Bản án 170/2025/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn, bà Lê Thị N trình bày:

Năm 2002, bà có mua đất của bà Nguyễn Thị T và bà Lê Thị Hằng P. Diện tích 40m2 (rộng 4m, dài 10m) số tiền 135 triệu đồng. Bà đã trả 105 triệu, còn nợ lại 30 triệu đồng chưa giao. Sau khi giao 105 triệu, bà đã nhận đất và tiến hành làm nhà.

Ngày 29/3/2010, bà được UBND quận Thanh Khê cấp giấy chứng nhận số nhà 04, đường Thuận An 3, tổ 25, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng.

Ngày 23/6/2014, bà được UBND phường Chính Gián xác nhận đã nộp thuế xây dựng nhà ở tư nhân là 4.320.000đ. Còn nhà của bà P có số nhà 68 Lê Thị Xuyến, tổ 25, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng.

Khi mua đất, hai bên tiến hành đặt cọc 5 triệu đồng vào ngày 18/9/2002. Sau đó ngày 05/10/2002 bà giao tiếp 100 triệu đồng cho bà P, bà P cam đoan số tiền còn lại sẽ đưa khi làm xong sổ đỏ cho bà. Bà P sẽ chịu mọi khoản phí, thuế cho đến khi làm xong sổ cho bà. Sau đó bà tiến hành làm nhà. Do chưa có giấy tờ về đất nên hai bên có viết giấy tay. Ngày 21/3/2014 UBND phường Chính Gián có tổ chức lấy ý kiến khu dân cư về nguồn gốc nhà đất của bà.

Tháng 6/2023, khi Ngân hàng đến làm thủ tục thế chấp thì bà mới biết nhà đất đã được bà P đứng tên. Bà P có giao bản phô tô “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số AC 766475 do UBND quận Thanh Khê cấp ngày 21/7/2005, thửa đất số 165, tờ bản đồ số 00, địa chỉ: Khu dân cư Bàu Chính Gián, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng, diện tích 90,5m2.

Qua xem xét thì giấy chứng nhận cấp cho bà P có bao gồm cả phần đất của bà đã nhận chuyển nhượng của bà Tiên, bà P và phần nhà do bà xây dựng.

Sau nhiều lần yêu cầu tách thửa, thì ngày 29/12/2022 giữa bà với bà P và các con bà P là Nguyễn Thị Lan Nhi, Nguyễn Thị Lan Dung có lập văn bản thỏa thuận có nội dung gia đình bà P xác nhận diện tích đất bà Tiên, bà P đã bán cho bà; nhà đất của bà nằm trong giấy chứng nhận của bà P; gia đình bà P sẽ tách thửa cho bà, khi có quy định cho phép.

Nay bà yêu cầu bà P tiếp tục thực hiện hợp đồng, tách thửa cho bà. Trong trường hợp được tách thửa, bà thanh toán 30 triệu còn lại cho bà P vì bà P đã cam kết số tiền này sẽ thanh toán khi làm xong giấy tờ đất cho bà. Bà không đồng ý trả theo tỷ lệ tiền đã giao.

Trong trường hợp không tách thửa được thì đề nghị được đồng sử dụng chung quyền sử dụng đất với bà P vì việc mua bán giữa bà với bà Tiên, bà P là tự nguyện, không vi phạm pháp luật về việc sở hữu chung theo phần.

Nếu không tách thửa được và không đồng sử dụng chung được mà Toà án tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà đề nghị Toà án giải quyết hậu quả và xem xét lỗi. Trong trường hợp này đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Bà yêu cầu tuyên bố 02 hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 25/5/2022 và ngày 21/11/2022 giữa bà P và Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín vô hiệu một phần do vi phạm điều cấm của pháp luật.

- Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn là bà Huỳnh Thị Mừng trình bày:

Bà thống nhất với lời trình bày của bà Nghĩa về quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi bà Nghĩa nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà Tiên chưa được cấp giấy chứng nhận. Đến khi bà P được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số AC 766475, ngày 21/7/2005 thì bà P có đi làm thủ tục tách thửa cho bà Nghĩa nhưng không được giải quyết do không đủ điều kiện tách thửa.

Nay bà Nghĩa yêu cầu tách thửa, bà P có ý kiến như sau:

Trong trường hợp nếu được UBND thành phố đồng ý thì bà P cũng thống nhất tách thửa và đề nghị bà Nghĩa giao 30 triệu còn lại tương ứng 22% giá trị đất theo thời giá hiện nay.

Về đề nghị cùng đứng tên trên giấy chứng nhận thì bà P không đồng ý vì tránh trường hợp tiếp tục tranh chấp về sau.

Bà P phản tố đề nghị tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, bà P đồng ý hoàn trả giá trị nhà đất cho bà Nghĩa theo giá thị trường và xem xét lỗi các bên.

- Người đại diện theo uỷ quyền của bà Nguyễn Thị Lan Dung là bà Lê Thị Quỳnh và người đại diện theo uỷ quyền của ông Lê Quang Thanh là bà Trần Thị Thanh Thuý thống nhất ý kiến với bà Huỳnh Thị Mừng.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, bà Nguyễn Thị Lan Nhi và Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín không có lời khai tại hồ sơ vụ án.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, Văn phòng Công chứng Sông Hàn trình bày:

Ngày 25/5/2022 và ngày 21/01/2022 công chứng viên Văn phòng Công chứng Sông Hàn đã chứng nhận Hợp đồng thế chấp số 3016 và Văn bản sửa đổi bổ sung Hợp đồng thế chấp số 5920 đối với bất động sản tại thửa đất số 165, tờ bản đồ số 00 địa chỉ khu dân cư Bàu Chính Gián, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng theo “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số” AC 766475, ngày 21/7/2005. Trong quá trình tiếp nhận và xử lý hồ sơ, công chứng viên đã kiểm tra và thực hiện việc công chứng hợp đồng hoàn toàn theo đúng các quy định của pháp luật.

- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 85/2024/DS-ST ngày 26/9/2024 Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng quyết định:

1. Chấp nhận khởi kiện của bà Lê Thị N về việc “Yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bà Lê Thị Hằng P.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lê Thị Hằng P về việc:

2.1. Tuyên vô hiệu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cụ Nguyễn Thị Tvà bà Lê Thị Hằng P với bà Lê Thị N đối với 38,3m2 đất tại tổ 26, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng.

2.2. Hủy “Văn bản thỏa thuận” ngày 29/12/2022 giữa các bà: Lê Thị Hằng P, Nguyễn Thị Lan Nhi và Nguyễn Thị Lan Dung với bà Lê Thị N.

3. Công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị N với cụ Nguyễn Thị Tvà bà Lê Thị Hằng P theo “Giấy nhận cọc tiền bán đất” viết tay ngày 18/9/2002.

4. Công nhận ngôi nhà 02 tầng, gác lửng đúc, tường xây, mái tôn, nền gạch men, gắn liền với diện tích đất 38,3m2, của thửa đất 165, tờ bản đồ số 00, tại số 04, đường Thuận An 3, tổ 26, phường Chính Gián, thành phố Đà Nẵng thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bà Lê Thị N.

5. Bà Lê Thị N được quyền liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để được đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đối với nhà đất tại số 04, đường Thuận An 3, tổ 26, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng, nằm trong thửa đất 165, tờ bản đồ số 00, theo “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” số: AC 76647, ngày 21/7/2005.

6. Buộc bà Lê Thị N phải thanh toán cho bà Lê Thị Hằng P số tiền là: 24.262.500đ.

7. Tuyên vô hiệu phần “Hợp đồng thế chấp tài sản” không số, ngày 25/5/2022 và “Thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp” số: 10356/04 ngày 21/11/2022, giữa bà Lê Thị Hằng P với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Gòn Thương Tín đối với nhà đất của bà Lê Thị N tại số 04, đường Thuận An 3, tổ 26, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

*Sau khi xét xử sơ thẩm:

Ngày 03/10/2024, Tòa án nhận được đơn kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị Hằng P, kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng và buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng (bà P phải tách thửa và bà Nghĩa chỉ thối trả số tiền 24 triệu đồng, trong khi giá trị đất là 1,75 tỉ đồng) là không đúng quy định pháp luật, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi của bị đơn. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn: hủy văn bản thỏa thuận ngày 29/12/2022, tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/9/2002 đối với một phần thửa đất có diện tích 38,3m2 vô hiệu, giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu theo quy định pháp luật.

Ngày 04/10/2024, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Gòn Thương Tín kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm.

*Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn và bị đơn có yêu cầu phản tố đã thỏa thuận được với nhau về giải quyết vụ án, cụ thể: bà Lê Thị N đồng ý nhận số tiền 2,5 tỷ đồng bồi thường giá trị nhà, đất và hỗ trợ thêm từ bên bị đơn, gia định bà Nghĩa được lưu cư 06 tháng (kể từ ngày 25/4/2025); bên phía bị đơn đưa đủ số tiền 2,5 tỷ đồng thì bà Nghĩa bàn giao căn nhà và đất số 04 Thuận An 3 cho bị đơn.

Ngân hàng thống nhất, không có ý kiến gì.

Quan điểm của Kiểm sát viên:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa phúc thẩm. Các đương sự thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án, việc thỏa thuận của đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội, đề nghị HĐXX sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra và kết quả tranh tụng tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 148, Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; các Điều 117, 122, 123, 131, 408 Bộ luật dân sự 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận kháng cáo của bà Lê Thị Hằng P, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 85/2024/DS-ST ngày 26/92024 của Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như sau:

1.1. Nguyên đơn bà Lê Thị N giao ngôi nhà 02 tầng, gác lửng đúc, tường xây, mái tôn, nền gạch men, gắn liền với diện tích đất 38,3m2, của thửa đất 165, tờ bản đồ số 00, tại số 04, đường Thuận An 3, tổ 26, phường Chính Gián, thành phố Đà Nẵng cho bà Lê Thị Hằng P trọn quyền sở hữu, sử dụng.

1.2. Bên bị đơn bà Lê Thị Hằng P có nghĩa vụ thối trả giá trị nhà, đất trên và hỗ trợ cho bên nguyên đơn bà Lê Thị N với số tiền 2.500.000.000 (hai tỷ năm trăm triệu) đồng. Bà Lê Thị Hằng P được quyền liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để được đăng ký quyền sở hữu nhà ở tại số 04, đường Thuận An 3, tổ 26, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng nêu trên sau khi giao đủ số tiền 2.500.000.000 đồng. Bà Nghĩa được quyền lưu cư trong thời gian 06 tháng kể từ ngày bà P trả đủ số tiền 2.500.000.000 đồng cho bà Nghĩa.

1.3. Hợp đồng thế chấp tài sản không số, ngày 25/5/2022 và Thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp số 10356/04 ngày 21/11/2022, giữa bà Lê Thị Hằng P với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Gòn Thương Tín đối với nhà và đất tại thửa đất số 165, tờ bản đồ số 00, tổ 26, phường Chính Gián, quận Thanh Khê, thành phố Đà Nẵng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 76647, ngày 21/7/2005 có giá trị pháp lý.

Kể từ ngày bên được thi hành án có đơn yêu cầu bên phải thi hành án trả số tiền trên mà bên phải thi hành án chưa trả hoặc trả còn thiếu thì phải chịu khoản tiền lãi của số nợ gốc còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Án phí, chi phí tố tụng:

Án phí dân sự phúc thẩm: bà P không phải chịu.

Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nghĩa là người cao tuổi được miễn theo quy định; bà P không phải chịu, được hoàn tiền tạm ứng phản tố 21.300.000 đồng theo biên lai số 1484 ngày 04/6/2024 của Cục thi hành án Dân sự thành phố Đà Nẵng.

Về chi phí tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm: bà P tự nguyện chịu, bà P đã nộp, đã chi xong.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án Quyết định được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự./.