Bản án 19/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 16 tháng 05 năm 2018 và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Phạm Văn Th trình bày: Vào ngày 06/08/2013 có lập hợp đồng cho ông Võ Văn Đ thuê diện tích đất 17,5 ha, theo 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cha mẹ ông Th là bà Nguyễn Thị Thu V, ông Phạm Văn T, khu đất tọa lạc tại xã B, huyện H, tỉnh A, thời hạn thuê là 05 năm, kể từ ngày 06/08/2013 đến ngày 06/08/2018, mục đích sử dụng trồng lúa nước, giá tiền thuê là 14.000.000 đồng/01ha/01 năm, thành tiền là 245.000.000 đồng, phương thức thanh toán trả tiền theo hàng năm, mỗi năm sau khi thu hoạch vụ lúa hè thu thanh toán 50% là 122.500.000 đồng, còn lại 50% sau khi thu hoạch Đông xuân trả đủ, sau khi ký hợp đồng thì ông Đ có trả trước số tiền 50% của số tiền năm đầu tiên là 122.500.000 đồng. Sau khi thực hiện hợp đồng thì ông Đ thực hiện đúng theo thỏa thuận, nhưng đến vụ thu hoạch Đông xuân 2018 thì ông Đ không thực hiện nghĩa vụ trả tiền của năm cuối. Nay ông Th yêu cầu ông Đ, bà B phải liên đới trả số tiền 122.500.000 đồng và tiền lãi suất chậm trả, mức lãi suất là 0,75% tháng, thời hạn tính lãi suất từ ngày 01/04/2018 đến ngày xét xử tính tròn là ngày 01/09/2018 thành tiền tính tròn là 4.593.000 đồng.

Tại bản tự khai ngày 31 tháng 05 năm 2018, biên bản ghi lời khai ngày 06/06/2018 và ngày 20/08/2018 bị đơn ông Võ Văn Đ, bà Nguyễn Thị Bé B trình bày: Thừa nhận có ký kết hợp đồng thuê đất với ông Phạm Văn Th, diện tích 17,5ha, giá thuê là 14.000.000 đồng/01ha/01 năm, thời hạn thuê 05 năm, khi ký kết thì có trả trước cho vụ lúa đầu số tiền là 122.500.000 đồng, tiền thuê đất thì trả từng đợt là 122.500.000 đồng theo từng vụ thu hoạch vụ lúa Đông xuân và Hè thu. Theo hợp đồng thì chỉ có ông Đ ký tên nhưng có vợ chồng ông Nguyễn Hồ Hữu C tham gia.

Ngoài phần đất thuê của ông Th, thì ông Đ, ông C có thuê của ông Nguyễn Văn Ch diện tích 03 ha.

Sau khi thuê đất thì vợ chồng ông Đ và vợ chồng ông C trực tiếp sản xuất. Đến vụ hè thu năm 2016 thì cho vợ chồng ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị Kim C thuê lại 20,5 ha với giá 5.000.000 đồng/01ha/01 vụ, thành tiền là 102.500.000 đồng, thanh toán tiền trước khi sạ lúa; Đông xuân 2016 – 2017 cho thuê lại giá 19.000.000 đồng/01ha/01 năm, thành tiền 389.500.000 đồng, thanh toán tiền trước khi sạ lúa; Đông xuân 2017 - 2018 cho thuê lại giá 16.000.000 đồng/01ha/01 năm, thành tiền là 328.000.000 đồng, ông T, bà C trả trước 200.000.000 đồng, còn lại 128.000.000 đồng sau khi thu hoạch vụ lúa Đông xuân. Đến cuối vụ Đông Xuân 2018 thì ông Đ, ông C và vợ chồng ông T, bà C xin giảm bớt 22.500.000 đồng nhưng ông Th không đồng ý. Sau khi thu hoạch xong vụ lúa Đông xuân 2018 thì ông Đ trả lại đất, không sản xuất vụ lúa Hè thu 2018 nên không đồng ý trả tiền theo yêu cầu của ông Th.

Đồng thời, ông Đ và ông C có đơn khởi kiện yêu cầu ông T, bà C về việc cho thuê lại quyền sử dụng đất, ông Đ, ông C cho thuê lại diện tích đất 20,5 ha của vụ Đông xuân 2017 – 2018 là 328.000.000 đồng, nhưng ông T, bà C mới trả được 200.000.000 đồng, còn nợ lại 128.000.000 đồng. Nay yêu cầu ông T, bà C phải liên đới trả 128.000.000 đồng, không yêu cầu tính lãi suất chậm trả.

