Bản án 122/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Hồ Đăng T trình bày:

Vào ngày 04/02/2021, bà N thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T thửa đất số 15, tờ bản đồ số 27, diện tích 5.685,0m2 địa chỉ ấp 4, M, huyện C, tỉnh Bình Phước cùng toàn bộ tài sản có trên đất. Đất đ được cấp giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất số

612342, số vào s cấp CN C 04588 ngày 08/02/2021 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Phước cấp mang tên bà Trịnh Thị N với giá chuyển nhượng là 2.700.000.000đồng. Hai bên có làm hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận trong vòng 4 tháng thì bà N có trách nhiệm ký hợp đồng chuyển nhượng, ông T đ đặt cọc cho bà N số tiền 500.000.000đồng. Tuy nhiên, do s đỏ của bà N phải đ i s thì mới làm thủ tục chuyển nhượng nên hai bên có thống nhất khi nào bà N đ i s xong thì sẽ tiến hành làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phòng công ch ng. Vào ngày 30/3/2021 ông T đ thanh toán cho bà N tiếp số tiền 1.000.000.000đồng, đến ngày 15/4/2021 thanh toán tiếp cho bà N thêm số tiền 1.100.000.000 đồng, t ng cộng là 2.600.000.000 đồng. Bà N đ giao iấy ch ng nhận quyền sử dụng đất bản gốc và giao đất cùng tài sản trên đất là cây cao su cho ông T được quản lý, sử dụng. Sau khi nhận đất, ông T đ thanh lý một phần cây cao su trên đất khoảng 100 cây cao su, phần cây cao su còn lại ông T chưa có nhu cầu khai thác nên để lại cho bà N khai thác mủ và trông coi đất giùm. Hai bên thỏa thuận phía bà N chuẩn bị đủ các giấy tờ liên quan như trích lục thửa đất, s hộ khẩu, giấy độc thân, căn cước công dân thì hai bên đến phòng công ch ng để ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, phía bà N sau khi nhận tiền xong thì không T hành làm các giấy tờ liên quan và cũng không chịu ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù ông T đ nhiều lần liên hệ yêu cầu bà N thực hiện hợp đồng và yêu cầu bà N ngừng thu hoạch, giao vườn lại nhưng bà N không đồng ý mà ác định không chuyển nhượng cho ông T nữa.

Vì vậy, ông T yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất c ng toàn bộ tài sản gắn liền với đất theo iấy đặt cọc ngày 04/02/2021 giữa ông T và bà N đối với thửa đất số 15, tờ bản đồ số 27 có diện tích là 5.685,0m2 tọa lạc tại ấp 4, M, huyện C, tỉnh Bình Phước. Đất đ được cấp giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất số H653297 ngày 15/12/2006 mang tên bà Trịnh Thị N và c ng toàn bộ tài sản gắn liền với đất và yêu cầu bà N tiến hành giao tài sản cho ông T được quyền quản lý sử dụng.

Bị đơn bà Trịnh Thị N và người đại diện theo ủy quyền bà Nguyễn Thị S và ông Trần Quốc D trình bày:

Bà N thống nhất vào ngày 04/02/2021 có thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T thửa đất có diện tích 5.685,0m2 địa chỉ ấp 4, M, huyện C theo giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất có số

612342, số vào s cấp CN C 04588 ngày 08/02/2021 do ở Tài nguyên môi trường tỉnh Bình Phước cấp mang tên bà Trịnh Thị N, trên đất có trồng cây cao su khoảng 10 năm tu i đang thu hoạch với giá chuyển nhượng 2.700.000.000 đồng, hai bên có làm hợp đồng đặt cọc và ông T đ đặt cọc số tiền 500.000.000đồng, thời gian thực hiện hợp đồng là hết thời gian 4 tháng (kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc) bên ông T phải thanh toán cho hết số tiền chuyển nhượng làm 3 đợt, đợt 1 là đợt đặt cọc, đợt 2 là ngày 30/3/2021 phải giao số tiền 1.000.000.000đồng, đợt 3 ngày 15/4/2021 giao số tiền 1.1000.000.000đồng, và ông T đ giao cho bà N t ng cộng là 2.600.000.000đồng, số tiền 100.000.000đồng còn lại thì khi nào ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công ch ng thì bên ông T sẽ giao đủ. Thỏa thuận phía ông T sẽ lo giấy tờ, thủ tục để sang tên. Phía bà N đ giao iấy ch ng nhận quyền sử dụng đất cho ông T và tiến hành giao đất c ng cao su trên đất cho ông T quản lý, sử dụng vào ngày 15/4/2021. Nhưng sau đó, ông T cho phía bà N thu hoạch lại số cây cao su còn trên vườn để giữ đất cho ông T, khi nhận đất thì ông T có tiến hành thanh lý cao su trên một phần diện tích khoảng 2.500m2. Phía bà N đ tiến hành đ i s xong và bàn giao s mới cho ông T giữ, bà N đ đi in trích lục bản đồ địa chính vào ngày 25/2/2021. Tuy nhiên bộ phận tiến nhận hồ sơ trả lời đất đ có thông báo số 52 thu hồi đất ngày 25/2/2021 nên không trích lục bản đồ địa chính cho bà N được và hiện nay theo kết quả trả lời của Văn phòng Chi nhánh đất đai huyện C thì chỉ ghi tên trên s địa chính ch không sang tên trong Giấy ch ng nhận được vì vậy bà N không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông T, không đồng ý chuyển nhượng thửa đất trên cho ông T mà yêu cầu được trả lại số tiền đ nhận của ông T là 2.600.000.000 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2022/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C (nay là thị xã C), tỉnh Bình Phước đ quyết định:

“1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Hồ Đăng T:

Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa giữa ông T và bà N theo “Giấy đặt cọc” ngày 04/02/2021 đối với thửa đất số 15, tờ bản đồ 27 có diện tích 5685,0m2 địa ch ấp 4, xã M, huyện C theo giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất có số DA 612342, số vào s cấp GCN CS 04588 ngày 08/02/2021 do Sở Tài nguyên môi trường t nh Bình Phước cấp mang tên bà Trịnh Thị N. Công nhận cho anh Hồ Đăng T được quyền quản lý, sử dụng thửa đất này.

Anh Hồ Đăng T được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này.

2. Anh Hồ Đăng T có nghĩa vụ thanh toán cho bà Trịnh Thị N 178.747.000 đồng.

Bà Trịnh Thị N có trách nhiệm giao thửa đất số 15, tờ bản đồ 27 có diện tích 5685,0m2 địa ch ấp 4, xã M, huyện C theo giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất có số DA 612342, số vào s cấp GCN CS 04588 ngày 08/02/2021 do Sở Tài nguyên môi trường t nh Bình Phước cấp mang tên bà Trịnh Thị N và toàn bộ cao su trên đất cho anh Hồ Đăng T toàn quyền sử dụng...”.

Ngoài ra còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 28/9/2022, bị đơn bà Trịnh Thị N có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm trên, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, giải quyết giữa ông T bà N hoàn trả cho nhau những gì đ nhận.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Trịnh Thị N là bà Nguyễn Thị S và ông Trần Quốc D giữ nguyên yêu cầu kháng cáo của bà N, vì cho rằng diện tích đất các bên đang tranh chấp thuộc khu quy hoạch nên bà N không bán đất cho ông T nữa và đồng ý trả lại số tiền 2.600.000.000đồng đ nhận cho ông T, đồng thời đồng ý trả lãi theo lãi suất của Ngân hàng.

- Nguyên đơn ông Hồ Đăng T và người đại diện theo ủy quyền là ông Trương Quốc K giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị HĐXX cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Ý kiến của Kiểm sát viên - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân t nh Bình Phước tại phiên tòa:

- Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử, kể từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán và Hội đồng xét xử tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về hướng giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX áp dụng khoản 1 Điều 308 của BLTT

năm 2015, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 26/2022/DS-ST ngày 26/9/2022 của TAND thị xã C, tỉnh Bình Phước.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn c vào các tài liệu, ch ng c có trong hồ sơ vụ án và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát đ được tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Đơn kháng cáo của bị đơn bà Trịnh Thị N được nộp trong hạn luật định nên được chấp nhận xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm, vì vậy Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước thụ lý và giải quyết phúc thẩm vụ án là đúng theo quy định tại Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Các đương sự đều thừa nhận vào ngày 04/02/2021, bà N và ông T có ký kết hợp đồng đặt cọc có nội dung bà N chuyển nhượng thửa đất số 15, tờ bản đồ số 27, diện tích 5.685,0m2 địa chỉ ấp 4, M, huyện C, tỉnh Bình Phước. Đất đ được cấp giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất số

612342 ố vào s cấp CN C 04588 ngày 08/02/2021 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Phước cấp mang tên bà Trịnh Thị N cho ông T với giá chuyển nhượng là 2.700.000.000đồng. Bà N đ nhận của ông T 500.000.000 đồng tiền cọc và 2.100.000.000 đồng tiền thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất, t ng cộng là 2.600.000.000 đồng, điều này phù hợp với biên bản giao nhận tiền tại mặt sau của Hợp đồng đặt cọc ngày 04/02/2021. Bà N đ giao iấy ch ng nhận quyền sử dụng đất bản gốc và giao đất cùng tài sản trên đất là cao su cho ông T được quản lý, sử dụng. Lời thừa nhận của các đương sự là những tình tiết không phải ch ng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, các đương sự không thống nhất được việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất này, cụ thể phía ông T yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, phía bà N từ chối thực hiện vì lý do thửa đất đ có Thông báo thu hồi một phần đất và việc chuyển nhượng không thể sang tên chủ sử dụng được nên bà N không đồng ý chuyển nhượng mà yêu cầu được trả lại cho ông T số tiền đ nhận là 2.600.000.000 đồng.

Như vậy, phía ông T đ được thực hiện ít nhất hơn 2/3 nghĩa vụ của mình và nay có yêu cầu công nhận hợp đồng nên cần công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông T và bà N theo “ iấy đặt cọc” ngày 04/02/2021 đối với thửa đất số 15, tờ bản đồ số 27, diện tích 5685,0m2 địa chỉ ấp 4, M, huyện C, tỉnh Bình Phước. Đất đ được cấp giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất số

612342 ố vào s cấp CN C 04588 ngày 08/02/2021 do ở Tài nguyên môi trường tỉnh Bình Phước cấp mang tên bà Trịnh Thị N. Các bên không phải thực hiện việc công ch ng, ch ng thực và ông T được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này. Điều này ph hợp với án lệ số 55/2022/AL ngày 07/9/2022 của Tòa án nhân dân Tối cao về công nhận hiệu lực của hợp đồng vi phạm điều kiện về hình th c.

Từ những nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm nhận định không chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Trịnh Thị N, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 29/2022/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bình Phước.

Nguyên đơn ông T không phải chịu án phí đối với yêu cầu công nhận hợp đồng được chấp nhận. Ông T phải chịu án phí theo m c án phí có giá ngạch trên số tiền phải thanh toán cho bà N với m c án phí là: 178.747.000đ x 5% = 8.937.350 đồng. Được trừ vào số tiền tạm ng án phí 300.000 đồng ông T đ nộp theo biên lai thu tiền tạm ng án phí số 0011775 ngày 28/3/2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện C (nay là thị xã C), tỉnh Bình Phước.

Bị đơn bà N phải chịu án phí theo m c án phí không có giá ngạch đối với yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận với m c án phí là 300.000đồng.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 2 Luật người cao tu i; điểm đ Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về m c thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, bà Trịnh Thị N là người cao tu i (66 tu i) nên bà N được miễn án phí theo quy định của pháp luật đối với phần án phí bà N phải chịu. o đó, bà N được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn c vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Trịnh Thị N.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 29/2022/DS-ST ngày 26 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thị xã C, tỉnh Bình Phước.

Căn c khoản 3 Điều 26; điểm a, khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147, 165, 227, 228, 266, 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn c Điều 129; Điều 352, 501, 502 Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167 Luật Đất đai năm 2013;

Căn c Nghị quyết số: 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về m c thu miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Hồ Đăng T:

Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa giữa ông T và bà N theo “ iấy đặt cọc” ngày 04/02/2021 đối với thửa đất số 15, tờ bản đồ 27 có diện tích 5685,0m2 địa chỉ ấp 4, M, huyện C theo giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất có số

612342, số vào s cấp CN C 04588 ngày 08/02/2021 do Sở Tài nguyên môi trường tỉnh Bình Phước cấp mang tên bà Trịnh Thị N. Công nhận cho anh Hồ Đăng T được quyền quản lý, sử dụng thửa đất này.

Anh Hồ Đăng T được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này.

2. Anh Hồ Đăng T có nghĩa vụ thanh toán cho bà Trịnh Thị N 178.747.000 đồng.

Bà Trịnh Thị N có trách nhiệm giao thửa đất số 15, tờ bản đồ 27 có diện tích 5.685,0m2 địa chỉ ấp 4, M, huyện C theo giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất có số

612342, số vào s cấp CN C 04588 ngày 08/02/2021 do ở Tài nguyên môi trường tỉnh Bình Phước cấp mang tên bà Trịnh Thị N và toàn bộ cao su trên đất cho anh Hồ Đăng T toàn quyền sử dụng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền) nếu bên phải thi hành chậm thi hành thì hàng tháng bên phải thi hành còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo m c lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Về chi phí thẩm định, định giá: Bà N có trách nhiệm thanh toán lại cho ông T số tiền 3.000.000đồng.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông T phải chịu 8.937.350 đồng, được trừ vào số tiền tạm ng án phí 300.000đồng ông T đ nộp theo biên lai thu tiền tạm ng án phí số 0011775 ngày 28/3/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Bình Phước. Số tiền án phí còn lại ông T phải chịu là: 8.637.350đồng.

Bị đơn bà N phải chịu 300.000đồng.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Trịnh Thị N phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm là 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng), nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ng án phí dân sự phúc thẩm đ nộp là 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tiền tạm ng án phí, lên phí Tòa án số 0011957, ngày 06 tháng 10 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã C, tỉnh Bình Phước. Bà N đ nộp đủ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, 7 và 9 của Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.