Bản án 164/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm;

Nguyên đơn bà Vũ Thị Kim N trình bày:

Ngày 01/9/2023, bà N và ông Huỳnh Văn H1 cùng vợ là bà Nguyễn Thị Cẩm T có giao kết thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đặt cọc tiền cọc tiền chuyển nhượng quyền sử đất (giấy viết tay) khoảng 115 m² thuộc một phần thửa đất số 195, tờ bản đồ số 3, đất tọa lạc tại xã T, thành phố C, loại đất trồng lúa (vị trí tiếp giáp đường sở Tư Pháp và tiếp giáp thửa 851, tờ bản đồ số 3), giá chuyển nhượng là 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng), bà N đã đặt cọc 450.000.000 đồng (bốn trăm năm mươi triệu đồng). Ông H1 và bà T cam kết sẽ làm thủ tục sang tên cho bà N và gọi những người đồng sử dụng đến đất thực địa để bàn giao vị trí và sẽ làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N, khi nào ra công chứng thì bà N sẽ giao đủ số tiền còn lại là 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng). Sau nhiều lần bà N yêu cầu ông H1 và bà T ra Văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông H1 và bà T không thực hiện, đến nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính vẫn do ông H1 và bà T giữ.

Bà N có khởi kiện tại Tòa án nhân dân thành phố Cao Lãnh yêu cầu ông H1 và bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng và đã được tòa án thụ lý nhưng bà N đã rút đơn khởi kiện để thương lượng hợp đồng.

Ngày 30/3/2024, bà T có nhắn tin Z cho bà N với nội dung: "Trong vòng 10 ngày ko ra làm giấy là mất cọc nhe, 7 tháng chớ ít gì”. Bà N cũng chờ đến ngày 09/4/2024 bà N có nhắn tin Z lại cho bà T để hỏi “M đi công chứng ở đâu” tức là công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Văn phòng công chứng nào nhưng bà T trả lời là bà Nguyên tự liên hệ Văn phòng công chứng, nhưng trong khi đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và căn cước công dân của ông H1 và bà T thì không giao để Văn phòng công chứng xem xét thẩm định hồ sơ. Đến nay ông H1 và bà T vẫn không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho bà N. Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông Huỳnh Văn H1 cùng vợ là bà Nguyễn Thị Cẩm T đang quản lý.

Bà N yêu cầu giải quyết:

Buộc ông Huỳnh Văn H1 cùng vợ là bà Nguyễn Thị Cẩm T trả cho bà N số tiền đặt cọc là 450.000.000 đồng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy viết tay) được xác lập ngày 01/9/2023 giữa bà N với ông Huỳnh Văn H1 và bà Nguyễn Thị Cẩm T.

Bà N không yêu cầu bồi thường tiền cọc, không yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bị đơn bà Nguyễn Thị Cẩm T trình bày:

Ngày 01/9/2023, bà T chuyển nhượng cho bà N quyền sử đất khoảng 115 m² thuộc một phần thửa đất số 195, tờ bản đồ số 3, đất tọa lạc tại xã T, thành phố C đất này do bà T đứng tên, loại đất trồng lúa, giá chuyển nhượng là 650.000.000 đồng, bà N đã đặt cọc 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng), còn lại số triền 350.000.000 đồng. Bà N có làm tờ thỏa thuận mua bán nhưng bà N có làm một tờ và bà N giữ, bà T không có giữ tờ giấy này, về nội dung ghi chuyển nhượng giá 800.000.000 đồng, giao cọc 450.000.000 đồng.

Chuyển nhượng giá 650.000.000 đồng nhưng ghi giá 800.000.000 đồng là do bà N tự ghi giá 800.000.000 đồng, bà T chỉ biết là bán giá 650.000.000 đồng thì nhận đủ 650.000.000 đồng. Bà N giao cọc 300.000.000 đồng nhưng tờ thỏa thuận ghi 450.000.000 đồng cũng do bà N tự ghi.

