Bản án 148/2026/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 25 tháng 8 năm 2022, đơn khởi kiện bổ sung đề ngày 17 tháng 01 năm 2024, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn Thanh Bình M trình bày: Ông là người sử dụng phần đất diện tích 119,8m2 thuộc thửa đất số 620, tờ bản đồ số 59 (BĐĐC/2005) tại xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: H 01792/7013911 ngày 09/10/2007, cập nhật chuyển nhượng cho ông và vợ là bà Ngô Thị Huỳnh N vào ngày 08/8/2017, mục đích sử dụng: đất trồng cây lâu năm, hạn sử dụng đất năm 2057. Nguồn gốc phần đất này do vợ chồng ông nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn Tưởng theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Văn phòng công chứng An Lạc công chứng vào ngày 03/6/2017. Ngày 26/11/2018 ông được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở riêng lẻ. Để hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, ông đã ký hợp đồng với Công ty đo đạc Đô Thành để tiến hành đo đạc thực địa. Sau khi tiến hành đo đạc, Công ty Đô Thành thông báo rằng một phần diện tích đất theo bản đồ giấy chứng nhận của ông đã bị nhà số B32/16B tổ 22, ấp 2, xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh sử dụng, diện tích đất bị lấn chiếm là 6,7m2. Sau đó cơ quan chức năng đã tạm dừng việc giao đất cho ông khi làm thủ tục chuyển mục đích và chờ kết quả giải quyết của hai bên. Vào ngày 04/3/2020, ông nộp đơn khiếu nại về việc lấn chiếm đất với bà Mai H đến Ủy ban nhân dân xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh để tiến hành hòa giải nhưng bà H không đồng ý đang lấn chiếm đất của ông. Sau đó, ông được Ủy ban nhân dân xã Hưng Long cấp giấy đề nghị đến Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh để xác định lại vị trí ranh đất sử dụng thực tế. Sau khi đo vẽ, Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh xác định phần đất bị lấn chiếm là 6,7m2. Ngày 18/8/2022, ông được Ủy ban nhân dân xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh tổ chức hòa giải với bà Mai H dựa trên bản vẽ bản đồ hiện trạng vị trí áp ranh của Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, bà H vẫn tiếp tục không đồng ý đang lấn chiếm đất của ông do đó ông nộp đơn khởi kiện tại Tòa án. Nay ông yêu cầu Tòa án buộc bà Mai H cùng ông Nguyễn Trung Th và trẻ Nguyễn Trung Ng1 trả lại cho vợ chồng ông phần đất lấn chiếm là 6,7m2 thuộc một phần thửa đất số 620, tờ bản đố số 59 (BĐĐC/2005) xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh và tháo dỡ các công trình được xây dựng trên phần đất có tổng diện tích 6,7m2 thuộc thửa đất số 620, tờ bản đồ số 59 (BĐĐC/2005), xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Vị trí phần đất lấn chiếm được đánh số thứ tự (11), (15) tại Bảng thống kê phân loại diện tích của Bản đồ hiện trạng vị trí - áp ranh số hợp đồng: 131668/TTĐĐBĐ-VPTT (CS1) do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 10/10/2024.

Tại bản tự khai đề ngày 09 tháng 5 năm 2023, bị đơn đồng thời là người đại diện theo pháp luật của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trẻ Nguyễn Trung Nghĩa - Bà Mai Hương trình bày:

Năm 2017, vợ chồng bà có mua một căn nhà số B32/16B tổ 22, ấp 2, xã H, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Căn nhà này đã được xây dựng sẵn trên phần đất và được rào chắn bằng tường bê tông cốt thép. Bà không tranh chấp với những người xung quanh và không xây dựng cơi nới gì thêm trên phần đất này, bà không lấn chiếm phần đất 6,7m2 của ông Nguyễn Thanh Bình M. Do đó, bà không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại bản tự khai đề ngày 21 tháng 11 năm 2022 và tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Ngô Thị Huỳnh Nga trình bày:

Bà là vợ hợp pháp của ông Nguyễn Thanh Bình M. Bà thống nhất với ý kiến trình bày của ông Nguyễn Thanh Bình M. Bà yêu cầu Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông M, buộc bà Mai H cùng ông Nguyễn Trung Th và trẻ Nguyễn Trung Ng1 trả lại cho vợ chồng ông phần đất lấn chiếm là 6,7m2 thuộc một phần thửa đất số 620, tờ bản đố số 59 (BĐĐC/2005) xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh và tháo dỡ các công trình được xây dựng trên phần đất có tổng diện tích 6,7m2 thuộc thửa đất số 620, tờ bản đồ số 59 (BĐĐC/2005), xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại bản tự khai đề ngày 05 tháng 9 năm 2023, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Trung Thành trình bày:

Ngày 14/3/2017 vợ chồng ông có mua của ông Dương Hoàng Dũng phần nhà đất diện tích 125,2m2 thửa đất số 655 thuộc thửa đất số 611, tờ bản đồ số 59, tích 175,1m2, xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong thời gian sử dụng, vợ chồng ông không có xây dựng gì thêm ngoài ranh giới trên bản đồ. Khi mua đất từ ông Dũng, ông cũng đến Ủy ban nhân dân xã Hưng Long hỏi thì đất không có tranh chấp. Nay ông Nguyễn Thanh Bình M khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông trả đất lấn chiếm thì ông không đồng ý vì vợ chồng ông không lấn chiếm đất của bất kỳ ai. Do đó, ông yêu cầu Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1218/2025/DSST ngày 10 tháng 10 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh Bình M đối với bà Mai H về việc tranh chấp quyền sử dụng đất. 1.1. Buộc bà Mai H, ông Nguyễn Trung Th và trẻ Nguyễn Trung Ng1 (có người đại diện theo pháp luật là bà Mai H) có nghĩa vụ trả lại cho ông Nguyễn Thanh Bình M và bà Ngô Thị Huỳnh N phần đất có tổng diện tích 6,7m2 thuộc một phần thửa đất số 620 (thửa phân chiết 620-2), tờ bản đồ số 59 (theo Tài liệu năm 2005) Bản đồ địa chính xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh nay là xã Hưng Long, Thành phố Hồ Chí Minh. 1.2. Buộc bà Mai H, ông Nguyễn Trung Th và trẻ Nguyễn Trung Ng1 (có người đại diện theo pháp luật là bà Mai H) có nghĩa vụ tháo dỡ công trình xây dựng là mái che tôn vị trí số (11) và tường gạch mái tôn vị trí số (15) trên phần đất có tổng diện tích là 6,7m2 thuộc một phần thửa đất số 620 (thửa phân chiết 620-2), tờ bản đồ 59 (theo Tài liệu năm năm 2005) Bản đồ địa chính xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh nay là xã Hưng Long, Thành phố Hồ Chí Minh theo Bản đồ hiện trạng vị trí - áp ranh số hợp đồng: 131668/TTĐĐBĐ-VPTT (CS1) do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 10/10/2024. Vị trí phần đất tranh chấp được đánh số thứ tự (11) và (15) tại Bảng thống kê phân loại diện tích của Bản đồ hiện trạng vị trí - áp ranh số hợp đồng: 131668/TTĐĐBĐ-VPTT (CS1) do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 10/10/2024. Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự. Ngày 03/11/2025, bị đơn bà Mai H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo không rút kháng cáo, các đương sự không hòa giải được. Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án như sau:

- Về chấp hành pháp luật tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Các đương sự đã được bảo đảm để thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ theo quy định. Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án được bảo đảm.

- Về nội dung kháng cáo: Bản án sơ thẩm đã giải quyết đúng pháp luật; Không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bị đơn; Đề nghị sửa bản án sơ thẩm, ghi nhận tự nguyện của nguyên đơn chịu ½ chi phí tố tụng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Diện tích 119,8 m2 thửa đất 620, tờ bản đồ số 59 (theo Tài liệu BĐĐC năm 2005) của ông Nguyễn Thanh Bình M nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn Tưởng và bà Nguyễn Thị Thúy Hằng, theo hợp đồng chuyển nhượng và được cập nhật biến động cho ông M và bà Ngô Thị Huỳnh N vào ngày 08/8/2017.

Diện tích 125,2m2 thửa đất số 655, tờ bản đồ số 59 (theo Tài liệu BĐĐC năm 2005) của bà Mai H và ông Nguyễn Trung Th nhận chuyển nhượng từ ông Dương Hoàng Dũng và bà Nguyễn Thị Bích Thu theo hợp đồng và được cập nhật biến động cho bà Mai H và ông Nguyễn Trung Th vào ngày 14/3/2017.

Về diện tích và vị trí phần đất tranh chấp là 6,7m2 tại số (11) là 6,5 m2 và số (15) là 0,2m2, thuộc một phần thửa đất số 620, tờ bản đồ số 59 theo Bản đồ hiện trạng vị trí - áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 10/10/2024.

Căn cứ xác minh tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Bình Chánh có nội dung: “Thửa 620, tờ bản đồ số 59 (BĐĐC) xã Hưng Long được Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh cấp Giấy chứng nhận số H01792/7013911 ngày 09/10/2007 cho hộ bà Huỳnh Thị Cúc. Theo bảng kê tọa độ góc ranh (Theo hệ tọa độ Nhà nước VN-2000) thể hiện trên trang 3 Giấy chứng nhận số H01792/7013911, các điểm tọa độ góc ranh không bị chênh lệch, không chồng lấn lên các thửa tứ cận”.

Căn cứ diện tích, vị trí, tọa độ góc ranh tại các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nguyên đơn và bị đơn nhận chuyển nhượng, đã được cập nhật sang tên chủ sử dụng; Căn cứ hợp đồng nhận chuyển nhượng của nguyên đơn và bị đơn với các chủ đất cũ; Căn cứ Bản đồ hiện trạng vị trí - áp ranh do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 10/10/2024, có đủ cơ sở chứng minh phần diện tích 6,7m2 tranh chấp tại vụ án thuộc thửa đất 620 và thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho nguyên đơn. Nguyên đơn đã được xác lập quyền sở hữu tài sản đúng quy định của pháp luật. Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận, như sơ thẩm giải quyết là phù hợp. Phần diện tích tranh chấp không nằm trong diện tích tại hợp đồng mà bị đơn nhận chuyển nhượng và không thuộc thửa đất mà bị đơn đã được cấp giấy chứng nhận. Cũng không có căn cứ nào để xác lập quyền sở hữu tài sản cho bị đơn đối với phần diện tích 6,7m2 này theo quy định của luật. [3] Theo trình bày của nguyên đơn và bị đơn thì phần nhà, đất của từng bên đã có sẵn khi mua từ chủ cũ và vẫn nguyên hiện trạng cho đến nay, không thay đổi gì. Như vậy, diện tích đất của từng bên khi nhận chuyển nhượng là đúng theo diện tích đất tại thửa đất mà mỗi bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng và đã được cập nhật đứng tên giấy chứng nhận từ người sử dụng đất trước đó. Tuy nhiên trên thực tế thì chủ đất cũ đã chỉ ranh và tính cả phần diện tích 6,7m2 đất tranh chấp này cho bị đơn. Trong trường hợp này quyền lợi của bị đơn là có bị ảnh hưởng, nhưng đây là mối quan hệ về quyền, nghĩa vụ giữa bị đơn với người bán là chủ cũ, có thể giải quyết bằng một vụ kiện khác khi có yêu cầu. [4] Sơ thẩm đã giải quyết vụ án đúng pháp luật, phù hợp với tài liệu chứng cứ đã được thu thập đầy đủ để giải quyết trong phạm vi nội dung tranh chấp tại vụ án. Riêng về trình bày của bị đơn cho rằng căn nhà đã có sẵn, được rào bằng tường bê tông, bị đơn không xây dựng cơi nới gì thêm, nhà đất vẫn nguyên như tình trạng lúc bị đơn mua. Xét vấn đề này liên quan về giao dịch hợp đồng mua bán giữa bị đơn với chủ sử dụng đất đã chuyển nhượng cho bị đơn, trường hợp bị đơn cho rằng bị ảnh hưởng về quyền lợi thì có thể khởi kiện bên bán bằng vụ kiện khác về bồi thường thiệt hại, theo quy định chung về quyền khởi kiện vụ án dân sự. [5] Từ nhận định trên, xét không có căn cứ chấp nhận nội dung kháng cáo của bị đơn, như ý kiến đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại phiên tòa phúc thẩm. [6] Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn tự nguyện chịu ½ chi phí tố tụng, chỉ yêu cầu bị đơn hoàn trả ½ còn lại. Xét ghi nhận và sửa bản án sơ thẩm. Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Căn cứ vào Điều 164 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Căn cứ vào Điều 26 của Luật Đất đai năm 2024; Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn; Ghi nhận tự nguyện của nguyên đơn về chịu một phần chi phí tố tụng; Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 1218/2025/DSST ngày 10 tháng 10 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Thành phố Hồ Chí Minh.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Thanh Bình M đối với bà Mai H về việc tranh chấp quyền sử dụng đất.

1.1. Buộc bà Mai H, ông Nguyễn Trung Th và trẻ Nguyễn Trung Ng1 (có người đại diện theo pháp luật là bà Mai H) có nghĩa vụ trả lại cho ông Nguyễn Thanh Bình M và bà Ngô Thị Huỳnh N phần đất có tổng diện tích 6,7m2 thuộc một phần thửa đất số 620 (thửa phân chiết 620-2), tờ bản đồ số 59 (theo Tài liệu năm 2005) Bản đồ địa chính xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh nay là xã Hưng Long, Thành phố Hồ Chí Minh.

1.2. Buộc bà Mai H, ông Nguyễn Trung Th và trẻ Nguyễn Trung Ng1 (có người đại diện theo pháp luật là bà Mai H) có nghĩa vụ tháo dỡ công trình xây dựng là mái che tôn vị trí số (11) và tường gạch mái tôn vị trí số (15) trên phần đất có tổng diện tích là 6,7m2 thuộc một phần thửa đất số 620 (thửa phân chiết 620-2), tờ bản đồ 59 (theo Tài liệu năm năm 2005) Bản đồ địa chính xã Hưng Long, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh nay là xã Hưng Long, Thành phố Hồ Chí Minh theo Bản đồ hiện trạng vị trí - áp ranh số hợp đồng: 131668/TTĐĐBĐ-VPTT (CS1) do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 10/10/2024.

Vị trí phần đất tranh chấp được đánh số thứ tự (11) và (15) tại Bảng thống kê phân loại diện tích của Bản đồ hiện trạng vị trí - áp ranh số hợp đồng: 131668/TTĐĐBĐ-VPTT (CS1) do Trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh lập ngày 10/10/2024.

2. Về chi phí tố tụng:

Ghi nhận tự nguyện của nguyên đơn chịu 1/2; Bà Mai H phải hoàn trả cho ông Nguyễn Thanh Bình M 1/2, bằng số tiền là 26.909.024 đồng.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

3.1. Bà Mai H phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 đồng (Sáu trăm nghìn đồng).

3.2. Trả lại cho ông Nguyễn Thanh Bình M số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.750.000 đồng (Một triệu, bảy trăm năm năm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2021/0041644 ngày 09 tháng 9 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

3.3. Trả lại cho ông Nguyễn Thanh Bình M số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0033124 ngày 22 tháng 01 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Mai H không phải chịu, được trả lại số tiền tạm ứng đã nộp 300.000 đồng (Biên lai thu BLTU/25E số 0033791 ngày 03/11/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh). Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014). Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.