Bản án 17/2023/DSPT — Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Đinh Thị Kiều Lương

Các Thẩm phán:

Bà Nguyễn Thị Lệ Trang

Bà Lê Thị Ký

- Thư ký phiên tòa: Ông Tạ Anh Quốc – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Đình Thắng - Kiểm sát viên.

Từ ngày 23/02/2023 đến ngày 27/02/2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 172/2022/TLPT-DS ngày 08 tháng 12 năm 2022 về việc “Tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất, yêu cầu tháo dỡ tài sản trên đất, thanh toán tiền thuê đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Do bản án sơ thẩm số 49/2022/DS-ST ngày 26/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch bị kháng cáo theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 210/2022/QĐ-PT ngày 16 tháng 12 năm 2022, và các Quyết định hoãn phiên tòa số 01/2023/QĐ-TT ngày 03/01/2023, Quyết định số 33/2023/QĐ-PT ngày 02/02/2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Ông Bùi Văn B, sinh năm 1966

Địa chỉ: 20 tầng trệt, Mạc Thị B, phường B, quận 1, Thành phố H.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Nguyễn Văn A, sinh năm 1990.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn là Luật sư Lâm Hiền Ph – Công ty Luật TNHH một thành viên QAP, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H.

Cùng địa chỉ: 193/18 N, phường 7, quận 3, Thành phố H.

- Bị đơn: Ông Trần Văn S, sinh năm 1969.

Địa chỉ: Khu phố Phước L, xã H, huyện Nh, tỉnh Đ.

Chỗ ở hiện nay: Ấp Bến Cam, thị trấn Ph, huyện Nh, tỉnh Đ.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là Luật sư Trương Thị H – Văn phòng Luật sư Trương Thị H, thuộc Đoàn Luật sư thành phố H.

Địa chỉ: 89 - 91 Nguyễn D, phường B, quận 1, Thành phố H.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Hữu H, sinh năm 1964.

Địa chỉ: 527/10 (số cũ 205/47A) Điện Biên Ph, p. 25, quận B, Thành phố H.

2. Bà Võ Thị Kim Ph, sinh năm 1969.

Địa chỉ: Ấp Phú Mỹ 2, xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ.

3. Bà Huỳnh Thị Kim Kh, sinh năm 1968.

Địa chỉ: 105/27 Nguyễn Trãi, phường Bến Thành, quận 1, Thành phố H.

4. Bà Nguyễn Thị H, sinh năm 1979.

Địa chỉ: 40/1, tổ 2, khu phố Kim Hải, phường Kim Dinh, Thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

5. Ủy ban nhân dân xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ.

(ông Â, Luật sư Ph, ông S, bà H, Luật sư H, ông H có mặt; các đương sự khác có đơn xin vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn ông Bùi Văn B là Luật sư Lâm Hiền Ph và ông Nguyễn Văn  là người đại diện theo ủy quyền của ông Bùi Văn B thống nhất trình bày:

Ngày 08/4/2004, ông Bùi Văn B và ông Nguyễn Hữu H ký giấy tay sang nhượng với ông Trần Văn S để nhận chuyển nhượng diện tích đất thuộc các thửa 392, 286, 325, 313 tờ bản đồ số 15 xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ với giá 200.000.000đồng/1.000m2, đã đặt cọc 140.000.000 đồng. Bên bán lo hồ sơ giấy tờ bao sang tên cho bên mua. Ngày 12/4/2022, ông S và ông B ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích đất 2.776m2 thuộc các thửa mới 529, 530, 531, 532 tờ bản đồ số 15 xã Ph, ngày 20/4/2004, Ủy ban nhân dân xã Ph xác nhận vào hợp đồng mua bán. Đến đầu tháng 8/2004, ông S làm xong hai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Bùi Văn B và ông Nguyễn Hữu H. Sau đó, ông S đem lên thành phố H giao 2 giấy chứng nhận trên để nhận thêm tiền. Giấy chứng nhận của ông B diện tích 2.776m2, giấy chứng nhận của ông H diện tích đất 2.788m2 thửa 527, 528 tờ bản đồ số 15 xã Ph. Tổng diện tích đất của ông B và ông H là 5.564m2 x 200.000.000 đồng/1.000m2 = 1.112.800.000 đồng. Ông H đại diện cho ông B giao cho ông S số tiền 660.000.000 đồng (mỗi người 330.000.000 đồng), cộng với số tiền ứng trước 140.000.000 đồng, tổng cộng là 800.000.000 đồng (mỗi người 400.000.000 đồng). Ông B và ông H còn nợ lại ông S 312.800.000 đồng, nhưng hai bên thỏa thuận làm tròn số là 300.000.000 đồng. Thời gian sau ông H đã liên hệ với ông S trả số tiền còn lại phần của ông H là 150.000.000 đồng. Còn ông B thì vẫn chưa trả số tiền 150.000.000 đồng còn lại cho ông S, vì lý do là lúc đó bà R đang có đơn tranh chấp với ông S một phần đất trong diện tích đất mà ông S chuyển nhượng cho ông B. Đầu tháng 10/2004 ông B cũng làm đơn gửi đến Ủy ban nhân dân xã Ph để yêu cầu giải quyết việc tranh chấp đất giữa bà R với ông S cho dứt điểm để ông B giao đủ số tiền còn lại cho ông S. Ngày 21/10/2004, lúc 11 giờ 20 phút, Ủy ban nhân dân xã Ph lập biên bản ghi nhận lời khai của các nguyên đơn là ông Bùi Văn B, bà Bành Thị M và bà Trần Thị R và lập biên bản về việc hòa giải tranh chấp đất ghi nhận việc Ủy ban nhân dân xã đã mời ông S đến giải quyết 3 lần nhưng ông không đến (riêng buổi sáng ngày 21/10/2004, ông S có đến Ủy ban nhân dân xã sau đó ngang nhiên bỏ đi về mặc dù hội đồng hòa giải có kêu lại nhưng ông không chấp hành) nên không hòa giải được.

Ngày 09/9/2008, vợ chồng ông B làm đơn xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ mới. Đến ngày 03/12/2010, Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BC 928351 cho vợ chồng ông Bùi Văn B và bà Huỳnh Thị Kim Kh đứng tên thửa đất số 28, diện tích 2.692m2 (giảm 84m2) tờ bản đồ 30 xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ.

Ông S đã giao đất cho ông B và ông H sau khi hai ông trả tiền lần hai. Đến tháng 10/2009, ông B phát hiện ông S chiếm lại toàn bộ diện tích đất đã chuyển nhượng cho ông B và xây dựng công trình kiên cố nhằm mục đích kinh doanh karaoke. Ông B đã nhiều lần gặp ông S yêu cầu ngừng việc thi công công trình, hoàn trả lại hiện trạng ban đầu và trả lại đất nhưng ông S cố tình không thực hiện. Năm 2011, ông B nhờ báo Công an thành phố H đến hiện trạng đất chụp ảnh ghi nhận việc ông S đang cho xây dựng nhà trái phép trên đất (bài báo đăng ngày 09/6/2011 bút lục 24). Do bận việc đi làm ở xa thường xuyên nên ông B không có thời gian khởi kiện đòi ông S trả đất.

Ông B đồng ý với giá trị tài sản theo chứng thư thẩm định giá số 27 ngày 06/3/2020 Công ty Cổ phần thẩm định giá Đồng T và chứng thư thẩm định giá số 1756 ngày 06/7/2020 Công ty Cổ phần thẩm định giá Đ để làm căn cứ giải quyết vụ án.

Nay ông B yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Trần Văn S phải tháo dỡ toàn bộ tài sản trên đất trả lại cho ông B diện tích đất 2.692m2 thửa 28, tờ bản đồ 30, xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ; ông B sẽ trả cho ông S số tiền 150.000.000đồng còn nợ.

Ông B rút các yêu cầu khởi kiện gồm: Buộc ông Trần Văn S phải thanh toán tiền thuê đất từ tháng 10/2009 đến khi có quyết định có hiệu lực của Tòa án; công nhận giấy sang nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2004 giữa ông Trần Văn S và ông Bùi Văn B và công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2004 giữa ông Trần Văn S với ông Bùi Văn B đối với diện tích đất 2.776m2 thuộc thửa 529, 530, 531, 532 tờ bản đồ số 15 cũ xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ (nay là thửa 28, diện tích 2.692m2 tờ bản đồ số 30 xã Ph).

Đối với yêu cầu phản tố của ông S thì ông B không đồng ý. Ông B yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu về hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật đối với yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng của ông S. Ngoài ra các ông không cung cấp tài liệu, chứng cứ và trình bày gì thêm.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn ông Trần Văn S là Luật sư Trương Thị H và ông Trần Văn S thống nhất trình bày:

Ngày 08/4/2004, ông Trần Văn S với ông Bùi Văn B và ông Nguyễn Hữu H ký giấy tay sang nhượng quyền sử dụng đất. Giấy tay trên không ghi diện tích đất mà chỉ ghi số thửa 392, 286, 325, 313 tờ bản đồ số 15 xã Ph, giá 200.000.000 đồng/1.000m2, khi đo đạc làm bản vẽ diện tích bao nhiêu thì tính tiền theo giá trên. Diện tích đất chuyển nhượng cho ông B là 2.776m2 thửa mới số 529, 530, 531, 532; chuyển cho ông H diện tích 2.788m2 thửa mới số 527, 528 cùng tờ bản đồ 15 xã Ph.

Đến tháng 8/2004, ông S làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông B và ông H. Sau đó, ông đem lên thành phố H giao cho ông B, ông H. Ông chỉ gặp ông H, tại đây ông H đã giao trả cho ông thêm số tiền 660.000.000 đồng, ông H có nói của ông H là 330.000.000 đồng, còn 330.000.000 đồng là ông H cho ông B mượn để giao trả cho ông, ông H nhận bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giùm cho ông B. Ông H nói khi nào ông B trả đủ số tiền đất còn lại thì ông phải trả lại cho ông H 330.000.000 đồng nên ông đồng ý nhận lời. Như vậy, cộng với số tiền ứng trước 140.000.000 đồng, tổng số tiền ông S đã nhận của ông H và ông B là 800.000.000 đồng. Số tiền mà ông B và ông H còn nợ lại là 312.800.000 đồng, nhưng ông tính chẵn 300.000.000 đồng. Thời gian sau thì ông H xuống trả 150.000.000 đồng phần của ông H, còn 150.000.000 đồng của ông B nhưng ông không trả.

Từ ngày 08/4/2004 đến ngày 15/8/2022, ông B không có lần nào xuống đất gặp ông. Năm 2005, ông xây dựng toàn bộ phần diện tích đất đang tranh chấp để kinh doanh Karaoke và Massage hiện nay vẫn đang kinh doanh, nhưng ông B không có ý kiến gì. Các nhân viên ông thuê mướn phục vụ Karaoke và Massage đến làm việc xong hết giờ thì về chứ không có ở lại đây. Hiện nay chỉ có một mình ông ở trên phần đất tranh chấp này.

Về ý kiến của ông B cho rằng ông B không giao tiếp số tiền còn thiếu 150.000.000 đồng vì lý do bà M, bà R đang tranh chấp đất đã chuyển nhượng cho ông B với ông đang có đơn kiện ở Ủy ban nhân dân xã Ph. 02 lần đầu (ngày 18/10/2004, ngày 20/10/2004) ông không nhận được giấy mời của Ủy ban nhân dân xã nên không lên làm việc. Đến lần 3 là ngày 21/10/2004, ông có đến Ủy ban nhân dân xã, đợi mấy tiếng đồng hồ nhưng không thấy bà M, bà R và ông B đến làm việc, cũng không thấy ai giải quyết, do bận công việc nên có báo xã rồi đi về. Ông S chỉ nghe xã thông báo lên làm việc về chuyện tiền bạc mua bán đất với ông B, chứ không nghe thông báo về việc tranh chấp đất với bà R, bà M.

Số tiền 330.000.000 đồng đã nhận của ông H trước đây mà ông H cho ông B mượn trả tiền đất thì ông sẽ trả lại cho ông H và tiền lãi suất 10%/năm tính từ năm 2004 đến nay và yêu cầu ông H trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên ông B. Qua yêu cầu khởi kiện của ông B thì ông S không đồng ý.

Nay ông xin rút yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 077327 do Ủy ban nhân dân huyện Nh cấp ngày 06/8/2004 cho ông Bùi Văn B và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BC 928351 do Ủy ban nhân dân huyện Nh cấp ngày 03/12/2010 cho ông Bùi Văn B và bà Huỳnh Thị Kim Kh đối với diện tích đất 2.692m2 thửa 28, tờ bản đồ số 30 xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ.

Chỉ yêu cầu Tòa án hủy giấy sang nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2004 giữa ông Trần Văn S và ông Bùi Văn B; ông S sẽ trả lại cho ông B số tiền 70.000.000đồng (bảy mươi triệu đồng) và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2004 giữa ông Trần Văn S với ông Bùi Văn B đối với diện tích đất 2.776m2 thửa 529, 530, 531, 532 tờ bản đồ số 15 cũ xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ (nay là thửa 28, diện tích 2.692m2 tờ bản đồ số 30 xã Ph).

Ông S đồng ý với giá trị tài sản theo chứng thư thẩm định giá số 27 ngày 06/3/2020 Công ty Cổ phần thẩm định giá Đồng T và chứng thư thẩm định giá số 1756 ngày 06/7/2020 Công ty Cổ phần thẩm định giá Đ để làm căn cứ giải quyết vụ án. Ngoài ra không trình bày và không cung cấp tài liệu, chứng cứ gì thêm.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hữu H trình bày:

Ông với ông B là bạn học chung với nhau. Vào ngày 08/4/2004, ông và ông B gặp ông Trần Văn S để thỏa thuận nhận chuyển nhượng diện tích đất khoảng 5.760m2 (mỗi người ½) gồm các thửa 392, 286, 325, 313 tờ bản đồ 15 xã Ph với giá 200.000.000đồng/1.000m2. Ông, ông B và ông S lập giấy sang nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2004, ông và ông B ứng trước cho ông S 140.000.000đồng (mỗi người 70.000.000đồng). Bên bán lo hồ sơ giấy tờ bao sang tên cho bên mua.

Diện tích đất của ông khi đo đạc làm bản vẽ là 2.788m2 cắt thửa 313 và 392; còn diện tích đất của ông B là 2.776m2 cắt thửa 313, 392, 325, 286 tờ bản đồ 15 xã Ph. Ông và ông B chứng kiến việc cắm mốc ranh đất đo đạc, số cây tràm trên đất các ông cho ông S khai thác sử dụng. Đến khoảng giữa tháng 8/2004 ông S điện thoại báo cho ông biết là đã có sổ đỏ đất của ông và ông B, ông mới kêu đem sổ lên Thành phố đưa sổ ông và ông B sẽ trả số tiền còn lại. Ông hẹn ông S ở quán cà phê Nhà văn hóa thanh niên đường Nguyễn Thị Minh Kh, quận 1, Tp. H. Hôm đó (không còn nhớ ngày) ông S đến gặp ông tại quán cà phê trên giao hai sổ đỏ mang tên ông và ông B, đồng mới trả tiếp cho ông S số tiền 660.000.000 đồng (của ông 330.000.000 đồng và của ông B 330.000.000 đồng), cộng với tiền ứng trước 140.000.000 đồng, tổng cộng là 800.000.000 đồng. Hai bên có viết giấy tay việc giao sổ đỏ và giao nhận tiền. Số tiền ông và ông B tính theo diện tích sổ thì còn nợ lại 312.800.000 đồng, nhưng thỏa thuận làm tròn số là 300.000.000 đồng, ông hẹn vài hôm sau sẽ xuống trả hết số tiền trên, ông S đồng ý. Hôm nhận sổ đỏ và giao tiền ông B không có mặt vì con ông bị bệnh nên không đến được. Việc ông S khai giao sổ đỏ cho ông rồi ông giao đủ tiền, còn ông B cầm sổ đỏ nói về lấy tiền rồi đi luôn là không đúng. Khoảng một tuần sau ông xuống xã Ph gặp ông S để giao trả 150.000.000 đồng phần của ông còn lại. Phần tiền 150.000.000 đồng của ông B thì ông nghe ông B nói có bà R đang tranh chấp với ông S nên chờ Ủy ban nhân dân xã giải quyết như thế nào rồi sẽ tính toán trả tiền cho ông S sau.

Việc ông S cho rằng ông bỏ ra 330.000.000 đồng nhận sổ đỏ giùm ông B và nói khi nào ông B trả đủ số tiền đất còn lại thì ông S phải trả lại cho ông 330.000.000 đồng là hoàn toàn không đúng. Số tiền 330.000.000 đồng là của ông B đưa ông trả tiền đất cho ông S. Nay ông S có ý kiến là sẽ trả lại cho ông số tiền 330.000.000 đồng và yêu cầu trả sổ đỏ của ông B là vô lý không thể chấp nhận, và cho rằng ông B mới trả cho ông có 70.000.000 đồng để yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng với ông B là không hợp tình, hợp lý. Ông đề nghị Tòa án xem xét giải quyết yêu cầu của ông B theo đúng quy định của pháp luật.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Kim Ph trình bày theo đơn trình bày ý kiến ngày 07/3/2019 như sau:

Bà là người đứng tên trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Karaoke S Phát Tài tại ấp Bến Cam, xã Ph, vốn kinh doanh là 1.000.000.000 đồng (một tỷ) nhưng bà hoàn toàn không có góp vốn kinh doanh. Bà chỉ là người đứng tên giùm theo yêu cầu của ông Trần Văn S. Toàn bộ tiền vốn kinh doanh và mọi việc quản lý, điều hành Karaoke hoàn toàn do ông S bỏ ra và thực hiện. Bà không có quyền lợi, nghĩa vụ gì liên quan đến Karaoke S Phát Tài. Bà không có yêu cầu gì trong vụ án giữa ông B và ông S.

Bà xin được vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án và khi xét xử vụ án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Huỳnh Thị Kim Kh trình bày:

Bà là vợ của ông Bùi Văn B, việc chuyển nhượng, quản lý diện tích đất thửa 28, tờ bản đồ số 30 xã Ph đang tranh chấp do một mình ông B thực hiện. Bà thống nhất, đồng ý với mọi ý kiến, yêu cầu của ông B và người đại diện theo ủy quyền của ông B về việc giải quyết vụ án. Do bận công tác cũng như điều kiện ở xa, nên đề nghị Tòa án cho bà được vắng mặt, không tham gia các thủ tục liên quan đến vụ án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Bà Nguyễn Thị H trình bày:

Bà và ông Trần Văn S chung sống với nhau năm 1999, nhưng đến năm 2007 mới đăng ký kết hôn tại Ủy ban nhân dân xã Hiệp Phước. Năm 2019 bà và ông S ly hôn theo Quyết định công nhận thuận tình ly hôn số 90/2019/QĐST-HNGĐ ngày 13/3/2019 của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch. Quyền sử dụng đất diện tích 2.776m2 thửa 529, 530, 531, 532 tờ bản đồ số 15 xã Ph và toàn bộ tài sản trên đất là tài sản chung của bà và ông S được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân. Việc ông S khai toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất là tài sản của riêng ông là không đúng. Việc ông B tranh chấp với ông S, bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Bà không tranh chấp gì trong vụ án này.

Do bận công việc nên bà xin được vắng mặt trong suốt quá trình tố tụng vụ án và khi xét xử tại Tòa án các cấp. Bà cam đoan không thắc mắc, khiếu nại gì.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân xã Ph trình bày tại Công văn số 100/CV-UBND ngày 22/6/2022 như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn S và ông Bùi Văn B đối với diện tích đất 2.776m2 thuộc thửa 529, 530, 531, 532 tờ bản đồ số 15 (cũ) xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ. Hiện tương ứng với thửa 28, tờ bản đồ số 30 (mới) diện tích 2.692m2 đã được Ủy ban nhân dân xã Ph ký xác nhận ngày 20/4/2004 là đúng quy định của pháp luật. Do đó, việc bị đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Bùi Văn B là không có cơ sở để xem xét. Ủy ban nhân dân xã đề nghị cho vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 49/2022/DSST ngày 26/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch đã tuyên xử:

1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu phải thanh toán tiền thuê đất; yêu cầu công nhận giấy sang nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2004 và yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2004 giữa ông Trần Văn S với ông Bùi Văn B.

2. Đình chỉ yêu cầu phản tố của bị đơn về việc yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 077327 do Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch cấp ngày 06/8/2004 cho ông Bùi Văn B; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BC 928351 do Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch cấp ngày 03/12/2010 cho ông Bùi Văn B và bà Huỳnh Thị Kim Kh đối với diện tích đất 2.692m2 thửa 28, tờ bản đồ số 30 xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ và yêu cầu hủy giấy sang nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2004 giữa ông Trần Văn S và ông Bùi Văn B và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2004 giữa ông Trần Văn S và ông Bùi Văn B.

Hậu quả của việc đình chỉ là đương sự không có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại vụ án dân sự đó, nếu việc khởi kiện vụ án sau không có gì khác với vụ án trước về nguyên đơn, bị đơn và quan hệ pháp luật có tranh chấp.

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Bùi Văn B về việc “Tranh chấp đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất và yêu cầu tháo dỡ tài sản trên đất” với bị đơn ông Trần Văn S.

Buộc ông Trần Văn S phải giao trả cho ông Bùi Văn B diện tích đất 2.692m2 thửa 28, tờ bản đồ 30 xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ.

Buộc ông Trần Văn S phải tháo dỡ, di dời toàn bộ tài sản trên diện tích đất 2.692m2 thửa 28, tờ bản đồ 30 xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ; tài sản gồm (theo ghi nhận của chứng thư thẩm định giá số 27 ngày 06/3/2020 của Công ty cổ phần thẩm định giá Đồng Tiến):

Công trình xây dựng gồm: Khu nhà xây để kinh doanh massage cấu trúc 22 phòng diện tích 884m2, kết cấu móng, cột gạch, nền gạch bóng kính + ceramic, xà gồ thép, mái tôn, trần thạch cao …; mái che 1 diện tích 53,7m2, kết cấu móng, cột gạch, tường gạch, nền gạch terrazzo, xà gồ thép, mái tôn, trần tôn lạnh, cửa cuốn có mô tơ …; mái che 2 diện tích 102m2, kết cấu 14 trụ thép tròn phi 90, nền gạch terrazzo, vách tôn, xà gồ thép, mái tôn …; cống thoát nước dài 56m, kết cấu thành xây gạch, đáy nền bê tông cốt thép, trên tấm đan bê tông …; sân 1 diện tích 84,6m2, kết cấu sân gạch con sâu; sân 2, diện tích 403,9m2, kết cấu sân gạch terrazzo; tường rào 1 dài 27m, kết cấu móng, cột gạch, tường gạch, đà kiềng bê tông cốt thép; tường rào 2 dài 23m, kết cấu móng, cột gạch, tường gạch, đà kiềng bê tông cốt thép; tường rào 3 dài 16,5m, kết cấu móng, cột gạch, tường gạch; chân + bục đặt chậu, kết cấu chân trụ xây gạch, mặt ngoài ốp gạch ceramic, đà kiềng bê tông cốt thép, bục trên tấm đan bê tông cốt thép; tường ngăn + bồn 18m, kết cấu tường ngăn xây gạch, bồn 1, 2 xây tường gạch; bàn thiên xây tường gạch; bậc tam cấp 14m2, kết cấu 11 bậc tam cấp, bản thang bê tông cốt thép, bậc xây gạch, lan can kính, cầu thang tay vịn inox; chân + bồn chứa nước kết cấu 04 chân trụ bê tông cốt thép, đà kiềng bê tông cốt thép, 02 tấm đan bê tông cốt thép …; khu nhà xây kinh doanh karoke cấu trúc 21 phòng, diện tích 1.017m2, kết cấu móng, cột, đà giằng, đà kiềng bê tông cốt thép, tường xây gạch, nền gạch ceramic, xà gồ thép, mái tôn, trần thạch cao, cửa đi phòng cửa nhựa cách âm, khu vệ sinh khung xương thép hình, mặt kệ đá granite, lavabo, xí bệt, cửa gỗ, trần thạch cao, nền gạch ceramic nhám, tường gạch; khu hành lang: lan can (18 cấu kiện) con tiện lan can bê tông cốt thép, trên bục bê tông cốt thép ốp gạch ceramic, tường ngăn (18 cấu kiện) trụ xây gạch, tường gạch ốp gạch ceramic hai mặt, trụ cột khu hành lang 1 (18 trụ) cột bê tông cốt thép S trang trí giả đá, bục dưới xây gạch, trụ cột khu hành lang 2 (04 trụ) cột bê tông cốt thép S trang trí giả đá, bục dưới xây gạch, bục ngồi (19 cấu kiện) xây gạch, ốp gạch ceramic, bậc tam cấp (19 cấu kiện) 04 bậc tam cấp, bậc xây gạch ốp đá granite; giếng khoan thủ công 02 cái.

Cây xanh trên đất: Mai cH thủy 1 số lượng 05 cây; mai cH thủy 2 số lượng 01 cây, đào 01 cây, tùng 01 cây, lộc vừng 01 cây, phát tài 01 cây …

Ông Bùi Văn B phải trả cho ông Trần Văn S số tiền 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu).

Về chi phí tố tụng thu thập tài liệu, chứng cứ, xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá tổng cộng số tiền là 185.011.516 đồng. Ông Bùi Văn B phải chịu 101.004.116 đồng (đã nộp xong); ông Trần Văn S phải chịu 84.007.400 đồng (đã nộp xong).

Về án phí: Ông Trần Văn S phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0000414 ngày 13/3/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhơn Trạch; ông S đã nộp đủ án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Bùi Văn B phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 7.500.000 đồng, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 56.110.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0000288 ngày 14/02/2019 và số tiền 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0008108 ngày 07/7/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nhơn Trạch; hoàn trả lại cho ông B số tiền chênh lệch là 48.910.000 đồng.

Ngày 26/9/2022 và ngày 15/10/2022, nguyên đơn ông Trần Văn S và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị H có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm với lý do: Tòa án cấp sơ thẩm gây thiệt hại nghiêm trong cho ông, bà đồng thời xử không đúng theo sự thật.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn phát biểu ý kiến:

Ông Bùi Văn B là người có quyền sử dụng hợp pháp diện tích đất 2.692m2 thửa 28 tờ bản đồ 30 xã Ph. Căn cứ khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Đối cH với nội dung vụ án: Ngày 08/4/2004, ông B, ông Nguyễn Hữu H và ông Trần Văn S có ký giấy tay sang nhượng quyền sử dụng đất; đến ngày 20/4/2004 các bên đã ký Hợp đồng chuyển nhượng và được Ủy ban nhân dân xã Ph chứng thực theo đúng quy định của pháp luật. Sau đó, ông B đã được Ủy ban nhân dân huyện Nh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/8/2004 và được cấp đổi giấy chứng nhận ngày 03/12/2010 đối với thửa đất 28, diện tích 2.692m2 tờ bản đồ 30 tại xã Ph. Hiện tại ông B đang giữ bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên.

Bị đơn thừa nhận toàn bộ việc ký kết hợp đồng và sang tên trên giấy chứng nhận như nguyên đơn đã trình bày. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Bùi Văn B và ông Trần Văn S ký ngày 12/4/2004, xác nhận ngày 20/4/2004 đã có hiệu lực và hoàn tất.

Việc ông S cho rằng ông B mới chỉ thanh toán số tiền 70.000.000 đồng, số tiền còn lại 480.000.000 đồng chưa thanh toán là không có cơ sở. Trong quá trình đối chất tại Tòa án cấp sơ thẩm ông S thừa nhận đã nhận số tiền 140.000.000 đồng, trong đó 70.000.000 đồng của ông B và 70.000.000 đồng của ông H, đồng thời ông S cũng thừa nhận đã nhận tiền 660.000.000 đồng từ ông H và giao lại 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông H và ông B cho ông H tại Thành phố H (trong đó 330.000.000 đồng của ông H và 330.000.000 đồng của ông B). Do đó, có căn cứ xác định rằng ông S đã nhận số tiền 400.000.000đồng.

Ông B còn tH 150.000.000 đồng của S, sau khi nhận giấy chứng nhận từ ông H giao lại, ông B có liên hệ với ông S để thanh toán nốt số tiền còn lại nhưng được biết lúc này bà Bành Thị M và bà Trần Thị R đang có tranh chấp với ông S phần diện tích đất mà ông B đã nhận chuyển nhượng của ông S nên ông B yêu cầu phải giải quyết dứt điểm mới thanh toán tiếp. Đến đầu tháng 10/2004, ông B cũng làm đơn gửi lên Ủy ban nhân dân xã Ph yêu cầu giải quyết tranh chấp giữa ông S với bà Ri. Ủy ban nhân dân xã Ph đã mời ông S nhiều lần nhưng ông S đều vắng mặt. Đến ngày 21/10/2004, Ủy ban nhân dân xã tiếp tục mời các bên làm việc, thời điểm này ông S có đến Ủy ban nhân dân xã nhưng không tham gia làm việc mà ngang nhiên bỏ về mặc dù Hội đồng hòa giải có gọi lại. Sự việc được ghi nhận trong Biên bản ngày 21/10/2004 do Ủy ban nhân dân xã Ph lập. Số tiền này ông B đồng ý tiếp tục trả cho ông S.

Đối với yêu cầu phản tố của phía bị đơn ông S. Căn cứ theo Đơn yêu cầu phản tố đề ngày 11/3/2019, ông S đã yêu cầu Tòa án giải quyết: Hủy Giấy sang nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2004 giữa ông Trần Văn S và ông Bùi Văn B và hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn S với ông Bùi Văn B về việc chuyển nhượng 2.776m2 thuộc thửa đất 529, 530, 531, 532 tờ bản đồ số 15 xã Ph huyện Nh, tỉnh Đ. Như vậy có thể thấy, yêu cầu phản tố của bị đơn là yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 429 Bộ Luật dân sự 2015 thì: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”. Trên thực tế, từ khi lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến khi nguyên đơn khởi kiện tại Tòa án, bị đơn không có bất cứ yêu cầu giải quyết nào gửi đến cơ quan có thẩm quyền. Ngay cả khi, ông B yêu cầu chính quyền địa phương giải quyết vào năm 2004, 2009 thì bị đơn vẫn luôn né tránh không có mặt để giải quyết vụ việc.

Do đó, căn cứ theo quy định tại Điều 429 và Khoản 3 Điều 150 Bộ luật dân sự 2015 thì ông S không còn (mất) quyền khởi kiện. Căn cứ khoản 2 Điều 149 Bộ luật dân sự 2015; điểm e khoản 1 Điều 217 và khoản 2 Điều 184 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, đề nghị áp dụng thời hiệu và đình chỉ giải quyết đối với toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.

Căn cứ các quy định pháp luật, cơ sở và lập luận nêu trên đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xem xét giải quyết tuyên: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông S và bà H, giữ nguyên nội dung của Bản án dân sự sơ thẩm số 49/2022/DS-ST ngày 26/9/2022 của Tòa án nhân dân uyện Nhơn Trạch.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn phát biểu ý kiến:

Đối với việc nguyên đơn đề nghị áp dụng thời hiệu khởi kiện. Yêu cầu phản tố của ông Trần Văn S bị Tòa án cấp sơ thẩm đình chỉ vì cho rằng ông Trần Văn S đã hết thời hiệu khởi kiện, ông Trần Văn S đã kháng cáo toàn bộ Bản án số 49/2022/DS-ST ngày 26/9/2022 với các lý do cụ thể như sau: Hiện nay, ông B vẫn chưa thực hiện việc giao số tiền còn lại cho ông Trần Văn S và ông Trần Văn S cũng chưa giao sổ đỏ trực tiếp cho ông B. Mặt khác, ông Trần Văn S cũng chưa hề bàn giao đất, cắm mốc cho ông B, như vậy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn dang tiếp tục và chưa thực hiện xong, vì thế không thể hết thời hiệu khởi kiện theo như nhận định của Tòa án cấp sơ thẩm.

Theo Điều 157 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bắt đầu lại thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được quy định như sau: “Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự bắt đầu lại trong trường hợp sau đây: a) Bên có nghĩa vụ đã thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện; b) Bên có nghĩa vụ thừa nhận hoặc thực hiện xong một phần nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện; c) Các bên đã tự hòa giải với nhau. 2. Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự bắt đầu lại kể từ ngày tiếp theo sau ngày xảy ra sự kiện quy định tại khoản 1 Điều này".

Theo điểm a khoản 1 Điều 157 Bộ luật dân sự 2015, nguyên đơn ông Bùi Văn B vẫn còn thừa nhận nợ bị đơn ông Trần Văn S số tiền 150.000.000 đồng chưa trả, nguyên đơn ông Bùi Văn B dùng giấy sang nhượng ngày 08/4/2004 và Hợp đồng chuyển nhượng ngày 20/4/2004 để khởi kiện ông Trần Văn S nên thời hiệu khởi kiện bắt đầu lại.

Ông Trần Văn S chỉ thừa nhận có nhận của ông Bùi Văn B số tiền 70.000.000 đồng, còn 330.000.000 đồng là tiền của ông H đưa cho ông S chứ không phải ông B giao cho ông S. ông B đưa tiền cho ông H không có làm giấy tờ gì và cùng không có giấy ủy quyền để cho ông H nhận giấy đỏ. Tại Biên bản đối chất ông H đã khai số tiền 330.000.000 đồng là của ông H cho ông B mượn trả tiền đất cho ông S và ông B cùng đã trả lại cho ông H trong năm 2004. Ông B không có bằng chứng gì đã trả cho ông S số tiền 330.000.000 đồng. Việc ông S xây dựng công trình trên đất thì ông B cũng hoàn toàn không có ý kiến gì.

Vì vậy, yêu cầu phản tố của ông Trần Văn S là phù hợp theo đúng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 157 BLDS 2015 "Bên có nghĩa vụ đã thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình đổi với người khởi kiện".

Bà Nguyễn Thị H và ông Trần Văn S chung sống với nhau từ năm 1999. Đến năm 2007, bà Nguyễn Thị H và ông Trần Văn S đăng ký kết hôn tại Ủy ban nhân dân xã H, huyện Nh, tình Đ. Năm 2019, bà Nguyễn Thị H và ông Trần Văn S ly hôn theo Quyết định công nhận thuận tình ly hôn số 90/2019/QĐST-11NGD ngày 13/3/2019 của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch, tinh Đồng Nai.

Khi ly hôn, bà Nguyễn Thị H và ông Trần Văn S không yêu cầu Tòa án giải quyết tài sản chung của vợ chồng. Vì vậy, theo Quyết định công nhận thuận tình ly hôn số 90/2019/QĐST-HNGĐ ngày 13/3/2019 của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai về tài sản chung hai bên tự thỏa thuận giải quyết. Nhưng sau khi ly hôn, bà Nguyễn Thị H và ông Trần Văn S vẫn chưa thỏa thuận giải quyết được vấn để tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân.

Trong thời kỳ hôn nhân, bà Nguyễn Thị H và ông Trần Văn S có tạo lập quyền sử dụng đất có diện tích 2.776m2 thuộc các thửa 529, 530, 531, 532 tờ bản đồ số 15 tại xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ. Quyền sử dụng đất có diện tích 2.776m2 thuộc các thửa 529, 530, 531,532 tờ bản đồ số 15 tại xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ và toàn bộ tài sản trên đất là tài sản chung bà Nguyễn Thị H và ông Trần Văn S tạo lập trong thời kỳ hôn nhân theo Luật Hôn nhân và Gia đình.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân gia đình, việc ông Trần Văn S tự ý chuyển nhượng cho ông Bùi Văn B quyền sử dụng đất có diện tích 2.776m2 thuộc các thửa 529,530, 531,532 tờ bản đồ số 15 tại xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ đã gây thiệt hại nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp ông Trần Văn S và bà Nguyễn Thị H.

Từ phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông S và bà H, hủy giấy sang nhượng đất ngày 08/4/2004 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2004 giữa ông Trần Văn S và ông Bùi Văn B; ông S sẽ trả lại cho ông B 70.000.000 đồng.

- Quan điểm của đại diện viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại phiên tòa phúc thẩm.

1. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán:

- Thông qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án tới thời điểm này thấy rằng Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án. Kể từ khi thụ lý vụ án đến khi có quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm, Thẩm phán đảm bảo đúng thời hạn chuẩn bị xét xử 02 tháng theo luật định, đảm bảo việc cấp tống đạt văn bản tố tụng hợp lệ cho đương sự và chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát cùng cấp nghiên cứu đúng thời gian quy định.

2. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa: Tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự như đảm bảo đúng thành phần Hội đồng xét xử gồm có 03 Thẩm phán, các thành viên của Hội đồng xét xử và thư ký phiên tòa có mặt đúng với quyết định đưa vụ án ra xét xử, Hội đồng xét xử đảm bảo sự vô tư, khách quan giải quyết vụ án, không có trường hợp phải thay đổi người tiến hành tố tụng theo Điều 52 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Đồng thời, thủ tục phiên tòa từ khi bắt đầu cho đến thời điểm này được Hội đồng xét xử phúc thẩm thực hiện đầy đủ, đúng quy định trình tự về phiên tòa phúc thẩm.

3. Về việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Từ khi thụ lý cũng như tại phiên tòa hôm nay, các đương sự đã thực hiện đúng các quy định tại Điều 70, Điều 71, Điều 72, Điều 236 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

II. Về việc giải quyết vụ án:

Về thủ tục kháng cáo: Ngày 26/9/2022 ông Trần Văn S có đơn kháng cáo. Ngày 15/10/2022, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị H kháng cáo.

Về nội dung kháng cáo: Ông Trần Văn S có đơn kháng cáo yêu cầu xem xét lại toàn bộ vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn ông Bùi Văn B với bị đơn Ông Trần Văn S vẫn còn thời hiệu khởi kiện, chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Trần Văn S, bác toàn bộ yêu cầu của ông B.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị H kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Bùi Văn B, chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Trần Văn S.

*Quan điểm của Kiểm sát viên đối với nội dung kháng cáo:

- Về nội dung phản tố của ông Trần Văn S, yêu cầu hủy giấy sang nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2004 giữa ông Trần Văn S và ông Bùi Văn B, ông S sẽ trả lại cho ông B 70.000.000 đồng và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2004 giữa ông Trần Văn S và ông Bùi Văn B đối với diện tích 2.776m2 thuộc thửa 529, 530, 531, 532 tờ bản đồ 15 cũ xã Ph (nay là thửa 28 tờ bản đồ 30 xã Ph), phía nguyên đơn ông Bùi Văn B có yêu cầu áp dụng thời hiệu đối với phản tố của ông Trần Văn S. Qua xem xét các tài liệu chứng cứ nhận thấy: Tại giấy sang nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/4/2004 (bút lục số: 14) và Hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2004 (bút lục số: 30) giữa ông Trần Văn S với ông Bùi Văn B thì các hợp đồng trên được xác lập từ khi Pháp lệnh hợp đồng dân sự hết hiệu lực (01/7/1996) đến trước khi Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005 có hiệu lực (31/12/2004) thì pháp luật không có quy định thời hiệu khởi kiện đối với hợp đồng có hiệu lực nên thời hiệu khởi kiện không bị hạn chế. Căn cứ điểm a tiểu mục 1.2 mục I của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn, tiểu mục 1.2, đối với giao dịch dân sự được xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/01/2005 mà Bộ luật dân sự và các văn bản pháp luật khác không có quy định về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu, thì kể từ ngày 01/01/2005 (ngày Bộ luật tố tụng dân sự được Quốc hội thông qua ngày 15/6/2004 có hiệu lực) việc xác định thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu được thực hiện theo quy định tại Điều 159 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005; cụ thể như sau: “a) Thời hiệu để khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết vụ án dân sự là hai năm, kể từ ngày 01/01/2005, nếu tranh chấp phát sinh trước ngày 01/01/2005 hoặc kể từ ngày phát sinh tranh chấp, nếu tranh chấp phát sinh từ ngày 01/01/2005”. Tại khoản 1 Điều 136 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định “Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập” và tại Điều 429 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Thời hiệu yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”. Kể từ tháng 10/2004 đến trước ngày 11/3/2019 là ngày ông Trần Văn S có đơn kiện phản tố, thì ông không có bất cứ yêu cầu giải quyết nào gửi đến cơ quan có thẩm quyền để tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông B. Như vậy, đến ngày 11/3/2019 bị đơn ông S mới khởi kiện tranh chấp yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng là đã hết thời hiệu khởi kiện. Do đó, Tòa cấp sơ thẩm căn cứ điểm e khoản 1 Điều 217 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 đình chỉ yêu cầu khởi kiện phản tố của bị đơn ông Trần Văn S và không xem xét giải quyết các yêu cầu phản tố của bị đơn là có cơ sở.

- Việc nguyên đơn ông Bùi Văn B yêu cầu buộc ông Trần Văn S phải tháo dỡ toàn bộ tài sản trên đất, trả lại diện tích đất 2.692m2 thửa 28, tờ bản đồ 30, xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ cho ông quản lý, sử dụng là có căn cứ vì: Vào các ngày 08 và 20/4/2004 ông Bùi Văn B và ông Nguyễn Hữu H ký giấy tay sang nhượng quyền sử dụng đất và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Trần Văn S để nhận chuyển nhượng diện tích đất thuộc các thửa 392, 286, 325, 313 tờ bản đồ số 15 xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ với giá 200.000.000 đồng/1.000m2, diện tích đất cụ thể để tính tiền sẽ căn cứ vào bản vẽ khi đo đạc thực tế. Ông B và ông H ứng trước cho ông S 140.000.000 đồng (mỗi người 70.000.000 đồng). Bên bán lo hồ sơ giấy tờ bao sang tên cho bên mua. Ngày 20/4/2004, Ủy ban nhân dân xã Ph ký xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và ông B đối với diện tích đất 2.776m2, thửa mới 529, 530, 531, 532 tờ bản đồ số 15 xã Ph. Đến ngày 06/ 8/2004, ông B được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông H cũng được cấp Giấy chứng nhận diện tích 2.788m2 thuộc thửa mới 527, 528 tờ bản đồ số 15 xã Ph. Sau đó, ông S là người đem 02 bản chính giấy chứng nhận mang tên ông B và ông H lên thành phố H giao cho ông H, ông H đại diện cho ông B thanh toán tiếp cho ông S số tiền của hai người là 660.000.000 đồng (mỗi người 330.000.000 đồng), cộng với số tiền ứng trước 140.000.000 đồng, tổng cộng là 800.000.000 đồng (mỗi người 400.000.000 đồng). Tổng diện tích đất của ông B và ông H nhận chuyển nhượng của ông S là 5.564m2 x 200.000.000 đồng/1.000m2 = 1.112.800.000 đồng. Ông B và ông H còn nợ lại ông S 312.800.000 đồng, nhưng hai bên thỏa thuận làm tròn số là 300.000.000 đồng, ông B và ông H mỗi người còn phải trả cho ông S 150.000.000đồng. Sau đó, ông H đã liên hệ với ông S trả số tiền còn lại phần của ông là 150.000.000 đồng. Ông B cũng liên hệ ông S để trả số tiền 150.000.000 đồng còn lại, nhưng được biết bà Ri đang có đơn gửi Ủy ban nhân dân xã Ph tranh chấp với ông S một phần đất phía sau nằm trong diện tích đất mà ông S chuyển nhượng cho ông B. Do đó, ông B chưa trả tiền cho ông S. Tháng 10/2004 ông B cũng làm đơn gửi Ủy ban nhân dân xã Ph để yêu cầu giải quyết việc tranh chấp đất giữa bà Ri với ông S cho dứt điểm để ông B giao trả số tiền còn lại cho ông S. Việc tranh chấp trên đã được ông Trần Quốc V và ông Lê Văn Th là người tham gia giải quyết thời điểm 2004 xác nhận là có, nhưng do ông Trần Văn S vắng mặt nên không hòa giải được (bút lục: 301, 302). Như vậy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và ông S đã có hiệu lực kể từ khi ông B đăng ký vào sổ địa chính và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 06/8/2004 (theo khoản 3 Điều 188 của Luật đất đai năm 2013). Ngày 09/9/2008 ông B làm đơn xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo bản đồ mới. Đến ngày 03/12/2010 Ủy ban nhân dân huyện Nhơn Trạch cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số BC 928351 cho vợ chồng ông Bùi Văn B và bà Huỳnh Thị Kim Kh đứng tên thửa đất số 28, diện tích 2.692m2 (giảm 84m2) tờ bản đồ 30 xã Ph, huyện Nh, tỉnh Đ (bút lục số: 50, 51). Việc ông S chiếm lại toàn bộ đất đã chuyển nhượng, xây dựng công trình kiên cố trên đất nông nghiệp nhằn mục đích kinh doanh là không đúng, kháng cáo của ông S là không có cơ sở chấp nhận.

- Việc bà Nguyễn Thị H kháng cáo cho rằng diện tích đất 2.776m2, thửa mới 529, 530, 531, 532, tờ bản đồ số 15 xã Ph bán cho ông Bùi Văn B là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân giữa bà với ông Trần Văn S nhưng khi Tòa án xét xử không xem xét đến quyền lợi của bà Hòa là không đúng vì: Tại biên bản ghi lời khai ngày 21/02/2022, bà H trình bày “Việc ông Bùi Văn B đang tranh chấp với ông Trần Văn S hiện Tòa án đang thụ lý giải quyết, tôi đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, tôi không tranh chấp trong vụ án này. Sau khi có kết quả giải quyết vụ án này thì tôi sẽ kiện tranh chấp chia tài sản sau ly hôn với ông S bằng vụ án khác” (bút lục số 319). Do đó Tòa án không xem xét giải quyết trong vụ án này có cơ sở.

- Từ những phân tích nêu trên: Đề nghị Hội đồng xét xử. Căn cứ khoản 1 Điều 308 bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trần Văn S và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị H.

- Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 49/2022/DS-ST ngày 26/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch.

III. Yêu cầu, kiến nghị khắc phục vi phạm: Không.