Bản án 188/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản tọa lạc tại Quận 8. Căn cứ vào các Điều 26, Điều 35, Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân Quận 8.

[2] Ông Trần Văn Đ, bà Trần Lệ H đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vẫn vắng mặt tại phiên tòa. Căn cứ Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự.

[3] Ngày 27/05/2014, ông D và ông Đ, bà H ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để nhận chuyển nhượng nền đất ở số 29 Lô B1, diện tích 80 m2, tại Khu dân cư Bình Điền, Phường 7, Quận 8, Tp. Hồ Chí Minh với giá là 600.000.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực. Các đương sự đã giao nhận số tiền là 600.000.000 đồng theo Giấy nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/05/2014.

[4] Theo Công văn số 2471/CNQ8-LT ngày 01/11/2021 của Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh - Chi nhánh 8. Thời điểm giao dịch chuyển nhượng đất ngày 27/4/2014 nền đất ở số 29 Lô B1, diện tích 80 m2 tại Khu dân cư Bình Điền, Phường 7, Quận 8, Tp. Hồ Chí Minh chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

[5] Theo Công văn số 2904/CCTHADS ngày 11/11/2022 của Chi cục thi hành án dân sự Quận 8, cơ quan thi hành án đã kê biên, phát mãi quyền sử dụng đất đối với nền đất có vị trí lô nền B1, mã số nền 29 thuộc dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư Bình Điền, Phường 7, Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh của hộ ông Trần Văn Đ để thi hành án. Bộ hồ sơ pháp lý kèm theo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá gồm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN CS05188 do Sở tài nguyên và môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 24/8/2018, Quyết định số 8197/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh về việc giao đất nền cho hộ gia đình ông Trần Văn Đ và bà Trần Thị Lệ H.

[6] Theo Công văn số 149/CNQ8-LT ngày 16/01/2023 của Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quận 8 thì thửa đất số 464 (nền đất ở số 29 Lô B1) tờ bản đồ số 198 Phường 7, Quận 8 đã được Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp đổi sang Giấy chứng nhận số CS06050 ngày 07/01/2021 do ông Trần Hữu Lộc và bà Trần Thị Tý đứng tên quyền sở hữu, sử dụng.

[7] Thời điểm ông Đ và bà H được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nền đất số 29 – Lô B1 là ngày 24/8/2018, trong khi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D với ông Đ, bà H ký ngày 27/5/2014. Lúc này, ông Đ và bà H chỉ mới được giao nền đất số 29 – Lô B1 theo Quyết định số 8197/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh.

[8] Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó việc ký hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông D và ông Đ, bà H là không phù hợp với quy định pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vô hiệu theo quy định tại Điều 128 của Bộ luật dân sự năm 2005. Theo quy định tại điều Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Việc ông D và bà D yêu cầu ông Đ và bà H hoàn trả số tiền 600.000.000 đồng đã nhận là có cơ sở nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[9] Đối với yêu cầu của ông D về việc vợ chồng ông Trần Văn Đ, bà Trần Thị Lệ H bồi thường thiệt hại vì là bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu, Hội đồng xét xử nhận định như sau. Theo thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/5/2014 thì ông Đ và bà H có trách nhiệm giao nền đất cho ông D, đồng thời hỗ trợ cho ông D các thủ tục liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, ông Đ và bà H đều không thực hiện mặc dù đã nhận nền đất số 29, Lô B1, khu dân cư Bình Điền, Phường 7, Quận 8 theo Quyết định số 8197/QĐ-UBND ngày 26/12/2013 của UBND Quận 8, Thành phố Hồ Chí Minh, đồng thời đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ cấp GCN CS05188 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 24/8/2018. Trong quá trình giải quyết tại Tòa án, ông Đ và bà H không đến Tòa án để thể hiện ý kiến của mình đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Hội đồng xét xử cho rằng ông Đ và bà H có lỗi dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu nên yêu cầu bồi thường thiệt hại của ông D được chấp nhận. Ông D không yêu cầu thẩm định giá tài sản tranh chấp để tính chênh lệch giá mà chỉ yêu cầu thanh toán tiền lãi với mức lãi suất 9%/năm là phù hợp với Quyết định số 2868/QĐ-NHNN ngày 29/11/2010 của Ngân hàng nhà nước, có lợi cho phía bị đơn. Tổng số tiền từ ngày 27/5/2014 đến ngày 28/7/2023 là 495.150.000 đồng (9%/năm x 9 năm x 2 tháng x 01 ngày x 600.000.000 đồng). Do đó, ông Đ và bà H có nghĩa vụ bồi thường cho ông D và bà D số tiền 495.150.000 đồng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

[10] Theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án, do yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận nên nguyên đơn không phải chịu án phí, bị đơn phải chịu án phí. Đối với yêu cầu không được chấp nhận nguyên đơn phải chịu án phí.