Tại biên bản ghi lời khai ngày 06/06/2018 và tại phiên tòa người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hồ Hữu C, bà Trần Kiều O trình bày: Ông C và ông Đ có thuê đất của ông Phạm Văn Th, do ông Đ đại diện ký kết hợp đồng, đúng theo lời trình bày của ông Đ. Sau đó, có cho vợ chồng ông T, bà C thuê lại, khi thu hoạch vụ lúa Đông xuân 2018 do lúa bị thất mùa, có xin ông Th giảm giá nhưng ông Th không đồng ý, nên ông Đ, ông C trả lại đất cho ông Th, không sản xuất vụ lúa Hè thu 2018. Việc ông Th khởi kiện yêu cầu ông Đ, bà B trả tiền thuê đất là không đúng.

Đồng thời, ông Đ và ông C có đơn khởi kiện yêu cầu ông T, bà C về việc cho thuê lại quyền sử dụng đất, ông Đ, ông C yêu cầu ông T, bà C liên đới trả số tiền là 128.000.000 đồng, không yêu cầu tính lãi suất chậm trả.

Tại biên bản ghi lời khai ngày 06/07/2018, ngày 17/07/2018 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị Kim C trình bày:

Không có thuê đất của ông C, có thuê lại đất của ông Đ, diện tích là 20,5ha (trong đó của ông Th là 17,5ha, của ông Ch là 03ha), thuê từng vụ, cụ thể là vụ 03 năm 2016 giá thuê là 5.000.000 đồng/01ha, vụ Đông xuân 2017 giá thuê là 10.000.000 đồng/01ha, vụ hè thu và vụ 3 năm 2017 là 9.000.000 đồng/01ha, vụ Đông xuân 2018 là 10.000.000 đồng/01ha. Do vụ Đông xuân 2018 thất mùa và nhiều lần bị lỗ nên vụ Hè thu năm 2018 không có thuê tiếp. Nay ông C, ông Đ khởi kiện yêu cầu trả số tiền 128.000.000 đồng thì ông T, bà C không đồng ý.

Tại bản tự khai ngày 08/06/2018 và ngày 10/09/2018 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn T, bà Nguyễn Thị Thu V trình bày:

Ông Phạm Văn Th là con ruột, có cho vợ chồng ông Đ thuê diện tích đất là 17,5ha theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T, bà V đứng tên, ông T có nhận số tiền 122.500.000 đồng do ông C trả thay cho ông Đ. Việc ông Đ xin giảm giá tiền thuê đất là có nhưng không có nói việc trả lại đất.

Tòa án tiến hành mở phiên họp kiểm tra giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải, các bên không thỏa thuận được, Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục chung.

Ông Phạm Văn Th khởi kiện ông Võ Văn Đ, bà Nguyễn Thị Bé B về việc “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”, do Tòa án tiến hành thu thập chứng cứ nên đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Tân Hưng tham gia phiên tòa.

Tại phiên tòa Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán là đúng quy định; của Hội đồng xét xử đều đúng quy định của pháp luật, việc chấp hành pháp luật của nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đều chấp hành quy định của pháp luật.

Ông T, bà Ccó đơn xin xét xử vắng mặt, Tòa án tiến hành mở phiên tòa là đúng quy định tại khoản 1 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự. Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét quyết định.

Kiểm sát viên phát biểu quan điểm về giải quyết vụ án:

Đối với hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn Th với ông Võ Văn Đ, bà Nguyễn Thị Bé B: Trong quá trình thực hiện hợp đồng, tiền thuê đất của các năm ông Đ, bà B đều trả đủ, chỉ còn vụ Đông xuân 2018 chưa thanh toán số tiền 122.500.000 đồng. Theo ông Đ là do lúa thất mùa nên xin giảm tiền thuê đất nhưng ông Th không đồng ý, ông Đ đơn phương chấm dứt hợp đồng với ông Th. Xét thấy, việc ký kết hợp đồng các bên đều tự nguyện, trong hợp đồng không có thỏa thuận việc miễn giảm tiền thuê khi hoa màu bị thất thu, việc miễn giảm là do sự thỏa thuận của các bên. Hơn nữa, theo lời trình bày của ông T, bà C thì vụ Đông xuân 2018 đã trả đủ tiền cho ông Đ. Vì vậy, việc ông Đ đơn phương chấm dứt hợp đồng không thuộc trường hợp quy định tại Điều 426, 708 của Bộ luật dân sự 2005. Đồng thời, theo quy định tại khoản 3 Điều 707 của Bộ luật dân sự 2005 thì ông Đ, bà B phải có nghĩa vụ trả tiền thuê đất còn lại và tiền lãi phát sinh trong thời gian chậm trả theo yêu cầu của ông Th, là phù hợp với quy định tại Điều 707, 709 của Bộ luật dân sự 2005.

Đối với hợp đồng thuê đất giữa ông Võ Văn Đ, ông Nguyễn Hồ Hữu C với ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị Kim C: Ông Đ, ông C yêu cầu ông T, bà C liên đới trả số tiền 128.000.000 đồng, ông T, bà C không đồng ý. Ông Đ, ông C trình bày có cho ông T, bà C thuê đất nguyên năm, còn ông T, bà C trình bày chỉ thuê từng vụ. Ông Đ, ông C không có chứng cứ chứng minh nên yêu cầu của ông Đ, ông C về việc buộc ông T trả số tiền 128.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về thủ tục tố tụng:

Tòa án thụ lý giải quyết và xác định quan hệ tranh chấp “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất” và “thuê lại quyền sử dụng đất” là đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 26, Điều 35, 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị Kim C được Tòa án triệu tập hợp lệ, nhưng ông T, bà C có đơn xin xét xử vắng mặt nên Tòa án xét xử vắng mặt ông T, bà C theo khoản 01 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Việc ông Đ khai có thuê của ông Nguyễn Văn Ch diện tích 03 ha và cho thuê lại. Nay giữa ông Ch với ông Đ không có tranh chấp và ông Ch từ chối tham gia tố tụng nên không đề cập hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Ch với ông Đ.

2. Về nội dung vụ án:

Tại phiên tòa, ông Th yêu cầu ông Đ, bà B liên đới trả số tiền 122.500.000 đồng của hợp đồng thuê đất đợt cuối và yêu cầu trả tiền lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền, mức lãi suất là 0,75% tháng, thời hạn tính lãi suất từ ngày 01/04/2018 đến ngày xét xử tính tròn là ngày 01/09/2018 là 05 tháng ( 122.500.000 đồng x 0,75% tháng x 05 tháng = 4.593.750 đồng) tính tròn là 4.593.000 đồng, tổng cộng là 127.093.000 đồng.

Ông Đ, bà B cho rằng sau khi thu hoạch vụ Đông xuân 2018, do thất mùa, bị thua lỗ và xin giảm giá tiền thuê đất là 22.500.000 đồng, ông Th không đồng ý nên trả lại đất, không sản xuất vụ lúa hè thu 2018 nên không đồng ý trả tiền theo yêu cầu của ông Th.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 708 của Bộ luật dân sự 2005 thì ông Đ, bà B có quyền yêu cầu ông Th giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút, nhưng trường hợp của ông Đ, bà B không có trực tiếp sản xuất mà cho thuê lại từ vụ 3 của năm 2016 đến năm 2018 và có hưởng chênh lệch (lợi nhuận) từ việc cho thuê lại. Do đó, ông Th có quyền không miễn giảm tiền thuê đất là có căn cứ.

Theo quy định tại khoản 03 Điều 707 của Bộ luật dân sự 2005 quy định thì ông Đ, bà B phải có nghĩa vụ trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thỏa thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc ông Đ, bà B không sản xuất vụ lúa hè thu năm 2018 là tự đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, ông Đ, bà B vẫn phải chịu trách nhiệm trong việc thực hiện hợp đồng thuê đất được xác lập ngày 06/08/2013 đối với ông Th.

Ông Đ, bà B cho rằng việc thuê đất của ông Th có vợ chồng ông Nguyễn Hồ Hữu Cường, bà Trần Kiều O tham gia, nhưng ông Th khẳng định chỉ có vợ chồng ông Đ xác lập hợp đồng, chỉ yêu cầu vợ chồng ông Đ, bà B thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Xét thấy trong hợp đồng không thể hiện có vợ chồng ông C, bà O tham gia. Do đó, không có căn cứ để buộc ông C, bà O liên đới với ông Đ, bà B thực hiện nghĩa vụ trả tiền cho ông Th.

Như vậy, ông Th yêu cầu ông Đ, bà B phải thực hiện nghĩa vụ trả số tiền 122.500.000 đồng là có căn cứ theo điều 707 của Bộ luật dân sự 2005.

Ông Th yêu cầu ông Đ, bà B phải trả tiền lãi suất do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền, mức lãi suất là 0,75% tháng, thời hạn tính lãi suất từ ngày 01/04/2018 đến ngày xét xử tính tròn là ngày 01/09/2018 là 05 tháng ( 122.500.000 đồng x 0,75% tháng x 05 tháng = 4.593.750 đồng) tính tròn là 4.593.000 đồng.

Theo quy định tại Điều 709 của Bộ luật dân sự 2005 thì ông Đ, bà B chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất, thì ông Th có quyền yêu cầu ông Đ, bà B phải trả khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán. Tại Quyết định số 2868/QĐ-NHNN ngày 29/11/2010 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định lãi suất cơ bản bằng đồng Việt nam là 9 %/ năm, là 0,75 % tháng. Ông Th yêu cầu thời hạn tính lãi suất từ ngày 01/04/2018 đến ngày xét xử. Do đó, ông Th yêu cầu ông Đ, bà B liên đới trả số tiền lãi suất 4.593.000 đồng là có căn cứ.

Như vậy, ông Th yêu cầu ông Đ, bà B phải liên đới trả số tiền 127.093.000 đồng là có căn cứ theo Điều 707, 709 của Bộ luật dân sự 2005.

Ông T, bà C thừa nhận có thuê diện tích 20,5ha của ông Đ để sản xuất vụ lúa Đông xuân 2017 -2018, giá thuê là 10.000.000 đồng/01ha/01 năm, thỏa thuận trả đủ tiền trước khi vào sạ lúa, không có thuê vụ Hè thu 2018. Nay không đồng ý trả tiền theo yêu cầu của ông Đ, ông C.

Việc ông Đ, ông C cho rằng ông T, bà C còn nợ 128.000.000 đồng nhưng ông T, bà C không thừa nhận, ông Đ, ông C không có chứng cứ chứng minh.

Như vậy, ông Đ, ông C yêu cầu ông T, bà C phải liên đới trả số tiền 128.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận theo Điều 280, 500, 501, 502 của Bộ luật dân sự 2015.

Theo quy định tại Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Do toàn bộ yêu cầu của ông Th được Tòa án chấp nhận nên ông Đ, bà B phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm, mức án phí là 5% của số tiền ông Đ, bà B phải trả cho ông Th.

Ông Võ Văn Đ, ông Nguyễn Hồ Hữu C phải liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm là 5% của số tiền không được chấp nhận.

Ông Th không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả lại tiền tạm ứng án phí cho ông Th.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39 và 147 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Các Điều 703, 704, 705, 706, 707, 708, 709, 713, 714 của Bộ luật dân sự năm 2005;

Các Điều 280, 288, 500, 501, 502, 688 và khoản 02 Điều 357 của Bộ luật dân sự 2015;

Các Điều 166, 167, 168, 170 của Luật đất đai.

Điều 26, 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Văn Th đối với ông Võ Văn Đ, bà Nguyễn Thị Bé B về tranh chấp “Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”.

Buộc ông Võ Văn Đ, bà Nguyễn Thị Bé B phải liên đới trả cho ông Phạm Văn Th tổng số tiền là 127.093.000 đồng ( 122.500.000 đồng tiền thuê đất + 4.593.000 đồng tiền lãi suất chậm trả= 127.093.000 đồng).

Kể từ ngày ông Th có đơn yêu cầu Thi hành án, nếu ông Đ, bà B chưa thực hiện nghĩa vụ trả tiền thì ông Đ, bà B còn phải liên đới trả lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 357 của Bộ luật dân sự 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Võ Văn Đ, ông Nguyễn Hồ Hữu C đòi ông Nguyễn Văn T, bà Lê Thị Kim C phải liên đới trả số tiền 128.000.000 đồng.

3. Về án phí:

Ông Võ Văn Đ, bà Nguyễn Thị Bé B phải liên đới chịu 6.354.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Võ Văn Đ, ông Nguyễn Hồ Hữu C phải liên đới chịu 6.400.000 đồng, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 3.200.000 đồng theo biên lai số 0008316 ngày 03/07/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Tân Hưng; ông Đ, ông C còn phải liên đới nộp 3.200.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Phạm Văn Th không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm; hoàn trả lại cho ông Th 3.132.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo biên lai số 0004226 ngày 16/05/2018 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Tân Hưng, tỉnh Long An.

4. Về quyền kháng cáo

Đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản sao bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án, Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.