Bản án 142/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện hợp pháp cho nguyên đơn trình bày:

Bà Đoàn Thị S là chủ sử dụng đất diện tích 1.050m2 thuộc thửa đất số 1399, tờ bản đồ số 20-4, tọa lạc tại phường Đ, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường C, Thành phố Hồ Chí Minh), theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CL925665, số vào sổ cấp GCN: CS07238 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 27/02/2018 và diện tích đất 3.877,2m2 thuộc thửa đất số 1318, tờ bản đồ số 20-4, tọa lạc tại phường Đ, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường C, Thành phố Hồ Chí Minh), theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CN123702, số vào sổ cấp GCN: CS07855 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 04/10/2018.

Ngày 04/01/2023, bà Đoàn Thị S cho Công ty TNHH T1 (sau đây gọi tắt là Công ty T1) thuê thửa đất số 1399 và 1318, Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được Văn phòng C, quyển số 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có nội dung: bà Đoàn Thị S cho Công ty T1 thuê thửa đất số 1399 và 1318, thời hạn thuê 05 (năm) năm kể từ ngày 01/01/2023 đến hết ngày 01/01/2028; mục đích thuê làm nhà xưởng trên đất ở và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp và trồng cây trên đất trồng cây lâu năm. Giá thuê là 50.000.000 đồng/tháng.

Bên thuê (Công ty T1) đặt cọc cho bên cho thuê (bà Đoàn Thị S) số tiền 50.000.000 đồng, số tiền này sẽ được bên cho thuê hoàn trả khi hết hạn hợp đồng sau khi khấu trừ các chi phí mà bên thuê phải trả cho bên cho thuê. Trường hợp bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán, chậm trả tiền thuê quá 10 ngày thì bên thuê mất tiền cọc và bị đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trường hợp bên thuê chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn phải báo trước cho bên cho thuê 30 ngày và bên thuê bị mất số tiền cọc.

Sau khi ký Hợp đồng thuê, bà Đoàn Thị S đã bàn giao quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 1399 và 1318 cho Công ty T1. Trong quá trình thuê, Công ty T1 thường xuyên trả tiền thuê chậm. Kể từ ngày 13/7/2023, Công ty T1 không thanh toán tiền thuê cho bà S. Bà S nhiều lần yêu cầu Công ty T1 thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhưng Công ty T1 không thực hiện.

Đến cuối năm 2023, Công ty T1 đã di dời toàn bộ tài sản đã đầu tư trên đất thuê đi nơi khác nhưng không thông báo thanh lý Hợp đồng thuê cũng không đến Văn phòng C làm thủ tục chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và thanh toán tiền thuê, các chi phí có liên quan. Hiện nay, Công ty T1 còn nợ bà S tiền thuê là 380.000.000 đồng.

Bà Đoàn Thị S yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Tuyên chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất số 64, quyển số 01/2023 TP/CC-SCC/HĐGD được Văn phòng C công chứng ngày 04/01/2023 giữa bà Đoàn Thị S với Công ty TNHH T1 từ ngày 31/12/2023.

- Bà S được sở hữu số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng theo Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được Văn phòng C công chứng ngày 04/01/2023.

- Tại đơn khởi kiện bổ sung nguyên đơn có yêu cầu Công ty TNHH T1 trả số tiền thuê còn nợ từ tháng 5/2023 đến tháng 12/2023 là 380.000.000 đồng. Nguyên đơn xin rút lại yêu cầu này, không yêu cầu Công ty T1 phải trả tiền thuê.

Bị đơn Công ty TNHH T1 đã được tống đạt thông báo thụ lý vụ án, thông báo phiên họp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải nhưng Công ty TNHH T1 không đến Tòa án làm việc, không gửi văn bản trình bày ý kiến và không cung cấp tài liệu, chứng cứ cho Tòa án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng C trình bày:

Ngày 04/01/2023, bà Đoàn Thị S có yêu cầu Văn phòng C công chứng Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với bên cho thuê là bà Đoàn Thị S, bên cho thuê là Công ty TNHH T1, quyền sử dụng đất mà các bên yêu cầu công chứng thuộc thửa đất số 1399, tờ bản đồ số 20-4, tọa lạc tại phường Đ, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường C, Thành phố Hồ Chí Minh), theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CL925665, số vào sổ cấp GCN: CS07238 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 27/02/2018 và quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 1318, tờ bản đồ số 20-4, tọa lạc tại phường Đ, thành phố T, tỉnh Bình Dương (nay là phường C, Thành phố Hồ Chí Minh), theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CN123702, số vào sổ cấp GCN: CS07855 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 04/10/2018.

Khi tiếp nhận hồ sơ công chứng nêu trên, Công chứng viên đã tiến hành kiểm tra toàn bộ hồ sơ pháp lý và đối chiếu bản chính, bản sao các giấy tờ gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; đơn xác nhận (v/v cho thuê đất) và đã được Ngân hàng thương mại cổ phần S2 - Chi nhánh B xác nhận. Đồng thời, kiểm tra ngăn chặn trên phần mềm Quản lý Cơ sở dữ liệu Công chứng tỉnh B, tài sản không có văn bản ngăn chặn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Xác định hồ sơ hợp lệ, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch của các bên là xác thực; mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội; quyền sử dụng đất cho thuê thỏa mãn điều kiện giao dịch của pháp luật nên Công chứng viên đã tiến hành cho soạn thảo hợp đồng và cho các bên đọc lại toàn bộ nội dung dự thảo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Sau khi các bên đọc và được Công chứng viên giải thích rõ nội dung trong hợp đồng; giải thích quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp; ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc cho thuê và thuê; các bên đã hiểu, đồng ý với toàn bộ nội dung được thể hiện trong hợp đồng, đã ký vào từng trang, đồng thời điểm chỉ/đóng dấu và ghi “Tôi đã đọc và đồng ý” vào trang 04 (bốn) của hợp đồng trước sự chứng kiến của Công chứng viên. Tại thời điểm ký, điểm chỉ/đóng dấu các bên có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật. Do đó, Công chứng viên đã thực hiện chứng nhận Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất với số công chứng 64 ngày 04/01/2023 đúng theo quy định của pháp luật.

Văn phòng C không có ý kiến và yêu cầu độc lập, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Phú Q có đơn xin vắng mặt, không có yêu cầu gì đối với vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng TMCP S1, Ngân hàng TMCP H, Công ty TNHH G, ông Đặng Văn V1, Công ty cổ phần K TB vắng mặt và không có yêu cầu gì đối với vụ án.

* Tại phiên tòa:

- Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn vắng mặt và có đơn xin xét xử vắng mặt.

- Bị đơn Công ty TNHH T1; Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ngân hàng TMCP S1, Ngân hàng TMCP H, Công ty TNHH G, ông Đặng Văn V1, Công ty cổ phần K đã được tống đạt quyết định đưa vụ án ra xét xử và triệu tập hợp lệ tham gia phiên tòa lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Trần Phú Q, Văn phòng C có đơn xin vắng mặt, không có yêu cầu gì đối với vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 15 - Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu:

1. Về việc tuân theo pháp luật tố tụng:

1.1. Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Tòa án: Thẩm phán đã tiến hành các thủ tục tố tụng đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về việc thụ lý vụ án; xác định đúng tư cách người tham gia tố tụng; xác minh, thu thập chứng cứ đầy đủ; tiến hành phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải đúng quy định.

1.2. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Văn phòng C, ông Trần Phú Q đã chấp hành đầy đủ quyền, nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; bị đơn Công ty TNHH T1 và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm: Ngân hàng TMCP S1, Ngân hàng TMCP H, Công ty TNHH G, ông Đặng Văn V1, Công ty cổ phần K TB chưa thực hiện đúng quyền, nghĩa vụ của mình.

2. Về nội dung vụ án: Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, nhận thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 26; Điều 35; Điều 39; các điều 91, 92, 93, 95, 144, 147, 217, 227, 228, 238, 244, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 2 Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính, Luật Tư pháp người chưa thành niên, Luật Phá sản và Luật Hoà giải, đối thoại tại Toà án năm 2025;

Căn cứ các điều 422, 428, 472, 473, 474, 481, 482 và Điều 500 của;

Căn cứ các điều 166, 167 và 203 .

Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH1 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Đình chỉ đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đoàn Thị S đối với yêu cầu bị đơn Công ty TNHH T1 trả số tiền thuê là 380.000.000đ (ba trăm tám mươi triệu đồng).

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đoàn Thị S đối với bị đơn Công ty TNHH T1 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”:

- Tuyên bố chấm dứt Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất lập ngày 04/01/2023 giữa bà Đoàn Thị S với Công ty TNHH T1, số công chứng 64, quyển số 01/2023TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C từ ngày 31/12/2023.

- Bà Đoàn Thị S được quyền sở hữu số tiền mà Công ty TNHH T1 đã đặt cọc là 50.000.000đ (năm mươi triệu đồng).

3. Về chi phí tố tụng: Công ty TNHH T1 phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 3.000.000đ (ba triệu đồng) để trả lại cho bà Đoàn Thị S.

4. Chi phí thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng: Bà Đoàn Thị S phải chịu số tiền 3.060.000đ (ba triệu không trăm sáu mươi nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền bà S đã nộp tạm ứng tại Tòa án.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Công ty TNHH T1 phải chịu số tiền 300.000đ (ba trăm nghìn đồng).

- Bà Đoàn Thị S thuộc trường hợp được miễn án phí, tạm ứng án phí.

6. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

7. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.