Bản án 164/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Quá trình tố tụng, nguyên đơn (bà Trần Thị Thanh V) trình bày:

Ngày 22/8/2020, bà V và ông Trần Văn V1 có thỏa thuận với nhau về việc ông V1 chuyển nhượng cho bà V diện tích 620,4m2 thuộc thửa số 545, tờ bản đồ số 36 và tài sản gắn liền với đất là 01 căn nhà cấp 4 tọa lạc tại Ấp Hòa Th, xã Minh H, huyện D, tỉnh Bình Dương. Bà V đã đặt cọc cho ông V1 số tiền 220.000.000 đồng, có lập hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 22/8/2020. Hai bên thỏa thuận đến ngày 22/9/2020 sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, đến ngày 22/9/2020, ông V1 không thực hiện đúng thỏa thuận, nên bà V khởi kiện. Bà V yêu cầu ông V1 phải trả lại số tiền cọc là 220.000.000 đồng và khoản tiền phạt cọc đã thỏa thuận trong hợp đồng là 220.000.000 đồng. Tổng số tiền bà V yêu cầu ông V1 phải trả số tiền 440.000.000 đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, bà V khai bà có làm hàng rào lưới B40 trên một nửa khu đất. Phần hàng rào này, bà V không tranh chấp. Bà V tự tháo dỡ khi Tòa án giải quyết xong vụ án.

- Quá trình tham gia tố tụng, bị đơn là ông Trần Văn V1 (do Lê Minh L đại diện) trình bày:

Ông V1 thống nhất với lời khai của bà V về việc đặt cọc và thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lý do không thực hiện việc chuyển nhượng được là vì vợ của ông V1 là bà Hồ Thị V2 không đồng ý ký tên. Ông V1 đồng ý trả lại khoản tiền 220.000.000 đồng đã nhận cọc và tiền lãi theo mức lãi suất Ngân hàng là 10%/năm tính từ ngày nhận tiền cho đến nay (07 tháng).

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông V1 thừa nhận việc bà V có làm hàng rào lưới B40 tạm trên một nửa khu đất. Phần hàng rào này, bà V không tranh chấp, ông V1 thống nhất để bà V tự tháo dỡ khi Tòa án giải quyết xong vụ án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Hồ Thị V2 trình bày:

Bà V2 là vợ ông V1. Nguồn gốc đất ông V1 thỏa thuận chuyển nhượng cho bà V là của mẹ ruột ông V1 tặng cho vợ chồng bà trong thời kỳ hôn nhân. Giấy chứng nhận đứng tên ông V1, nhưng thực chất mẹ ông V1 có nói miệng là cho chung hai vợ chồng để ở. Trên đất có 01 căn nhà cấp 4 do bà V2 và ông V1 xây dựng năm 2018. Ông V1 thỏa thuận chuyển nhượng đất cho bà V, bà V2 không biết. Bà V2 không ký chuyển nhượng đất, nhà cho bà V. Bà V2 không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2021/DS-ST ngày 19/3/2021 của Tòa án nhân dân huyện D đã quyết định:

Căn cứ vào các Điều 26, 235, 244, 266, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; các Điều 117, 122, 123, 131, 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 (được sửa đổi bổ sung năm 2017); các Điều 29, 31, 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án;

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Thanh V đối với ông Trần Văn V1 về việc yêu cầu ông Trần Văn V1 trả lại tiền cọc.

Không chấp nhận yêu cầu của bà V đối với ông V1 về việc buộc ông V1 phải chịu tiền phạt cọc 220.000.000 đồng.

Hợp đồng có tên “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” mà bà V và ông V1 đã ký ngày 22/8/2020 vô hiệu.

Ông V1 phải trả cho bà V tiền cọc đã nhận 220.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh 12.833.333 đồng.

Ngoài ra Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về trách nhiệm chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 01/4/2021, nguyên đơn bà Trần Thị Thanh V kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn - Luật sư Nguyễn Văn T trình bày:

