Bản án 18/2024/DS-ST — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 18 tháng 4 năm 2023; đơn khởi kiện bổ sung ngày 20 tháng 12 năm 2023, lời khai trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn ông Trần Viết H trình bày:

Bà L là chủ sở hữu đối với thửa đất số 252, tờ bản đồ số 05, diện tích 966m2 tọa lạc tại tổ 5, khu phố 1A, phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB027817, số vào sổ cấp giấy chứng nhận H00006 do Uỷ ban nhân dân huyện (nay là thị xã) Bến Cát, tỉnh Bình Dương cấp cho bà L ngày 07/02/2005.

Do thửa đất của bà L không có lối đi ra đường, bị vây bọc bởi đất của các hộ dân xung quanh, để có thể đi ra đường bà L phải đi ngang qua đất của nhiều người dân khác trong đó phải đi qua đất của ông S.

Ngày 26/5/2022, bà L đã gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân phường Chánh phú Hòa, thị xã Bến Cát yêu cầu hòa giải cơ sở về việc mở lối đi với ông Nguyễn Hòa S. Hội đồng hòa giải Chánh Phú Hòa yêu cầu các bên tự thỏa thuận với nhau dựa trên tình làng, nghĩa xóm sau đó bà L đã nhiều lần tìm ông S để gặp ông S trao đổi, thương lượng nhưng các bên không thỏa thuận được với nhau.

Do đó, nay làm đơn khởi kiện, khởi kiện bổ sung yêu cầu Tòa án nhân dân thị xã Bến Cát giải quyết như sau:

Buộc ông Nguyễn Hòa S phải mở lối đi có diện tích 97,5m2 (ngang 05m, dài từ đường DT 741 đến giáp đất của bà L) để bà L có lối đi vào đất và đồng ý bồi thường giá trị đất theo quy định của Nhà nước. Giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp tạm tính là khoảng 300.030.800 đồng.

Tại văn bản trình bày ý kiến, lời khai trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa bị đơn ông Nguyễn Hòa S và người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Phan Thanh N trình bày:

Nguồn gốc thửa đất số 60, tờ bản đồ số 5, diện tích 847m2 tọa lạc tại phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát là do bị đơn nhận chuyển nhượng từ bà Đặng Thị T khoảng vào năm 1998. Thửa đất trên là tài sản riêng của ông, có trước khi ông lập gia đình. Khi ông nhận chuyển nhượng thửa đất số 60, thửa đất có tứ cận, ranh mốc rõ ràng. Thửa đất của ông có Hướng Đông giáp với thửa đất của nguyên đơn bà Phạm Thị L. Khi bà L nhận chuyển nhượng thửa đất số 252, tờ bản đồ số 5, tọa lạc tại phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát có lối đi vào đất, bà L đi trên phần đất của bà Phạm Thị N vì thửa đất của bà L được tách ra từ thửa đất của bà N.

Thửa đất của bà L, bà H, ông S (con trai ruột của bà N) và 01 thửa đất khác hiện tại bà N đang đứng tên là từ cùng một thửa đất của bà N và nguồn gốc thửa đất này bà N đã chừa lối đi ra đường công cộng ĐT 741. Bà L và bà D (sau này bà D chuyển nhượng lại cho bà H) là người đầu tư đất nên mua lại của bà N có nguồn gốc chung của các thửa đất nói trên là đã chừa có lối đi hiện hữu trên đất của bà N, khi nhận chuyển nhượng đất thì bà L, bà D có thỏa thuận lối đi chung ra đường ĐT 741 với bà N và hiện tại bà N cũng không có chặn lối đi này. Bà H trước khi mua đất của bà D được biết có lối đi của bà L xuyên qua đất của bà D, nên trước khi sang nhượng bà H đã liên hệ đề xuất hoán đổi chủ quyền hai thửa đất cho nhau nhưng bà L không đồng ý. Sau đó, bà D bán lại thửa đất số 251 cho bà H, bà L và bà D do đã có thỏa thuận lối đi nên sau khi bà D bán lại cho bà H, bà L sợ bà H sẽ chặn lối đi nên đã khởi kiện bà D đến Tòa án nhân dân thị xã Bến Cát về việc tranh chấp quyền sử dụng đất với mục đích để giữ lối đi, các bên đã thỏa thuận với nhau và đã được ghi nhận tại kết quả hòa giải thành ngày 18/01/2021, kết quả hòa giải bà L và bà H đồng ý chuyển đổi quyền sử dụng đất cho nhau, tuy nhiên sau đó bà L là người không thực hiện theo thỏa thuận đã được ghi nhận tại kết quả hòa giải thành ngày 18/01/2021. Việc bà L khởi kiện mở lối đi qua đất của ông S là chỉ nhằm mục đích làm tăng giá trị thửa đất của bà L, vì bà L là người đầu tư bất động sản chứ không có nhu cầu xây nhà ở hay đi lại trên đất.

Mặt khác, hiện tại quyền sử dụng đất của ông S hiện đã thỏa thuận đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nên việc bà L khởi kiện mở lối đi sẽ làm giảm diện tích đất của ông S, như vậy ông S phải bồi thường cho người đặt cọc một khoản tiền lớn điều này sẽ làm ảnh hưởng rất nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của ông S. Trước khi bà L khởi kiện tại Tòa án thì thửa đất của ông S đã được ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho người khác, nếu trong trường hợp yêu cầu của bà L được Tòa án chấp nhận thì ông S phải bồi thường 01 số tiền lớn đối với diện tích đất bị giảm nếu Tòa án chấp nhận mở lối đi dó đó, nay trước yêu cầu của nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải mở lối đi có diện tích qua đo đạc thực tế 97,5m2 bị đơn không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bà Phạm Thị L:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 254 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu có bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sỡ hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Đối chiếu với quy định trên có thể thấy hiện trạng thửa đất 252, tờ bản đồ số 5, diện tích 966m2 tọa lạc tại phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương thuộc quyền sử dụng đất của bà L theo hiện trạng xác minh tại Biên bản ngày 22/10/2023 của Tòa án nhân dân thị xã Bến Cát xác định thửa đất cấp cho bà Phạm Thị L không có lối đi vào đất. Đồng thời giữa bà L, ông S hay các hộ liền kề cũng không có bất kỳ thỏa thuận nào về việc tạo ra lối đi chung, trong quá trình giải quyết ông S đều cho rằng bà L đã có thỏa thuận lối đi khác để đi vào đất nhưng không cung cấp được bất kỳ chứng cứ nào để chứng minh cho lời trình bày của mình. Mặt khác, hiện tại phần đất mà bà L yêu cầu mở lối đi có diện tích 97,5m2 theo đánh giá đây là phần diện tích thỏa mãn đủ điều kiện ngắn nhất để đi từ đất ra đường ĐT 741, thuận tiện nhất và ít gây thiệt hại nhất cho thửa đất bị mở lối đi của ông S.

Ngoài ra, theo Văn bản số 4698/TNMT – TTĐĐ ngày 14/11/2023 của Phòng tài nguyên và Môi trường thị xã Bến Cát trả lời xác định phần đất tranh chấp mở lối đi chung 97,5m2 có một phần được quy hoạch đất ở và một phần quy hoạch giao thông. Theo kết quả đo đạc thực tế thì có 55m2 thuộc quy hoạch đất hành lang an toàn đường bộ và 42,5m2 thuộc quy hoạch đất ở. Như vậy, có thể thấy rằng việc mở lối đi qua 2 phần diện tích hoàn toàn phù hợp với quy định của Luật đất đai và không vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo Biên bản ghi nhận kết quả hòa giải ngày 18/01/2021 giữa bà L và bà D là chứng cứ mà ông S cung cấp, Biên bản này giữa các bên hoàn toàn chưa được thực hiện và xét hiện trạng thực tế thửa đất số 252 của nguyên đơn bà Phạm Thị L vị vây bọc bởi bất động sản phía ngoài.

Từ các lập luận trên, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị L theo đó bà L được mở lối đi có diện tích 97,5m2 qua diện tích thuộc thửa số 60, tờ bản đồ số 5 thuộc quyền sở hữu sử dụng đất của ông Nguyễn Hòa S. Đồng thời bà L có trách nhiệm đền bù cho ông Nguyễn Hòa S giá trị phù hợp theo quy định của pháp luật.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thị xã Bến Cát tham gia phiên toà:

- Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến khi khai mạc phiên tòa sơ thẩm, Thẩm phán, Thư ký đã tiến hành đúng và đầy đủ các thủ tục tố tụng theo quy định. Nguyên đơn và bị đơn đã thực hiện đúng và đầy đủ về quyền, nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tại phiên tòa sơ thẩm, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng quy định pháp luật. Đại diện Viện kiểm sát không kiến nghị khắc phục hay bổ sung gì khác.

- Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với bị đơn về việc yêu cầu bị đơn phải mở lối đi có diện tích 97,5m2 thuộc thửa đất số 60, tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương của ông Nguyễn Hòa S là không có cơ sở chấp nhận nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy: Theo quy định tại Điều 254 Bộ Luật dân sự năm 2015: “Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu có bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi...”.

