Bản án 18/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện; Quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị T trình bày ý kiến:

Ngày 22/02/2019, bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị T1 có giao kết hợp đồng chuyển nhượng Lô đất số 09-Block A6, giai đoạn II tại Khu đô thị Mỹ Gia, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam, với giá trị chuyển nhượng là 1.420.000.000đ. Bà T đã trả số tiền là 1.073.225.000đ, bà T1 đã nhận đủ tiền.

Lô đất số 09-Block A6, giai đoạn II tại Khu đô thị Mỹ Gia, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam là lô đất bà T1 đã ký Hợp đồng góp vốn đầu tư đất nền với Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh theo hợp đồng số 2104/HĐGV/PGT-MGII. Tuy nhiên tại thời điểm giao kết hợp đồng giữa bà T và bà T1 thì Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh đã tạm ngừng xác nhận việc giao dịch, nên bà T và bà T1 tự thực hiện giao dịch chuyển giao quyền góp vốn Lô đất nói trên. Bà Nguyễn Thị T1 cam kết khi nào Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh giao dịch lại thì bà T1 cùng bà T liên hệ với Công ty để làm thủ tục chuyển giao theo quy định của Công ty.

Tuy nhiên cho đến nay bà Nguyễn Thị T1 không hợp tác làm thủ tục sang nhượng như đã thỏa thuận.

Do đó bà Nguyễn Thị T đề nghị TAND quận Liên Chiểu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng Lô đất số 09-Block A6, giai đoạn II tại Khu đô thị Mỹ Gia, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam được ký kết giữa bà T và bà T1 vô hiệu, buộc bà Nguyễn Thị T1 phải trả lại cho bà T số tiền 1.073.225.000đ.

* Bị đơn – bà Nguyễn Thị T1 mặc dù đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng trong suốt quá trình giải quyết vụ án nhưng vẫn không có ý kiến gì và không có mặt tại phiên tòa hôm nay.

* Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh có đơn xin vắng mặt tại phiên họp và hòa giải, có văn bản trình bày ý kiến:

Công ty Phú Gia Thịnh và bà Nguyễn Thị T1 đã ký kết hợp đồng góp vốn đầu tư đất nền số 2104/HĐGV/PGT-MGII ngày 21/12/2017, theo đó địa chỉ thửa đất tại Lô 09 – Khu A6 dự án KĐT Mỹ Gia, giai đoạn II tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam; Gía trị hợp đồng góp vốn là 693.550.000đ; Bà T1 đã thực hiện thanh toán cho Công ty 50% giá trị hợp đồng, tương ứng với số tiền 346.775.000đ;

Quá trình chuyển nhượng hợp đồng góp vốn giữa bà T1 và bà Nguyễn Thị T như sau: Theo quy định tại Điều 5 Hợp đồng góp vốn thì việc chuyển giao hợp đồng giữa bà T1 và bên thứ 3 chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý của Công ty. Tuy nhiên phía Công ty không được thông báo về việc chuyển nhượng của bà T1 cho bên thứ 3; Ngày 02/01/2019, nhằm đảm bảo triển khai rà soát hồ sơ hoàn tất thủ tục pháp lý Dự án, Công ty đã ban hành Thông báo số 01/PGT v/v tạm ngưng sang nhượng các hợp đồng góp vốn tại Dự án kể từ ngày 05/01/2019; Ngày 24/9/2019, xét thấy tình hình thực hiện dự án đã đạt đến những tiến triển nhất định nên Công ty đã thông báo đến các khách hàng được tiếp tục thực hiện chuyển nhượng HĐ góp vốn cho bên thứ 3 kể từ tháng 01/2020. Trong suốt khoảng thời gian từ ngày 21/12/2017 đến nay, Công ty không nhận được bất kỳ thông báo hay yêu cầu nào của bà T1 v/v chuyển nhượng Hợp đồng góp vốn cho bên thứ 3. Việc bà T và bà T1 chuyển nhượng Hợp đồng góp vốn nhưng không thực hiện theo các thủ tục quy định tại Hợp đồng nên Công ty không có bất cứ thông tin nào từ việc chuyển nhượng nói trên.

Do đó, Công ty khẳng định chỉ có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện giao dịch đối với người đã ký kết Hợp đồng góp vốn hợp pháp với Công ty là bà Nguyễn Thị T1.

* Người làm chứng bà Nguyễn Thị Trâm Anh có ý kiến:

Do mối quan hệ làm ăn trong việc mua bán đất đai với bà Nguyễn Thị T1 và biết bà Nguyễn Thị T1 đang có nhu cầu bán lô đất tại lô số 09 A6 MG2 đường 27m tại Điện Nam Điện Ngọc nên bà Nguyễn Thị Trâm Anh đã giới thiệu bà Nguyễn Thị T mua lô đất trên và các bên đã ký giấy nhận đặt cọc ngày 18/02/2019 với số tiền 1.420.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm hai mươi triệu đồng) hẹn đến ngày 22/02/2019 giao toàn bộ số tiền còn lại là 973.225.000 đồng. Hai bên thỏa thuận khi nào Công ty Cổ phần đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh cho sang nhượng hợp đồng thì bà T1 cùng bà T liên hệ với Công ty để làm thủ tục chuyển giao theo quy định của Công ty. (Tại thời điểm các bên ký hợp đồng đặt cọc bà T1 vẫn chưa đứng tên sở hữu lô đất trên chỉ đứng tên hợp đồng góp vốn). Tại hợp đồng đặt cọc này bà Nguyễn Thị Trâm Anh là người ký làm chứng sau này giữa bà T1 và bà T có ký hợp đồng chuyển nhượng mua bán đất và việc giao nhận tiền như thế nào thì tôi không biết.

* Người làm chứng ông Phan Minh Đức có ý kiến:

Vào ngày 22/02/2019, ông Đức có chứng kiến việc bà Nguyễn Thị T1 và bà Nguyễn Thị T ký kết hợp đồng chuyển nhượng Lô đất 09 – Khu A6 dự án KĐT Mỹ Gia, giai đoạn II tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam với số tiền bà T giao cho bà T1 là 1.073.225.000đ là đúng.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Nhận định việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đúng các quy định tại Điều 70, 71, 72 , 73 và 234 Bộ luật tố tụng dân sự. Riêng bị đơn chưa thực hiên đầy đủ quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 70, 72 và 234 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung việc giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên bố: Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Lô đất số 09-Block A6, giai đoạn II tại Khu đô thị Mỹ Gia, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam giữa bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị T1 lập ngày 22/02/2019 vô hiệu. Buộc bà Nguyễn Thị T1 phải hoàn trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền: 1.073.225.000đ (Một tỷ không trăm bảy mươi ba triệu hai trăm hai mươi lăm ngàn đồng).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Liên Chiểu, Hội đồng xét xử nhận định:

Bà Nguyễn Thị T khởi kiện yêu cầu Toà án nhân dân quận Liên Chiểu giải quyết tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu đối với bà Nguyễn Thị T1, bà T1 có địa chỉ đăng ký nhân khẩu thường trú tại Tổ 66, phường Hòa Khánh Nam, quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. Đây là quan hệ tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân quận Liên Chiểu theo quy định tại khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39.

Trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án nhân dân quận Liên Chiểu đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng, thực hiện thủ tục niêm yết tại địa phương cho bị đơn bà Nguyễn Thị T1 nhưng bà T1 vẫn vắng mặt không có lý do; Riêng người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Công ty CP đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh đã có đơn xin xét xử vắng mặt. Căn cứ khoản 2 Điều 227 và khoản 1 Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt bị đơn bà Nguyễn Thị T1 và người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Công ty CP đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh.

Công ty CP đầu tư và kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh và bà Nguyễn Thị T1 đã ký kết hợp đồng góp vốn đầu tư đất nền số 2104/HĐGV/PGT-MGII vào ngày 21/12/2017, theo đó địa chỉ thửa đất tại Lô 09 – Khu A6 dự án KĐT Mỹ Gia, giai đoạn II tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam; Gía trị hợp đồng góp vốn là 693.550.000đ; Bà T1 đã thực hiện thanh toán cho Công ty 50% giá trị hợp đồng, tương ứng với số tiền 346.775.000đ. Đến ngày 22/01/2019, bà Nguyễn Thị T1 đã có giao kết hợp đồng chuyển nhượng lô đất nói trên cho bà Nguyễn Thị T, với giá trị chuyển nhượng là 1.420.000.000đ. Bà T đã đưa cho bà T1 số tiền là 1.073.225.000đ. Bà T1 cam kết khi nào Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh giao dịch lại thì bà sẽ cùng bà T liên hệ với Công ty để làm thủ tục chuyển giao theo quy định của Công ty.

