Bản án 155/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

[1] Theo đơn khởi kiện ngày 11/8/2020, quá trình tố tụng và lời khai tại phiên tòa, nguyên đơn bà Đỗ Thị P trình bày:

Khoảng đầu tháng 6 năm 2019, bà Đỗ Thị P và ông Dương Đăng T có ký hợp đồng chuyển nhượng đối với phần đất có diện tích tọa lạc tại khu phố T, phường A1, thành phố T, tỉnh Bình Dương diện tích 84m2, thuộc thửa số 730, tờ bản đồ số 55, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ C505011 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 23/02/2016 cho ông Dương Đăng T cùng sử dụng đất với bà Bùi Hoàng Minh P1. Giá chuyển nhượng là 1.400.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm triệu đồng), bà P và ông T ký hợp đồng đặt cọc tại nhà của bà P, thống nhất việc giao nhận tiền chuyển nhượng đất thành 03 đợt, cụ thể như sau: Đợt 1: Sau khi ký hợp đồng đặt cọc bà P giao cho ông T số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng); đợt 2: Sau khi đo đạc thực tế và ký hợp đồng chuyển nhượng bà P giao cho ông T số tiền 1.190.000.000 đồng (một tỷ một trăm chín mươi triệu đồng); đợt 3: Sau khi hoàn tất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà P nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà P thì bà sẽ giao cho ông T số tiền còn lại 10.000.000 đồng (mười triệu đồng).

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc (không ghi ngày tháng năm), bà P đã giao số tiền 200.000.000 đồng cho ông T tại nhà bà P. Tuy nhiên, khi tiến hành đo đạc để làm thủ tục chuyển nhượng thì ông T yêu cầu bà P giao tiếp số tiền 1.200.000.000 đồng (một tỷ hai trăm triệu đồng), bà P không đồng ý vì trong hợp đồng đặt cọc đã thỏa thuận đến khi ký hợp đồng chuyển nhượng thì bà P mới giao số tiền nói trên. Đồng thời, trong hợp đồng đặt cọc chỉ có ông T ký tên, bà P1 không ký tên. Do ông T nói bà P1 là vợ ông nên bà P tin tưởng nhưng đến nay bà P vẫn chưa gặp bà P1. Trong hợp đồng đặt cọc không ghi ngày tháng năm, cũng như không biết khi nào ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Hiện nay, phần đất nêu trên ông T đã chuyển nhượng cho người khác nhưng ông T vẫn chưa trả cho bà P số tiền đã nhận cọc. Nhận thấy, hợp đồng đặt cọc không hợp pháp vì phần đất trên là đồng sở hữu giữa ông T và bà P1 mà chỉ có ông T ký tên, hợp đồng không thể hiện ngày tháng năm và bà P cũng chưa gặp bà P1 nên bà P khởi kiện yêu cầu giải quyết: Tuyên hủy hợp đồng hợp đồng đặt cọc đã ký giữa bà Đỗ Thị P và ông Dương Đăng T do vô hiệu; yêu cầu ông Dương Đăng T trả lại số tiền đã nhận cọc 200.000.000 đồng, không yêu cầu tính lãi suất. Tại phiên tòa, bà P thay đổi yêu cầu khởi kiện: Yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Đỗ Thị P và ông Dương Đăng T là vô hiệu, yêu cầu ông Dương Đăng T trả lại cho bà P số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 đồng.

[2] Bị đơn ông Dương Đăng T, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Hoàng Minh P1:

Quá trình tố tụng, bị đơn ông Dương Đăng T, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Hoàng Minh P1 đã được Tòa án tống đạt hợp lệ nhiều lần nhưng không đến Tòa án làm việc để cung cấp lời khai, tiếp cận công khai chứng cứ và tham gia phiên tòa.

[3] Tại bản tự khai ngày 27/10/2020, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Võ Văn S trình bày:

Ông Võ Văn S là chồng của bà Đỗ Thị P, ông S thống nhất với lời trình bày và yêu cầu khởi kiện của bà P, đồng thời có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2021/DS-ST ngày 09 tháng 4 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26; Điều 35; Điều 36; Điều 39; khoản 2 Điều 92; Điều 147; khoản 1 Điều 228; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 123, 131, 407 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đỗ Thị P đối với bị đơn ông Dương Đăng T.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể hiện ngày tháng năm giữa ông Dương Đăng T và bà Đỗ Thị P là vô hiệu.

Buộc ông Dương Đăng T phải trả cho bà Đỗ Thị P số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án không thi hành án, thì hàng tháng còn chịu tiền lãi đối với số tiền chậm thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền yêu cầu thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 22/4/2021 bị đơn ông Dương Đăng T kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết theo hướng sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Đại diện bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo của bị đơn và xác định hợp đồng đặt cọc được ký kết với bà P vào ngày 31/5/2019, sở dĩ trong hợp đồng không có chữ ký của bà P1 là do trước đây bà P1 ốm nặng, không đi lại được nên ông T thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc tại nhà ông T để có vợ cùng ký. Tuy nhiên, ông Út (ông Võ Văn S, chồng bà P) không đồng ý, đồng thời yêu sang nhà vợ chồng bà P, ông S để ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền. Ông S và bà P bảo một mình ông T đại diện được rồi, để ông S còn giao tiền và đi công chuyện gấp. Ông T có nhờ ông Chín (ông Nguyễn Văn Lập) dẫn qua nhà bà P, ông Lập là người làm chứng trong việc ký hợp đồng và nhận cọc, ông T có giao cho ông Lập 10.000.000 đồng tiền hoa hồng. Do vậy, hai bên đều biết rõ tài sản trên của ông T và bà P1, ông bà đồng ý bán và nhận cọc, đồng thời ông S và bà P đồng ý đặt cọc và đồng ý ông T đại diện. Ngày 11/6/2019, ông T và bà P1 đến Ủy ban nhân dân xã A1 xin xác nhận tình trạng bất động sản để tiến hành giao dịch đúng quy định của pháp luật, cung cấp tình trạng đất cho bên B là bà P và ông S. Mặc dù hai bên không thể hiện trong hợp đồng đặt cọc hạn chót ngày ra ký công chứng. Tuy nhiên, trong cùng ngày 31/5/2019, ông T có gọi điện thoại cho ông S thông báo trong hợp đồng không có hẹn ngày ra công chứng, hai bên thống nhất ngày ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng hạn chót là 30 ngày sau, tức là cuối tháng 6/2019 và được sự đồng ý, thống nhất giữa hai bên, đã được ông T ghi âm cụ thể (có file ghi âm là USB nộp đính kèm). Tuy nhiên, đến ngày hạn chót cuối tháng 6/2019, ông T gọi diện nhiều lần nhắc nhở ông S và bà P ra ký công chứng nhưng ông S và bà P không chịu ra ký công chứng. Ông T gia hạn thêm 01 ngày và gọi điện báo đã quá hạn không ra ký công chứng và giao tiền sẽ mất cọc nhưng bà P và ông S đều không ra ký công chứng. Căn cứ Điều 328 của Bộ luật Dân sự quy định bên đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu và yêu cầu ông T trả lại toàn bộ số tiền cọc đã nhận 200.000.000 đồng là không có căn cứ. Do vậy, ông Dương Đăng T kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết theo hướng sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi của nguyên đơn, bị đơn ông T và bà P1 không phải hoàn trả tiền cọc cho nguyên đơn và không phải chịu toàn bộ án phí. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Bùi Hoàng Minh P1 do bà Phạm Thị Ngọc T1 đại diện thống nhất với ý kiến của đại diện bị đơn, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm: Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, bị đơn ông T kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm đúng thời hạn theo quy định tại Điều 275 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Về nội dung: Quyền sử dụng đất các bên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng không thể hiện ngày tháng năm là đồng sở hữu của ông T và bà P1. Khi ông T ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc không có văn bản ủy quyền của bà P1. Hợp đồng có nhiều nội dung không rõ ràng về thời gian các bên thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng; thủ tục pháp lý cần thiết để ký hợp đồng chuyển nhượng có nội dung đo vẽ, xác nhận của Ủy ban thành phố T. Tuy nhiên, phía bị đơn chỉ cung cấp được văn bản xác nhận tình trạng bất động sản và cho rằng đã đủ thủ tục để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cung cấp được văn bản hay ý kiến của cơ quan chuyên môn xác định văn bản xác nhận tình trạng bất động sản là đủ điều kiện để chuyển nhượng. Hiện nay, thửa đất trên bị đơn cũng đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Hiền (bà Hiền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 03/8/2020) nên các bên không thể tiếp tục hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng. Việc Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn hoàn trả tiền cọc cho nguyên đơn là phù hợp. Từ các căn cứ trên, không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 15/2021/DSST ngày 09/4/2021 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Nguyên đơn bà P khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký giữa bà Đỗ Thị P với ông Dương Đăng T là vô hiệu, yêu cầu ông Dương Đăng T trả lại cho bà P số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 đồng. Tại đơn kháng cáo ngày 22/4/2021 và tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn ông Dương Đăng T do bà Trần Thị Q và bà Phạm Thị Ngọc T1 đại diện không đồng ý yêu cầu khởi của nguyên đơn và cho rằng do bà P vi phạm hợp đồng nên ông T không phải hoàn trả tiền cọc cho nguyên đơn.

Căn cứ hợp đồng đặt cọc không thể hiện ngày tháng năm, nguyên đơn và bị đơn thỏa thuận thống nhất bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn diện tích đất 84m2, thuộc thửa 730, tờ bản đồ số 55, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ C505011 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp ngày 23/02/2016 cho ông Dương Đăng T cùng sử dụng đất với bà Bùi Hoàng Minh P1. Giá chuyển nhượng các bên thỏa thuận là 1.400.000.000 đồng, bà P đã đặt cọc cho ông T số tiền 200.000.000 đồng tại nhà bà P. Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn bà P và đại diện bị đơn đều thừa nhận có các bên có ký hợp đồng đặt cọc trên và bà P đã đưa cho ông T số tiền 200.000.000 đồng là tiền đặt cọc. Do vậy, đây là tình tiết sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” để giải quyết vụ án là có căn cứ theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật Dân sự.

Xét thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 914565, số vào sổ cấp GCN 050011 ngày 23/02/2016 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Bình Dương cấp cho vợ chồng bà Bùi Hoàng Minh P1 và ông Dương Đăng T. Do vậy, có căn cứ xác định phần đất trên là tài sản chung của vợ chồng bà P1 và ông T theo quy định tại Điều 33 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Tuy nhiên, tại thời điểm ký ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này chỉ có ông T ký tên và lăn tay vào hợp đồng, không có chữ ký của bà P1, ông T cũng không có văn bản ủy quyền của bà P1. Do ông T tự định đoạt tài sản chung mà không có chữ ký của bà P1 nên giao dịch dân sự đặt cọc giữa bà P với ông T là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 122 của Bộ luật Dân sự. Giao dịch dân sự vô hiệu thì không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận nên Tòa án sơ thẩm tuyên buộc ông T phải hoàn trả lại cho bà P số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 đồng là phù hợp với quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự.

Theo biên bản xác minh ngày 06/01/2021, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố T cho biết thửa đất số 730, tờ bản đồ số 55 ông T và bà P1 đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Hiền, hiện tại bà Nguyễn Thị Hiền đang quản lý sử dụng và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 107310, số vào sổ cấp GCN CS09689 ngày 03/8/2020.

Tại đơn kháng cáo ngày 22/4/2021 và tại phiên tòa, bị đơn ông Dương Đăng T do bà Trần Thị Q và bà Phạm Thị Ngọc T1 đại diện cho rằng sở dĩ hợp đồng đặt cọc trên không có chữ ký của bà P1 là do trước đây bà P1 ốm nặng, không đi lại được nhưng nguyên đơn không thừa nhận việc đồng ý để ông T đại diện cho bà P1 ký hợp đồng đặt cọc và nhận cọc, bị đơn không xuất trình được chứng cứ chứng minh cho lời trình bày này. Ngoài ra, ông T còn cung cấp 01 USB và cho rằng ông T có gọi điện thoại cho ông Út (ông Võ Văn S, chồng bà P) thông báo trong hợp đồng không có hẹn ngày ra công chứng, hai bên thống nhất ngày ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng hạn chót là 30 ngày sau, tức là ngày cuối của tháng 6/2019 và được sự đồng ý, thống nhất giữa hai bên, đã được ông T ghi âm cụ thể. Tại phiên tòa phúc thẩm, sau khi nghe đoạn ghi âm do ông T cung cấp, ông S không thừa nhận giọng nói trong đoạn ghi âm là của ông S, ông T cũng không cung cấp được chứng cứ chứng minh nguồn gốc, xuất xứ của tài liệu này nên không được coi là chứng cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 95 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Dương Đăng T.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 1 Điều 148, khoản 1 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Dương Đăng T.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 15/2021/DS-ST ngày 09 tháng 4 năm 2021 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương, như sau:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26; Điều 35; Điều 36; Điều 39; khoản 2 Điều 92; Điều 147; khoản 1 Điều 228; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 123, 131, 407 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

1.1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đỗ Thị P đối với bị đơn ông Dương Đăng T.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể hiện ngày tháng năm giữa ông Dương Đăng T và bà Đỗ Thị P là vô hiệu.

Buộc ông Dương Đăng T phải trả cho bà Đỗ Thị P số tiền đã nhận cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án không thi hành án, thì hàng tháng còn chịu tiền lãi đối với số tiền chậm thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

1.2. Về chi phí giám định chữ ký: Số tiền 2.040.000 đồng (hai triệu không trăm bốn mươi nghìn đồng), nguyên đơn tự nguyện chịu, được khấu trừ số tiền đã nộp.

1.3. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Dương Đăng T phải chịu 10.300.000 đồng (mười triệu ba trăm nghìn đồng).

Hoàn trả cho bà Đỗ Thị P số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.300.000 đồng (năm triệu ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu số 0047412 ngày 08/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.

2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Dương Đăng T phải chịu số tiền là 300.000 đồng, được trừ hết vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0055403 ngày 27/4/2021 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2, Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.