Bản án 13/2021/KDTM-PT — Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT N

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH TÂY N

- T phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Trương Thị Tuyền.

Các thẩm phán:

Ông Phạm Văn Diệp;

Ông Nguyễn Văn Bình.

- Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Thị Mến, Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Tây N.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây N tham gia phiên tòa: Bà Đặng Thị Châu - Kiểm sát viên.

Ngày 24 tháng 02 năm 2021, tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Tây N xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 312/2020/TLPT-DS ngày 16 tháng 11 năm 2020 về việc “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 59/2020/DS-ST ngày 06 tháng 10 năm 2020, của Toà án nhân dân thị xã Hòa T, tỉnh Tây N bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 22/2020/QĐ-PT ngày 14 tháng 01 năm 2021, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị Tây N; địa chỉ: Số 90, đường Nguyễn T Học, khu phố 4, phường 3, T phố Tây N, tỉnh Tây N.

Người đại diện theo pháp luật: Ông Trương Anh T – Chức vụ: Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Người đại diện theo ủy quyền:

1. Ông Nguyễn Văn T, sinh năm 1961 - Chức vụ: Giám đốc Công ty (theo giấy ủy quyền số: 56/2019/GUQ-TN ngày 12-11-2019); có mặt.

2. Anh Nguyễn Hiếu T, sinh năm 1994 - Chức vụ: Chuyên viên (theo giấy ủy quyền ngày 16-7-2020); có mặt.

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị D, sinh năm 1963; địa chỉ: Số 36/5, ấp Long Khương, xã Long T N, thị xã Hòa T, tỉnh Tây N. Cư trú tại: Nhà số 15A, hẻm 8, đường Xóm M, ấp Bến K, xã Long T N, thị xã Hòa T, tỉnh Tây N; có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Huỳnh Thanh Đ, sinh năm 1968; cư trú tại: Nhà số 15A, hẻm 8, đường Xóm M, ấp Bến K, xã Long T N, thị xã Hòa T, tỉnh Tây N (theo Hợp đồng ủy quyền ngày 03 tháng 02 năm 2021); có mặt.

Người kháng cáo: Bà Nguyễn Thị D là bị đơn.

NỘI DNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 02-12-2019 của Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị Tây N, quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T và anh Nguyễn Hiếu T trình bày:

Ngày 11/4/2002, Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị Tây N và Ủy ban nhân dân huyện Hòa T (nay là thị xã Hòa T) ký kết Hợp đồng B.O.T để đầu tư xây dựng công trình Trung tâm thương mại Long Hoa, Công ty được quyền tổ chức quản lý và kinh doanh có thu phí các dịch vụ sử dụng từ Trung tâm thương mại Long Hoa.

Ngày 15-11-2014, bà Nguyễn Thị D đã ký hợp đồng thuê sạp với Công ty cổ phần Xây dựng và Phát triển đô thị Tây N thông qua Ban quản lý B.O.T Trung tâm thương mại Long Hoa, thuê sạp (ki-ốt) K039 để kinh doanh trái cây; thời gian thuê là 02 năm tính từ ngày 01-11-2014 đến hết ngày 31-10-2016, giá thuê sạp là 28.900.000 đồng/năm. Tiền thuê sạp hai năm là 57.800.000 đồng bà D trả xong cho Công ty.

Sau khi hết hạn hợp đồng thuê sạp giai đoạn từ năm 2014 - 2016, bà D có đóng cho Công ty số tiền 15.000.000 đồng để đặt cọc thuê sạp, chưa ký lại hợp đồng thuê sạp giai đoạn năm 2016-2018, nhưng bà D vẫn quản lý, sử dụng sạp để kinh doanh nhưng không đóng tiền thuê cho Công ty.

Do tình hình kinh tế thay đổi, giá cả thị trường tăng Công ty phải chi phí cao cho hoạt động kinh doanh, nên cần điều chỉnh tăng giá thuê sạp cho phù hợp, nhưng các tiểu thương có đơn yêu cầu Công ty giảm giá thuê, Công ty có văn bản xin ý kiến và được Ủy ban nhân dân huyện Hòa T, tỉnh Tây N ra Công văn số: 530/UBND, ngày 02-10-2014 góp ý giá cho thuê sạp, theo công văn số 530/UBND giới hạn tỷ lệ tăng trong phạm vi từ 12% đến 20%, nhưng thực tế Công ty tăng giá thuê sạp không vượt quá 12%.

Đối với trường hợp bà D theo bảng niêm yết giá giai đoạn 2016 – 2018 sạp K039 giá thuê là 35.000.000 đồng/năm, 2 năm là 70.000.000 đồng. Công ty tăng giá nhưng vẫn chưa đến 12% là mức thấp nhất của UBND thị xã Hòa T khuyến khích, cụ thể tăng 10,36% đến 11,32%.

Công ty đồng ý khấu trừ số tiền bà D đã đặt cọc cho Công ty 15.000.000 đồng, yêu cầu bà D phải trả tiền thuê sạp 2 năm 2016 đến 2018 là 42.800.000 đồng và tiền lãi theo quy định của pháp luật.

Công ty có đơn rút lại một phần yêu cầu khởi kiện đối với bà D về việc yêu cầu di chuyển hàng hóa ra khỏi Trung tâm thương mại Long Hoa, trả lại mặt bằng tại vị trí kinh doanh sạp K039.

Bị đơn - bà Nguyễn Thị D trình bày: Bà thống nhất với lời trình bày của Công ty về việc hai bên đã ký kết hợp đồng thuê sạp giai đoạn năm 2014 – 2016, bà trả đủ tiền thuê sạp đến hết năm 2016 cho Công ty. Do bà có nhu cầu tiếp tục thuê mặt bằng để kinh doanh nên sau khi hết hạn thuê sạp bà có đóng cho Công ty 15.000.000 đồng đặt cọc thuê sạp nhưng chưa ký lại hợp đồng do giá thuê tăng, bà có làm đơn xin giảm tiền thuê mặt bằng gửi đến Công ty và Ủy ban nhân dân huyện Hòa T, Công ty chưa có ý kiến về việc giảm giá, Ủy ban nhân dân huyện Hòa T khi đối thoại có đề nghị Công ty và các tiểu thương thỏa thuận về giá tăng, giảm cho cụ thể. Các tiểu thương, trong đó có bà đề nghị Công ty giảm 30% giá thuê theo bảng giá Công ty đã niêm yết.

Căn cứ xin giảm giá thuê là do năm 2014-2016, các tiểu thương kinh doanh không hiệu quả do chi phí cao, thua lỗ, chợ vắng khách hàng nên giai đoạn năm 2016-2018 các tiểu thương yêu cầu giảm 30%.

Bà không đồng ý trả tiền thuê sạp cho Công ty thời hạn 02 năm 2016 đến 2018 theo giá hợp đồng giai đoạn năm 2014-2016 với số tiền 42.800.000 đồng vì trong thời gian này bà buôn bán thua lỗ, Công ty che chắn bít đường mua bán. Không đồng ý trả tiền lãi vì hai bên chưa ký lại hợp đồng, các tiểu thương khiếu nại nhưng Công ty chưa giải quyết.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 59/2020/DS-ST ngày 06 tháng 10 năm 2020, của Toà án nhân dân thị xã Hòa T, tỉnh Tây N, đã quyết định:

Căn cứ các Điều 472, 473, 481, 357 Bộ luật dân sự; Điều 147, 217 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển Đô thị Tây N đối với bà Nguyễn Thị D.

Buộc bà D có nghĩa vụ trả cho Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển Đô thị Tây N số tiền 51.029.000 đồng (tiền thuê sạp 42.800.000 đồng, tiền lãi 8.229.000 đồng).

- Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu bà Nguyễn Thị D thực hiện di chuyển hàng hóa ra khỏi Trung tâm thương mại Long Hoa và hoàn trả lại mặt bằng tại vị trí kinh doanh sạp K039. Công ty Cổ phần Xây dựng và Phát triển Đô thị Tây N có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, lãi suất chậm thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 20-10-2020, bà Nguyễn Thị D kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy toàn bộ Bản án sơ thẩm số: 59/2020/DS-ST ngày 06-11-2020; hủy Công văn số: 530/UBND, ngày 02-10-2014 của Ủy ban nhân dân huyện Hòa T, tỉnh Tây N; giai đoạn 2016-2018 chỉ tính thời gian thuê là 19 tháng để đảm bảo thực hiện công bằng giữa các khách hàng; không tính tiền lãi; giảm 30% giá thuê giai đoạn 2016-2018.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bà D và người đại diện theo ủy quyền của bà trình bày:

Bà D thay đổi yêu cầu kháng cáo, xác định lại chỉ kháng cáo không đồng ý trả tiền thuê sạp 2 năm 2016-2018 cho Công ty số tiền 42.800.000 đồng và tiền lãi, các yêu cầu kháng cáo khác theo đơn kháng cáo bà rút lại không yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét. Bà D xác định, sau khi hết hạn hợp đồng thuê sạp, chưa ký lại hợp đồng nhưng năm 2017 bà tiếp tục buôn bán trái cây tại sạp K039, năm 2018 ngưng không bán, năm 2019 tiếp tục buôn bán do Công ty dời chợ tạm qua che chắn bít đường nên buôn bán ế ẩm, có ngưng thời gian sau đó tiếp tục buôn bán chờ nhận lại tiền đặt cọc; việc Công ty che chắn dẫn đến buôn bán ế chỉ báo miệng với Công ty; cuối năm 2019 ngưng buôn bán cho đến nay.

Ông T, anh T đại diện cho Công ty trình bày: Việc bà D cho rằng Công ty dời chợ tạm qua che chắn lối buôn bán là không có, nếu bị che chắn buôn bán ế thì bà D phải có đơn gửi đến Công ty yêu cầu giải quyết, bà D cho rằng buôn bán ế nhưng vẫn tiếp tục giữ sạp buôn bán cho đến nay chưa trả sạp lại cho công ty. Công ty yêu cầu bà D trả tiền thuê sạp thời gian từ năm 2016 đến năm 2018 là 42.800.000 đồng và tiền lãi là 8.229.000 đồng như bản án sơ thẩm tuyên; Công ty rút lại phần yêu cầu bà D trả lại mặt bằng sạp K039.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây N phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Tòa án thụ lý vụ án và quyết định đưa vụ án ra xét xử bảo đảm đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục đối với phiên tòa phúc thẩm dân sự.

- Về nội Dng: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bà Nguyễn Thị D; áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thị xã Hòa T, tỉnh Tây N; xác định lại quan hệ tranh chấp, không tính lãi suất chậm trả, tính lại án phí.