Bản án 120/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn ông Trương Văn S và bà Nguyễn Ngọc Q trình bày:

Trước đây, ông S, bà Q có phần đất thửa 52, tờ bản đồ số 17 tọa lạc xã H, huyện T, tỉnh Đồng Tháp. Ngày 07/6/2021, ông S, bà Q có chuyển nhượng phần đất trên cho anh Lê Hoàng T với số tiền 4.000.000.000 đồng. Anh T đã trả số tiền 2.000.000.000 đồng gồm nhiều lần, còn nợ lại số tiền 2.000.000.000 đồng, thỏa thuận đến năm 2022 sẽ trả dứt điểm. Tuy nhiên, đến hết năm 2022, anh T không thực hiện trả số tiền còn lại như thỏa thuận.

Ngày 22/3/2023, anh T có viết Tờ cam kết với chị Q thừa nhận còn nợ số tiền 2.000.000.000 đồng và cam kết trả nợ. Tuy nhiên, sau đó vẫn không thực hiện trả nợ.

Ngày 24/5/2024, nguyên đơn có khởi kiện đến Tòa án, trong thời gian này thì anh T và vợ là chị P đã thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất trên cho chị D là em chị P. Ông S có yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn việc sang nhượng này.

Ngày 29/5/2024, các bên ký biên bản thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ nên ông S rút yêu cầu khởi kiện, rút yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ông T, bà P sang tên cho bà D. Tuy nhiên, cho đến nay phía bị đơn vẫn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ như thỏa thuận.

Nay ông Trương Văn S và bà Nguyễn Ngọc Q yêu cầu ông Lê Hoàng T, bà Nguyễn Kim P, bà Nguyễn Kim D, ông Lê Văn P1, bà Nguyễn Thị Ả có trách nhiệm trả cho ông S, bà Q số tiền chuyển nhượng còn nợ là 2.000.000.000 đồng và tiền lãi từ ngày 01/01/2023 đến ngày 01/3/2025 với lãi suất 0,83%/tháng là 431.600.000 đồng. Tổng cộng là 2.431.600.000 đồng (Hai tỷ bốn trăm ba mươi mốt triệu sáu trăm nghìn đồng). Yêu cầu tiếp tục tính lãi đến khi trả xong nợ.

Tại phiên toà, ông S xin thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện, yêu cầu bị đơn là anh Lê Hoàng T, chị Nguyễn Kim P và chị Nguyễn Kim D cùng liên đới trả cho ông S, bà Q số tiền chuyển nhượng còn nợ là 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng) và tiền lãi với lãi suất 0,83%/tháng từ ngày 01/7/2025 đến ngày xét xử 29/6/2026 (11 tháng 29 ngày) với số tiền là 198.647.000 đồng (Một trăm chín mươi tám triệu sáu trăm bốn mươi bảy nghìn đồng). Trường hợp, anh T, chị P và chị D không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thực hiện không đầy đủ thì ông Lê Văn P1 và bà Nguyễn Thị Ả phải có nghĩa vụ trả nợ thay anh T, chị P tiền 2.000.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh như đã phân tích nêu trên theo thoả thuận trong Biên bản thoả thuận ngày 29/5/2024.

* Bị đơn bà Nguyễn Thị Ả trình bày:

Bà Ả không biết việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S, bà Q với anh T, chị P như thế nào. Vào ngày 29/5/2024 thì anh T có nói với bà Ả và ông P1 là còn nợ tiền chuyển nhượng của ông S, bà Q là 2.000.000.000 đồng nên nhờ bà Ả, ông P1 ký biên bản thỏa thuận nhằm mục đích bảo đảm cho anh T trả nợ cho ông S, bà Q.

Hiện nay, anh T đi làm không biết ở đâu, khi nào có việc cần thì anh T mới liên hệ về nhà. Còn chị P hiện đã ly hôn với anh T và không biết đang ở đâu, bà Ả cũng không biết anh T và chị P ly hôn thời gian nào. Đối vơi chị D thì bà Ả không biết ở đâu.

Đối với phần đất thửa 52, tờ bản đồ số 17 tọa lạc xã H, huyện T, tỉnh Đồng Tháp thì bà Ả chỉ nghe anh T nói là anh T đang đứng tên, ngoài ra bà Ả không biết đất ở đâu, hiện do ai sử dụng.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông S, bà Q thì bà Ả không đồng ý vì bà Ả không biết việc mua bán này, khi Tòa án mời thì bà Ả và ông P1 ký tên để bảo đảm anh T thực hiện trả nợ chứ không cam kết trả nợ cho ông S, bà Q. Bà Ả thừa nhận có ký tên và viết họ tên trong Biên bản thoả thuận ngày 29/5/2024.

* Bị đơn Lê Hoàng T, người đại diện theo uỷ quyền của anh T là anh Triệu Trọng Đ, Nguyễn Kim P, Nguyễn Kim D, Lê Văn P1 đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt không lý do, không cung cấp văn bản trình bày ý kiến cũng như không cung cấp tài liệu, chứng cứ.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP V (V1) – Chi nhánh Đ1 đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt không có lý do, không cung cấp văn bản trình bày ý kiến.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 10 – Đồng Tháp phát biểu quan điểm giải quyết vụ án và đề nghị:

Căn cứ khoản 2 Điều 3, Điều 274, Điều 288, Điều 335, 2 Điều 357, Điều 339, Điều 340, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trương Văn S và bà Nguyễn Ngọc Q; Buộc anh Lê Hoàng T, chị Nguyễn Kim P và chị Nguyễn Kim D liên đới thanh toán số tiền chuyển nhượng còn nợ cho ông S, bà Q là 2.000.000.000 đồng và tiền lãi chậm trả tính từ ngày 01/7/2025 đến ngày xét xử sơ thẩm với mức lãi suất là 0,83%/tháng; Trường hợp những người này không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ như trên thì ông Lê Văn P1 và bà Nguyễn Thị Ả có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh theo đúng phạm vi đã cam kết tại Biên bản thỏa thuận ngày 29/5/2024 là ông P1, bà Ả phải trả thay cho anh T, chị P số tiền 2.000.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh như đã phân tích nêu trên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát.

Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu các bị đơn trả số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nợ và nghĩa vụ bảo lãnh trả nợ; Hợp đồng chuyển nhượng được thực hiện tại huyện T, tỉnh Đồng Tháp (Nay là xã T, tỉnh Đồng Tháp), đồng thời bị đơn anh Lê Hoàng T, ông Lê Văn P1, bà Nguyễn Thị Ả có địa chỉ cư trú tại ấp H, xã T, tỉnh Đồng Tháp nên căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử xác định quan hệ tranh chấp trong vụ án là “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Hợp đồng bảo lãnh” thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân Khu vực 10 - Đồng Tháp.

Các bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hoà giải cũng như phiên toà xét xử vụ án nhưng vẫn vắng mặt không lý do, không cung cấp văn bản trình bày ý kiến, không cung cấp tài liệu, chứng cứ. Căn cứ điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiếp tục xét xử vụ án theo quy định.

Xét thấy, ngày 07/6/2021, giữa ông S với anh T có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 5.089,5m2, thuộc thửa 52, tờ bản đồ số 17, đất toạ lạc tại xã H, huyện T, tỉnh Đồng Tháp (Nay là xã P, tỉnh Đồng Tháp) với giá là 4.000.000.000 đồng (Bốn tỷ đồng), nhưng hợp đồng thể hiện 200.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng chứng thực. Anh T đã trả được tổng cộng số tiền 2.000.000.000 đồng cho ông S và bà Q, còn nợ lại 2.000.000.000 đồng, thỏa thuận đến năm 2022 sẽ trả dứt điểm. Tuy nhiên, đến hết năm 2022, anh T không thực hiện trả số tiền còn lại như thỏa thuận. Ngày 22/3/2023, anh T có viết Tờ cam kết với bà Q thừa nhận còn nợ số tiền 2.000.000.000 đồng và cam kết trả nợ, tuy nhiên sau đó anh T vẫn không thực hiện trả nợ.

Năm 2024, nguyên đơn có khởi kiện đến Tòa án, trong thời gian này thì anh T và vợ là chị P đã thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thửa 52, tờ bản đồ số 17 cho chị D (là em chị P). Thời điểm này, ông S có yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn việc chuyển nhượng giữa anh T, chị P với chị D. Đến ngày 29/5/2024, anh T, chị P, người đại diện theo uỷ quyền của chị D, ông P1 và bà Ả thống nhất ký biên bản thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ nên ông S rút yêu cầu khởi kiện, rút yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để anh T, chị P sang tên quyền sử dụng đất thửa 52, tờ bản đồ số 17 cho chị D.

Theo Biên bản thoả thuận ngày 29/5/2024 thì chị D có người đại diện theo uỷ quyền cam kết chị D sẽ cùng trả nợ với anh T, chị P để ông S, bà Q rút yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời đối với phần đất tranh chấp và anh T, chị P sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho chị D. Hiện nay chị D đã được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời đang thế chấp tại Ngân hàng V1 nên xác định chị D có trách nhiệm liên đới trả nợ là phù hợp quy định.

Ngày 15/5/2024, chị Nguyễn Kim P và anh Lê Hoàng T có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 52 cho chị Nguyễn Kim D, thời điểm ký hợp đồng thể hiện chị P là vợ anh T. Đến ngày 29/5/2024, chị P cùng anh T ký tên trong Biên bản thoả thuận với ông S thoả thuận về nội dung trả số tiền chuyển nhượng còn nợ. Mặc dù, trong biên bản thoả thuận không thể hiện ý kiến của cá nhân chị P, tuy nhiên chị P đồng ý ký tên vào biên bản thoả thuận thể hiện ý chí của chị P thống nhất với nội dung biên bản thoả thuận trên. Việc ông S, bà Q yêu cầu chị P liên đới trả nợ trong vụ án là có căn cứ và phù hợp.

Nội dung Biên bản thoả thuận ngày 29/5/2024 thể hiện anh T, chị P và chị D cam kết cùng trả cho ông S, bà Q số tiền chuyển nhượng còn nợ là 2.000.000.000 đồng. Đồng thời, cha mẹ của anh T là ông P1, bà Ả có ký cam kết thể hiện việc đồng ý bảo lãnh cho anh T, chị P trả nợ cho ông S, bà Q. Nếu anh T, chị P không trả thì ông S, bà Q được quyền khởi kiện ông P1, bà Ả. Từ nội dung Biên bản thoả thuận trên xác định anh T, chị P, chị D có nghĩa vụ liên đới trả số tiền chuyển nhượng 2.000.000.000 đồng cho ông S, bà Q, đồng thời ông P1, bà Ả có nghĩa vụ bảo lãnh đối với khoản nợ của anh T, chị P.

Bên cạnh đó, đối với anh T, chị P, chị D, ông P1, Ngân hàng V1 đã được triệu tập hợp lệ tham dự các phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải và các phiên tòa xét xử, nhưng vẫn vắng mặt không lý do, không có văn bản trình bày ý kiến cũng như không cung cấp tài liệu, chứng cứ. Căn cứ Điều 70, Điều 72, Điều 73, Điều 91, Điều 96 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì đương sự đã từ bỏ quyền và nghĩa vụ của mình, từ bỏ quyền chứng minh và không phản đối những tài liệu, chứng cứ mà nguyên đơn giao nộp cho Tòa án.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu khởi kiện của ông S, bà Q là có căn cứ chấp nhận. Buộc anh T, chị P, chị D có nghĩa vụ liên đới trả cho ông S, bà Q số tiền chuyển nhượng còn nợ vốn là 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng), nếu anh T, chị P, chị D không thực hiện trả nợ thì ông P1, bà Ả có nghĩa vụ trả nợ cho ông S, bà Q theo cam kết bảo lãnh ngày 29/5/2024.

Theo đơn khởi kiện, ông S, bà Q yêu cầu tính lãi từ ngày 01/01/2023 đến ngày 01/3/2025 với lãi suất 0,83%/tháng là 431.600.000 đồng. Tại phiên toà, ông S xin thay đổi yêu cầu tính lãi, chỉ yêu cầu tính lãi với lãi suất 0,83%/tháng từ ngày 01/7/2025 đến ngày xét xử 29/6/2026 (11 tháng 29 ngày) với số tiền là 198.647.000 đồng (Một trăm chín mươi tám triệu sáu trăm bốn mươi bảy nghìn đồng).

Xét thấy, tại Biên bản thoả thuận ngày 29/5/2024 thể hiện các bên cam kết trả nợ và thống nhất về thời gian trả nợ đến tháng 06/2025. Ngoài ra, biên bản không thể hiện mức lãi suất cụ thể nên yêu cầu tính lãi của nguyên đơn với thời gian từ 01/7/2025 đến ngày xét xử 29/6/2026 với lãi suất 0,83%/tháng là phù hợp theo quy định.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy yêu cầu tính lãi của nguyên đơn là phù hợp nên chấp nhận. Buộc bị đơn trả lãi với lãi suất 0,83%/tháng từ ngày 01/7/2025 đến ngày xét xử 29/6/2026 là 198.647.000 đồng (Một trăm chín mươi tám triệu sáu trăm bốn mươi bảy nghìn đồng).

Chi phí tố tụng gồm: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 24/4/2026 là 500.000 đồng (Năm trăm nghìn đồng). Căn cứ Điều 157 của Bộ luật Tố tụng dân sự, các bị đơn phải chịu chi phí tố tụng theo quy định. Do nguyên đơn đã tạm ứng chi phí tố tụng nên các bị đơn có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn số tiền 500.000 đồng (Năm trăm nghìn đồng).

Anh Lê Hoàng T, chị Nguyễn Kim P, chị Nguyễn Kim D, ông Lê Văn P1, bà Nguyễn Thị Ả phải chịu 75.973.000 đồng (Bảy mươi lăm triệu chín trăm bảy mươi ba nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trương Văn S và bà Nguyễn Ngọc Q không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp là 40.316.000 đồng (Bốn mươi triệu ba trăm mười sáu nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0006473 ngày 30/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 70, Điều 72, Điều 73, Điều 91, Điều 96, Điều 147, Điều 157, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 274, Điều 288, Điều 335, Điều 336, Điều 338, Điều 339, Điều 340, Điều 357, Điều 468, Điều 500 của Bộ luật Dân sự;

Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trương Văn S và bà Nguyễn Ngọc Q.

Buộc anh Lê Hoàng T, chị Nguyễn Kim P, chị Nguyễn Kim D có trách nhiệm trả cho ông Trương Văn S và bà Nguyễn Ngọc Q số tiền chuyển nhượng còn nợ vốn là 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng) và tiền lãi với lãi suất 0,83%/tháng từ ngày 01/7/2025 đến ngày xét xử 29/6/2026 là với số tiền là 198.647.000 đồng (Một trăm chín mươi tám triệu sáu trăm bốn mươi bảy nghìn đồng).

Trường hợp anh Lê Hoàng T, chị Nguyễn Kim P, chị Nguyễn Kim D không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ việc trả tiền vốn và lãi trên thì ông Lê Văn P1 và bà Nguyễn Thị Ả có nghĩa vụ liên đới trả số tiền còn nợ vốn là 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng) và tiền lãi với lãi suất 0,83%/tháng từ ngày 01/7/2025 đến ngày xét xử 29/6/2026 với số tiền là 198.647.000 đồng (Một trăm chín mươi tám triệu sáu trăm bốn mươi bảy nghìn đồng) theo thoả thuận bảo lãnh tại Biên bản thoả thuận ngày 29/5/2024.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án mà bên phải thi hành án chưa thi hành xong số tiền trên thì hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu lãi trên số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự, tương ứng với thời gian chưa thi hành án đến khi thi hành xong.

2. Về chi phí tố tụng:

Anh Lê Hoàng T, chị Nguyễn Kim P, chị Nguyễn Kim D, ông Lê Văn P1, bà Nguyễn Thị Ả có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông Trương Văn S và bà Nguyễn Ngọc Q số tiền 500.000 đồng (Năm trăm nghìn đồng).

3. Về án phí:

Anh Lê Hoàng T, chị Nguyễn Kim P, chị Nguyễn Kim D, ông Lê Văn P1, bà Nguyễn Thị Ả phải chịu 75.973.000 đồng (Bảy mươi lăm triệu chín trăm bảy mươi ba nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trương Văn S và bà Nguyễn Ngọc Q không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp là 40.316.000 đồng (Bốn mươi triệu ba trăm mười sáu nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0006473 ngày 30/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp.

4. Đương sự có mặt có quyền kháng cáo bản án này lên Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

5. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.