Bản án 120/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại Đơn khởi kiện, bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Đỗ Thị H và đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Phạm Xuân T trình bày:

Ngày 02.11.2017, bà Đỗ Thị H (bà Hoa) và ông Lâm Quang T1 (ông Trung) có giao kết hợp đồng đặt cọc để bảo đảm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thửa đất số 3XXX, tờ bản đồ số 2, tại thôn 3, xã M, thành phố C, tỉnh Quảng Nam, gồm: diện tích 705,6m2 đất đã được cấp giấy chứng nhận và 2300m2 đất chưa được cấp giấy chứng nhận và ngôi nhà cấp 1 diện tích 114m2 với giá 4.000.000 đồng/m2. Ngay khi ký kết hợp đồng đặt cọc ông T1 đã nhận của bà Hoa số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng tiền mặt.

Đến năm 2019, do ông T1 không thực hiện thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích 2.300m2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà Hoa đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận Sơn Trà yêu cầu ông T1thực hiện nghĩa vụ theo quy định.

Sau các lần hòa giải, tại Biên bản hòa giải ngày 08.8.2019, ông T1và bà Hoa cùng thống nhất trong thời hạn 02 tháng kể từ ngày 08.8.2019 ông T1có trách nhiệm nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 2.300m2 đất chưa có giấy chứng nhận, hết thời hạn này mà ông Lâm Quang T1 không cung cấp được văn bản chứng minh cho việc cơ quan chức năng đã thụ lý hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 2.300m2 đất chưa được cấp giấy thì ông Lâm Quang T1 phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã ghi trong hợp đồng đặt cọc ngày 02.11.2017, tức ông T1 phải trả lại số tiền cọc đã nhận và chịu phạt gấp 05 lần số tiền cọc đã nhận.

Tuy nhiên, cho đến nay ông T1 vẫn giữ tiền cọc đã nhận nhưng không thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thỏa thuận, cũng không có bất kỳ thông báo nào cho bà Hoa được biết, vi phạm nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc là phải thực hiện các thủ tục liên quan để chuyển nhượng theo thỏa thuận.

Bà Hoa vẫn mong muốn tiếp tục giao kết việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nêu trên như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, sẵn sàng nhận ủy quyền, đại diện cho ông T1 thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 2300m2 đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Do đó, đối với phần đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nguyên đơn bà Hoa đồng ý mua, hẹn 45 ngày sẽ hoàn tất hồ sơ thủ tục mua bán. Đối với phần đất 2.300m2 đất chưa được cấp giấy chứng nhận, thì bà Hoa vẫn để nguyên tiền cọc là 300.000.000 đồng, khi nào làm xong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai bên sẽ tiến hành chuyển nhượng tiếp.

Trường hợp ông T1 không đồng ý chuyển nhượng thì yêu cầu ông T1 phải trả lại số tiền đã nhận cọc là 300.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 1.500.000.000 đồng, tổng cộng là 1.800.000.000đ (Một tỉ tám trăm triệu đồng) theo đúng với thỏa thuận tại điểm b khoản 1 Điều 5 của Hợp đồng đặt cọc ngày 02.11.2017.

Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện hợp pháp của nguyên đơn rút một phần giá trị của khoản tiền yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu ông T1 phải trả lại tiền đã nhận cọc là 300.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 150.000.000 đồng, tổng cộng là 450.000.000 đồng (Bốn trăm năm mươi triệu đồng).

Nguyên đơn thống nhất với Chứng thư thẩm định của Công ty TNHH thẩm định giá VNG xác định diện tích đất là 705,6m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa đất 3XXX, tờ bản đồ số 2 tại thôn 3, xã M, TP C, tỉnh Quảng Nam là: 7.761.600.000 đồng (Bảy tỷ, bảy trăm sáu mươi mốt triệu, sáu trăm ngàn đồng).

* Bị đơn ông Lâm Quang T1, người đại diện hợp pháp của ông T1 là bà Nguyễn Thị L trình bày:

Ông Lâm Quang T1 có ký hợp đồng đặt cọc với bà Đỗ Thị H vào ngày 02/11/2017 như trình bày của nguyên đơn. Ông T1 đã nhận số tiền 300.000.000 đồng từ bà H. Tuy nhiên, hiện nay hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang nộp tại UBND xã M, TP C chưa được chính quyền địa phương giải quyết nên việc chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Quan điểm của ông T1 vẫn tiếp tục chuyển nhượng cho bà Hoa toàn bộ diện tích đất bao gồm: 705,6m2 đất đã được cấp giấy chứng nhận và 2300m2 đất chưa được cấp giấy chứng nhận tại với thửa đất số 3XXX, tờ bản đồ số 2 tại thôn 3, xã M, thành phố C, tỉnh Quảng Nam, với giá chuyển nhượng là 4.000.000 đồng/m2 theo đúng nội dung tại Hợp đồng đặt cọc giữa ông Lâm Quang T1 và bà Đỗ Thị H được ký kết ngày 02.11.2017, sau khi được cấp chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất ngoài giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với yêu cầu của nguyên đơn buộc ông Lâm Quang T1 phải trả lại số tiền cọc là 300.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 150.000.000 đồng ông T1 không đồng ý.

Ông T1 không đồng ý với việc yêu cầu định giá tài sản của nguyên đơn, đối với giá trị định giá theo Chứng thư thẩm định của Công ty TNHH thẩm định giá VNG xác đinh diện tích đất là 705,6m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thửa đất 3XXX, tờ bản đồ số 2 tại thôn 3, xã M, TP C, tỉnh Quảng Nam là: 7.761.600.000 đồng, ông T1 không có ý kiến gì.

* Những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan trình bày:

- Bà Nguyễn Thị L, ông Lâm Quang T1 (do bà L đại diện) và bà Lâm Thị Phương T2 thông nhất những nội dung đã trình bày như trên của bị đơn.

* Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Sơn Trà:

- Về thủ tục tố tụng: Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Theo đó việc thụ lý vụ án, tổ chức hòa giải, thu thập chứng cứ, tống đạt các văn bản tố tụng và việc chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu của Thẩm phán được phân công thụ lý, giải quyết vụ án đều thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về việc chấp hành pháp luật của đương sự: Nguyên đơn, Bị đơn, Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật tố tụng.

- Về nội dung vụ án: căn cứ các Điều 117, 122, 131, khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, Điều 100 Luật đất đai năm 2013, có cơ sơ:

+ Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đỗ Thị H đối với ông Lâm Quang T1. Đề nghị HĐXX: Buộc ông Lâm Quang T1 có nghĩa vụ trả cho bà Đỗ Thị H số tiền đã nhận là 300.000.000 đồng.

+ Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Đỗ Thị H đối với ông Lâm Quang T1 về việc buộc ông Lâm Quang T1 chịu tiền phạt cọc số tiền là 150.000.000 đồng.

* Về chứng cứ:

Những sự kiện không cần phải chứng minh: Hợp đồng đặt cọc (Mua bán nhà, đất) ngày 02.11.2017 giữa bên mua là bà Đỗ Thị H với bên bán là ông Lâm Quang T1. Tài sản mua bán là nhà và đất xã M, TP C, tỉnh Quảng Nam.

Những tình tiết các bên thống nhất: Bên mua là bà Hoa đã đặt cọc cho bên bán là ông Lâm Quang T1 số tiền 300.000.000 đồng

Những tình tiết các bên không thống nhất:

- Bà Đỗ Thị H yêu cầu ông Lâm Quang T1 phải trả lại tiền cọc và tiền phạt cọc tổng công là 450.000.000 đồng. Ông Lâm Quang T1 không đồng ý, bà H không mua thì mất cọc.

* Với nội dung vụ án như trên, Bản án dân sự sơ thẩm số: 22/2023/DS-ST ngày 09 tháng 5 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng quyết định: Căn cứ:

- Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Điều 100, 188 Luật Đất đai

- Điều 116, 117,122,123,131, khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện về việc "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và phạt cọc” của bà Đỗ Thị H với ông Lâm Quang T1.

Xử:

1. Buộc ông Lâm Quang T1 có nghĩa vụ trả cho bà Đỗ Thị H số tiền đã nhận là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Đỗ Thị H về việc buộc ông Lâm Quang T1 phải trả tiền phạt cọc là 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng).

3. Về án phí: Ông T1 phải chịu số tiền 15.000.000 đồng (mười lăm triệu đồng)

Bà Hoa phải chịu án phí đối với yêu cầu phạt cọc không được chấp nhận là 7.500.000 đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án: 33.000.000 đồng đã nộp theo biên lai số 0006529 ngày 10.11.2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Sơn Trà. Bà Hoa được hoàn lại số tiền: 25.500.000 đồng (hai mươi lăm triệu, năm trăm ngàn đồng )

- Chi phí định giá: buộc ông Lâm Quang T1 phải trả lại cho bà Đỗ Thị H số tiền 15.000.000 đồng (mười lăm triệu đồng)

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về quyền kháng cáo của đương sự.

* Ngày 23 tháng 5 năm 2023 ông Phạm Xuân T người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Đỗ Thị H có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm: Sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc ông Lâm Quang T1 trả lại cho bà Đỗ Thị H số tiền đặt cọc đã nhận là 300.000.000đồng và số tiền phạt cọc là 150.000.000đồng.

* Ngày 17 tháng 5 năm 2023 và ngày 19 tháng 5 năm 2023, bà Nguyễn Thị L có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm, với lý do ông Lâm Quang T1 không khởi kiện, nên không đồng ý với bản án sơ thẩm buộc ông T1chịu án phí với số tiền 15.000.000đ và tiền chi phí thẩm định giá với số tiền 15.000.000 đồng.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

Ông Phạm Xuân T và bà Nguyễn Thị L, đại diện hợp pháp của nguyên đơn, bị đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo. Các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Đà Nẵng phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tại cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm.

Về nội dung vụ án: Đề nghị HĐXX chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Đỗ Thị H; Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Lâm Quang T1; Sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Đỗ Thị H đối với ông Lâm Quang T1, buộc ông Lâm Quang T1 trả lại cho bà Đỗ Thị H số tiền đặt cọc đã nhận là 300.000.000đồng và số tiền phạt cọc là 150.000.000đồng. Tổng cộng là 450.000.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Đến năm 2019, ông T1vẫn thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 2.300m2 chưa được cấp giấy chứng nhận theo Hợp đồng đặt cọc, nên bà Hoa đã khởi kiện và được TAND quận Sơn Trà thụ lý vụ án số 53/2019/TLST – DS ngày 24/4/2019. Tại Biên bản hòa giải ngày 08/8/2019, ông T1và bà Hoa thống nhất thỏa thuận: Trong thời hạn 02 tháng kể tử ngày 08/8/2019 ông T1có trách nhiệm nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 2.300m2 đất chưa có giấy chứng nhận, hết thời hạn này mà ông T1 không cung cấp được văn bản chứng minh cho việc cơ quan chức năng đã thụ lý hồ sơ xin cấp giấy thì ông T1 phải thực hiện nghĩa vụ đã ghi trong hợp đồng đặt cọc ngày 02/11/2017 (tức ông T1 phải trả lại số tiền cọc đã nhận và chịu phạt gấp 05 lần số tiền cọc đã nhận); Và bà Hoa rút đơn khởi kiện. Tuy nhiên, ông T1 vẫn không thực hiện theo cam kết tại Biên bản hòa giải ngày 08/8/2019. Do đó, bà Hoa tiếp tục khởi kiện, yêu cầu ông T1 trả lại số tiền đã nhận cọc là 300.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 1.500.000.000 đồng theo Hợp đồng đặt cọc đã ký, tổng cộng là 1.800.000.000đ. Tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện hợp pháp của bà Hoa rút một phần giá trị của khoản tiền yêu cầu phạt cọc, chỉ yêu cầu ông T1 phải trả lại tiền đã nhận cọc là 300.000.000 đồng và tiền phạt cọc là 150.000.000 đồng, tổng cộng là 450.000.000 đồng.

Bản án sơ thẩm nhận định Hợp đồng đặt cọc giữa hai bên bị vô hiệu, chỉ chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của bà H buộc ông T1 trả lại số tiền đã nhận là 300.000.000 đồng, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc 150.000.000 đồng là không phù hợp với phân tích, nhận định trên. Do đó, HĐXX phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của bà Hoa, chấp nhận số tiền phạt cọc 150.000.000 đồng như yêu cầu khởi kiện của bà Hoa.

[4.2] Án phí phúc thẩm: Căn cứ khoản 1, 2 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/NQ- UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ông Lâm Quang T1 phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000đ do kháng cáo không được chấp nhận. Bà Đỗ Thị H không phải chịu án phí phúc thẩm do kháng cáo được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: Khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Đỗ Thị H; Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Lâm Quang T1.

Sủa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 22/2023/DS-ST ngày 09 tháng 5 năm 2023 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” của Tòa án nhân dân quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.

Căn cứ:

- Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban Thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện về việc "Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và phạt cọc” của bà Đỗ Thị H với ông Lâm Quang T1.

1.1. Buộc ông Lâm Quang T1 có nghĩa vụ trả cho bà Đỗ Thị H số tiền 450.000.000 đồng, trong đó: tiền đặt cọc đã nhận là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng) và tiền phạt cọc là 150.000.000 đồng.

1.2. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí dân sự:

3.1. Án phí sơ thẩm: Ông Lâm Quang T1 phải chịu số tiền 22.000.000 đồng (Hai mươi triệu đồng).

Bà Đỗ Thị H không phải chịu án phí sơ thẩm, được trả lại số tiền tạm ứng án đã nộp là 33.000.000 đồng, theo biên lai số 0006529 ngày 10.11.2022 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.

3.2. Án phí phúc thẩm:

Ông Lâm Quang T1 phải chịu số tiền 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng), nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0003792 ngày 31/5/2023 của Chị cục Thi hành án dân sự quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.

Bà Đỗ Thị H không phải chịu án phí phúc thẩm, được trả lại số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000đ theo Biên lai thu số 0003777 ngày 29/5/2023 của Chị cục Thi hành án dân sự quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng.

4. Về chi phí định giá: Ông Lâm Quang T1 phải trả lại cho bà Đỗ Thị H số tiền 15.000.000 đồng (Mười lăm triệu đồng).

5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hánh án theo quy định tại Điều 6,7,9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.