Bản án 130/2021/HS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Trần Thị V và người đại diện hợp pháp của bà V trình bày:

Ngày 16-5-2018, bà V và chị L ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là QSDĐ). Nội dung hợp đồng: Bà V cho chị L thuê QSDĐ diện tích 273,8 m2, thuộc thửa 49, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại khu phố 6 ph ờng 3, thành phố TN do bà V đứng tên giấy chứng nhận QSDĐ. Thời hạn thuê tính từ ngày 26-11-2017 đến 26-11-2027. Giá thuê:

- Từ ngày 26/11/2017 đến 26/11/2023: 23.000.000 đồng/tháng.

- Từ ngày 26/11/2023 đến 26/11/2024: 30.000.000đ/tháng.

- Từ ngày 26/11/2024 đến 26/11/2025: 32.000.000đ/tháng.

- Từ ngày 26/11/2025 đến 26/11/2026: 34.000.000đ/tháng.

- Từ ngày 26/11/2026 đến 26/11/2027: 36.000.000đ/tháng.

Tổng giá trị hợp đồng là 3.240.000.000 đồng. Thanh toán mỗi tháng vào ngày 26 hàng tháng.

Hai bên bắt đầu hợp đồng thuê từ ngày 26-7-2017 nh ng đến ngày 16-5-2018 mới ký hợp đồng chính thức tại Văn phòng công chứng. Do hai bên thỏa thuận chị L đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng, chị L đã thanh toán đ ợc 140.000.000 đồng đồng thời còn nợ tiền thuê 6 tháng ch a thanh toán (tính đến ngày ký hợp đồng chính thức) nên ghi trong hợp đồng: Tiền chị L đặt cọc là 269.000.000 đồng: đ a tr ớc 140.000.000 đồng, còn lại đến ngày 23-5-2018 sẽ giao đủ. Số tiền thuê cần thanh toán đến ngày 30-5-2018 là 69.000.000 đồng và tiền thuê sẽ đ ợc thu tiếp vào ngày 26-6-2018”.

Ngoài ra, các bên còn thỏa thuận nhiều điều khoản khác trong đó thỏa thuận chị L tự xây dựng nhà trên đất thuê để kinh doanh và khi kết thúc hợp đồng căn nhà sẽ thuộc quyền sử dụng của bên cho thuê.

Từ khi ký hợp đồng thì chị L không thực hiện việc thanh toán đúng thỏa thuận. Ngày 03-6-2019, chị L ký hợp đồng cho anh Lê Ngọc G thuê lại QSDĐ nh ng chị L chỉ thông báo cho bà V biết qua điện thoại. Đến ngày 04-7-2019, hai bên gút nợ chị L còn nợ tiền đặt cọc và tiền thuê nhà là 178.000.000 đồng. Do việc thanh toán không đúng hợp đồng nên ngày 04-7-2019, chị L, anh G, bà V cùng thỏa thuận lại nh sau:

- Tính đến ngày 30-6-2019, chị L còn nợ tiền đặt cọc và tiền thuê nhà là 178.000.000 đồng. Số tiền này kể từ ngày 20-7-2019, chị L sẽ trả dần mỗi tháng 10.000.000 đồng trong đó anh G trả 7.000.000 đồng, chị L trả 3.000.000 đồng. Tiền thuê nhà hàng tháng, anh G tiếp tục trả cho bà V 23.000.000 đồng/tháng. Tổng cộng mỗi tháng anh G trả cho bà V 30.000.000 đồng. Chị L trả 3.000.000 đồng thông qua tài khoản của anh Tr. Tuy nhiên đến 20-8-2019 thì anh G mới bắt đầu trả mỗi tháng 30.000.000 đồng cho đến tháng 9/2020 trả đ ợc tổng cộng 380.000.000 đồng và đến tháng 11/2020, anh H yêu cầu anh G ng ng kinh doanh để đợi giải quyết vụ kiện với chị L. Còn chị L không trả số tiền nào cho đến nay.

Do chị L vi phạm hợp đồng, cho bên thứ 3 thuê lại không có sự đồng ý bằng văn bản của bà V và không trả tiền thuê đầy đủ nên bà V yêu cầu chấm dứt hợp đồng với chị L; yêu cầu chị L trả số tiền thuê còn lại đến ngày 22-7-2020 là 157.000.000 đồng tính đến tháng; yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê giữa chị L và anh G. Giải quyết hậu quả theo hợp đồng hai bên đã đã thỏa thuận.

