Bản án 138/2025/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Sử Hữu Đ trình bày:

Tại quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự số 05/QĐST-DS ngày 21/02/2022 của Toà án nhân dân huyện Krông Bông, Đ. Ghi nhận sự thoả thuận của tôi và bà Lê Thị H, cụ thể như sau:

Về số nợ: Bà Lê Thị H nợ ông Sử Hữu Đ số tiền là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), trong đó: Nợ gốc: 80.000.0000 đồng và 20.000.000 đồng nợ lãi.

Về thời gian trả nợ: Bà Lê Thị H trả cho ông Sử Hữu Đ số tiền là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) vào năm đợt, cụ thể như sau:

- Đợt 01: Chậm nhất ngày 15/8/2022 bà Lê Thị H phải trả cho ông Sử Hữu Đ số tiền là 20.000.000 đồng.

- Đợt 02: Chậm nhất ngày 15/8/2023 bà Lê Thị H phải trả cho ông Sử Hữu Đ số tiền là 20.000.000 đồng.

- Đợt 03: Chậm nhất ngày 15/8/2024 bà Lê Thị H phải trả cho ông Sử Hữu Đ số tiền là 20.000.000 đồng.

- Đợt 04: Chậm nhất ngày 15/8/2025 bà Lê Thị H phải trả cho ông Sử Hữu Đ số tiền là 20.000.000 đồng.

- Đợt 05: Chậm nhất ngày 15/8/2026 bà Lê Thị H phải trả cho ông Sử Hữu Đ số tiền là 20.000.000 đồng.

Tuy nhiên sau khi có quyết định công nhận sự thoả thuận của các đương sự của Toà án. Tôi đã nhiều lần gọi điện, liên hệ với bà Lê Thị H phải trả tiền cho tôi nhưng bà Lê Thị H không trả mà cố tình lẩn tránh, xem thường quyết định công nhận sự thoả thuận của Toà án. Do đó tôi làm đơn yêu cầu Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Krông Bông, tỉnh Đắk Lắk thi hành quyết định có hiệu lực của Toà án. Mặc dù vậy, Chi cục Thi hành án dân sự yêu cầu tôi đề nghị Toà án nhân dân huyện Krông Bông, Đ xác định phần quyền sử dụng diện tích 886,4m² đất (trong đó có 400m² đất ở và 486,4m² đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa đất số 145, tờ bản đồ số 156, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DG 592 306 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 15/7/2022 cho hộ ông Nguyễn Văn Q. Địa chỉ thửa đất: Thôn E, H, K, tỉnh Đắk Lắk.

Để đảm bảo quyền lợi cho tôi, tôi kính đề nghị Toà án nhân dân huyện Krông Bông, Đ xác định quyền sử dụng đất của bà Lê Thị H trên phần diện tích 886,4m² đất thuộc thửa đất số 145, tờ bản đồ số 156 nói trên.

Đối với phần diện tích đất hiện nay gia đình ông Nguyễn H1 đã làm nhà và đang sinh sống trên một phần diện tích đất của thửa đất này, phần giáp đất ông Hoàng L theo tôi là gia đình ông Nguyễn Hồng M đất của gia đình ông Nguyễn Văn Q – bà Lê Thị H để làm nhà ở. Việc mua bán đất giữa gia đình ông Nguyễn Văn Q – bà Lê Thị H với gia đình ông Nguyễn H1 không có hồ sơ giấy tờ gì nên tôi không đồng ý và đề nghị chia phần sử dụng đất của bà Lê Thị H trên tổng số diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 886,4m.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn H1, bà Đỗ Thị Thanh T1 trình bày:

Vợ chồng tôi nhận chuyển nhượng thửa đất có vị trí tứ cận: Phía Đông giáp đất ông Lê Văn H4; Phía Tây giáp đường bê tông; Phía Nam giáp đất ông Q, Phía Bắc giáp đất ông Hoàng L, địa chỉ thửa đất tại thôn E, H, K, tỉnh Đắk Lắk, phần diện tích đất trên thuộc thửa đất số 145, tờ bản đồ số 156, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DG 592 306 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 15/7/2022 cho hộ ông Nguyễn Văn Q. Địa chỉ thửa đất: Thôn E, H, K, tỉnh Đắk Lắk. Vợ chồng tôi nhận chuyển nhượng từ năm 2001 của vợ chồng ông Nguyễn Văn Q – bà Lê Thị H, gia đình tôi đã trả đủ tiền đất cho ông Q - bà H và ông Q – bà H cũng đã giao đất cho vợ chồng tôi, gia đình tôi tiến hành làm nhà, xây dựng hàng rào và các công trình phụ từ năm 2001, không ai có ý kiến gì, gia đình tôi cũng đã sử dụng ổn định thửa đất này từ khi nhận chuyển nhượng năm 2001 cho đến nay, không tranh chấp với ai. Khi đấy chúng tôi có viết giấy tay với nhau nhưng do để lâu mối mọt ăn hết giấy tờ nên đầu năm 2023, bà H và các con của ông Q về ký giấy uỷ quyền sử dụng đất cho ông Q với mục đích ông Q đứng ra làm thủ tục chuyển từ sổ đỏ sang sổ hồng, tách thửa và thủ tục chuyển nhượng đất cho gia đình tôi. Trong quá trình làm thủ tục giấy tờ về đất thì tháng 4/2023, ông Q đã ký với tôi giấy xác nhận mua bán đất, ông Quảng K với tư cách là đại diện cho toàn thể gia đình vì lúc đấy vợ con ông Q đã ký uỷ quyền cho ông Q làm thủ tục giấy tờ để tách thửa cho vợ chồng tôi. Việc bà Lê Thị H nợ ông Sử Hữu Đ như thế nào, chúng tôi không biết nhưng khi đang làm thủ tục tách thửa tại chi nhánh V đăng ký đất đai huyện K, tỉnh Đắk Lắk thì bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện Krông Bông, tỉnh Đắk Lắk ra lệnh dừng việc biến động đất nên việc tách thửa đất bị dừng lại. Như vậy, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của gia đình tôi nên tôi đề nghị Toà án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần diện tích đất hiện giờ gia đình tôi đang sử dụng ổn định, đã có hàng rào kiên cố để tôi được tách sổ theo quy định của pháp luật. Trong phần diện tích đất này có 200m² đất thổ cư, diện tích còn lại là đất trồng cây lâu năm. Thực tế thì lúc đầu giữa gia đình tôi và gia đình ông Q thoả thuận, gia đình ông Q chuyển nhượng cho gia đình tôi là một nửa vườn nhưng nay đo được bao nhiêu tôi chấp nhận bấy nhiêu vì chúng tôi đã làm hàng rào kiên cố, phân ranh giới với nhau đầy đủ. Theo kết quả đo đạc thực tế ngày 23/8/2023 là: Phía Đông: 7,98m; Phía Tây: 9.67m; Phía Nam: 42,60m; Phía Bắc: 45,84m. Diện tích 409,5m² thuộc thửa đất số 145, tờ bản đồ số 156, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DG 592 306 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 15/7/2022 cho hộ ông Nguyễn Văn Q. Địa chỉ thửa đất: Thôn E, H, K, tỉnh Đắk Lắk

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Q trình bày:

Phần diện tích đất hiện nay gia đình ông Nguyễn H1 đang sử dụng làm nhà ở vào năm 2021. Chúng tôi đã có ranh giới xây dựng cụ thể không tranh chấp với nhau. Khuôn viên đã cố định. Do vợ tôi là bà Lê Thị H nợ tiền ông Sử Hữu Đ nên khi chúng tôi lên làm thủ tục tách thửa cho ông Nguyễn H1 thì bị ngăn chặn không cho làm sổ. Vợ chồng tôi bán đất cho ông Nguyễn H1 là bán đất vườn, gia đình ông Nguyễn H1 làm nhà như thế nào tôi không biết. Tuy nhiên, tôi đồng ý cắt cho ông Nguyễn H1 200m² đất thổ cư là 01 nửa vườn, phần đất còn lại là đất vườn, đất trồng cây lâu năm. Tôi chấp nhận số liệu đo đạc thực tế ngày 23/8/2023 cho ông Nguyễn H1 là: Phía Đông: 7,98m; Phía Tây: 9.67m; Phía Nam: 42,60m; Phía Bắc: 45,84m. Diện tích 409,5m².

Tại biên bản đo đạc ngày 23/8/2024 thể hiện: Phần diện tích đất hiện nay gia đình ông Nguyễn Văn Q đang sử dụng là 487,5m². Còn phần diện tích đất hiện nay gia đình ông Nguyễn H1 đang sử dụng là 409,5m².

Tại biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 02/8/2024 thể hiện:

Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DG 592 306 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đ cấp ngày 15/7/2022 cho hộ ông Nguyễn Văn Q. Địa chỉ thửa đất: Thôn E, H, K, tỉnh Đắk Lắk, thuộc thửa đất số 145, tờ bản đồ số 156 diện tích 886,4m² đất (trong đó có 400m² đất ở và 486,4m² đất trồng cây lâu năm).

Kết quả thẩm định như sau:

Trên phần diện tích đất này có 02 hệ thống nhà ở và các công trình xây dựng trên đất, được ngăn cách bởi hàng rào được xây dựng kiên cố.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (Bà Lê Thị H, ông Nguyễn Văn Q, anh Nguyễn Văn H2, chị Nguyễn Thị Huyền N, chị Nguyễn Thị Huyền T, anh Nguyễn Minh H3 bà Đỗ Thị Thanh T1) vắng mặt tại phiên tòa dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 16/2024/DSST ngày 09/8/2024 của Toà án nhân dân huyện Krông Bông đã quyết định:

Áp dụng khoản 1 Điều 102, Điều 212, Điều 219 Bộ luật dân sự năm 2015: Chấp nhận một phần yêu cầu của ông Sử Hữu Đ về Xác định sở hữu, quyền sử dụng tài sản, phân chia tài sản chung để thi hành án, đối với một phần thửa đất số 145, tờ bản đồ số 156, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất số DG 592306 do Sở T cấp cho ông Nguyễn Văn Q. Địa chỉ: Thôn E, xã H, huyện K, tỉnh Đắk Lắk là 476,9m², trong đó có 200 m² đất ở và 276,9m² đất trồng cây lâu năm.

Bà Lê Thị H được quyền sử dụng 1/6 diện tích đất là 476,9m², trong đó có 200 m² đất ở và 276,9m² đất trồng cây lâu năm thuộc thửa đất số 145, tờ bản đồ số 156, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất số DG 592306 do Sở T cấp cho ông Nguyễn Văn Q. Địa chỉ: Thôn E, xã H, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Áp dụng điểm b.3 khoản 2.3 Mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình:

Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn H1 về việc yêu cầu Toà án nhân dân huyện Krông Bông công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn Q, có diện tích 409,5 m2, trong đó có 200m² đất ở và 209,5m² đất trồng cây lâu năm thuộc thửa đất số 145, tờ bản đồ số 156, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất số DG 592306 do Sở T cấp cho ông Nguyễn Văn Q. Địa chỉ: Thôn E, xã H, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về lệ phí, án phí, chi phí tố tụng quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 22/8/2024, ông Sử Hữu Đ kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số: 16/2024/DSST ngày 09/8/2024 của Toà án nhân dân huyện Krông Bông. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại theo hướng sửa bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện Krông Bông, không công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn H1 với ông Nguyễn Văn Q, có diện tích 409,5m2, trong đó có 200m2 đất ở và 209,5m2 đất trồng cây lâu năm thuộc thừa đất số 145, tờ bản đồ số 156, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất số DG 592306 do Sở T cấp cho ông Nguyễn Văn Q. Địa chỉ: Thôn E, xã H, huyện K, tỉnh Đắk Lắk.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn ông Sử Hữu Đ có đơn đề nghị xét xử vắng mặt và giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo.

Tại phiên tòa Đại diện VKSND tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Thẩm phán, các đương sự trong vụ án và Hội đồng xét xử phúc thẩm đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Qua phân tích đánh giá các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày của các bên đương sự, đại diện Viện kiểm sát cho rằng cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, mà cấp phúc thẩm không thể khắc phục được, nên đề nghị HĐXX căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 – Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Sử Hữu Đ – Hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2024/DSST ngày 09/8/2024 của Toà án nhân dân huyện Krông Bông, giao hồ sơ cho TAND huyện Krông Bông giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu được thu thập có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

Nguyên đơn vắng mặt và có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt lần 2, HĐXX xét xử vắng mặt họ là phù hợp quy định tại khoản 3 Điều 296 BLTTDS.

Mặt khác, quá trình giải quyết ông Nguyễn H1 là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có đơn yêu cầu công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Q và ông Nguyễn H1 đối với diện tích 409.5m2 thuộc thửa đất số 145 tờ bản đồ 56 theo GCNQSDĐ số DG 592306. Ngày 13/5/2024 TAND huyện Krông Bông ban hành thông báo thụ lý bổ sung đối với yêu cầu của ông H1. Lẽ ra, Tòa án cấp sơ thẩm phải căn cứ quy định tại khoản 12 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 để xác định đây là vụ án dân sự, đồng thời đình chỉ giải quyết việc dân sự thì mới đúng quy định. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm vẫn đồng thời giải quyết cả yêu cầu việc dân sự của ông Sử Hữu Đ và cả tranh chấp của ông Nguyễn H1, sau đó đưa vụ án ra xét xử để ban hành Bản án là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các đương sự.

Từ nhận định trên, Hội đồng xét xử xét thấy vi phạm của cấp sơ thẩm không thể khắc phục được ở cấp phúc thẩm nên cần hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2024/DS - ST ngày 09/8/2024 của Toà án nhân dân huyện Krông Bông, tỉnh Đắk Lắk, giao hồ sơ cho Toà án nhân dân huyện Krông Bông thụ lý giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

[1]. Căn cứ khoản 3 Điều 308, khoản 1 Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần đơn kháng cáo của ông Sử Hữu Đ - Huỷ toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số: 16/2024/DS - ST ngày 09/8/2024 của Toà án nhân dân huyện Krông Bông, tỉnh Đắk Lắk, giao hồ sơ cho Toà án nhân dân huyện Krông Bông giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

[2]. Về chi phí tố tụng và án phí:

[2.1]. Về chi phí tố tụng và án phí dân sự sơ thẩm: Do hủy toàn bộ bản án sơ thẩm nên chi phí tố tụng và án phí, lệ phí sẽ được quyết định khi vụ án được giải quyết lại theo quy định của pháp luật.

[2.2]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Sử Hữu Đ không phải chịu án phí DSPT. Trả lại cho ông Sử Hữu Đ số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0007186 ngày 12/9/2024 của Chi cục THADS huyện K.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.