Bản án 144/2018/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn ông Đặ ng Công B tại đơn khởi kiện và tại phiên tòa trình bày: Ông đượ c ngườ i khá c giớ i thiệ u mua thử a đấ t vườ n và o ngà y

29/7/2017, 02 bên đã thỏ a thuậ n thố ng nhấ t giá chuyể n nhượ ng là 300.000.000đồ ng đố i vớ i thử a đấ t số 263, tờ bả n đồ 32, diệ n tí ch 2.125,1m2, mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm t ọa lạc ấp D, xã Đ, huyệ n C, tỉnh Tiền Giang, do Uỷ ban nhân dân huyệ n C cấ p giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụng đất số CH 01803 ngày 17/11/2014 cho ông Võ Tấ n H đứ ng tên đ ược văn phòng công chứ ng chứ ng thự c hợ p đồ ng ngà y 29/7/2017. Do bậ n đi là m xa nên ông chưa đi làm thủ tục để đứng tên thửa đất đã mua, hiệ n nay ông để cho ông H trong coi quả n lý , khi nào ông yêu cầu thì ông H giao đấ t. Theo quyế t đị nh thi hà nh á n củ a Chi cụ c Thi hành án dân sự huyện C ông Võ Tấ n H là người phải thi hành án cho Ngô Đức Th và Võ Thị G số tiề n 332.011.000đồ ng và quyế t đị nh cưỡ ng chế kê biên số

31/QĐ-CCTHADS ngà y 21/3/2018 thì thửa đất 263 ông nhận chuyển nhượng của ông H cơ quan thi hà nh á n kê biên cưỡ ng chế để thi hà nh á n cho ngườ i khá c ả nh hưở ng đế n quyề n lợ i củ a ông.

Ông yêu cầ u công nhậ n hợ p đồ ng chuyể n nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Võ Tấ n H và ông được Văn phòng công chứng chứ ng thự c số 1164 ngày 29/7/2017 là hợp pháp.

Ông đượ c liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để kê khai , đăng ký đứ ng tên quyề n sử dụ ng đấ t đố i vớ i thử a đấ t 263, diệ n tí ch 2.125,1m2, mục đích sử dụ ng trồ ng cây lâu năm tọa lạc ấp D, xã Đ, huyệ n C, tỉnh Tiền Giang khi bản án có hiệu lực pháp luật.

- Bị đơn ông Võ Tấ n H tại bản tự khai và phiên tòa trình bày: Ngày 29/7/2017 ông đồ ng ý chuyể n nhượ ng thử a đấ t 263 diệ n tí ch 2.125,1m2, mục đích sử dụ ng trồ ng cây lâu năm tọa lạc ấp D, xã Đ, huyệ n C, tỉnh Tiền Giang và toàn bộ công trình xây dự ng, cây trồ ng trên đấ t vớ i giá 300.000.000đồ ng cho ông Đặ ng Công B . Hai bên đã giao nhậ n đủ tiề n và ông đã đã giao giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t cho ông B làm thủ tục sang tên . Hiệ n tạ i ông đang trông coi đấ t giù m ông B . Nay ông đồ ng ý tiế p tụ c thự c hiệ n hợ p đồ ng như yêu cầ u khở i kiệ n củ a ông B.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Chi cục thi hành án dân sự huyện Cái Bè trình bày: Chi cụ c Thi hà nh á n dân sự huyệ n Cá i Bè thụ lý thi hà nh Quyế t đị nh số 82/ 2017/ QĐST-DS ngà y 28/8/2017 của Tòa án nhân dân huyện Cái Bè vớ i cá c khoả n phải thi hành “ Buộ c ông Võ Tấ n H trả cho ông Ngô Đức Th và bà Võ Thị G số tiề n 332.011.000đ. Tính lãi suất chậm thi hành án”.

Quá trình thi hành án đã hết thời gian tự nguyệ n thi hà nh nhưng ông H vẫ n chưa thự c hiệ n nghĩ a vụ thi hà nh á n trả tiề n cho ông Th , bà G. Qua xá c minh điề u kiệ n thi hành án thì biết ông H có đứng tên quyền sử dụng đất diện tích 2.125,1m2, mục đích sử dụng trồng cây lâu năm tọa lạc ấp D, xã Đ, huyệ n C, tỉnh Tiền Giang. Chi cụ c Thi hà nh án đã ký quyế t đị nh kê biên số 31/QĐ-CCTHADS ngà y 21/3/2018 và kê biên quyền sử đụ ng đấ t đố i vớ i phầ n đấ t trên . Chi cụ c thi hà nh á n đề nghị hủ y hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t giữ a ông H và ông B vì chưa có hiệu lực d o chưa đăng ký vào sổ địa chính theo qui định pháp luật.

- Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng pháp luật.

Ý kiến v ề việc giải quyết vụ án : Đề nghị Hộ i đồ ng xé t xử không chấ p nhậ n yê u cầ u khở i kiệ n củ a ô ng B vì các bên khi giao dịch đã vi phạm đi ểm c, khoản 1 điề u 117 và điều 123 Bộ luậ t dân sự .

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, các quy định pháp luật Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa cả nguyên đơn và bị đơn điề u thố n g nhấ t ngà y 29/7/2017 ông H chuyể n nhượ ng cho ông B toàn bộ thửa đất số 263 diệ n tí ch 2.125,1m2, mục đích sử dụng trồng cây lâu năm t ọa lạc ấp D, xã Đ, huyệ n C, tỉnh Tiền Giang và toà n bộ công trình xây dựng, cây trồ ng trên đấ t vớ i giá 300.000.000đồ ng. Hai bên đã ký kế t hợ p đồ ng xong, ông B đã giao đủ tiề n và nhậ n giấ y chứ ng nhậ n quyề n sử dụ ng đấ t cù ng đấ t và cá c tài sản trên đất do ông H giao. Ông H cũng đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông B. Đối vớ i Chi cụ c Thi hà nh á n dân sự huyệ n C thì cho rằng các bên chưa tuân thủ điều kiện có hiệ u lự c củ a hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t nên đ ề nghị Tòa án xem xét hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên để Chi cục Thi hành án xử lý kê biên phầ n đấ t trên để thi hà nh á n.

Căn cứ và o điề u 117 Bộ luậ t dân sự 2015 qui định về điề u kiệ n có hiệ u lự c củ a giao dị ch dân sự Hộ i đồ ng xé t xử thấ y rằ ng:

- Về chủ thể tham gia giao dị ch trong hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t trên cả ông B và ông H khi ký kế t hợ p đồ ng điề u có năng lự c hà nh vi dân sự đầ y đủ , các bên tiến hành giao dịch chuyển nhượng hoàn toàn tự nguyện, không nhằ m trố n trá nh nghĩa vụ gì với ai hay nhà nước.

- Về mụ c đí ch và nộ i dung mua giao dị ch : Do ông H có nhu cầu chuyển nhượng nhà đất để giải quyết n ợ nần của nhiều người và đầu tư chăn nuôi , còn ông B đượ c sự giớ i thiệ u củ a ngườ i quen biế t ông H có nhu cầu chuy ển nhượng đấ t nên liên hệ giao dịch và 02 bên tự thỏ a thuậ n về giá cả , đố i tượ ng giao dị ch, phương thứ c thanh toá n phù hợ p qui đị nh phá p luậ t.

- Về hì nh thứ c hợ p đồ ng: Theo qui đị nh tạ i điề u 502 Bộ luậ t dân sự 2015 và luậ t đấ t đai thì các bên khi ký kết hợp đồng chuyể n quyề n sử dụ ng đấ t có lập thành văn bản theo đú ng qui đị nh phá p luậ t nhưng sau khi ký hợ p đồ ng xong đã không đế n cơ quan quản lý đất đai để tiến hành đăng ký biến động đất đai theo qui định pháp luật là vi phạm điều 503 Bộ luậ t dân sự và Phá p luậ t đấ t đai về điề u kiệ n có hi ệu lực của hợp đồ ng. Tuy nhiên xé t thấ y trong quá trì nh giao kế t , thự c hiệ n hợ p đồ ng cá c bên đã giao nhậ n tiề n và tà i sả n cho nhau xong . Nay cả nguyên đơn và bị đơn điều đồng ý tiếp tụ c thự c hiệ n hợ p đồ ng. Theo qui đị nh tạ i điề u 129 Bộ luậ t dân sự 2015 thì giao dị ch dân sự của các bên tuy có vi phạm về hình thức giao dịch nhưng các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch nên Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch trên.

Đối với Chi cục thi hành án dân sự huyện C cho rằ ng cá c bên vi phạ m điề u kiệ n có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đề nghị Tòa án xem xét hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Như đã phân tí ch cá c bên chuyể n nhượ ng đấ t vi phạ m về điề u kiệ n đăng ký đấ t đai nhưng cá c bên đã thự c hiệ n hợ p đồ ng xong nên căn cứ qui đị nh phá p luậ t vẫ n công nhậ n hợ p đồ ng củ a cá c bên.

Từ nhữ ng phân tí ch trên Hộ i đồ ng xé t xử thấ y yêu cầ u khở i kiệ n củ a ông B là có căn cứ nên chấ p nhậ n. Đồng thời ghi nhậ n việ c ông Võ Tấ n H đồ ng ý giao toà n bộ công trình xây dự ng trên đấ t cho ông B.

- Về án phí: Do yêu cầ u nguyên đơn đượ c chấ p nhậ n nên phía bị đơn phải chịu án phí theo qui định tại điều 147 Bộ luậ t Tố tụ ng d ân sự và nghị quyế t 326/2016/NQ-UBTVQH ngà y 30/12/2016.

Xét lời đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện C không phù hợp với nhận đị nh củ a H ội đồng xé t xử . Bở i lẽ , như đã phân tí ch ở trên cá c đương sự tạ i thờ i điể m chuyể n nhượ ng đấ t ông H vẫ n cho ông B biế t mụ c đí ch chuyể n nhượ ng là để trả nợ cho nhiề u ngườ i và đầ u tư chăn nuôi . Các bên thỏa thuận chuyển nhượng h oàn toàn tự nguyệ n về giá cả không nhằ m trố n trá nh trá ch nhiệ m vớ i ai , việ c ông H sau khi nhậ n tiề n củ a ông B đã trả cho ai không thuộ c trách nhiệm của ông B. Hơn nữ a ông H không có cam kết nào với bà G, ông Th khi bá n đấ t sẽ trả tiền cho 02 ngườ i đó và việc ông Th, bà G kiệ n ông H ra Tò a ông cũ ng biế t sau nà y sau khi đã chuyển nhượng đất cho ông B. Do đó việ c Việ n kiể m sá t nhân dân huyệ n C ái Bè đề nghị không chấp nhận yêu cầu của ông B không đượ c Hộ i đồ ng xé t xử ghi nhậ n.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào 147, 227 Bộ luậ t tố tụ ng dân sự ; Điều 117, 129, 500, 501, 502, 688 Bộ luậ t dân sự 2015; Điều 95 Luật đất đai năm 2013, Nghị quyết 326/2016/NQ-UBTVQH ngà y 30/12/2016.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đặng Công B.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đặng Công B và ông Võ Tấn H theo hợ p đồ ng chuyể n nhượ ng quyề n sử dụ ng đấ t ngày 29/7/2017 phần đất thuộc thửa đất số 263, tờ bản đồ 32, diện tích 2.125,1m2, mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm tọa lạc ấp D, xã Đ, huyệ n C, tỉnh Tiền Giang. Đã được UBND huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyề n sở hữ u nhà ở và tà i sả n khá c gắ n liề n vớ i đấ t số CH 01803 cấp ngày 17/11/2014 cho ông Võ Tấn H đượ c thay đổ i sau khi cấ p giấ y chứ ng nhậ n: để thừa kế cho ông Võ Tấn H , sinh năm 1963, CMND số 310248294, đị a chỉ ấ p D, xã Đ, huyệ n C, tỉnh Tiền Giang, theo hồ sơ số 001803.TK.001 là có hiệu lự c phá p luậ t. Có sơ đồ đo đạ c hiệ n trạ ng thử a đấ t (photo) kèm theo.

Ông B được quyền đến cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật.

Ghi nhậ n sự tự nguyệ n củ a ông Võ Tấ n H giao cho ông B đấ t cù ng toà n bộ công trình kiến trúc trên đất.

- Về án phí: Ông Võ Tấn H phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồ ng á n phí DSST .

Hoàn lại ông Đặng Công B 300.000 (Ba trăm nghì n) đồng tiền tạm ứng án phí theo biên lai thu số 08473 ngày 10/4/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Cái Bè.

- Về thời hạn kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang xét xử theo thủ tục phúc thẩm. Riêng đối với người vắng mặt thời hạn trên tính từ ngày được tống đạt bản án hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các qui định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.