Căn cứ theo Biên bản xác minh ngày 22/11/2023 tại Uỷ ban nhân dân phường Chánh Phú Hòa thì thửa đất số 252, tờ bản đồ số 5, tọa lạc tại phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành AB 027817, vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ số H0006 do UBND huyện Bến Cát cấp ngày 07/02/2005 cho bà Phạm Thị L, thửa đất của có tứ cận như sau: Phía Đông giáp với thửa đất của ông S; phía Tây giáp với thửa đất số 48; phía Nam giáp đất bà Phạm Thị N; phía Bắc giáp với đất ông S.

Nguyên đơn trình bày đối với thửa đất số 252, tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương của nguyên đơn bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi từ đường công cộng (đường DT741) để đi vào thửa đất của mình. Tuy nhiên, bà L là người nhận chuyển nhượng đất từ bà N, nguồn gốc thửa đất của bà L được tách từ thửa đất của bà Phạm Thị N theo Giấy chứng nhận có số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00385../QSDĐ do Ủy ban nhân dân huyện (nay là thị xã) Bến Cát cấp cho bà Phạm Thị N vào ngày 13/11/1997, do vậy, khi bà L nhận chuyển nhượng đất từ người khác cụ thể là bà Phạm Thị N, bà L cần phải biết khi bất động sản của bà N được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì bà L phải nói với bà N để bà N chừa cho các chủ sở hữu đất phía trong một lối đi cần thiết. Hiện tại bà H là chủ sở hữu thửa đất kế bên của bà N, thửa đất của bà H cũng được tách ra từ thửa đất lớn của bà N thừa nhận cũng đang sử dụng lối đi trước nhà của bà N để đi vào đất, bà H hay bà N cũng không ai ngăn cản việc bà L sử dụng lối đi trên đất của bà N để đi vào thửa đất của mình.

Ngoài ra, theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 16 – 2023 ngày 22/9/2023 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thị xã Bến Cát thì chiều dài lối đi nguyên đơn yêu cầu mở có chiều dài từ giáp đất bà L ra đường công cộng (ĐT 741) là 19.54m, trong khi đó nếu nguyên đơn yêu cầu mở lối đi theo hướng Bắc ra đường hẻm để đi ra đường ĐT 741 chỉ có chiều dài khoảng 19m sẽ hợp lý và gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản mở lối đi. Mặt khác, tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn thừa nhận nguyên đơn bà Phạm Thị L trên thực tế chưa sử dụng thửa đất thửa đất số 252, tờ bản đồ số 5 tọa lạc tại phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương đồng thời thừa nhận thửa đất số 252, tờ bản đồ số 5 được tách ra từ thửa đất lớn của bà Phạm Thị N. Do đó, lối đi mà nguyên đơn khởi kiện yêu cầu mở là vị trí mở lối đi thuận tiện và hợp lý nhất và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi là thửa đất số 60, tờ bản đồ số 5 là không hợp lý.

Như vậy, lối đi mà nguyên đơn yêu cầu mở đã không đảm bảo nguyên tắc “lối đi được mở phải là lối đi thuận tiện nhất, hợp lý nhất và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi” theo quy định tại Điều 254 của Bộ luật dân sự 2015. Do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu buộc bị đơn phải mở lối đi có diện tích 97,5m2 là không có cơ sở chấp nhận.

Nguyên đơn phải chịu án phí không có giá ngạch với số tiền 300.000 đồng đối với yêu cầu tranh chấp quyền về lối đi qua của nguyên đơn không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39; các Điều 147, 157, 227, 228, 266, 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 254 của Bộ luật Dân sự

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc: “Tranh chấp quyền về lối đi qua” đối với bị đơn ông Nguyễn Hòa S.

(Kèm theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 16 – 2023 của Chi nhánh văn phòng đăng ký thị xã Bến Cát ngày 22/9/2023).

2. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc, định giá tài sản, trích lục hồ sơ là 5.521.523 (năm triệu năm trăm hai mươi mốt nghìn năm trăm hai mươi ba) đồng. Nguyên đơn đã thực hiện xong.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn phải chịu án phí không có giá ngạch đối yêu cầu mở lối đi không được chấp nhận là 300.000 đồng và được khấu trừ vào số tiền đã nộp tại Biên lai thu tiền số 0011427 ngày 16/6/2023 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã Bến Cát. Hoàn trả lại cho nguyên đơn bà Phạm Thị L số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng đã nộp tại Biên lai thu tiền số 0002303 ngày 02/01/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã Bến Cát.

5. Đương sự có mặt được quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được Bản án hoặc Bản án được niêm yết công khai.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM