Bản án 154/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Trong đơn khởi kiện và bản khai của nguyên đơn ông D trình bày:

Ngày 22/3/2016, ông Nguyễn Quang D và bà Trương Thị Hồng N có lập hợp đồng bằng giấy tay chuyển nhượng nhà và đất tại địa chỉ 23C/4, khu phố 10, phường Tân B, thành phố B với ông Trần Trung D và bà Đoàn Thị Tú H. Theo hợp đồng, ông D, bà H sẽ chuyển nhượng cho ông D, bà N nhà và đất tại thửa 23, tờ bản đồ 43 tại phường Tân B đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà số 4701220320 ngày 08/6/2004. Giá chuyển nhượng 2.430.000.000đ. Ông D, bà N đã giao cho ông D, bà H 1.130.000.000đ. Tuy nhiên, ngày 01/8/2016 khi Công chứng viên và cán bộ địa chính đến xem xét nhà đất để lập hợp đồng chuyển nhượng thì ông D, bà H chỉ cung cấp được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cung cấp được trang thông tin tình trạng pháp lý nhà đất. Ông D, bà N đã yêu cầu ông D, bà H tìm lại giấy tờ và tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng và các bên thỏa thuận sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng xong sẽ thanh toán số tiền còn lại. Tuy nhiên, ông D và bà N đã nhiều lần liên hệ với ông D, bà H nhưng không được. Ngày 03/8/2016, ông D, bà H khẳng định không bán căn nhà trên cho ông D, bà N nữa.

Khi thanh toán 1.130.000.000đ xong, ngày 28/4/2016, ông D, bà H đã giao nhà đất chuyển nhượng cho ông D, bà N quản lý, sử dụng và ông D, bà N đã sửa chữa lại căn nhà trên để đưa vào sử dụng với chi phí 100.000.000đ.

Nay do không thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vì lỗi của ông D và bà H không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng. Ông D, bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông D, bà H phải có các nghĩa vụ sau:

1/ Tuyên hợp đồng mua bán nhà ở và quyền sử dụng đất ngày 22/3/2016 vô hiệu do bên bán lừa dối.

2/ Tuyên buộc ông Trần Trung D và bà Đoàn Thị Tú H phải trả cho ông D, bà N số tiền 1.130.000.000đ.

3/ Buộc ông Trần Trung D và bà Đoàn Thị Tú H thanh toán tiền sửa chữa nhà là 69.619.260đ.

4/ Bồi thường tiền chệnh lệch giá nhà đất theo giá thị trường

* Đối với bị đơn ông Trần Trung D và bà Đoàn Thị Tú H có ông Phạm Quốc T đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 22/3/2016 ông Trần Trung D và bà Đoàn Thị Tú H có ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nguyễn Quang D và bà Trương Thị Hồng N nhà và đất tại địa chỉ 23C/4, khu phố 10, phường Tân B, thành phố B với giá chuyển nhượng 2.430.000.000đ. Ông D, bà N đã giao cho ông D, bà H số tiền 1.130.000.000đ. Các bên thỏa thuận đến cuối tháng 7/2016 bên mua phải thanh toán số tiền còn lại thì bên bán sẽ giao toàn bộ giấy tờ và làm thủ tục sang tên chuyển nhượng. Sau đó, ông D, bà H đã giao nhà đất tại địa chỉ trên cho ông D, bà N quản lý, sử dụng. Sau khi nhận nhà ông D, bà N đã phá bỏ một số tài sản của vợ chồng ông D để thay đổi theo nhu cầu sử dụng của ông D, bà N. Ngày 25/7/2016, ông D ,bà H đã giao các giấy tờ như thỏa thuận. Ngày 01/8/2016, ông D và bà N có yêu cầu ông D, bà H đến văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu ông D bổ sung phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu bị thất lạc và các bên thỏa thuận ông D sẽ thanh toán số tiền còn lại khi có phiếu yêu cầu bổ sung. Tuy nhiên ngày 03/8/2016 ông D nhiều lần liên hệ với ông D nhưng không được. Nhận thấy ông D không tiếp tục thanh toán tiền nên ông D có đến căn nhà đã chuyển nhượng và có yêu cầu những người trong nhà ra khỏi nhà, ông D, bà N đã đến căn nhà trên và các bên có xảy ra mâu thuẫn được Công an phường Tân B lập biên bản vào ngày 03/8/2016.

Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên không thực hiện được là do lỗi của ông D, bà N trong việc không thực hiện việc thanh toán tiền theo thỏa thuận nên đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn có ý kiến:

- Đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ngày 22/3/2016 giữa ông D, bà H với ông D, bà N.

- Đối với số tiền 1.130.000.000đ, ông D, bà H đồng ý trả lại cho ông D, bà N.

Ngày 26/9/2018 ông D, bà H có đơn yêu cầu phản tố yêu cầu tòa án giải quyết gồm:

- Buộc ông D, bà N bồi thường số tiền 100.000.000đ chi phí sửa chữa nhà theo hiện trạng ban đầu.

- Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

* Theo bản tự khai người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông H, bà D trình bày: Ông, bà là người được ông D, bà N cho ở để trông coi, không thu tiền nhà và đất tại địa chỉ 23C/4, khu phố 10, phường Tân B, thành phố B. Việc tranh chấp giữa ông D, bà N với ông D, bà H thì ông bà không có ý kiến gì.

Tại bản án sơ thẩm số 08/2019/DS-PT ngày 08/4/2019 và quyết định sửa chữa, bổ sung bản án số 278/2019/QĐ-SCBSBA ngày 10/04/2019 của tòa án nhân dân thành phố B

Căn cứ vào Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 266 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 134, 137, 410, 450 Bộ luật Dân sự năm 2005;

Áp dụng Điều 117, 118, 119, 120, 121 Luật nhà ở năm 2014

Áp dụng Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003.

Áp dụng Nghị quyết 326/UBTVQH12 ngaøy 29/12/2016 quy định về mức án phí, lệ phí tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được xác lập ngày 22/3/2016 giữa ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N và ông Trần Trung D, bà Đoàn Thị Tú H đối với nhà và đất tại 23C/4, khu phố 10, phường Tân B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai là hợp đồng vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N, ông Đỗ Gia H và bà Phạm Thị D phải trả cho ông Trần Trung D, bà Đoàn Thị Tú H nhà và đất tại địa chỉ 23C/4, khu phố 10, phường Tân B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

Buộc ông Trần Trung D, bà Đoàn Thị Tú H thanh toán cho ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N số tiền 1.130.000.000đ và bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu cho ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N số tiền (42.899.536đ. + 175.202.654đ). Tổng cộng là 1.348.102.190 đ.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Trần Trung D, bà Đoàn Thị Tú H, yêu cầu ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N thanh toán số tiền 92.000.000đ để khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Tiếp tục áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo Quyết định số 899/2016/ QĐ-BPKCTT ngày 23 tháng 9 năm 2016 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

Về chi phí đo vẽ, thẩm định giá: ông D, bà H phải trả lại cho ông D, bà N là 38.234.558đ

Về án phí dân sự có giá ngạch:

- Hoàn trả cho ông D, bà N tạm ứng đã nộp là 30.480.000đ (200.000đ+26.430.000đ+1.350.000đ+2.500.000đ) tại biên lai số 000027 ngày 19/9/2016, biên lai số 000025 ngày 19/9/2016, biên lai số 003648 ngày 14/02/2017, biên lai số 000026 ngày 19/9/2016 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B.

+ Ông D, bà H phải chịu án phí dân sự có giá ngạch: Tổng cộng: 57.043.000đ nhưng được trừ đi 5.000.000đ tiền tạm ứng án phí đã nộp (theo biên lai số 003665 ngày 15/02/2017 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B). Ông D, bà H còn phải nộp 52.043.000đ. Tuy nhiên do ông D có đơn xin miễn án phí, ông D sinh năm 1958 nên được miễn án phí theo quy định tại điểm đ khoản 2 điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 vì vậy, bà H phải nộp ½ số tiền trên là 26.021.500đ.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo của các đương sự

Ngày 22/1/2019 ông Phạm Quốc T đại diện bị đơn ông D, bà H kháng cáo một phần bản án sơ thẩm số: 08/2019/DS-ST ngày 08/4/2019 và yêu cầu tòa phúc thẩm xét xử laị vụ án về các vấn đề:

1/ Phần ông D, bà H thanh toán tiền chênh lệch giá nhà, đất cho ông D, bà N.

2/ Phần yêu cầu phản tố của ông D, bà H.

3/ Phần chi phí đo vẽ, thẩm định giá buộc ông D, bà H chịu.

4/ Phần tính án phí có giá ngạch đối với ông D, bà H.

5/ Việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với ông D, bà H.

Ngày 22/4/2019 nguyên đơn ông Nguyễn Quang D kháng cáo bản án sơ thẩm số: 08/2019/DS-ST ngày 08/4/2019 yêu cầu tòa phúc thẩm sửa án sơ thẩm chấp nhận toàn bộ cầu khởi kiện của nguyên đơn.

*Phát biểu của Đại diện VKS tham gia phiên tòa:

Về thủ tục: Thẩm phán và Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật từ khi thụ lý đến khi xét xử và tại phiên tòa hôm nay đảm bảo đúng quy định của pháp luật.

Các đương sự đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật.

Về nội dung: Xét thấy tại phiên tòa các đương sự đã tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án. Đề nghị HĐXX sửa bản án sơ thẩm; Ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa; Hội đồng xét xử nhận định:

Về tố tụng, thời hiệu khởi kiện, quan hệ pháp luật tranh chấp, việc áp dụng pháp luật giải quyết, thẩm quyền giải quyết vụ án và tư cách người tham gia tố tụng tòa án cấp sơ thẩm đã xác định đúng, đầy đủ.

Các đương sự đồng ý đề nghị Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được xác lập ngày 22/3/2016 giữa ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N và ông Trần Trung D, bà Đoàn Thị Tú H đối với nhà và đất tại thửa đất số 23, tờ bản đồ số 43, địa chỉ: Số 23C/4, khu phố 10, phường Tân B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

Ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N, ông Đỗ Gia H và bà Phạm Thị D phải trả cho ông Trần Trung D, bà Đoàn Thị Tú H nhà và đất tại thửa đất số 23, tờ bản đồ số 43, địa chỉ: Số 23C/4, khu phố 10, phường Tân B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

Ông Trần Trung D, bà Đoàn Thị Tú H thanh toán cho ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N số tiền 1.280.000.000 đồng (trong đó bao gồm tiền đã nhận, tiền sửa chữa nhà, tiền đo đạc và thẩm định giá, tiền chênh lệch giá nhà đất).

Thời hạn thanh toán tiền và giao nhà là vào ngày 07/11/2019.

Ông D, bà N đồng ý hủy bỏ yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với ông D, bà H.

Về chi phí đo vẽ, thẩm định giá: Ông D, bà N phải chịu 76.469.116 đồng ông D, bà N đã nộp xong.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Tại phiên tòa các đương sự đả thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án do đó phải xác định lại nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm như sau:

Hoàn trả cho ông D, bà N tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 30.480.000đ (200.000đ+26.430.000đ+1.350.000đ+2.500.000đ) tại biên lai số 000027 ngày 19/9/2016, biên lai số 000025 ngày 19/9/2016, biên lai số 003648 ngày 14/02/2017, biên lai số 000026 ngày 19/9/2016 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B.

Ông D, bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với số tiền 1.280.000.000 đồng như sau: 36.000.000 đồng + 3% vượt trên 800.000.000 đồng (480.000.000 đồng x 3% = 14.400.000 đồng) = 50.400.000 đồng.

Ông D, bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 50.400.000 đồng nhưng do ông D có đơn xin miễn án phí, ông D sinh năm 1958 nên được miễn án phí theo qui định tại điểm đ khoản 2 điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 vì vậy, bà H phải chịu ½ số tiền trên là 25.200.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 5.000.000 đồng (theo biên lai số 003665 ngày 15/02/2017 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B). Bà H còn phải chịu 20.200.000 đồng.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Quang D phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm, ông D được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm là 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tiền số 0004859 ngày 02/5/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B.

Bà Đoàn Thị Tú H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm, nhưng bà H được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0004805 ngày 24/4/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B. Miễn án phí dân sự phúc thẩm cho ông Trần Trung D.

Việc thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái với đạo đức xã hội nên Hội đồng xét xử ghi nhận

Quan điểm đại diện Viện kiểm sát là phù hợp quy định của pháp luật và nhận định của HĐXX nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên ;

Áp dụng khoản 2 Điều 308, điểm a khoản 1 Điều 138, Điều 147, Điều 148, Điều 300 Bộ Luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH:

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Quang D và bị đơn ông Trần Trung D, bà Đoàn Thị Tú H. Sửa bản án sơ thẩm.

Áp dụng Điều 424, 425, 450 Bộ luật Dân sự năm 2005;

Áp dụng Điều 117, 118, 119, 120, 121 Luật nhà ở năm 2014

Áp dụng Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003.

Áp dụng Nghị quyết 326/UBTVQH12 ngày 29/12/2016 quy định về mức án phí, lệ phí tòa án.

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự như sau:

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được xác lập ngày 22/3/2016 giữa ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N và ông Trần Trung D, bà Đoàn Thị Tú H đối với nhà và đất tại thửa đất số 23, tờ bản đồ số 43, địa chỉ: Số 23C/4, khu phố 10, phường Tân B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

Ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N, ông Đỗ Gia H và bà Phạm Thị D phải trả cho ông Trần Trung D, bà Đoàn Thị Tú H nhà và đất tại thửa đất số 23, tờ bản đồ số 43, địa chỉ: Số 23C/4, khu phố 10, phường Tân B, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

Ông Trần Trung D, bà Đoàn Thị Tú H thanh toán cho ông Nguyễn Quang D, bà Trương Thị Hồng N số tiền 1.280.000.000 đồng (trong đó bao gồm tiền đã nhận, tiền sửa chữa nhà, tiền đo đạc và thẩm định giá, tiền chênh lệch giá nhà đất).

Thời hạn thanh toán tiền và giao nhà là vào ngày 07/11/2019.

Hủy bỏ Quyết định số 899/2016/ QĐ-BPKCTT ngày 23 tháng 9 năm 2016 của Tòa án nhân dân thành phố B, tỉnh Đồng Nai về việc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm xuất cảnh đối với ông Trần Trung D và bà Đoàn Thị Tú H.

Về chi phí đo vẽ, thẩm định giá: Ông D, bà N phải chịu 76.469.116 đồng ông D, bà N đã nộp xong.

Về án phí dân sự sơ thẩm:

Hoàn trả cho ông D, bà N tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 30.480.000 đồng (200.000 đồng + 26.430.000 đồng + 1.350.000 đồng + 2.500.000 đồng) tại biên lai số 000027 ngày 19/9/2016, biên lai số 000025 ngày 19/9/2016, biên lai số 003648 ngày 14/02/2017, biên lai số 000026 ngày 19/9/2016 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B.

Miễn án phí dân sự sơ thẩm cho ông Dũng. Bà H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm 25.200.000 đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 5.000.000 đồng (theo biên lai số 003665 ngày 15/02/2017 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B). Bà H còn phải chịu 20.200.000 đồng tiền án phí sơ thẩm.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Quang D phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm là 300.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tiền số 0004859 ngày 02/5/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B.

Bà Đoàn Thị Tú H phải chịu 300.000 đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm, nhưng bà H được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0004805 ngày 24/4/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố B. Miễn án phí dân sự phí thẩm cho ông Trần Trung D.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không thanh toán số tiền trên thì phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,7a và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.