn.

3. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số công chứng 67 ngày 08/12/2011 giữa ông Bùi Văn N và bà Huỳnh Thị Xuân L vô hiệu do giả tạo.

4. Kiến nghị Ủy ban nhân dân quận N hủy bỏ phần chỉnh lý biến động sang tên cho bà Huỳnh Thị Xuân L trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8150103577 do UBND quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ cấp cho ông Lâm Văn M ngày 30/11/2004, được cập nhật chuyển nhượng sang tên cho bà Huỳnh Thị Xuân L ngày 01/11/2012. Các bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (bà V, bà D) được quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để tiến hành thủ tục kê khai đăng ký theo thủ tục thừa kế phần nhà, đất tại thửa số 339, tờ bản đồ 39, diện tích đất 77,73m2 đất tọa lạc tại 138/27 đường Phạm Ngũ Lão, phường An Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

5. Buộc bị đơn Bùi Thị Tuyết A, Bùi Thị Thuyết X và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Bùi Thị D, Bùi Thị V có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn Huỳnh Thị Xuân L 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

6.Về chi phí tố tụng:

6.1 Chi phí đo đạc: Buộc nguyên đơn trả lại bị đơn 4.000.000 đồng.

6.2 Thẩm định giá: Buộc nguyên đơn trả cho bị đơn số tiền 6.500.000 đồng.

7. Về án phí:

7.1 Án phí dân sự sơ thẩm:

- Nguyên đơn bà Huỳnh Thị Xuân L được miễn và được nhận lại 7.500.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 001104 ngày 09/12/2013 của Chi cục thi hành án dân sự quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

- Bị đơn bà Bùi Thị Tuyết A, Bùi Thị Tuyết X, bà Bùi Thị V, Bùi Thị D phải chịu 20.000.000 đồng, được trừ 600.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo hai biên lai thu số 001756 ngày 10/9/2019 và số 001757 ngày 10/9/2019 của Chi cục thi hành án dân sự quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Còn phải nộp thêm 19.400.000 đồng.

7.2 Án phí dân sự phúc thẩm:

- Nguyên đơn bà Huỳnh Thị Xuân L được miễn và được nhận lại tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0001216 ngày 30/9/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.