Bản án 139/2017/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau: * Nguyên đơn ông Nguyễn Văn N và bà Trịnh Thị T trình bày: Khoảng tháng 10/2008 thấy số nhà 100 PK có treo biển bán nhà, do có nhu cầu mua nên ông bà đã đến gặp ông T1, bà L là con của cụ C chủ nhà để hỏi mua nhà. Ông T1, bà L cho biết các ông bà đã ủy quyền cho bà T đại diện đứng ra bán, anh N liên lạc với bà T hỏi mua nhà, bà T nhất trí bán. Bà T cho biết nhà số 100 PK chia cho bà T2 chị cả 72m², còn lại của 5 chị em là 75m², phần của bà H có thêm 4m² cộng gộp vào 75m² của 5 chị em thành 79m² để bán, giá 24.000.000đ/m², thành tiền của 75m² là 1.800.000.000đ và 4m² của bà H 90.000.000đ. Tổng cộng 1.890.000.000đ. Lúc đó giấy tờ nhà đất đứng tên cụ Trần Thị C, tất cả các con của cụ C đã họp phân chia tài sản thừa kế có Ủy ban nhân dân phường QT chứng thực. Ngày 02/12/2008 ông bà đã giao cho bà T 600.000.000đ, ngày 03/12/2008 vợ chồng ông bà với bà Nguyễn Thị T đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thừa kế của cụ Trần Thị C gồm bà T, Ông T1, bà L, bà H, chị H diện tích 79m² đất tại số nhà 100 phố PK, phường QT, thị xã X, Hà Nội với giá 1.890.000.000đ. Hai bên thỏa thuận khi nào ông N nhận sổ đỏ chính chủ sẽ có trách nhiệm giao nốt số tiền còn lại. Ngày 05/01/2009 ông N giao tiếp cho bà T 815.000.000đ. Tổng hai lần là 1.415.000.000đ. Bà T giao lại cho ông một văn tự bán nhà đất ở ngày 06/10/1964 đứng tên cụ Trần Thị C. Trong quá trình hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông T2, bà T, bà V là con của cụ A (vợ hai của cụ Y) đã kiện bà T tại Tòa án nhân dân thị xã X và phía anh em nhà bà T gây khó khăn, không ký biên bản nên không hoàn tất được hợp đồng chuyển nhượng. Nhiều lần ông, bà yêu cầu bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng anh em nhà bà T không nhất trí. Ngày 24/12/2010 bà T đã tự nguyện trả lại cho ông 600.000.000đ và ngày 28/3/2011 bà T trả tiếp 815.000.000đ. Tổng số là 1.415.000.000đ. Ông N yêu cầu bà T phải bồi thường thiệt hại cho vợ chồng ông do không thực hiện được hợp đồng mua bán nhà, số tiền tương ứng với số m² đất mà ông đã thanh toán cho bà T theo giá tại thời điểm xét xử. *Bị đơn bà Nguyễn Thị T trình bày: Bà nhất trí với việc ông N trình bày về thời gian chuyển nhượng, giá tiền, diện tích đất là đúng. Số tiền ông N đặt trước 2 lần là 1.415.000.000đ bà trực tiếp nhận và chưa chia cho ai. Khi chuyển nhượng hai bên thỏa thuận ông N chịu trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà sau đó từ bà chuyển nhượng cho ông N, chị T. Trong thời gian làm thủ tục thì con cụ A (vợ hai của bố bà) đã làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân thị xã X đòi chia thừa kế nhà đất số 100 PK, Quang Trung, thị xã X. Sau khi có tranh chấp anh em bà không nhất trí chuyển nhượng cho vợ chồng ông N, bà T. Bà đã gặp ông N xin trả lại tiền nhưng ông N không nhận. Bà đã trả cho ông N số tiền 1.415.000.000đ mà ông N đã giao. Ông N yêu cầu bà bồi thường như vậy là quá cao, bà chỉ chấp nhận bồi thường cho ông N theo lãi suất tiền gửi không kỳ hạn của Ngân hàng Nhà nước trên số tiền ông N đã trả đến thời điểm bà thanh toán lại cho ông N. Bà yêu cầu ông N phải trả lại giấy tờ gốc bà đã giao cho ông N. *Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

- Bà L, Ông T1, bà H, chị H trình bày: Trước khi chuyển nhượng nhà đất cho vợ chồng ông N, chị T thì gia đình các ông, bà đã họp và giao cho bà T đứng ra bán phần đất, nhà mà 5 anh chị em được thừa kế của mẹ là cụ Trần Thị C diện tích đất là 79m² trên đất có nhà nhưng đã cũ nên không tính, tại số 100 phố PK, phường QT, thị xã X với giá 1.890.000.000đ. Ông N đã trả trước 1.415.000.000đ, bà T nhận nhưng không chia cho anh chị em nào. Sau đó anh em trong gia đình xảy ra tranh chấp, nay bà L, Ông T1, bà H, chị H không nhất trí tiếp tục chuyển nhượng nhà đất trên cho vợ chồng ông N, chị T nữa.

- Ông T2, bà T, bà V trình bày: Bố các ông, bà là cụ Nguyễn Xuân Y, cụ Y có 2 vợ, vợ cả là cụ Trần Thị C có 6 người con; vợ hai là cụ Nguyễn Thị A là mẹ các ông, bà. Cụ Y, cụ C, cụ A chết đều không để lại di chúc, di sản của các cụ để lại gồm nhà cấp 4 trên diện tích đất 150m² tại số 100 phố PK, phường QT, thị xã X. Việc bà T đứng ra chuyển nhượng nhà đất số 100 phố PK, phường QT, thị xã X cho ông N, bà T các ông bà không được biết và cũng không được họp gia đình. Các ông, bà không nhất trí việc bà T bán nhà đất cho ông N, bà T. Ngày 30/6/2011 Tòa án nhân dân thị xã X đã xét xử sơ thẩm. Không đồng ý với bản án số 13/2011/DSST ngày 30/6/2011 của Tòa án nhân dân thị xã X các đương sự đã kháng cáo. Ngày 21/9/2011 Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã xét xử phúc thẩm. Bản án số 176/2011/DSPT ngày 21/9/2011 đã quyết định: Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà T với ông N bà T là vô hiệu. Buộc bà T, bà L, Ông T1, bà H, chị H phải liên đới thanh toán cho ông N bà T 2.491.875.000đ. Ngoài ra bản án còn quyết định về án phí và các vấn đề khác. Sau khi xét xử phúc thẩm, ông N bà T đã làm đơn đề nghị thi hành án. Thi hành án thị xã X đã thi hành xong Bản án số 176/2011/DSPT ngày 21/9/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội, đồng thời các đương sự lại thỏa thuận với nhau về việc mua bán nhà đất. Bà T có đơn kiến nghị đến Tòa án nhân dân tối cao. Ngày 04/02/2015 Tòa án nhân dân tối cao đã có quyết định Giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm số 176/2011/DSPT ngày 21/9/2011 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội và hủy bản án dân sự sơ thẩm số 13/2011/DSST ngày 30/6/2011 của Tòa án nhân dân thị xã X. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã X xét xử sơ thẩm lại. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 02/2017/DSST ngày 31/5/2017 của Tòa án nhân dân thị xã X đã quyết định:

- Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở giữa bên bán do bà Nguyễn Thị T và bên mua ông Nguyễn Văn N, bà Trịnh Thị T là vô hiệu.

- Buộc ông Nguyễn Văn N, bà Trịnh Thị T phải liên đới trách nhiệm thanh toán cho bà Nguyễn Thị T, bà Nguyễn Thị L, bà Nguyễn Thị H, ông Nguyễn Xuân T, chị Nguyễn Thị H số tiền 839.375.000đ. Kể từ ngày bà T, bà L, Ông T1, bà H, chị H có đơn đề nghị thi hành án ông N, bà T còn phải chịu lãi suất nợ cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian và số tiền chưa thi hành. Ngoài ra bản án còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự. Không nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm, ngày 12/6/2017 bà Trịnh Thị T có đơn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm, đề nghị xét xử phúc thẩm lại vụ án. Ngày 12/6/2017 bà Nguyễn Thị T có đơn kháng cáo đối với bản án sơ thẩm đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm áp dụng giá đất theo thị trường tại thời điểm năm 2017 để tính giá trị thiệt hại do hợp đồng bị xác định là vô hiệu. Tại phiên tòa: Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Về tố tụng: Ông N bà T vắng mặt tại phiên tòa lần thứ hai không có lý do Tòa án phải đình chỉ xét xử vụ án nhưng Tòa án sơ thẩm vẫn đưa vụ án ra xét xử là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng. Về nội dung: Cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng mua bán ngày 02/12/2008 là hợp đồng vô hiệu trong khi hợp đồng này không còn tồn tại vì sau khi có bản án phúc thẩm nguyên đơn đã làm thủ tục yêu cầu thi hành án. Quá trình thi hành án do bị đơn không có tiền thanh toán cho nguyên đơn nên các bên thống nhất làm các thủ tục chuyển nhượng nhà đất tranh chấp cho nguyên đơn và đối trừ nghĩa vụ phải thi hành án. Nguyên đơn đã được cấp giấy chứng nhận và đã xây nhà 5 tầng trên đất. Vì hợp đồng ngày 02/12/2008 được xác định là hợp đồng vô hiệu, hợp đồng thứ hai được ký kết trên cơ sở hợp đồng thứ nhất và bản án phúc thẩm nay bản án phúc thẩm đã bị tuyên hủy và hợp đồng thứ nhất bị xác định vô hiệu thì hợp đồng thứ hai cũng bị coi là vô hiệu do đó nguyên đơn kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm phải xem xét cả hai hợp đồng chuyển nhượng để tính lỗi của các bên tham gia giao dịch. Nếu không xem xét đến hợp đồng thứ hai thì mặc dù ông N được cấp giấy chứng nhận đối với đất tranh chấp thì cũng không phát sinh hiệu lực. Bản án sơ thẩm đã không xem xét đến thỏa thuận tiếp theo của các đương sự ngày 28 tháng 4 năm 2014 là không xem xét đầy đủ các tài liệu chứng cứ, không giải quyết triệt để các vấn đề của vụ kiện. Khi giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu Tòa án sơ thẩm không tiến hành định giá lại theo quy định là làm thiệt hại đến quyền lợi của các đương sự. Với những vi phạm như phân tích trên đề nghị Hội đồng xét xử hủy án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa án sơ thẩm điều tra xét xử lại. Bị đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn thống nhất trình bày: Ông N bà T đã có đơn yêu cầu Tòa án không xét xử gì nữa vì việc mua bán đã được thực hiện xong, như vậy phải coi như ông N đã rút đơn khởi kiện. Tòa án chỉ xem xét giải quyết hậu quả của Hợp đồng thứ nhất ngày 02/12/2008 vì Hợp đồng chuyển nhượng lần thứ hai các bên đã thực hiện xong. Khi giải quyết lại vụ án Tòa án sơ thẩm lấy giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2011 để giải quyết tranh chấp là không phù hợp với quy định. Đề nghị Hội đồng xét xử sửa án sơ thẩm ghi nhận sự tự nguyện của bà T thanh toán cho ông N bà T số tiền gốc là 1.415.000.000đ và bồi thường thiệt hại trên cơ sở lãi suất suất ngân hàng. Nếu nguyên đơn không chấp nhận đề nghị Tòa án tiến hành định giá lại để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Ông T1 bà H thống nhất với ý kiến của bà T. Tòa án công bố lời khai của những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa. Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hà Nội: Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Sau khi có bản án phúc thẩm các bên đã làm thủ tục thi hành. Quá trình thi hành án các đồng thừa kế thống nhất làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ nhà đất cho nguyên đơn. Ngày 19/5/2014 nguyên đơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã xây nhà trên đất. Do bà T, Ông T1, bà L, bà X có đơn khiếu nại, ngày 04/02/2015 Tòa án nhân dân Tối cao đã có quyết định Giám đốc thẩm hủy toàn bộ bản án sơ thẩm và phúc thẩm. Tại cấp sơ thẩm ông N có đơn đề nghị Tòa án không xem xét gì nữa vì việc mua bán đã được thực hiện xong, Tòa án cấp sơ thẩm cần hướng dẫn để ông N bà T làm thủ tục rút đơn khởi kiện. Bà T có đơn đề nghị Tòa án buộc ông N bà T thanh toán 2.491.875.000đ, đây là yêu cầu phản tố của bị đơn, tuy nhiên Tòa án sơ thẩm cũng không hướng dẫn bà T làm thủ tục phản tố. Tại Thông báo số 119/TB-GĐKT II ngày 18/8/2016 về việc giải quyết kiến nghị giám đốc thẩm nêu rõ: “Thực tế trong vụ án này đã có việc tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án với phạm vi bao gồm cả những tình tiết mới, yêu cầu mới của đương sự...”. Như vậy khi Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án phải xem xét cả những tình tiết mới, những thỏa thuận mới của các đương sự. Tòa án cấp sơ thẩm chỉ giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng ngày 02/12/2008 mà không xem xét các thỏa thuận mới của các đương sự nên không giải quyết triệt để được vụ án. Mặt khác cấp sơ thẩm không tiến hành định giá tài sản tranh chấp tại thời điểm xét xử sơ thẩm, lấy giá trị chuyển nhượng năm 2011 để giải quyết là không đúng quy định. Do cấp sơ thẩm không giải quyết triệt để các vấn đề cần giải quyết trong vụ kiện nên cấp phúc thẩm không thể khắc phục được, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự hủy toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 02/2017/DSST ngày 31/5/2017 của Tòa án nhân dân thị xã X, thành phố Hà Nội.