Căn cứ Điều 328 của Bộ luật Dân sự, ngày 22/8/2020, bà V ký hợp đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Trần Văn V1 diện tích 620,4m2 thuộc thửa số 545, tờ bản đồ số 36 và tài sản gắn liền với đất là 01 căn nhà cấp 4 và các tài sản khác tọa lạc tại Ấp Hòa Th, xã Minh H, huyện D, tỉnh Bình Dương. Bà V đã đặt cọc số tiền 220.000.000 đồng, hẹn đến ngày 22/9/2020 sẽ đến UBND xã Minh H để ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại phiên tòa hôm nay, bà V2 xác định ngày 22/9/2020, các bên có mặt đầy đủ, bà V2 cũng đến UBND xã để xem mặt người mua. Tuy nhiên, các bên cùng sinh sống trên một địa bàn không lạ nhau. Việc bà V2 cho rằng đến UBND để xem mặt là không phù hợp. Mặt khác, trong suốt thời gian một tháng kể từ ngày nhận cọc, phía bị đơn không có ý kiến phản đối về việc không đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự đó là xác định đặt cọc là một giao dịch dân sự, nên điều kiện có hiệu lực cần đáp ứng về mặt chủ thể ký kết, hình thức, mục đích, nội dung hợp đồng; pháp luật không quy định giao dịch dân sự phải có chữ ký của cả vợ và chồng, nhưng pháp luật quy định chủ thể phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Nhận thấy, ông V1 đầy đủ năng lực hành vi dân sự, nên ông V1 ký kết hợp đồng là đúng quy định. Tòa án nhân dân huyện D cho rằng việc ký kết vi phạm chủ thể là không phù hợp, nên nguyên đơn đã kháng cáo. Về nguồn gốc tài sản (quyền sử dụng đất) là do ông V1 được thừa kế riêng từ cha ông V1, nên bà V2 có cho rằng mẹ ông V1 tặng cho chung hai vợ chồng cũng không có ý nghĩa gì, điều này được thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp riêng cho ông V1. Mặt khác, ông V1 sử dụng tiền nhận cọc vào mục đích trả nợ chung của gia đình; bà V2 tuy không ký vào hợp đồng, nhưng bà V2 không phản đối thỏa thuận; bằng chứng là bà V làm hàng rào đối với một nửa khu đất (một nửa còn lại đã có ranh giới). Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo một phần bản án sơ thẩm của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận yêu cầu kháng cáo về phần buộc bị đơn trả lại tiền nhận cọc và chịu khoản phạt cọc.

Ý kiến của Kiểm sát viên đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa: Người tham gia tố tụng, người tiến hành tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Cần xác minh làm rõ bà V2 có biết việc ông V1 và bà V ký kết hợp đồng đặt cọc và nhận số tiền đặt cọc hay không. Đối với thủ tục xóa thế chấp tại Ngân hàng, cần phải làm rõ ông V1 và bà V2 có thế chấp quyền sử dụng đất hay không và khi trả tiền thì bà V2 có đến ngân hàng cùng với ông V1 để trả tiền và xóa thế chấp hay không? Xác minh tại UBND xã Minh H để làm rõ tại thời điểm hai bên thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng bà V2 có đến UBND xã hay không và ý chí bà có đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng hay không? Các tình tiết này có ý nghĩa xác định quyền lợi và nghĩa vụ của các bên. Do đó, Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa để điều tra, xác minh là rõ thêm các tình tiết nêu trên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn và ý kiến của Kiểm sát viên,

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 213, các Điều 328, Điều 408 Bộ luật Dân sự; các Điều 29, 31, 33 Luật Hôn nhân và Gia đình;

- Căn cứ khoản 2 Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận đơn kháng cáo của nguyên đơn bà Trần Thị Thanh V kháng cáo một phần bản án sơ thẩm.

Sửa một phần Bản án số: 14/2021/DS-ST, ngày 19/3/2021 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương như sau:

1.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Thanh V về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuyên “Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” ngày 22/8/2020 vô hiệu.

Buộc ông Trần Văn V1 và bà Hồ Thị V2 có trách nhiệm liên đới trả cho bà Trần Thị Thanh V số 220.000.000 đồng (hai trăm hai mươi triệu đồng) đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nhận.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trần Văn V1, bà Hồ Thị V2 về việc thanh toán cho bà Trần Thị Thanh V số tiền lãi phát sinh là 12.833.333 đồng (mười hai triệu tám trăm ba mươi ba nghìn ba trăm ba mươi ba đồng).

Tổng số tiền ông Trần Văn V1 và bà Hồ Thị V2 có trách nhiệm liên đới thanh toán cho bà Trần Thị Thanh V là 232.833.333 đồng (hai trăm ba mươi hai triệu tám trăm ba mươi ba nghìn, ba trăm ba mươi ba đồng).

1.2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị Thanh V đối với ông Trần Văn V1 về việc yêu cầu ông V1 phải thanh toán số tiền phạt cọc 220.000.000 đồng.

1.3. Ghi nhận sự tự nguyện của đương sự về việc không yêu cầu Tòa án giải quyết hàng rào do bà V thiết lập trên một nửa khu đất thỏa thuận chuyển nhượng, trường hợp có tranh chấp sẽ giải quyết bằng vụ án khác.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong, nếu người phải thi hành án chưa thi hành xong số tiền trên thì còn phải trả cho người được thi hành án khoản tiền lãi đối với số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả.

2. Về án phí:

2.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

+ Ông Trần Văn V1 chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng).

+ Bà Trần Thị Thanh V phải chịu 11.000.000 đồng (mười một triệu đồng) được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 5.800.000 (năm triệu tám trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0045111 ngày 02/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện D, tỉnh Bình Dương. Bà V còn phải nộp số tiền 5.200.000 đồng (năm triệu hai trăm nghìn đồng).

2.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà V phải chịu 300.000 đồng được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0045850 ngày 01/4/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện D, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

Nơi nh n: