Bản án 1328/2025/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

- Nguyên đơn và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Năm 2018, bà Võ Thị Hồng N nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 1.853,9m2 thuộc các thửa 959, 960 cùng tờ bản đồ số 52 tại phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương của vợ chồng ông Lương Văn S và bà Nguyễn Ngọc L. Khi nhận chuyển nhượng đất, bà N xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộ ông S, bà L số vào sổ CH00339, số phát hành BB555714 do UBND huyện T cấp ngày 23/8/2010 thì thấy phía Bắc 02 thửa đất số 959, 960 có con đường đất có quy cách chiều ngang khoảng 05m, chiều dài từ thửa 959, 960 nối ra đến đường ĐT747. Do thấy có con đường như trên nên bà N mới đồng ý nhận chuyển nhượng 1.853,9m2 thuộc hai thửa đất số 959, 960 của ông S, bà L.

Sau khi hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà N nộp hồ sơ đăng ký và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số vào sổ CS08293 ngày 29/11/2018 đối với hai thửa đất 959, 960, tờ bản đồ số 52 tại phường U mang tên Võ Thị Hồng N. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiện đường đất (cụt) tại cạnh hướng Bắc của hai thửa đất.

Tuy nhiên, các ông bà Nguyễn Hoàng A, Trương Thị S1, Bùi Văn Q lấn chiếm đoạn đường đất công cộng từ đường ĐT747 vào đến hết thửa đất của ông S, bà L nên các chủ sử dụng đất liền kề với ông S, bà L (là bà Trần Thị N2) phát sinh tranh chấp đoạn đường đất này với bà A, bà S1 và ông Q. Do lối đi tranh chấp bị bà A, bà S1 và ông Quỳnh R lại nên bà N không có lối đi nào vào hai thửa đất số 959, 960 mà bà N đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông S, bà L.

Trước sự việc đó, hộ ông S, bà L có thỏa thuận mở một lối đi khác cho bà N đi từ phần đất của bà N (thuộc thửa 959, 960) dọc theo thửa đất số 875, tờ bản đồ số 52 và thửa đất số 03, tờ bản đồ số 54 của ông S, bà L ra đến đường ĐT747. Việc thỏa thuận này có lập văn bản ngày 05/9/2018. Theo văn bản này thì gia đình ông S, bà L đồng ý mở cho bà N một lối đi chiều ngang 04m, chiều dài từ phần đất của bà N (hướng Nam thửa 959, 960) dọc theo thửa đất số 875 của hộ ông S, bà L ra đến đường ĐT747. Thời gian bà N được sử dụng lối đi này từ khi hai bên ký văn bản thỏa thuận ngày 05/9/2018 cho đến khi vụ án tranh chấp lối đi với bà A, bà S1 và ông Q được giải quyết xong.

Thời gian gần đây, bà N được biết ông S, bà L có ý định chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số 875 và thửa đất số 03 (hiện tại được hợp thành thửa 1459) bao gồm cả lối đi đã chừa cho bà N theo thỏa thuận ngày 05/9/2018. Bà N đã nhiều lần gặp ông S, bà L yêu cầu cho bà N tiếp tục sử dụng lối đi nêu trên nhưng ông S, bà L, ông T, bà N1 không đồng ý. Ngày 18/01/2022, bà N có đơn yêu cầu UBND phường U hòa giải theo hướng các bên đã thỏa thuận ngày 05/9/2018 cho đến khi tranh chấp lối đi phía Bắc phần đất ông S, bà L được giải quyết xong nhưng phía gia đình ông S không hợp tác, vắng mặt, do đó UBND phường lập biên bản không hòa giải được vào các ngày 03/3/2021 và ngày 07/4/2022. Ngoài ra, vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất là lối đi giữa bà Trần Thị N2 với bà A, bà S1, ông Q đã được giải quyết xong bằng bản án đã có hiệu lực pháp luật. Điều này đồng nghĩa với việc từ phần đất của bà N (thuộc thửa 959, 960) không còn lối đi nào ra đường ĐT747.

Do đó, bà Võ Thị Hồng N khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc bị đơn ông Lương Văn S, bà Nguyễn Ngọc L, ông Lương Trí T và bà Nguyễn Ngọc N1 phải tháo dỡ miếu thờ có diện tích 5,7m2 trên phần lối đi đang tranh chấp và phải có nghĩa vụ mở lối đi chung qua thửa số 1459, tờ bản đồ số 52 tại phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho ông Lương Trí T ngày 21/10/2022, chiều ngang lối đi 4m, tổng diện tích đất 518,5m2, ký hiệu các đỉnh điểm tọa độ lối đi từ 1 đến 18 trong Mảnh trích lục địa chính ngày 04/4/2025 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố T cung cấp cho Tòa án. Bà N không có trách nhiệm bồi hoàn giá trị đối với diện tích đất thuộc lối đi và tài sản trên đất nêu trên.

- Bị đơn và người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày:

Năm 2018, hộ ông Lương Văn S có chuyển nhượng cho bà Võ Thị Hồng N diện tích 1.853,9m2 thuộc thửa đất số 959, 960 tờ bản đồ số 52 tại phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương và bà N đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hai thửa đất nêu trên. Tại cạnh hướng Bắc của thửa đất 959, 960 có thể hiện đường đất (cụt) trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi ông S, bà L chuyển nhượng đất cho bà N thửa 959, 960 thì bà N có xin cho đi nhờ trên phần đất của ông T thuộc thửa đất số 875 tờ bản đồ số 52 và thửa đất số 03 tờ bản đồ số 54 tại phường U (nay được điều chỉnh thành thửa 1459, tờ bản đồ số 52). Việc thỏa thuận như bà N trình bày là vì tình cảm nên cho bà N đi nhờ chứ không phải là lối đi chung. Bà N lợi dụng việc cho đi nhờ trên thửa đất số 875 và thửa số 03 nên tiến hành khai thác đất ngày đêm gây ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình bị đơn, gây thiệt hại cây trồng, nhà cửa, tường rào nhà của bị đơn nhưng bà N không khắc phục. Ông S, bà L, ông T, bà N1 có cho bà N đi trên thửa đất số 875 tờ bản đồ số 52 và thửa số 03 tờ bản đồ số 54 là đi nhờ một thời gian và đây không phải là lối đi công cộng. Ngoài ra, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp thì trên thửa đất số 875 và thửa 03 (nay được điều chỉnh thành thửa 1459) không có lối đi công cộng nào như bà N trình bày.

Việc thỏa thuận đường đi như biên bản thỏa thuận đường đi ngày 05/9/2018 đã được Tòa án giải quyết bằng bản án có hiệu lực pháp luật giữa bà Trần Thị N2 với bà Nguyễn Hoàng A, bà Trương Thị S1, ông Bùi Văn Q nên giá trị của văn bản này không còn nên đề nghị Tòa án điều tra, xem xét có việc có lối đi chung hay không như việc xác định và yêu cầu của bà N để quyết định theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2025/DS-ST ngày 24/6/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh) đã quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Võ Thị Hồng N đối với bị đơn ông Lương Văn S, bà Nguyễn Ngọc L, ông Lương Trí T, bà Nguyễn Ngọc N1 về việc tranh chấp quyền sử dụng đất là lối đi chung.

1.1. Buộc ông Lương Văn S, bà Nguyễn Ngọc L, ông Lương Trí T, bà Nguyễn Ngọc N1 phải tháo dỡ miếu diện tích 5,7m2 và phải có nghĩa vụ mở lối đi cho bà Võ Thị Hồng N với diện tích đất 382,8m2 trên phần đất thuộc thửa đất số 1459, tờ bản đồ số 52 tại phường U, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp GCN: CS13045 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 21/10/2022 cho ông Lương Trí T để làm lối đi ra đường công cộng (Vị trí A trên sơ đồ bản vẽ kèm theo).

Các đương sự có quyền, nghĩa vụ kê khai đăng ký quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề đối với phần đất nêu trên theo quy định tại Điều 29 Luật đất đai năm 2024, Điều 40 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.

1.2. Buộc bà Võ Thị Hồng N có trách nhiệm đền bù, bồi thường cho ông Lương Văn S, bà Nguyễn Ngọc L, ông Lương Trí T, bà Nguyễn Ngọc N1 số tiền 5.184.288.960 đồng (Năm tỷ một trăm tám mươi bốn triệu hai trăm tám mươi tám nghìn chín trăm sáu mươi đồng).

Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn có đơn kháng cáo toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu kháng cáo và khởi kiện. Các đương sự không tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, do đó đề nghị Hội đồng xét xử hủy Bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Như vậy, Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ lối đi từ thửa 954 đến các thửa đất số 959, 960 của bà N có còn tồn tại hay không. Đồng thời, Tòa án cũng không xác minh làm rõ lối đi rộng 2m này đến phần đất của bà N là bao nhiêu mét và có đi qua đất của chủ sử dụng nào khác không. Tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà N có lối đi nhưng Tòa án cấp sơ thẩm cũng chưa làm rõ nguyên nhân con đường bị mất hiện trạng, là do kết quả của việc điều chỉnh quy hoạch của Nhà nước hay do hành vi lấn chiếm. Việc Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm rõ các vấn đề nêu trên mà đã nhận định đất của bà N bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề và không có lối đi nào khác là chưa đủ căn cứ.

Xét, tại biên bản thỏa thuận đường đi ngày 05/9/2018 có nội dung: “ông Lương Văn S, ông Lương Trí T, bà Nguyễn Ngọc L, bà Nguyễn Ngọc N1” cùng thống nhất đường đi chiều ngang 4m, chiều dài đến cuối đất cho bà Võ Thị Hồng N sử dụng chung. Thời gian sử dụng cho đến khi đường đất trên thửa đất bán cho bà giải quyết xong. Khi đó bà N sẽ sử dụng đường đi bán cho bà, không sử dụng lối đi này nữa”.

Giấy đặt cọc ngày 06/9/2018 có nội dung: “…bà Võ Thị Hồng N đặt cọc tiền mua đất cho ông Lương Văn S, bà Nguyễn Ngọc L số tiền 900.000.000 đồng. Số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi làm thủ tục sang tên mua bán tại Văn phòng công chứng…” và Giấy mượn tiền đề ngày 29/8/2018 có nội dung: “… Lương Văn S và vợ Nguyễn Ngọc L có nhận của chị Võ Thị Hồng N số tiền là 300.000.000 đồng. Tôi có bán cho chị Ú 1 miếng đất diện tích 1.670m2 với số tiền 2.150.000.000 đồng, tôi sẽ ủi cái đường với lấy cột mốc cái mả, tôi sẽ lo cho chị Ú ra sổ đỏ, chi phí tôi sẽ lo cho chị Ú …”.

Quá trình tố tụng, bà N và bà S xác định hai bên chỉ tồn tại một giao dịch chuyển nhượng theo hợp đồng ngày 29/10/2018. Như vậy, các nội dung văn bản trên có thỏa thuận về đường đi, Tòa án cấp sơ thẩm không đối chất, làm rõ lối đi 04m, lối đi bị đơn cam kết ủi đường cho bà N là vị trí nào, giá hai bên thỏa thuận bao gồm lối đi không và thỏa thuận chừa lối đi trong trường hợp đường đất thể hiện tại thửa 959, 960 mà bị đơn đã chuyển nhượng cho nguyên đơn không có thì quyền về lối đi của bà N như thế nào để xem xét có đền bù hay không đền bù trong trường hợp đường đi đã được cập nhật tại giấy chứng nhận của bà N mà cơ quan có thẩm quyền xác định đã được điều chỉnh không còn tồn tại.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148, Điều 296, khoản 3 Điều 308, Điều 310, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà Võ Thị Hồng N.

2. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 81/2025/DS-ST ngày 24/6/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh).

Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân khu vực 17 – Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Võ Thị Hồng N không phải chịu.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.