Thỏa thuận bà N làm thủ tục chuyển nhượng và chịu các chi phí thuế, lệ phí. Đến nay chưa thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng là do bà N chỉ đồng ý giao tiếp cho bà T số tiền 100.000.000 đồng thay vì giao 350.000.000 đồng nên bà T không đồng ý chuyển nhượng. Đến nay chưa giao đất cho bà N.

Bà T đồng ý tiếp tục chuyển nhượng đất cho bà N, bà N phải giao tiếp cho bà T số tiền 350.000.000 đồng. Trường hợp bà N không tiếp tục chuyển nhượng đất thì bà T không trả lại tiền cọc 450.000.000 đồng. Hiện nay, diện tích đất này bà T đang sử dụng, không chuyển nhượng cho ai, không có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Vũ Thị Hồng K1 trình bày:

Bà K1 và ông Vũ Xuân T1 có mối quan hệ vợ chồng. Bà K1 là em ruột của bà Vũ Thị Kim N.

Hiện nay, thửa đất số 195, tờ bản đồ số 3 do bà Nguyễn Thị Cẩm T, địa chỉ thường trú: Tổ 22, khóm C, Phường F, thành phố C, tỉnh Đồng Tháp cùng sử dụng với bà Vũ Thị Hồng K1, ông Vũ Xuân T1, bà Võ Thị Thanh K theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành DN 766572, số vào sổ cấp GCN: CN07734, ngày 22/12/2023, đất tại xã T thành phố C, tỉnh Đồng Tháp, do tách thửa không được nên đứng tên đồng sở hữu.

Thực tế bà T, bà K và bà K1, ông T1 đã phân chia gồm ba phần:

Đất của bà K1, ông T1 chiều ngang 16 mét (cặp đường Sở Tư Pháp). Bà K1, ông T1 đã cất nhà tạm cột cây, mái lợp tole.

Đất của bà K chiều ngang 21 mét (cặp đường Sở Tư Pháp), đất bà K ở giữa đất bà K1, ông T1 và đất bà T. Đất đang bỏ trống, chưa sử dụng.

Đất của bà T chiều ngang 07 mét (cặp đường Sở Tư Pháp). Đất đang bỏ trống, chưa sử dụng.

Việc bà N và bà T, ông H1 tranh chấp với nhau bà K1 không có ý kiến, vì đất đã phân chia và bà K1 đang sử dụng vị trí đất của bà K1.

Nay bà K1 không ý kiến, không tranh chấp gì với bà N, bà T, ông H1 trong vụ án này.

Ngày 01/9/2023, bà N và bà T thỏa thuận chuyển nhượng đất, bà T chuyển nhượng cho bà N diện tích đất ngang 07 mét, dài 16 mét, giá 800.000.000 đồng. Hai bên có lập tờ thỏa thuận, bà N giao cho bà T số tiền 450.000.000 đồng, phần còn lại 350.000.000 đồng khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng sẽ giao đủ. Sau đó, bà N cất nhà thì Ủy ban xã T, thành phố C, tỉnh Đồng Tháp ngăn cản không cho cất nhà vì khu đất bị giải tỏa, bà N thắc mắc thì bà T nói với bà N ra công chứng chứng hợp đồng thì bà N chỉ giao cho bà T số tiền 100.000.000 đồng là đủ thay vì giao số tiền 350.000.000 đồng. Khi bà N yêu cầu bà T ra công chứng thì bà T yêu cầu phải đưa đủ số tiền 350.000.000 đồng. Cuối bà N yêu cầu bà T trả lại tiền tiền cọc thì bà T không trả.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của bà K1 và Vũ Xuân T1 đang đứng tên thửa 195, tờ bản đồ số 3, tại xã T, thành phố C, tỉnh Đồng Tháp bà K1, ông T1 đang giữ bản chính, không có thế chấp hay chuyển nhượng.

Bị đơn ông Huỳnh Văn H1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Thanh K: Không có văn bản ý kiến nộp cho tòa án.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 58/2025/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 6 – Đồng Tháp đã quyết định áp dụng: khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 36, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328 của Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 dân Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, Quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Nghị quyết số 01/2025/NQ-HĐTP, ngày 27/6/2025 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao, xử:

Không chấp nhận yêu cầu của bà Vũ Thị Kim N yêu cầu bà Nguyễn Thị Cẩm T và ông Huỳnh Văn H1 trả lại số tiền 450.000.000 đồng.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 09/10/2025 nguyên đơn bà Vũ Thị Kim N có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng sửa bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà về việc buộc ông H1 và bà T trả lại số tiền 450.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông H vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo, bị đơn không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu ý kiến: Về tố tụng việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng theo pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa phúc thẩm, phía bị đơn có cung cấp một đoạn video xác định bị đơn chỉ nhận 300.000.000 đồng khi ký văn bản thỏa thuận, việc giao dịch giữa các bên đã vô hiệu khi ký kết văn bản này vì diện tích đất không đủ điều kiện tách thửa và đến nay đất vẫn nằm trong khu quy hoạch, vì vậy đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, buộc bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền 300.000.000 đồng, sửa bản án sơ thẩm.

Qua nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nội dung yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, lời trình bày của các đương sự và kết quả tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 29/9/2025 Tòa án nhân dân khu vực 6 - Đồng Tháp xét xử vụ án, không đồng ý với bản án sơ thẩm, ngày 09/10/2025 nguyên đơn Vũ Thị Kim N kháng cáo bản án sơ thẩm là trong hạn theo quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Cấp sơ thẩm nhận định phía nguyên đơn có lỗi nên mất cọc là chưa phù hợp, bỡi lẽ, cả hai bên đều có lỗi, khi thỏa thuận đã không nêu thời gian cụ thể để ký công chứng hợp đồng, đất trong khu quy hoạch của đồng sở hữu không thể tách thửa lại cam kết tách thửa. Phía bà N chỉ mới giao tiền, chưa nhận đất nên chỉ cần buộc phía bà T, ông H1 trả lại phần tiền đã nhận của bà N.

Về số tiền giao nhận, phía bị đơn cho rằng chỉ nhận 300.000.000 đồng là có cơ sở, bỡi lẽ, tuy tại giấy viết tay ngày 01/9/2023 bà T, ông H1 có ký tên nêu là đã nhận 450.000.000 đồng, còn nợ 350.000.000 đồng giao đủ khi ký công chứng. Nhưng tại cuộc đối thoại giữa bà T, bà N mà các bên thừa nhận tại phiên tòa đều nêu rất rõ bà T, ông H1 chỉ nhận 300.000.000 đồng, phía nguyên đơn, cho rằng sau đó (05/9/2023) giao thêm 150.000.000 đồng nhưng không có tài liệu chứng minh nên ý kiến này không có cơ sở xem xét.

Xét ý kiến và đề nghị của kiểm sát viên tại phiên tòa là có căn cứ, phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà Vũ Thị Kim N. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 58/2025/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2025 của Toà án nhân dân khu vực 6 – Đồng Tháp.

Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 36, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Các Điều 122, Điều 131, Điều 357 của Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 dân Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, Quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Nghị quyết số 01/2025/NQ-HĐTP, ngày 27/6/2025 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao,

Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Kim N.

Buộc ông Huỳnh Văn H1 và bà Nguyễn Thị Cẩm T trả lại bà Vũ Thị Kim N số tiền 300.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Vũ Thị Kim N đòi ông H1, bà T trả số tiền 150.000.000 đồng.

3. Về án phí:

Ông Huỳnh Văn H1, bà Nguyễn Thị Cẩm T phải chịu 15.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Vũ Thị Kim N phải chịu 7.500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, bà N không phải chịu án phí phúc thẩm. Bà N đã tạm nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0005418 ngày 21/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp và số tiền 11.000.000 đồng theo biên lai thu số 0013201 ngày 26/12/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cao Lãnh (nay là Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp), cấn trừ nên hoàn lại cho bà N số tiền 3.800.000 đồng.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các điều 6, 7, 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.