Tại phiên tòa ng ời đại diện theo ủy quyền của bà V yêu cầu chị L thanh toán tiền thuê tính đến tháng 10/2020 là 166.000.000 đồng (tiền thuê còn thiếu tính đến tháng 26/6/2019 là 178.000.000 đồng + 16 tháng tiền thuê là 345.000.000 đồng [từ tháng 7/2019 đến tháng 10/2020] – 380.000.000 đồng anh G trả = 166.000.000 đồng.

* Bị đơn chị Phan Thị Thanh L và người đại diện hợp pháp trình bày:

Chị L và bà V có ký hợp đồng thuê QSDĐ với nội dung nh bà V trình bày. Chị xây dựng 1 căn nhà trên đất thuê để kinh doanh shop thời trang. Do tình hình kinh doanh gặp khó khăn nên chị không thanh toán tiền thuê cho bà V đúng thỏa thuận. Ngày 03-6-2019, chị có ký hợp đồng cho thuê lại QSDĐ với anh Lê Ngọc G. Việc cho anh G thuê lại QSDĐ đ ợc sự đồng ý của bà V nên đến ngày 04-7-2019, chị L, anh G, bà V cùng thỏa thuận lại việc trả tiền nh bà V trình bày. Nh ng sau đó chị L vẫn ch a trả tiền cho bà V do vẫn gặp khó khăn không có việc làm. Tuy nhiên, hàng tháng anh G vẫn trả tiền đầy đủ cho bà V. Nay chị L đồng ý trả cho bà V số tiền còn nợ là 54.000.000 đồng. Nếu bà V yêu cầu chấm dứt hợp đồng thì phải bồi th ờng cho chị số tiền 1.000.000.000 đồng theo thỏa thuận và trả lại cho chị 200.000.000 đồng tiền cọc.

Ng ời đại diện theo ủy quyền của chị L trình bày tại phiên tòa: Số tiền 200.000.000 đồng là tiền trả tr ớc, không phải tiền cọc. Tiền thuê hàng tháng chị L đã thực hiện đầy đủ không vi phạm nghĩa vụ thanh toán;

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh G trình bày: Ngày 03-6-2019, anh và chị L có ký hợp đồng thuê lại QSDĐ đối với phần đất chị L đã thuê của bà V. Do hợp đồng giữa bà V và chị L có điều khoản cho thuê lại nên anh thuê của chị L là đúng pháp luật. Tổng giá trị hợp đồng là 1.957.200.000 đồng, ph ơng thức thanh toán mỗi tháng một lần từ ngày 19 đến ngày 24 hàng tháng khi đến kỳ thanh toán. Anh G đã đặt cọc cho chị L số tiền 100.000.000 đồng.

Quá trình thực hiện hợp đồng: 02 tháng đầu tiên anh G trả cho chị L 30.000.000 đồng/tháng. Đến ngày 04-7-2019, giữa anh, chị L và bà V thỏa thuận lại nh bà V trình bày. Anh thanh toán đầy đủ cho bà V nh ng do dịch bệnh Covid 19 nên tháng 5-2020 anh chỉ đóng đ ợc 20.000.000. Tính đến tháng 9/2020 anh trả cho bà V đ ợc tổng cộng 380.000.000 đồng. Tháng 11/2020, anh H yêu cầu anh G ng ng kinh doanh để đợi giải quyết vụ kiện với chị L

Nay anh yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng với chị L. Nếu hợp đồng bị hủy thì anh yêu cầu chị L trả lại số tiền cọc là 100.000.000 đồng và bồi th ờng số tiền đầu t ban đầu.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan, anh Tr trình bày: Anh là cháu ngoại của bà V. Quá trình thỏa thuận ký kết hợp đồng với chị L anh là ng ời thay bà V thỏa thuận và nhận tiền của chị L, anh G qua tài khoản của anh. Anh thống nhất với lời trình bày của anh H về số tiền đã nhận của anh G và chị L.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2021/DS-ST ngày 20-01-2021 của Tòa án

nhân dân thành phố TN đã tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của của bà Trần Thị V đối với chị Phan Thị Thanh L về Tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”.

Buộc chị Phan Thị Thanh L có nghĩa vụ trả cho bà Trần Thị V số tiền số tiền 54.000.000 đồng (năm m ơi bốn triệu đồng).

Không chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị V về việc chấm dứt hợp đồng thuê tài sản là quyền sử dụng đất ngày 16-5-2018 giữa bà Trần Thị V và chị Phan Thị Thanh L và hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất ngày 03-6-2019 giữa chị Phan Thị Thanh L và anh Lê Ngọc G.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí nghĩa vụ chậm thi hành án và quyền kháng cáo.

Ngày 03-2-2021, bà V có đơn kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm xét xử buộc chị L trả cho bà tiền thuê tính từ ngày 22/7/2019 đến tháng 02/2020 là 258.000.000 đồng (t ơng đ ơng 20 tháng tiền thuê); chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê QSDĐ giữa bà với chị L và hợp đồng thuê giữa chị L với anh G. Giải quyết hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng theo thỏa thuận. Buộc chị L và anh G trả lại QSDĐ cho bà.

Ý kiến tranh luận của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà V:

Chị L đã nhiều lần vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền cọc, tiền thuê đối với bà V; sau khi bà V đã tạo điều kiện cho chị L nh ng chị L vẫn tiếp tục vi phạm. Chị L vi phạm hợp đồng khi cho ng ời khác thuê lại quyền sử dụng đất mà ch a có sự đồng ý bằng văn bản của bà V.

Căn cứ Khoản 2 Điều 10 Hợp đồng thuê QSSĐ ngày 16-5-2018; Khoản 2 Điều 481 Bộ luật Dân sự năm 2015 đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà V yêu cầu chấm dứt hợp đồng với chị L; yêu cầu chị L trả số tiền thuê còn lại đến tháng 10-2020 là 166.000.000 đồng; yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê giữa chị L và anh G. Buộc, chị L anh G có trách nhiệm trả lại toàn bộ QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là căn nhà cấp 4, diện tích đất 273,8 m2 thuộc thửa đất số 49, tờ bản đồ số 33, tọa lạc tại khu phố 6 ph ờng 3, thành phố TN, tỉnh Tây Ninh.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

+ Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử Th ký phiên tòa kể từ khi thụ lý vụ án cho đến tr ớc thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng quy định pháp luật. Việc chấp hành pháp luật của ng ời tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định pháp luật.

+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn; căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên toà, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Trần Thị V.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2021/DSST ngày 20-01-2021 của Tòa án nhân dân thành phố TN, tỉnh Tây Ninh.

Căn cứ vào các Điều 428, 475, 481; 482, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12; khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Th ờng vụ Quốc hội về án phí và lệ phí Tòa án: Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của của bà Trần Thị V đối với chị Phan Thị Thanh L về việc Tranh chấp Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất”.

2. Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất lập ngày 16-5-2018 giữa bà Trần Thị V và chị Phan Thị Thanh L; chấm dứt hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất lập ngày 03-6-2019 giữa chị Phan Thị Thanh L và anh Lê Ngọc G đối với quyền sử dụng đất diện tích 273,8 m2, thuộc thửa 49, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại khu phố 6 ph ờng 3, thành phố TN.

3. Buộc chị Phan Thị Thanh L trả cho bà Trần Thị V số tiền thuê 166.000.000 đồng (một trăm sáu m ơi sáu triệu đồng).

4. Buộc bà Trần Thị V thanh toán cho cho chị Phan Thị Thanh L số tiền 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) (trong đó 200.000.000 đồng tiền cọc, 200.000.000 đồng tiền giá trị nhà)

5. Buộc chị Phan Thị Thanh L, anh Lê Ngọc G giao lại cho bà Trần Thị V QSDĐ diện tích 273,8 m2, thuộc thửa 49, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại khu phố 6, ph ờng 3, thành phố TN theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 4501030728 do UBND tỉnh Tây Ninh cấp ngày 28-5-2002 và căn nhà trên đất, diện tích 178,34 m2 kết cấu móng bê-tông cốt thép, móng gạch, nền gạch men, cửa sắt, trần prima mái tole t ờng xây gạch tô lăn P phía trong.

6. Chi phí định giá tài sản: Chị Phan Thị Thanh L phải trả lại cho bà V số tiền 1.000.000 đồng (một triệu đồng).

7. Án phí:

- Bà Trần Thị V đ ợc miễn án phí dân sự sơ thẩm, đ ợc trả lại tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0029019 ngày 05-5-2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Chị Phan Thị Thanh L phải chịu 8.300.000 đồng (tám triệu ba trăm nghìn) án phí dân sự sơ thẩm.

- Các đ ơng sự không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Kể từ khi ng ời đ ợc thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền hàng tháng ng ời phải thi hành án phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 điều 468 của Bộ luật Dân sự.

8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Tr ờng hợp bản án đ ợc thi hành theo quy định tại Ðiều 2 Luật Thi hành án dân sự thì ng ời đ ợc thi hành án dân sự ng ời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị c ỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đ ợc thực hiện theo quy định tại Ðiều 30 Luật Thi hành án dân sự.