Bản án 150/2018/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo hồ sơ cấp sơ thẩm thể hiện:

Nguyên đơn ông Nguyễn Hữu H trình bày: Ngày 14/10/2004, ông có chuyển nhượng cho ông Lê Nhựt Th phần đất ngang 28m dài 91m tọa lạc xã VTT, huyện CP, tỉnh An Giang với giá 440.000 đ/m2. Hai bên thỏa thuận khi địa chính đến đo đạc chính xác diện tích đất thì ông Th trả ½ số tiền, số còn lại ông Th phải trả sau 45 ngày kể từ ngày đo đất. Ngoài ra, hai bên còn thỏa thuận ông có trách nhiệm di dời một số tài sản như nhà của ông Đặng Văn H1, bà Nguyễn Thị L, chuồng heo của ông Phan Thanh H, lò rượu bà Trần Thị C trên đất. Việc chuyển nhượng có lập giấy tay và thời điểm chuyển nhượng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nguồn gốc đất là của ông Trương Chí Ph chuyển nhượng cho ông. Khi đo thực tế đất có diện tích 2.263,17m2 thành tiền là 995.794.800đ. Ông Th đã trả được 620.000.000đ, còn nợ 375.794.800đ. Sau khi nhận tiền, ông đã di dời được 04 căn nhà trên đất; khi còn đang di dời 01 căn nhà ông Đặng Văn H1 ở giáp lộ thì ông Th được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông đã yêu cầu ông Th viết giấy ủy quyền để kiện ông Đặng Văn H1 di dời nhà nhưng ông Th không ủy quyền. Ông H không thể tiếp tục yêu cầu ông H1 di dời nhà được, nên ông khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Th; ông Th có nghĩa vụ trả đất lại cho ông, ông trả lại tiền cho ông Th.

Bị đơn ông Lê Nhựt Th trình bày: Ngày 14-10-2004, ông có thỏa thuận nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Hữu H đất đo đạc thực tế 2.263,17m2 tọa lạc xã VTT, huyện CP, tỉnh An Giang với số tiền 995.794.800 đồng. Ngày 21-02-2005 ông đã được Ủy ban nhân dân huyện CP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00130/gF diện tích 1.952,6m2. Ông đã trả tiền cho ông H được 620.000.000 đồng, còn lại thỏa thuận trả sau 45 ngày. Hai bên có thỏa thuận ông H có nghĩa vụ di dời nhà ở và các tài sản của những người có trên đất để giao mặt bằng cho ông nhưng đến nay ông H không thực hiện. Vì vậy mà ông không thực hiện trả cho ông H số tiền còn lại 375.794.800đ.

Nay ông Th có đơn phản tố đối với ông H với các yêu cầu sau:

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông H diện tích 1.952,6m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 21/02/2005, ông sẽ trả số tiền còn lại cho ông H.

- Ông H và những người sau đây phải tháo dỡ hoặc di dời nhà ở và tài sản giao đất cho ông đủ diện tích 1.952,6 m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Các hộ gồm:

1.Vợ chồng ông Đặng Văn H1 và bà Nguyễn Thị Ng cất nhà diện tích 48,8m2.

2. Vợ chồng anh Đặng Thanh T và chị Trần Thị Tú Q cất nhà diện tích 16,4m2.

3. Bà Lê Thị L sinh năm 1947 cất nhà lấn chiếm 5,4m2.

4. Vợ chồng ông Trần Văn Đ và bà Huỳnh Thị C cất chuồng bò diện tích 15,5m2.

5. Ông Phan Thanh H cất chuồng heo diện tích 69,4m2 và mái che tạm diện tích 25,8m2.

Về chi phí di dời (nếu có) thì ông Nguyễn Hữu H chịu trách nhiệm, vì đây là nghĩa vụ của ông H.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ông Đặng Văn H1 và bà Nguyễn Thị Ng có đơn yêu cầu độc lập trình bày: Năm 1982, ông được Ủy ban nhân dân huyện CP cấp cho một nền đất ở, ngang 15m dài 35m cặp quốc lộ 91 tọa lạc xã VTT, huyện CP, tỉnh An Giang. Quá trình sử dụng đất, ông đã cất nhà ở trên phần đất được cấp từ năm 1990 đến nay. Năm 1995, ông Nguyễn Hữu H thỏa thuận chuyển nhượng đất cho ông Th nhưng đã chuyển nhượng luôn cả phần đất ông được Ủy ban nhân dân huyện CP cấp ngang 15m dài 35m và ông Th đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử đất bao trùm cả phần đất của vợ chồng ông. Nay ông yêu cầu công nhận phần đất ngang 15m dài 35m và hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Th đứng tên.

Ông Trần Văn Đ và bà Huỳnh Thị C trình bày: Ông bà có 01 chuồng bò và trồng chuối trên đất. Nếu ông H hoặc ông Th được quyền sử dụng đất thì phải bồi thường huê lợi cho ông bà thì ông bà mới đồng ý trả lại đất.

Ông Phan Thanh H trình bày: Ông có 01 chuồng heo trên đất do chủ cũ ông Ph cho cất. Ông chỉ đồng ý tháo dỡ chuồng heo nhưng phải trả 50.000.000 đồng tiền vật liệu xây dựng. Ông có cất mái che tạm có lấn qua đất ông Th, nếu ông Th có yêu cầu thì ông đồng ý tháo dỡ mái che tạm trả lại đất.

Bà Nguyễn Thị L trình bày: Nhà của bà có sàn nước dính vào đất tranh chấp. Hiện nay hoàn cảnh của bà đang khó khăn nếu có hỗ trợ bà đồng ý di dời.

Anh Đặng Thanh T và chị Trần Thị Tú Q trình bày: Trước đây anh sống chung cha mẹ, đến năm 2009 anh có vợ. Năm 2014, vợ chồng anh được cha mẹ (ông Đặng Văn H, bà Ng) cho nền đất cất nhà ngang 15m dài 35m thuộc phần đất Nhà nước cấp cho ông H. Anh không đồng ý di dời theo yêu cầu của ông Th.

Ông Trương Chí Ph trình bày: Năm 1995, ông có mua hóa giá phát mãi của Ủy ban nhân dân huyện CP phần đất theo quyết định số 521/QÐ-UB ngày 21/05/1995. Năm 2004 ông chuyển nhượng phần đất trên lại cho ông Nguyễn Hữu H với giá 43 lượng vàng SJC. Sau đó ông H có thỏa thuận chuyển nhượng đất lại cho ông Th. Việc chuyển nhượng đất giữa ông và ông H đã kết thúc. Ông không còn trách nhiệm gì đối với phần đất này.

Ủy ban nhân dân huyện CP có công văn số 741/UBND-VP ngày 03/6/2013 ý kiến như sau: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Thanh khi trên đất có nhà ở của hộ ông Đặng Văn H1, Phan Thanh H, Nguyễn Thị L, Huỳnh Thị C mà không có ý kiến của các hộ trên đất là sai quy định vi phạm điểm b khoản 1 Điều 8 của Quyết định số 272/2002/QĐ.UB ngày 30/01/2002 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang. Do đó, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Th là không đúng quy định của Luật đất đai.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 204/2017/DS-ST ngày 06/11/2017 của Toà án nhân dân huyện CP đã quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu H về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Lê Nhựt Th.

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Lê Nhựt Th về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại quyền sử dụng đất.

Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của ông Đặng Văn H1 và bà Nguyễn Thị Ng về việc tranh chấp quyền sử dụng đất.

Ông Lê Nhựt Th được quyền sử dụng 1.952,6 m2 đất thuộc tờ bản đồ số 23, thửa 17 tọa lạc xã VTT, huyện CP, tỉnh An Giang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00130gF do Ủy ban nhân dân huyện CP cấp ngày 21/02/2005.

Ông Lê Nhựt Th có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Hữu H và bà Võ Thị M số tiền 565.234.300 (Năm trăm sáu mươi lăm triệu hai trăm ba mươi bốn nghìn ba trăm đồng).

Buộc ông Đặng Văn H1 và bà Nguyễn Thị Ng có nghĩa vụ di dời hoặc tháo dỡ căn nhà ngang 6,52m dài 7,47m, diện tích 48,8m2 theo bản trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh CP lập ngày 04/01/2017 và chặt bỏ tất cả cây trồng gồm Bạch đàn, còng, chuối trả đất cho ông Lê Nhựt Th.

Buộc anh Đặng Thanh T và chị Trần Thị Tú Q có nghĩa vụ di dời hoặc tháo dỡ căn nhà ngang 3,99m dài 4,99m diện tích 16,4m2 theo bản trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh CP lập ngày 04/01/2017 trả đất cho ông Lê Nhựt Th.

Buộc ông Trần Văn Đ và bà Huỳnh Thị C có nghĩa vụ di dời hoặc tháo dỡ chuồng bò ngang 4,84m dài 3,18m, diện tích 15,5m2 theo bản trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh CP lập ngày 04/01/2017 và chặt bỏ tất cả cây chuối trả đất cho ông Lê Nhựt Th.

Buộc ông Phan Thanh H và bà Nguyễn Thị G có nghĩa vụ di dời hoặc tháo dỡ chuồng heo ngang 3,24m dài 21,36m, diện tích 69,4m2 và mái che tạm ngang 3,19m dài 8,32m diện tích 25,8m2 theo bản trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh CP lập ngày 04/01/2017 trả đất cho ông Lê Nhựt Th.

Buộc bà Nguyễn Thị L di dời hoặc tháo dỡ sàn nước diện tích 5,4m2 theo bản trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh CP lập ngày 04/01/2017 trả lại đất ông Lê Nhựt Th.

Ông Nguyễn Hữu H có nghĩa vụ hỗ trợ di dời cho ông Đặng Văn H1, bà Nguyễn Thị Ng 36.600.000 (Ba mươi sáu triệu sáu trăm nghìn đồng).

Ghi nhận sự tự nguyện ông Th hỗ trợ cho ông Đ, bà C 10.000.000đ (Mười triệu đồng) và hỗ trợ cho bà L 5.000.000đ (Năm triệu đồng)

Bản án còn quyết định về chi phí tố tụng; án phí, quyền kháng cáo và thời hạn yêu cầu thi hành án của các đương sự.

Ngày 28/11/2017, ông Nguyễn Hữu H có đơn kháng cáo yêu cầu xem xét hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đất với ông Lê Nhựt Th; hoặc yêu cầu trả lại số đất 854m2 (Tương đương 375.794.800đ x 440.000đ/m2 = 854m2).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra và qua kết quả tranh lụân tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Nguyên đơn ông Nguyễn Hữu H ý kiến: Cấp sơ thẩm xử là thiệt thòi cho ông, giá đất hiện nay đã thay đổi nhiều, nếu ông Th không đồng ý trả cho ông giá 2.000.000đ/m2 thì ông đồng ý nhận lại đất với giá 2.000.000đ/m2, mong Hội đồng xét xử xem xét lại.

Bị đơn ông Lê Nhựt Th do ông T đại diện theo ủy quyền ý kiến: Thống nhất bản án sơ thẩm đã xử. Không có ý kiến.

Về tố tụng: Việc chấp hành pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự là đúng quy định của pháp luật. Kháng cáo của các đương sự đúng pháp luật, nên được chấp nhận.

Về nội dung vụ án: Căn cứ vào hồ sơ vụ án thấy rằng hợp đồng lập ngày 24/10/2004 vi phạm về hình thức; Tuy nhiên, sau khi hợp đồng ký kết thì ông Th đã trả 620.000.000đ, và ông H cũng đã giao toàn bộ diện tích đất, hiện nay ông Th cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; nên việc nguyên đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng là có cơ sở chấp nhận; về lỗi cả hai đều có lỗi, xác định lỗi mỗi bên ½ ; Việc cấp sơ thẩm tính giá đất theo thỏa thuận ngày 31/10/2017 là có cơ sở; Việc cấp sơ thẩm buộc ông Th trả số tiền 565.234.300 cho ông H, bà M là có căn cứ; nên kháng cáo của ông H là không có cơ sở; Đối với các hộ khác cấp sơ xử buộc các hộ trên đất tháo dỡ, di dời là phù hợp pháp luật và các hộ này cũng không có kháng cáo; Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự giữ y án sơ thẩm, không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn.

Hội đồng xét xử xét thấy:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308; khoản 1 Điều 148, Điều , 227, 228 của Bộ luật Tố tụng Dân sự sửa đổi bổ sung năm 2015;

Căn cứ Điều 122, Điều 256, Điều 697, Điều 699, Điều 700; 701; 702 của Bộ luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 688; khoản 2 Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ Pháp lệnh số 10/2009/UBTV-QH12 ngày 27/02/2009 của Ủy ban thường vụ Quốc hội và Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

- Không chấp nhận nội dung kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Hữu H.

- Đình chỉ một phần nội dung kháng cáo của ông Nguyễn Hữu H về số tiền hỗ trợ, bồi hoàn cho hộ ông Đăng Văn H1 và bà Nguyễn Thị Ng.

- Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 204/2017/DS-ST ngày 16/11/2017 của Toà án nhân dân huyện CP, tỉnh An Giang về cách tuyên đối với kế thừa quyền và nghĩa vụ của ông Đặng Văn H cho đúng pháp luật.

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu H về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Lê Nhựt Th.

- Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Lê Nhựt Th về việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại quyền sử dụng đất.

+ Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Hữu H với ông Lê Nhựt Th lập ngày 24/10/2004 có hiệu lực pháp luật.

+ Ông Lê Nhựt Th được quyền sử dụng diện tích 1.952,6m2 đất thuộc tờ bản đồ số 23, thửa 17, tọa lạc xã VTT, huyện CP, tỉnh An Giang theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H00130/gF của Ủy ban nhân dân huyện CP cấp ngày 21/02/2005 do ông Lê Nhựt Th đứng tên.

+ Ông Lê Nhựt Th có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Hữu H và bà Võ Thị M số tiền 565.234.300 (Năm trăm sáu mươi lăm triệu hai trăm ba mươi bốn nghìn ba trăm đồng)

- Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của ông Đặng Văn H1 và bà Nguyễn Thị Ng về việc tranh chấp quyền sử dụng đất.

- Buộc bà Nguyễn Thị Ng và các kế thừa quyền nghĩa vụ ông Đặng Văn H1 gồm: Đặng Thị Kim Th, Đặng Thị Nh, Đặng Thị Mai H, Đặng Kim Ph, Đặng Thanh T, Đặng Thị M phải có nghĩa vụ di dời hoặc tháo dỡ căn nhà ngang 6,52m dài 7,47m, diện tích 48,8m2 theo bản trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh CP lập ngày 04/01/2017 và chặt bỏ tất cả cây trồng gồm Bạch đàn, còng, chuối trả đất cho ông Lê Nhựt Th.

- Buộc anh Đặng Thanh T và chị Trần Thị Tú Q có nghĩa vụ di dời hoặc tháo dỡ căn nhà ngang 3,99m dài 4,99m diện tích 16,4m2 theo bản trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh CP lập ngày 04/01/2017 trả đất cho ông Lê Nhựt Th.

- Buộc ông Trần Văn Đ và bà Huỳnh Thị C có nghĩa vụ di dời hoặc tháo dỡ chuồng bò ngang 4,84m dài 3,18m diện tích 15,5m2 theo bản trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh CP lập ngày 04/01/2017 và chặt bỏ tất cả cây chuối trả đất cho ông Lê Nhựt Th.

- Buộc ông Phan Thanh H và bà Nguyễn Thị G có nghĩa vụ di dời hoặc tháo dỡ chuồng heo ngang 3,24m dài 21,36m diện tích 69,4m2 và mái che tạm ngang 3,19m dài 8,32m diện tích 25,8m2 theo bản trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh CP lập ngày 04/01/2017 trả đất cho ông Lê Nhựt Th.

- Buộc bà Nguyễn Thị L di dời hoặc tháo dỡ sàn nước diện tích 5,4m2 theo bản trích đo địa chính do Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh CP lập ngày 04/01/2017 trả đất cho ông Lê Nhựt Th.

- Ông Nguyễn Hữu H có nghĩa vụ hỗ trợ di dời cho bà Nguyễn Thị Ng và các kế thừa quyền nghĩa vụ ông Đặng Văn H1 gồm: Đặng Thị Kim Th, Đặng Thị Nh, Đặng Thị Mai H, Đặng Kim Ph, Đặng Thanh T, Đặng Thị M số tiền 36.600.000 (Ba mươi sáu triệu sáu trăm nghìn đồng).

- Ghi nhận sự tự nguyện ông Lê Nhựt Th hỗ trợ cho ông Đ, bà C 10.000.000đ (Mười triệu đồng) và hỗ trợ cho bà Lộc 5.000.000đ (Năm triệu đồng)

- Án phí dân sự sơ thẩm:

+ Ông Hạ (Th), bà M, ông Đ, bà C, bà L, ông H, bà G được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

+ Trả lại cho ông H (Th) tiền tạm ứng án phí 4.500.000 đồng theo biên lai thu số 035008 ngày 16/06/2005 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện CP.

+ Ông Lê Nhựt Th phải chịu 26.609.000đ (Hai mươi sáu triệu sáu trăm lẽ chín ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí 200.000 đồng theo biên lai thu số 0009182 ngày 07/06/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện CP. Ông Th còn phải nộp thêm 26.409.000 đồng.

+ Ông Đặng Văn H1 và bà Ng phải chịu 200.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ tiền tạm ứng án phí 200.000 đồng theo biên lai thu số 0000142 ngày 11/06/2014 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện CP.

+ Ông Đặng Văn T và bà Trần Thị Tú Q phải chịu 200.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

- Về chi phí tố tụng:

Ông Nguyễn Văn H (Th) phải chịu 394.000đ tiền đo đạc và 1.200.000đ tiền định giá tài sản (Ông H đã nộp xong)

Ông Lê Nhựt Th phải chịu 1.585.000đ tiền chi phí đo đạc (Ông Th đã nộp xong)

- Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Hữu H được miễn án phí dân sự phúc thẩm.

Những phần Quyết định khác của Bản án dân sự sơ thẩm số 204/2017/DS-ST ngày 16/11/2017 của Tòa án nhân dân huyện CP, tỉnh An Giang, không bị kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không giải quyết, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM