Bản án 138/2026/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Đặng Thị H và là người đại diện theo uỷ quyền của ông Phạm Ngọc T trình bày:

Năm 998, giữa vợ chồng ông V bà L3 và ông T6, anh Đ, anh P (Đ, P là con đẻ của ông T6) có giao dịch mua bán đất với số tiền hai bên thoả thuận là 80.500.000 VNĐ (tám mươi triệu, năm trăm nghìn đồng). Việc mua bán là nguyên thửa cùng ngôi nhà cấp bốn trên đất. Hai bên lập thành văn bản tên gọi “Giấy bán nhà đất” nội dung thể hiện ông T6 bán cho ông V diện tích đất có sơ đồ hình thể giáp ranh chiều dài kéo hết thửa đất 24m, chiều rộng điểm đầu phía Đông giáp đường quốc lộ là 3,67m, điểm giữa rộng 3,73m, điểm cuối rộng 3,65m. Cuối văn bản các bên tham gia giao dịch ký và mô tả sơ đồ hình thể thửa đất, giáp ranh tứ cận. au khi mua bán đất, ông V đã nhận bàn giao toàn bộ diện tích đất và thanh toán tiền cho ông T6. Hai bên hoàn thành giao dịch, nhưng chưa đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước.

Năm 2000, ông V bà L3 chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cùng ngôi nhà gắn liền với đất cho vợ chồng bà H, ông T. Giữa các bên sử dụng văn bản mua bán từ ông T6 bán cho ông V chứ không lập thành văn bản độc lập khác. Ông V bán đất cho bà cũng xác định đúng diện tích đất như phần đất ông mua của ông T6, có kích cỡ, góc cạnh hình thể và tứ cận giáp ranh với các bên liền kề và đều không có tranh chấp về mốc giới khi bà mua phần đất trên của ông V. Vợ chồng bà không kiểm tra lại hiện trạng mà chỉ thấy ông V chỉ mốc giới các cạnh thửa đất như đúng giấy tờ mua bán giữa ông V và ông T6. Trên đất có ngôi nhà cấp 4 về phía đường Q, kế tiếp là khoảng đất trống rồi đến 1 gian bếp đã xuống cấp. Xung quanh thửa đất chỉ có bên tường bao do gia đình ông T3 xây còn lại không có tường bao quanh. Giữa vợ chồng bà và ông V thoả thuận mua bán diện tích đất trên với số tiền là 06.000.000đ. Gia đình bà quản lý sử dụng từ thời điểm năm 2000 đến nay. Ngay sau khi nhận chuyển nhượng đất từ ông V, vợ chồng bà đã phá toàn bộ công trình cũ trên đất để xây nhà tạm cấp 4 lợp ngói fibroximang giáp đường quốc lộ 39, kế tiếp bà vẫn để khoảng đất trống giữ nguyên cái giếng cũ và cuối đất xây bếp, công trình phụ. Khi xây dựng, các hộ xung quanh không có ý kiến, tranh chấp gì. Năm 2007, bà tiếp tục phá toàn bộ công trình đã xây dựng để xây nhà 4 tầng kiên cố trên phần đất từ vị trí giếng cũ đến giáp Quốc lộ C. Phía sau thửa đất, bà xây nhà tạm 1 tầng lợp ngói fibroximang vì bên trên vướng đường điện cao thế căn nhà tạm trên ở phía cuối thửa đất không xây hết đất mà để ra một phần đất phía sau có chiều rộng 45cm, chiều dài 3,65m để mở cửa thông hơi, thoát hiểm. Năm 2020, gia đình bà phá toàn bộ nhà tạm phía sau thửa đất để xây nhà 2 tầng như hiện nay, xây đúng vị trí nhà tạm đã phá đi. Phía sau thửa đất bà vẫn để ra một phần đất có chiều rộng 45cm, chiều dài 3,65m.

Năm 2023, các ông Hoàng Mai P, ông Hoàng Mai Đ, anh Hoàng Mai T4, anh Hoàng Mai T5 cùng nhau xây dựng nhà thờ trên đất cũ của ông Hoàng Mai T6. Đồng thời các ông này bịt 2 cửa chớp thông hơi tầng 1 của gia đình bà và sử dụng luôn phần đất trống phía sau của gia đình bà để làm lối đi, bắn mái tôn ở phía trên phần đất này. Gia đình bà không đồng ý và đã gửi đơn yêu cầu UBND thị trấn G giải quyết vụ việc nhưng không có kết quả.

Tại “Giấy bán nhà đất” thể hiện ông T6 bán cho ông V diện tích đất có sơ đồ hình thể giáp ranh chiều dài kéo hết thửa đất 24m, chiều rộng điểm đầu phía Đông giáp đường 3,67m, điểm giữa rộng 3,73m, điểm cuối rộng 3,65m. Tuy nhiên, cạnh phía cuối thửa đất của gia đình bà giáp phía đất của các ông Đ, P, T4, T5 chỉ có chiều dài là 3,5m; thiếu 0, 5m. Bà xác định phần thiếu này nằm về phía đất của gia đình ông Nguyễn Đình H2, bà Đặng Thị H3. Vì mốc giới giữa đất nhà bà và nhà ông H4, bà L hai bên xây dựng đúng ranh giới, mốc giới. Đối với thửa đất của gia đình ông H2, bà H3 thì cạnh phía cuối thửa đất thừa ra 50cm so với GCNQ DĐ đã được cấp.

Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Buộc hộ ông Đ, P, T4, T5 (đồng sở hữu thửa đất liền kề phía Tây) trả lại cho gia đình bà phần đất lấn chiếm là 45cm x 3,65m= 1,64m²; buộc hộ ông H2 bà H3 ở phía Bắc trả lại phần đất lấn chiếm hình tam giác kéo dài từ đỉnh thửa đất đến cuối có độ rộng 15cm khoảng 1,8m². Tổng hai hộ phải trả lại cho gia đình bà diện tích đất khoảng 3,44m². Đồng thời buộc hai hộ trên phải dỡ bỏ mái tôn quây ở phần đỉnh công trình, trả lại hiện trạng đất cho gia đình bà.

Tại biên bản lấy lời khai và trong quá trình tố tụng, ông Hoàng Mai Đ và ông Hoàng Mai P là bị đơn và là người nhận ủy quyền của ông Hoàng Anh T2 và ông Hoàng Anh T1 thống nhất trình bày:

Bố mẹ các ông là cụ Hoàng Mai T6 và cụ Trần Thị L1. Hai cụ đứng tên sử dụng thửa đất số 58 tờ bản đồ 13, diện tích 170m2, địa chỉ; thôn P, thị trấn G, huyện G, tỉnh Hải Dương (nay là thôn P, xã G, thành phố Hải Phòng) và được UBND huyện G cấp GCNQ DĐ số AG 240 66 ngày 27 0 2006. Năm 2007, cụ T6 mất. Đến năm 20 5, cụ L1 tách thửa đất mang tên cụ L1 và cụ T6 thành 2 thửa, một thửa mang tên ông Hoàng Mai P (thửa đất số 57, tờ bản đồ 13, diện tích 60,4m2) và một thửa đứng tên cụ Trần Thị L1 (thửa đất số 58, tờ bản đồ 13 diện tích 109,6m2 được cấp GCNQ DĐ số BN 800352 ngày 16/9/2015 của UBND huyện G). Đến năm 20 6, cụ L1 cho tặng thửa đất số 58, tờ bản đồ 13 diện tích 109,6m2 cho hai ông và 2 hai cháu là Hoàng Anh T2, Hoàng Anh T1 (đã được xác nhận tại trang 3 GCNQ DĐ).

Thửa đất ông T, bà H đang sử dụng có nguồn gốc của gia đình các ông. Năm 998, cụ Hoàng Mai T6 bán thửa đất này cho ông Đỗ Mạnh V. Trên đất, có một nhà tạm cấp 4 giáp về phía đường, cuối thửa đất về phía Tây có nhà bếp cũ. Tại thời điểm mua bán, do thửa đất của bố ông chưa được cấp GCNQ DĐ nên việc mua bán hai bên chỉ lập văn bản viết tay với tên tiêu đề là "Giấy bán nhà đất". Tại thời điểm mua bán, cụ T6 và ông V đều đo đạc, khảo sát lại kích thước các cạnh thửa đất, hai bên đều có sự mô tả rất chi tiết, thiết lập bản vẽ kèm theo. Các ông là con trai cả, con trai thứ của cụ T6 và đều ký xác nhận vào giấy bán nhà đất này. Việc mua bán, nội dung văn bản mua bán, các ông đều thừa nhận và không có bất kỳ ý kiến gì.

Giáp ranh về phía Tây thửa đất của ông V nhận chuyển nhượng chính là thửa đất hiện nay các ông đang đồng sở hữu. Mốc giới thửa đất chính là bức tường bếp cũ mà bố mẹ các ông đã xây dựng trên thửa đất bán cho ông V.

Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gia đình ông V cũng không sử dụng đến thửa đất này, toàn bộ công trình trên đất vẫn còn nguyên. Năm 2000, gia đình ông V chuyển nhượng lại toàn bộ thửa đất này cho vợ chồng ông T, bà H. Việc mua bán giữa hai bên cụ thể như thế nào thì các ông không biết. Sau khi nhận chuyển nhượng, vợ chồng ông T, bà H đã phá toàn bộ công trình cũ mà bố mẹ các ông đã xây trước đây trên thửa đất và nhiều lần cải tạo, xây dựng công trình nhưng chỉ xây trên khuôn viên thửa đất cũ nên các ông là hộ giáp ranh không có bất kỳ ý kiến gì. Gia đình ông T bà H và gia đình các ông sử dụng đất ổn định từ trước đến nay, không ai có mâu thuẫn tranh chấp gì.

Việc nguyên đơn cho rằng thửa đất của nguyên đơn bị thiếu theo các ông xác định nguyên nhân có thể do vào khoảng năm 2003, thực hiện chủ trường mở rộng Quốc lộ C nên một phần diện tích đất của vợ chồng ông T bà H bị thu hồi, bồi thường để giải phóng mặt bằng. Thu hồi cụ thể bao nhiêu m2 thì các ông không biết. Đề nghị Toà án yêu cầu nguyên đơn cung cấp hoặc thu thập tại địa phương hồ sơ thu hồi đất để giải phòng mặt bằng mở rộng Quốc lộ C đối với hộ gia đình ông T, bà H. Hơn nữa, việc mua bán giữa bố các ông và ông V trước kia các bên chỉ đo đạc bằng thước dây nên kích thước các cạnh thửa đất lập tại giấy tờ mua bán vẫn có sự sai số trong đo đạc. Năm 20 2, vợ chồng bà H, ông T đã được cấp GCNQ DĐ đối với thửa đất đang sử dụng; hình thể, kích thước các cạnh thửa đất thể hiện cạnh phía Bắc là 23,5m; cạnh phía Nam 23,55m; cạnh phía Tây là 3,5m; cạnh phía Đông là 3,67m đúng so với hiện trạng gia đình ông T, bà H vẫn đang sử dụng.

Các bị đơn xác định không lấn chiếm đất của vợ chồng ông T, bà H nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại biên bản ghi lời khai, bị đơn ông Nguyễn Đình H2 và là người nhận ủy quyền của bà Đặng Thị H3 trình bày:

Thửa đất của gia đình ông có nguồn gốc nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Kim L2, bà Tăng Thị P1. Nguồn gốc thửa đất ban đầu là của cụ Hoàng Mai T6 (bố của các ông Hoàng Mai Đ, Hoàng Mai P).

Năm 2023, vợ chồng ông nhận chuyển nhượng thửa đất từ vợ chồng ông L2, bà P1. Trước khi mua bán, vợ chồng ông có thuê đơn vị đo đạc tư nhân đến đo đạc, khảo sát thửa đất thì thấy mặt tiền thửa đất giáp Quốc lộ C thiếu 5cm so với kích thước ghi tại GCNQ DĐ (3,62m) còn cạnh phía Tây cuối thửa đất thừa 10cm so với kích thước ghi tại GCNQ DĐ (3,4m) là phần rãnh thoát nước của gia đình ông Đỗ Mạnh T7 (hộ liền kề với thửa đất). Vợ chồng ông đã nhất trí nhận chuyển nhượng và được xác nhận tại trang 3 của GCNQ DĐ.

Vợ chồng ông T, bà H ra ở và xây dựng công trình kiên cố trên thửa đất hiện nay trước vợ chồng ông rất nhiều năm; hơn nữa, trong suốt thời gian từ khi vợ chồng ông nhận chuyển nhượng cho đến cuối năm 2024 thì hai bên đều sử dụng đất ổn định, không có bất kỳ tranh chấp gì liên quan đến đất đai. Do vậy, vợ chồng ông xác định không lấn chiếm đất của vợ chồng ông T, bà H nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 20/8/2025, ông Đỗ Văn T8 trình bày:

Ông có thửa đất giáp ranh với thửa đất của ông Nguyễn Đình H2, bà Đặng Thị H3. Cạnh phía Tây cuối thửa đất của ông H2, bà hay thừa 10cm so với kích thước ghi tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần đất thừa này chính là phần rãnh thoát nước của gia đình ông, tuy nhiên do không sử dụng đến nên gia đình ông có cho gia đình ông T9, bà N (là chủ cũ trước đây của thửa đất mà ông H2 bà H3 đang sử dụng) mượn để sử dụng thoát nước. Phần đất rãnh thoát nước này vẫn là phần đất của gia đình ông và đã được cấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại biên bản xác minh, UBND xã G cung cấp như sau:

- Thửa đất của ông Đặng Ngọc T10 và bà Phạm Thị H5: Tại hồ sơ 299, mang số thửa 614, tờ bản đồ số 8, diện tích 652m2 mang tên ông Hoàn Mai C. Năm 998, ông Hoàng Mai T6, ông Hoàng Mai Đ, ông Hoàng Mai P đã bán cho ông Đỗ Mạnh V, bà Nguyễn Thị L3 một phần diện tích. Ngày 18/8/2002, Nhà nước thu hồi 7,5m2 để mở rộng đường Quốc lộ 37 (đường N) đã có kích thước cụ thể chiều ngang 3,75 m, chiều rộng 2,0 m. Đến năm 2004, thửa đất của ông V được mang số thửa 52, tờ bản đồ 13, diện tích 85,2m2 mang tên bà Đặng Thị H. Thửa đất này đến tháng 20 2 được cấp GCNQ DĐ.

- Thửa đất của ông Hoàng Mai Đ, Hoàng Mai P, Hoàng Anh T1, Hoàng Anh T2: Tại hồ sơ 299, mang số thửa 614, tờ bản đồ số 8, diện tích 652m2 mang tên ông Hoàng Mai C1. Năm 2004, mang số thửa 58, tờ bản đồ 13, diện tích 170,0m2 mang tên ông Hoàng Mai T6. Năm 20 5, thửa đất của ông T6 được tách thành 2 thửa: thửa 58, tờ bản đồ số 13, diện tích 109,6m2 và thửa 208, tờ bản đồ số 13, diện tích 60,4m2. Thửa 58 mang tên bà Trần Thị L1, thửa 208 mang tên ông Hoàng Mai P. Tháng 11/2016, bà Trần Thị L1 làm thủ tục tặng cho thửa đất số 58, tờ bản đồ số 13 diện tích 109,6m2 cho ông Hoàng Mai Đ, Hoàng Mai P, Hoàng Anh T2, Hoàng Anh T1.

- Thửa đất của ông Nguyễn Đình H2 và bà Đặng Thị H3: Được nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Kim L2 mang số thửa 51, tờ bản đồ số 13, diện tích 83,1m2. Năm 20 9, ông Nguyễn Kim L2 mua từ bà Đoàn Thị N thửa 51, tờ bản đồ số 13, diện tích 83,1m2. Bà Đoàn Thị N mua thửa đất trên của ông Hoàng Mai T6 từ năm 995 (thửa này đăng ký tại hồ sơ 299 là thửa 614, tờ bản đồ số 8, diện tích 652m2 mang tên ông Hoàng Mai C1).

Năm 2002, thửa đất của ông Đỗ Mạnh V mua của ông C1 được Nhà nước thu hồi giải phóng mặt bằng để mở rộng Quốc lộ C (nay là đường N) với diện tích 7,5m2 (chiều ngang thửa đất hướng về Đông là 3,75m, chiều sâu 2,0m) thời kỳ này đo bằng thước dây.

Đến năm 2004, UBND thị trấn G tổ chức đo đạc hiện trạng sử dụng đất thì thửa đất của bà H có kích thước mặt tiền là 3,67m, kích thước chiều ngang phía sau thửa đất là 3,5m với tổng diện tích 85,2m2 diện tích này đã được bà H ký công nhận diện tích (thời kỳ này đo bằng máy).

Tại Kết luận định giá của Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng dân sự xác định giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp là 8.000.000đ m2.

Tại Bản án sơ thẩm số 37/2025/DS-ST ngày 10/12/2025 Toà án nhân dân khu vực 11 - Hải Phòng đã quyết định Căn cứ vào các Điều 175, 176 Bộ luật dân sự; Điều 3 , Điều 236 Luật đất đai 2024; khoản Điều 228, Điều 47, Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự; Luật phí và lệ phí; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Phạm Ngọc T và bà Đặng Thị H về việc buộc hộ ông Đ, P, T2, T1 (đồng sở hữu thửa đất liền kề phía Tây) trả lại cho gia đình ông bà phần đất lấn chiếm là 45cm x 3,65m= 1,64m²; buộc hộ ông H2 bà H3 ở phía Bắc trả lại phần đất lấn chiếm hình tam giác kéo dài từ đỉnh thửa đất đến cuối có độ rộng 15cm khoảng 1,8m². Tổng hai hộ phải trả lại cho gia đình bà diện tích đất khoảng 3,44m². Đồng thời buộc hai hộ trên phải dỡ bỏ mái tôn quây ở phần đỉnh công trình, trả lại hiện trạng đất cho gia đình ông bà.

Ngoài ra bản án có tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 24 2 2025 nguyên đơn ông Phạm Ngọc T và bà Đặng Thị H, kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm số 37/2025/DS-ST ngày 10/12/2025 của TAND khu vực 11 - Hải Phòng, đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Bà H cho rằng diện tích, kích thước thửa đất của gia đình bà theo Giấy mua bán đất giữa ông T6 và ông V, trong khi đó gia đình ông P lại được cấp GCNQ D đất trong khi hai bên còn đang tranh chấp. Bà H và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp vẫn giữ nguyên toàn bộ yêu cầu kháng cáo đề nghị HĐXX sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và đề nghị miễn án phí dân sự phúc thẩm (nếu có) cho ông Phạm Ngọc T.

Bị đơn ông P, ông H2 đề nghị HĐXX không chấp nhận yêu cầu khởi kiện, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng phát biểu ý kiến: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự. Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 37/2025/DS-ST ngày 10/12/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Hải Phòng. Về án phí: Ông T là người cao tuổi nên được miễn án phí phúc thẩm, bà H phải chịu án phí phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và được xem xét tại phiên tòa. Ý kiến của các đương sự, ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng và đã được tranh tụng tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

[2. . ] Đối với thửa đất hiện nay mang tên ông Phạm Ngọc T và bà Đặng Thị H: Tại hồ sơ 299, mang số thửa 614, tờ bản đồ số 8, diện tích 652m2 mang tên ông Hoàn Mai C. Năm 998, ông Hoàng Mai T6, ông Hoàng Mai Đ, ông Hoàng Mai P đã bán cho ông Đỗ Mạnh V, bà Nguyễn Thị L3 một phần diện tích. Ngày 8 8 2002, Nhà nước thu hồi 7,5m2 để mở rộng đường Quốc lộ 37 (đường N) đã có kích thước cụ thể chiều ngang 3,75 m, chiều dài 2,0 m. Đến năm 2004, thửa đất của ông V được mang số thửa 52, tờ bản đồ 13, diện tích 85,2m2 mang tên bà Đặng Thị H (ông V chuyển nhượng thửa đất trên cho bà H vào năm 2000). Thửa đất này đến ngày 05 20 2 được UBND huyện G, tỉnh Hải Dương cấp GCNQ DĐ với diện tích 85,5m2 Thửa số 52, tờ bản đồ số 11, tên người sử dụng đất ông Phạm Ngọc T và bà Đặng Thị H.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản Điều 308, Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ Điều 2, Điều 15, khoản 7 Điều 27, khoản Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ nội dung kháng cáo của ông Phạm Ngọc T và bà Đặng Thị H.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 37/2025/DS-ST ngày 10 tháng 2 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 11 - Hải Phòng về việc Tranh chấp quyền sử dụng đất.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Buộc bà Đặng Thị H phải nộp 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0008735 ngày 26/12/2025 tại Thi hành án dân sự thành phố Hải Phòng.

Miễn toàn bộ tiền án phí dân sự phúc thẩm đối với ông Phạm Ngọc T.

4. Các nội dung khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.