Bản án 16/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện, cũng như các văn bản trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Do có nhu cầu sử dụng đất để canh tác, trồng trọt hoa màu nên ngày 19/01/2018 vợ chồng ông Nguyễn Danh Th, Nguyễn Thị H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị Cao M đối với thửa đất số: 108, tờ bản đồ số 05, diện tích 2.160m2 (Diện tích đo đạc ngoài thực tế khoảng 3.650m2), tọa lạc tại xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk theo giấy chứng nhận QSDĐ số AM 471783 được UBND thành phố B cấp ngày 22/4/2008, được chỉnh lý sang tên cho bà Nguyễn Thị Cao M tại trang 04 Giấy chứng nhận QSDĐ vào ngày 30/6/2008.

Theo đó, bà M đồng ý chuyển nhượng cho ông Th, bà H toàn bộ diện tích đất nêu trên bao gồm cả phần diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ với số tiền là 540.000.000 đồng (Năm trăm bốn mươi triệu đồng). Ngay sau khi ký giấy mua bán đất vào ngày 19/01/2018 thì ông Th, bà H đã thanh toán trước cho bà M số tiền là 500.000.000 đồng, còn lại 40.000.000 đồng được thỏa thuận sau khi hoàn tất thủ tục sang tên thì sẽ thanh toán hết cho bà M.

Đồng thời, sau khi ký giấy mua bán đất và nhận số tiền 500.000.000 đồng thì bà M đã bàn giao toàn bộ thửa đất số 108 cho ông Th, bà H được quyền canh tác, quản lý sử dụng cho đến nay và giao bản chính Giấy chứng nhận QSDĐ số AM 471783 cho vợ chồng ông Th cầm giữ để làm thủ tục đăng ký sang tên.

Để hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng, ông Th đã nộp hồ sơ đến UBND xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk cho Cán bộ địa chính. Tuy nhiên, Cán bộ địa chính tại UBND xã Hòa Phú lại không chịu hướng dẫn, làm thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho các bên để đăng ký sang tên theo quy định.

Sau khi lấy lại hồ sơ từ địa chính xã, ông Th đã nhiều lần đến nhà bà M để yêu cầu đến Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo quy định. Thế nhưng, bà M lại trở mặt không chịu hợp tác để ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có công chứng, chứng thực cho ông Th theo hợp đồng thỏa thuận.

Việc bà M không hợp tác để ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho ông Th, bà H theo đúng quy định để làm thủ tục sang tên QSDĐ là hành vi trái pháp luật, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp của người đã nhận chuyển nhượng QSDĐ. Trong khi, bà M đã nhận số tiền 500.000.000 đồng từ ngày 19/01/2018 và vợ chồng ông Th đã trực tiếp canh tác, quản lý và sử dụng đất vào mục đích trồng trọt hoa màu từ năm 2018 đến nay, không tranh chấp với ai.

Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa được hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên QSDĐ theo quy định. Cho nên, ông Th, bà H khởi kiện bà Nguyễn Thị Cao M yêu cầu Tòa án: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập vào ngày 19/01/2018 giữa bà Nguyễn Thị Cao M và ông Nguyễn Danh Th, bà Nguyễn Thị H đối với thửa đất số 108, tờ bản đồ số 05, diện tích 2.160 m2, đất tọa lạc tại xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lắk là có hiệu lực pháp luật.

Để ông Th, bà H có cơ sở liên hệ với Cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại thửa đất số 108, tờ bản đồ số 05 theo quy định của pháp luật.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã thông báo về việc thụ lý vụ án và đã tống đạt thông báo thụ lý vụ án theo quy định của pháp luật và đã triệu tập hợp lệ nhiều lần, đã niêm yết, tống đạt các thủ tục tố tụng đúng theo quy định của pháp luật, nhưng bị đơn không đến tòa án làm việc. Tòa án đã ra thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhiều lần để hòa giải nhưng bị đơn vẫn vắng mặt không có lý do nên Tòa án không tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải được. Vì vậy, Tòa án phải đưa vụ án ra xét xử theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Cư Jút kiểm sát việc tuân theo pháp luật trong tố tụng dân sự và về nội dung vụ án phát biểu như sau:

Qua nghiên cứu đánh giá các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và diễn biến tại phiên tòa về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử (HĐXX); Thư ký Tòa án và những người tham gia tố tụng thì thấy: Thẩm phán, Hội đồng xét xử; Thư ký Tòa án đã thực hiện đúng quy định của pháp luật và việc thụ lý giải quyết vụ án đảm bảo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng trong vụ án: Nguyên đơn chấp hành đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự; bị đơn không chấp hành quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Qua các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và kết quả tranh luận tại phiên tòa đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ việc nguyên đơn đang sử dụng thực tế thửa đất số 108, tờ bản đồ số 05, lời khai của nguyên đơn, biên bản xem xét thẩm định tại chỗ (bút lục 70-71), “Giấy mua bán đất” (bút lục 114);hợpđồngchuyểnnhượngquyềnsửdụngđất(bútlục112-113),bảnkếtluậngiámđịnh(bút lục 124) chứng tỏ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là có thật và phía bị đơn đã giao thửa 108, tờ bản đồ số 5 cho nguyên đơn sử dụng thực tế và hiện nay bên nguyên đơn cũng đang sử dụng thửa đất này.

Về thời hạn thực hiện giao dịch và phương thức thanh toán căn cứ vào giấy mua bán đất đề ngày 19/01/2018 thì 02 bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng thửa đất trên 540.000.000 đồng, nguyên đơn ông Nguyễn Danh Th đã thanh toán cho bị đơn bà Nguyễn Thị Cao M số tiền 500.000.000 đồng, số tiền 40.000.000 đồng còn lại ông Th, bà H sẽ thanh toán đủ cho bên bà M khi làm xong thủ tục chuyển nhượng nên đây là giao dịch dân sự đang được thực hiện phù hợp vớiquyđịnhcủaBộluậtDânsựnăm2015nênápdụngBộluậtDânsựnăm2015. Tuygiaodịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng theo quy định tại Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 và áp dụng dụng án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07 tháng 09 năm 2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14 tháng 10 năm 2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Như vậy, nếu vận dụng nguyên tắc áp dụng tương tự pháp luật trong trường hợp này thì nguyên đơn ông Th, bà H đã thực hiện giao cho bị đơn bà M số tiền 500.000.000 đồng, bị đơn bà M đã giao thửa đất trên cho nguyên đơn sử dụng từ khi chuyển nhượng cho đến nay, đồng thời bà M đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc thửa đất cho ông Th, bà H. Nguyên đơn ông Th, bà H đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch cho bà M nên giao dịch được công nhận hiệu lực, khi Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch thì nguyên đơn ông Th, bà H liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất theo bản án đã có hiệu lực pháp luật.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 92 của BLTTDS thì “…2. Một bên đương sự thừa nhận hoặc không phản đối những tình tiết, sự kiện, tài liệu, văn bản, kết luận của cơ quan chuyên môn mà bên đương sự kia đưa ra thì bên đương sự đó không phải chứng M”. Bà M đã cố ý trốn tránh, không chấp hành giấy triệu tập của Tòa án và cũng không phản đối yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn mặc dù bà M biết được việc khởi kiện của nguyên đơn và được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nên đây là những sự kiện không phải chứng M.

Do vậy, yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nguyên đơn là có cơ sở nên cần chấp nhận.

Kể từ ngày bà Nguyễn Thị Cao M có đơn yêu cầu thi hành án mà ông Nguyễn Danh Th, bà Nguyễn Thị H không thi hành thì ông Th, bà H còn phải chịu lãi suất đối với khoản tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Theo kết quả định giá tài sản thì giá trị đất và tài sản trên đất là 247.572.000 đồng.

Do nguyên đơn có nghĩa vụ phải thanh toán cho bị đơn số tiền 40.000.000 đồng còn lại của hợp đồng nên buộc nguyên đơn phải nộp 2.000.000 đồng án phí dân sự có giá nghạch. Được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng nguyên đơn bà Nguyễn Thị H đã nộp tạm ứng theo biên lai thu số 0022727 ngày 24/11/2022 và 300.000 đồng nguyên đơn ông Nguyễn Danh Th đã nộp tạm ứng theo biên lai thu số 0022726 ngày 24/11/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Nguyên đơn ôngNguyễn Danh Th và bà Nguyễn Thị H phải nộp số tiền còn lại 1.400.000 đồng.

Vì các lẽ trên :

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 1, 2, 4 Điều 91, khoản 2 Điều 92, Điều 144, Điều 147, Điều 157, Điều 160, Điều 161, Điều 165, Điều 273 của BLTTDS.

Áp dụng Điều 116, khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167, Điều 188 Luật đất đai năm 2013; án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07 tháng 09 năm 2022 và được công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14 tháng 10 năm 2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1 Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

1.1 Công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất số 108, tờ bản đồ số 5, xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lăk giữa ông Nguyễn Danh Th và bà Nguyễn Thị H với bà Nguyễn Thị Cao M. Ông Nguyễn Danh Th và bà Nguyễn Thị H có nghĩa vụ liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 108, tờ bản đồ số 5, xã H, thành phố B, tỉnh Đắk Lăk.

1.2 Buộc nguyên đơn ông Nguyễn Danh Th và bà Nguyễn Thị H có nghĩa vụ thanh toán cho bà Nguyễn Thị Cao M số tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 19/01/2018 còn nợ là 40.000.000 đồng.

Kể từ ngày bà Nguyễn Thị Cao M có đơn yêu cầu thi hành án mà ông Nguyễn Danh Th, bà Nguyễn Thị H không thi hành thì ông Th, bà H còn phải chịu lãi suất đối với khoản tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Buộc bà Nguyễn Thị Cao M phải nộp 5.000.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và chi phí định giá tài sản. Nguyên đơn ông Nguyễn Danh Th và bà Nguyễn Thị H đã nộp tạm ứng toàn bộ số tiền trên nên cần buôc bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn số tiền 5.000.000 đồng.

3. Chi phí giám định: Buộc bị đơn bà Nguyễn Thị Cao M phải nộp số tiền 9.800.000 đồng. Nguyên đơn ông Nguyễn Danh Th, bà Nguyễn Thị H đã nộp toàn bộ số tiền 9.800.000 đồng nên bà Nguyễn Thị Cao M phải thanh toán lại cho nguyên đơn số tiền 9.800.000 đồng.

4. Về án phí:

4.1. Buộc bị đơn bà Nguyễn Thị Cao M phải nộp án phí 300.000 đồng án phí dân sự không có giá ngạch.

4.2. Buộc nguyên đơn phải nộp 2.000.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá nghạch. Được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng nguyên đơn bà Nguyễn Thị H đã nộp tạm ứng theo biên lai thu số 0022727 ngày 24/11/2022 và 300.000 đồng nguyên đơn ông Nguyễn Danh Th đã nộp tạm ứng theo biên lai thu số 0022726 ngày 24/11/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk. Nguyên đơn ông Nguyễn Danh Th, bà Nguyễn Thị H còn phải nộp số tiền còn lại là 1.400.000 đồng.

5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn có mặt có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án.

Bị đơn vắng mặt có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án.”