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ, được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa. Nhận thấy: Về hình thức: Nguyên đơn bà T, bị đơn bà T kháng cáo trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo, về hình thức là hợp lệ. Về tố tụng: Do vụ án được xét xử lại theo thủ tục sơ thẩm sau khi có quyết định giám đốc thẩm. Trường hợp nguyên đơn ông N bà T đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vẫn vắng mặt thì việc đình chỉ giải quyết vụ án phải có sự đồng ý của bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Bị đơn bà T và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là các con của cụ Y và cụ C vẫn có yêu cầu Tòa án buộc ông N bà T phải trả lại số tiền 2.491.875.000đ do đó Tòa án cấp sơ thẩm vẫn phải giải quyết vụ kiện theo quy định Khoản 4 Điều 217 Bộ luật tố tụng dân sự. Về nội dung: Do Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tại số nhà 100 PK, thị xã X ngày 02, 03/12/2008 giữa bà T với ông N bà T vi phạm quy định của pháp luật nên đã bị tuyên bố là Hợp đồng vô hiệu. Sau khi có bản án phúc thẩm nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án. Cơ quan thi hành án đã ra quyết định thi hành án. Quá trình thi hành án các bên đã có thỏa thuận mới theo đó các đồng thừa kế của cụ Nguyễn Xuân Y, cụ Trần Thị C, cụ Nguyễn Thị A thống nhất làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ nhà đất tranh chấp cho vợ chồng nguyên đơn và đối trừ các nghĩa vụ theo bản án phúc thẩm số 176/2011/DSPT ngày 21/9/2011. Các bên đã làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngày 19/5/2014 ông N bà T được cấp giấy chứng nhận đối với nhà đất tại 100 PK thị xã X. Ông bà đã xây nhà 5 tầng trên đất, ở ổn định từ đó đến nay. Ngày 04/02/2015 Tòa án nhân dân Tối cao đã có quyết định Giám đốc thẩm hủy bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã X xét xử sơ thẩm lại. Như vậy, sau khi có bản án phúc thẩm các bên đã có thỏa thuận mới, khi giải quyết lại vụ án Tòa án cần làm rõ các yêu cầu cụ thể của đương sự sau khi đã có thỏa thuận mới, tình tiết mới để giải quyết triệt để vụ kiện. Cấp sơ thẩm chỉ giải quyết hậu quả của Hợp đồng chuyển nhượng ngày 02, 03/12/2008 là không xem xét đánh giá hết các tình tiết của vụ án, không giải quyết triệt để các vấn đề của vụ kiện, làm thiệt hại đến quyền lợi của các đương sự vì vậy cần hủy án sơ thẩm để điều tra xét xử lại. Về yêu cầu định giá lại của các đương sự nhận thấy: Tòa án cấp sơ thẩm khi giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu đã không định giá lại theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm là có sai lầm trong việc áp dụng pháp luật, kháng cáo của nguyên đơn và bị đơn về việc định giá là có căn cứ. Khi giải quyết lại vụ án Tòa án cấp sơ thẩm cần định giá lại theo đúng quy định để bảo đảm quyền lợi của các đương sự. Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử nên chấp nhận. Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và một phần kháng cáo của bị đơn. Về án phí: Do hủy án sơ thẩm nguyên đơn bà T, bị đơn bà T không phải chịu án phí phúc thẩm, được nhận lại dự phí đã nộp. Vì các lẽ trên, căn cứ Khoản 3 Điều 308 và Điều 310 của Bộ luật tố tụng dân sự.

QUYẾT ĐỊNH:

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2017/DSST ngày 31/5/2017 của Tòa án nhân dân thị xã X, thành phố Hà Nội về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất” giữa các đương sự: Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn N, bà Trịnh Thị T. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị T. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã X, thành phố Hà Nội tiếp tục giải quyết theo trình tự sơ thẩm theo thủ tục chung. 2. Về án phí: Nguyên đơn bà Trịnh Thị T, bị đơn bà Nguyễn Thị T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, hoàn trả số tiền 300.000đ tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai số 04290 ngày 12/6/2017 và Biên lai số 04291 ngày 13/6/2017 tại Chi cục thi hành án dân sự thị xã X, thành phố Hà Nội. Tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm được giữ lại để tiếp tục giải quyết vụ án. 3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM