Bản án 149/2024/DS-PT — Tranh chấp đất đai

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Trần Văn Đạt;

Các Thẩm phán:

Bà Trần Thị Thu Thủy;

Ông Dương Tuấn Vinh.

- Thư ký phiên tòa: Bà Đinh Thị Thanh Bình - Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Phượng - Kiểm sát viên.

Ngày 27 tháng 3 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 26/2024/TLPT-DS ngày 11 tháng 01 năm 2024, về việc “Tranh chấp về dân sự - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2023/DS-ST ngày 27 tháng 7 năm 2023 của Toà án nhân dân tỉnh Đồng Tháp, bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 578/2024/QĐ-PT ngày 29 tháng 02 năm 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1/ Bà Lâm Thị Thu P, sinh năm 1972 (có mặt);

2/ Ông Nguyễn Hữu H, sinh năm 1971 (có mặt);

Cùng địa chỉ: Số nhà C, ấp H, xã V, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

Nguời đại diện theo ủy quyền của bà P và ông H là: Ông Hứa Văn Đ, sinh năm 1967 (có mặt);

Địa chi: số A, Ấp K, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp.

- Bị đơn:

1/Bà Nguyễn Thị H1, sinh năm 1952 (có mặt);

2/ Bà Huỳnh Thị Kim L, sinh năm 1976 (có mặt);

Cùng địa chỉ: Số nhà F, ấp H, xã V, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

3/ Ông Huỳnh Thanh H2, sinh năm 1980 (vắng mặt);

4/ Ông Nguyễn Thanh S, sinh năm 1984 (vắng mặt);

Cùng địa chỉ: Số nhà F, ấp H, xã V, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

5/ Ông Nguyễn Phước T, sinh năm 1998 (vắng mặt);

Địa chỉ: Số nhà F, ấp H, xã V, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

Địa chỉ liên lạc: B, 9867 M, T, G.

Người đại diện theo ủy quyền của bà H1, bà L, ông H2, ông S và ông T là: Ông Nguyễn Phước T1, sinh năm 1992 (có mặt);

Địa chỉ: Số B, đường T, L, L, thị xã T, tỉnh An Giang.

- Người kháng cáo: Người đại diện theo ủy quyền của bà H1, bà L, ông H2, ông S và ông T là: Ông Nguyễn Phước T1.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, các bản tự khai và quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn bà Lâm Thị Thu P, ông Nguyễn Hữu H trình bày:

Ngày 11/12/2019, ông H và bà P với hộ bà Nguyễn Thị H1 có lập tờ thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần diện tích 700m² thuộc thửa đất số 117, tờ bản đồ số 83 tọa lạc tại ấp H, xã V, huyện L, tỉnh Đồng Tháp (Ghi chú: thửa đất có 204,6m² đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình Quốc lộ E; mục đích sử dụng: Đất trồng cây lâu năm do hộ bà Nguyễn Thị H1 đứng tên người sử dụng đất), với giá 1.300.000.000 đồng, đưa tiền cọc 200.000.000 đồng, phí chuyển nhượng chia đôi mỗi bên một nửa, nếu bên nào không thực hiện đúng thỏa thuận thì chịu bồi thường bằng 02 lần tiền cọc.

Ngày 03/01/2020 trả lần thứ hai số tiền 100.000.000 đồng.

Ngày 16/01/2020 trả lần thứ ba số tiền 600.000.000 đồng và trong "giấy giao và nhận tiền bán 700 mét vuông đất vườn lập ngày 16 tây tháng 01 năm 2020”có xác định: "... Số tiền nhận 03 lần trước sau có liên quan đến tờ thỏa thuận mua bán đất đã được hai bên lập ngày 11/12/2019. Bên bán đất phải hoàn thành các thủ tục giấy tờ về việc chuyển nhượng QSD đất cho bên mua. Nếu không hoàn thành thì phải bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận. Số tiền còn lại là 400.000.000 đồng đến khi nào bên mua nhận được QSD đất thì sẽ trả tiền đủ cho bên bán. Lời hứa hết tháng giêng âm lịch 2020 bên bán dọn dẹp nhà cửa trả mặt bằng cho bên mua. Bên mua và bên bán đã được thống nhất chung giấy giao và trả tiền này"; Đồng thời, bà Nguyễn Thị H1 giao cho ông H, bà P giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thửa 117, tờ bản đồ số 83 (diện tích: 700 m²; mục đích sử dụng: Đất trồng cây lâu năm) đứng tên hộ bà Nguyễn Thị H1.

Hết thời hạn thỏa thuận, do hộ bà Nguyễn Thị H1 không thực hiện, nên ông H, bà P có nộp tờ tường trình gửi ấp H, xã V, huyện L hòa giải, nhưng không thành.

Do đó, nguyên đơn yêu cầu Tòa án buộc hộ bà Nguyễn Thị H1, Huỳnh Thị Kim L, Nguyễn Phước T, Nguyễn Thanh S, Huỳnh Thanh H2:

1. Có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chịu một nửa phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn được đứng tên quyền sử dụng đối với thửa 117, tờ bản đồ số 83, diện tích: 700 m² tọa lạc tại ấp H, xã V, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

2. Tháo dỡ, di dời vật kiến trúc, cây trồng để giao cho nguyên đơn được quyền sử dụng đối với thửa 117, tờ bản đồ số 83.

- Sau khi hộ bà Nguyễn Thị H1 thực hiện các nghĩa vụ ở trên xong, nguyên đơn tự nguyện thực hiện nghĩa vụ trả cho hộ bà H1 số tiền còn lại là 400.000.000 đồng.

-Trường hợp hộ bà Nguyễn Thị H1 không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhuợng thửa đất trên thì phải thực hiện nghĩa vụ bồi thuờng gấp đôi số tiền đã nhận theo Biên nhận và giao tiền được lập ngày 16/01/2020.

Bị đơn: Người đại diện theo ủy quyền của bà H1, bà L, ông H2, ông S và ông T là: Ông Nguyễn Phước T1 trình bày:

Phần diện tích 700m² thuộc đất số 117, tờ bản đồ số 83 tọa lạc tại: ấp H, xã V, huyện L, tỉnh Đồng Tháp do Sở tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp cho hộ bà H1 chứ không phải cấp cho cá nhân bà H1. Do đó, việc bà H1 tự ý thỏa thuận chuyển nhượng đất cho ông H, bà P, thì các thành viên trong hộ không đồng ý. Bà H1 đồng ý trả lại số tiền đặt cọc cho ông H, bà P là 900 triệu đồng và yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, đồng ý hỗ trợ 20 triệu đồng cho ông H, bà P1. Yêu cầu ông H, bà P trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ bà H1.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 14/2023/DS-ST ngày 27/7/2023, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp quyết định:

Căn cứ Điều 26; Điều 38; khoản 1 Điều 39; Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 1 Điều 203 của Luật Đất đai năm 2013;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu H và bà Lâm Thị Thu P:

Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng “Giấy giao và nhận tiền bán 700 mét vuông đất vườn” được lập ngày 16 tây tháng 01 năm 2020 là giao dịch vô hiệu;

Buộc bà Nguyễn Thị H1, bà Huỳnh Thị Kim L và ông Nguyễn Thanh S có nghĩa vụ liên đới trả lại cho bà P, ông H số tiền cọc đã nhận để chuyển nhượng đất là 900.000.000 đồng và bồi thường thêm số tiền 900.000.000 đồng. Tổng cộng là 1.800.000.000 đồng (Một tỷ tám trăm triệu đồng).

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoàn 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Bà P, ông H đồng ý trả lại 01 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 117, tờ bản đồ số 83, diện tích 700m2; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ký hiệu CU 576899 cấp ngày 22/01/2020 cho hộ bà Nguyễn Thị H1.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, trách nhiệm chậm thi hành án và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 09/8/2023, Người đại diện theo ủy quyền của bà H1, bà L, ông H2, ông S và ông T là ông Nguyễn Phước T1 kháng cáo với lý do bản án sơ thẩm tuyên xử chưa đúng với bản chất, nội dung vụ án, chưa phù hợp với quy định pháp luật làm ảnh hưởng quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn. Yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo nội dung:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu H và bà Lâm Thị Thu P.

Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng “Giấy giao và nhận tiền bán 700 mét vuông đất vườn” được lập ngày 16 tây tháng 01 năm 2020 là giao dịch vô hiệu; các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận do hai bên cùng có lỗi.

Bà Nguyễn Thị H1 trả lại cho bà P, ông H số tiền 900.000.000 đồng.

Bà P, ông H trả lại 01 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 117, tờ bản đồ số 83, diện tích 700m2; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ký hiệu CU 576899 cấp ngày 22/01/2020 cho hộ bà Nguyễn Thị H1.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Nguyễn Phước T1 vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Cho rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình bà Nguyễn Thị H1, nên việc các con bà H1 không đồng ý việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng có một phần lỗi của ông H, bà P. Giao dịch là do một mình bà H1 quyết định nên các con của bà H1 là bà L, ông S, ông H2, ông T không biết quyền lợi bị xâm phạm. Hội đồng xét xử sơ thẩm xác định tranh chấp dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại áp dụng điều khoản phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật dân sự là không có căn cứ. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng giấy giao nhận tiền không thể coi là hợp đồng chuyển nhượng. Từ đó, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo nội dung: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu H và bà Lâm Thị Thu P; Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thể hiện bằng “Giấy giao và nhận tiền bán 700 mét vuông đất vườn” được lập ngày 16 tháng 01 năm 2020 là giao dịch vô hiệu; các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận do hai bên cùng có lỗi. Bà Nguyễn Thị H1 trả lại cho bà P, ông H số tiền 900.000.000 đồng. Bà P, ông H trả lại 01 bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa số 117, tờ bản đồ số 83, diện tích 700m2; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ký hiệu CU 576899 cấp ngày 22/01/2020 cho hộ bà Nguyễn Thị H1.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Lỗi không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn do lỗi bên phía bà Nguyễn Thị H1, phía nguyên đơn không đồng ý với ý kiến của bị đơn do tại thỏa thuận có ghi rõ nếu phía bà H1 không bán thì phải trả tiền gấp đôi. Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa, phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về việc giải quyết vụ án: Việc không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn do lỗi bên phía bà Nguyễn Thị H1. Phía bà H1 đã nhận 900.000.000 đồng mà không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải trả tiền bồi thường gấp đôi theo điều khoản phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật dân sự. Đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.