Bản án 185/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn bà Nguyễn Thị T do ông Đặng Văn B1 đại diện trình bày:

Ngày 16/4/2018, bà Nguyễn Thị T có ký Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2LGP329/2018/HĐNT/PV-LG với Công ty cổ phần Đ (gọi tắt là Công ty Đ) để nhận chuyển nhượng nền đất số F3-12LG, có diện tích 80m2 tại dự án khu dân cư C tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, tổng giá trị Hợp đồng là 684.000.000 đồng.

Sau khi ký hợp đồng, bà T đã thanh toán cho Công ty Đ với tổng số tiền là 376.200.000 đồng. Cụ thể: đợt 1, thanh toán ngày 16/4/2018 với số tiền 342.000.000 đồng và đợt 2, thanh toán ngày 16/7/2018, số tiền 34.200.000 đồng.

Tuy nhiên, theo nguyên đơn, sau này nguyên đơn qua tìm hiểu mới được biết tại thời điểm giao kết hợp đồng nguyên tắc, Công ty Đ chưa có Quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân tỉnh L cho dự án khu dân cư cao cấp Lexington Garden tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An, chưa hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt và chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nền đất số F3-12LG. Và đến nay, dự án vẫn chưa đủ điều kiện để được phép kinh doanh.

Theo Công văn số 63/SXD-NBĐS ngày 06/01/2023 của Sở Xây dựng tỉnh L và Công văn số 232/UBND-TCD ngày 11/01/2023 của Ủy ban nhân dân huyện Đ thì quyền sử dụng đất tại dự án khu dân cư Đ chưa đủ điều kiện kinh doanh do chủ đầu tư chưa được giao đất và chưa hoàn thành kết cấu hạ tầng theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh và khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP.

Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản về các hành vi bị cấm có quy định về các hành vi bị cấm trong đó có: “1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này”. Hợp đồng nguyên tắc giữa nguyên đơn và bị đơn đã vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và đương nhiên vô hiệu theo khoản 1 Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015.

Nay, bà T yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

- Yêu cầu tuyên bố Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2LGP329/2018/HĐNT/PV-LG vô hiệu.

- Buộc Công ty Đ hoàn trả số tiền đã nhận của bà Nguyễn Thị T là 376.200.000 đồng.

- Buộc Công ty Đ bồi thường thiệt hại là tiền lãi trên số tiền đã nhận với lãi suất 10%/năm từ ngày 16/4/2018 (ngày cuối cùng bà T thanh toán) đến ngày xét xử vụ án.

* Bị đơn Công ty cổ phần Đ do ông Trương Nhật D đại diện trình bày:

Công ty Đ là chủ đầu tư dự án khu dân cư Đ tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An. Ngày 20/4/2018, Ủy ban nhân tỉnh L cho phép Công ty Đ là chủ đầu tư của dự án khu dân cư Đ tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An theo Quyết định chủ trương đầu tư số 1300/QĐ-UBND.

Ngày 16/4/2018, Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T có ký kết Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2LGP329/2018/HĐNT/PV-LG. Công ty Đ xin trình bày ý kiến đối với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn như sau:

Đối với yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2LGP329/2018/HĐNT/PV-LG:

Công ty Đ xác định việc bà Nguyễn Thị T tham gia ký kết Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2LGP329/2018/HĐNT/PV-LG là thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc. Mục đích của Hợp đồng này là nhằm đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng trên tinh thần tự nguyện, thiện chí, hợp tác và thỏa thuận giữa các bên. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu các bên có phát sinh tranh chấp, thì phải cùng nhau lắng nghe và trao đổi ý kiến. Hợp đồng giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, nên hợp đồng mặc nhiên có hiệu lực. Đối với Dự án này, Công ty Đ đã có các thủ tục pháp lý gồm: Quyết định chủ trương đầu tư; quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500; Báo cáo đánh giá tác động môi trường; Thẩm duyệt thiết kế về Phòng cháy chữa cháy; Thẩm định thiết kế cơ sở, thoả thuận đấu nối điện, nước. Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc Công ty Đ đã tích cực triển khai dự án và được cơ quan Nhà nước chấp thuận chủ trương và thực hiện các thủ tục dự án nêu trên để tiến hành bàn giao Giấy chứng nhận cho nguyên đơn. Công ty Đ khi thực hiện dự án đã tuân thủ quy định pháp luật và đã rất cố gắng để hoàn thành dự án, bàn giao giấy cho bà Nguyễn Thị T, nên việc bà Nguyễn Thị T yêu cầu vô hiệu hợp đồng là không có căn cứ.