Quá trình thực hiện hợp đồng, bà Nguyễn Thị T1 đã không hợp tác làm thủ tục sang nhượng như đã thỏa thuận, do đó bà Nguyễn Thị T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu vì cho rằng hợp đồng nêu trên không thể thực hiện được vì vi phạm điều cấm của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng.

HĐXX xét thấy, bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị T1 đều biết rõ các thủ tục pháp lý và điều kiện cần thiết theo quy định pháp luật trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vẫn tiến hành ký kết hợp đồng. Theo quy định tại khoản 2 Điều 168, Điều 188, Điều 194 của Luật đất đai năm 2013, khoản 7 Điều 4 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị và Điều 41 Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15.5.2014 của chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai 2013 thì thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất và điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở của doanh nghiệp muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có các điều kiện sau đây: “Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..., đất không tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, đất trong thời hạn sử dụng đất và phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện, loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai”.

Thửa đất tại Lô 09 – Khu A6 mà Công ty Phú Gia Thịnh và bà T1 ký kết hợp đồng góp vốn là đất thuộc dự án KĐT Mỹ Gia, giai đoạn II tại Đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam. Tại thời điểm giao kết hợp đồng giữa bà T và bà T1 thì Công ty CP Đầu tư kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh đã tạm ngừng xác nhận việc giao dịch, nên bà T và bà T1 đã tự thực hiện giao dịch chuyển giao quyền góp vốn lô đất nói trên mà không thông báo cho Công ty, đồng thời tại thời điểm hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (ngày 22/02/2019) lô đất này chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép được chuyển nhượng, bà T1 cũng chỉ mới thanh toán cho Công ty 50% giá trị hợp đồng và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng này là vô hiệu về nội dung, vi phạm Điều 122, 123 Bộ luật dân sự 2015 nên yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu của nguyên đơn được chấp nhận.

Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị T1 lập ngày 22/02/2019 vô hiệu nên theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo đó, buộc bà Nguyễn Thị T1 phải hoàn trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền đã nhận là 1.073.225.000đ (Một tỷ không trăm bảy mươi ba triệu hai trăm hai mươi lăm ngàn đồng).

[2.4]. Về án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ khoản 2 Điều 26, khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

- Bị đơn bà Nguyễn Thị T1 phải chịu án phí có giá ngạch trên số tiền phải trả là 22.098.375 đồng.

- Bị đơn bà Nguyễn Thị T1 phải chịu đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của nguyên đơn được chấp nhận là 300.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147; Khoản 1 Điều 228; Điều 235; Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 122, Điều 123; Khoản 2 Điều 131; Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 4 Điều 12; Khoản 2 Điều 168; Điều 188, Điều 194 Luật Đất Đai năm 2013;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 và khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Toà án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị T đối với bị đơn bà Nguyễn Thị T1 về việc “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu”.

1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Lô đất số 09-Block A6, giai đoạn II tại Khu đô thị Mỹ Gia, phường Điện Ngọc, thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam, với giá trị chuyển nhượng là 1.420.000.000đ giữa bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị T1 lập ngày 22/02/2019 vô hiệu.

2. Buộc bà Nguyễn Thị T1 phải hoàn trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền: 1.073.225.000đ (Một tỷ không trăm bảy mươi ba triệu hai trăm hai mươi lăm ngàn đồng).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn bà Nguyễn Thị T1 phải chịu án phí có giá ngạch là 22.098.375 đồng (Hai mươi hai triệu không trăm chín mươi tám ngàn ba trăm bảy mươi lăm đồng) và 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) án phí không có giá ngạch.

Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) tại biên lai thu số 0004737 ngày 04/11/2020 của Chi cục thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự.

4. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; Bị đơn vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại điều 30 Luật Thi hành án dân sự.