Đối với yêu cầu trả tiền đã thanh toán theo hợp đồng và tiền lãi chậm trả với mức lãi suất 10%/năm từ ngày 16/4/2018 đến ngày xét xử là không có cơ sở. Do hợp đồng đặt cọc giữa Công ty Đ và bà Nguyễn Thị T đã có hiệu lực pháp luật và phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Sau khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc, Công ty Đ đã tập trung mọi nguồn lực để triển khai các các thủ tục pháp lý của dự án và đã đạt được một số nội dung quan trọng. Tuy nhiên, do các yếu tố khách quan, Công ty Đ đã liên tục gặp phải các sự kiện bất khả kháng như tranh chấp giữa các hộ dân kéo dài, dịch bệnh Covid 19, chính sách rà soát dự án của cơ quan Nhà nước khiến dự án phải tạm ngưng nhiều lần cụ thể:

1. Việc chi trả tiền bồi thường bị ảnh hưởng bởi các chủ đất phát sinh tranh chấp nội bộ trong gia đình, vụ án “Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất; tranh chấp quyền sử dụng đất; chia tài sản chung quyền sử dụng đất và tranh chấp tặng cho quyền sử dụng đất” kéo dài từ năm 2019 đến 2022.

2. Ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch COVID-19

3. Do Ủy ban nhân dân tỉnh L rà soát toàn bộ dự án, khiến dự án khu dân cư Đ bị tạm ngưng.

Tại Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư số 7068/QĐ-UBND ngày 04/8/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh L đã cho phép Công ty Đ điều chỉnh thời gian hoàn thành thủ tục giao đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật hiện hành, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và đưa dự án vào hoạt động đến 31/12/2023.

Hơn nữa, sau khi các bên ký kết hợp đồng, bà Nguyễn Thị T đã vi phạm nghĩa vụ tài chính đối với Công ty, cụ thể kể từ ngày thanh toán cuối cùng là ngày 16/7/2018, bà Nguyễn Thị T không còn thanh toán tiếp tục theo tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng dù bà Nguyễn Thị T không có lý do để tạm ngừng thực hiện nghĩa vụ thanh toán vào thời điểm trên là vi phạm nghĩa vụ cơ bản trong thực hiện hợp đồng, Công ty Đ hoàn toàn có quyền hủy bỏ hợp đồng, nhưng Công ty Đ vẫn có thiện chí tiếp tục giao kết hợp đồng với bà T.

Do đó, Công ty Đ đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Công ty Đ xác định không có yêu cầu phản tố và không có yêu cầu gì khác đối với bà Nguyễn Thị T.

Đối với Văn bản số 63/SXD-NBĐS ngày 06/01/2023 của Sở Xây dựng tỉnh L và Công văn số 232/UBND-TCD ngày 11/01/2023 về việc trả lời đơn công dân ông Hoàng Mạnh T2 của Ủy ban nhân dân huyện Đ, các văn bản này phản hồi cho ông Hoàng Mạnh T2, không phải phản hồi đơn cho phía nguyên đơn, nên nguyên đơn cung cấp Công văn này không liên quan trực tiếp đến tranh chấp giữa nguyên đơn và Công ty Đ. Mặt khác, Công văn này phản hồi vào tháng 01/2023 nhưng việc thực hiện dự án vẫn tiếp tục diễn ra, do đó không chính xác với tiến độ thực hiện dự án.

Tại Bản án số: 204/2023/DS-ST ngày 13 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện đã quyết định:

Căn cứ vào Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 483 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 123, Điều 131, Điều 244, Điều 280, Điều 404, Điều 407, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào các Điều 188, Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013.

Áp dụng khoản 2 Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH.14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Toà án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T đối với Công ty Cổ phần Đ về việc tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên bố: Vô hiệu “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Lexington Garden số 2LGP329/2018/HĐNT/PV-LG ngày 16/4/2018 giữa bà Nguyễn Thị T và Công ty Cổ phần Đ”.

Buộc Công ty Cổ phần Đ có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị T tổng số tiền là 570.587.000 đồng – Năm trăm bảy mươi triệu năm trăm tám mươi bảy ngàn đồng (gồm tiền gốc là 376.200.000 đồng, bồi thường thiệt hại số tiền là 194.387.000 đồng).

Khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, bên có nghĩa vụ chậm thi hành sẽ phải chịu thêm khoản tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 tương ứng với thời gian chưa thi hành án, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí sơ thẩm:

Buộc Công ty Cổ phần Đ phải nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm là: 300.000 đồng và 26.824.000 đồng.

Trả lại cho bà Nguyễn Thị T tiền tạm ứng án phí là 12.957.000 đồng theo biên lai thu số 0007713 ngày 05/01/2023 và 300.000 đồng theo biên lai thu số 0007712 ngày 05/01/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Bản án còn ghi quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án.

Ngày 26/9/2023, bị đơn, Công ty cổ phần Đ làm đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người khởi kiện không rút đơn khởi kiện, không rút đơn kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa trình bày quan điểm:

Về thủ tục: Thẩm phán chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử và người tham gia tố tụng tuân thủ đúng qui định về thủ tục tố tụng. Kháng cáo của Nguyễn Thị Kim L và ông Nguyễn Văn H trong hạn luật định, đúng thủ tục, Tòa án thụ lý giải quyết theo trình tự phúc thẩm là có căn cứ.

Về nội dung:

- Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do nội dung và hình thức của các hợp đồng có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của một giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Văn bản số 63/SXD-NBĐS ngày 06/01/2023 của Sở Xây dựng tỉnh L có nội dung xác định: “Trên địa bàn xã Đ, huyện Đ không có dự án mang tên Khu dân cư cao cấp Lexington Garden. Hiện tại dự án chưa hoàn thành việc thi công hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nên dự án chưa đủ điều kiện để mở bán bất động sản theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh và khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP và các quy định khác có liên quan”.

Như vậy, hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn đã vi phạm điều cấm của pháp luật nên bị vô hiệu theo khoản 1 Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, cấp sơ thẩm đã vô hiệu hợp đồng nguyên tắc nêu trên và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có cơ sở.

Bị đơn kháng cáo nhưng không có cơ sở chấp nhận. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thủ tục tố tụng: Đơn kháng cáo của bị đơn, Công ty Cổ phần Đ được thực hiện đúng về hình thức, nội dung và thời hạn theo quy định tại các Điều 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên vụ án được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015,

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty cổ phần Đ

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 204/2023/DS-ST ngày 13-9-2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Căn cứ vào Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 483 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 123, Điều 131, Điều 244, Điều 280, Điều 404, Điều 407, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào các Điều 188, Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013.

Áp dụng khoản 2 Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH.14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Toà án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị T đối với Công ty Cổ phần Đ về việc tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên bố: Vô hiệu “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư cao cấp Lexington Garden số 2LGP329/2018/HĐNT/PV-LG ngày 16/4/2018 giữa bà Nguyễn Thị T và Công ty Cổ phần Đ”.

Buộc Công ty Cổ phần Đ có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị T tổng số tiền là 570.587.000 đồng – Năm trăm bảy mươi triệu năm trăm tám mươi bảy ngàn đồng (gồm tiền gốc là 376.200.000 đồng, bồi thường thiệt hại số tiền là 194.387.000 đồng).

Khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, bên có nghĩa vụ chậm thi hành sẽ phải chịu thêm khoản tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 tương ứng với thời gian chưa thi hành án, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Buộc Công ty Cổ phần Đ phải nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm là: 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) và 26.824.000 đồng (hai mươi sáu triệu tám trăm hai mươi bốn nghìn đồng).

Trả lại cho bà Nguyễn Thị T tiền tạm ứng án phí là 12.957.000 đồng (mười hai triệu chín trăm năm mươi bảy nghìn đồng) theo biên lai thu số 0007713 ngày 05/01/2023 và 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0007712 ngày 05/01/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

3. Án phí dân sự phúc thẩm: Công ty Cổ phần Đ phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm, nhưng được khấu trừ 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng đồng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 00055824 ngày 03/10/2023 của Chi Cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa. Công ty Cổ phần Đ đã nộp xong án phí dân sự phúc thẩm.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.