Bản án 12/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hồng O trình bày:

Bà và bà Nguyễn Thị N là chị em ruột. Ngày 01/7/2005, vợ chồng bà Nguyễn Thị N ông Võ P có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà 01 phần đất với diện tích rộng 09m, dài 19m nay thuộc thửa đất số 229, tờ bản đồ số 20d tọa lạc tại thôn Đ, xã H, huyện N (viết tắt thửa đất số 229) với số tiền: 8.000.000đ. Phần đất bà nhận chuyển nhượng có vị trí tứ cận: đông giáp đất bà B, tây giáp đất bà N, nam giáp đường đi xuống nghĩa địa, bắc giáp bà Hai C và có thỏa thuận để lại 02m ngang để làm đường đi, vị trí đất nằm phía sau nhà bà N đang ở. Việc chuyển nhượng được lập bằng giấy tay, có chữ ký của bà và ông Võ Phố . Bà giao đủ số tiền 8.000.000đ cho vợ chồng bà N ông P. Do chưa có nhu cầu sử dụng đất nên bà cho vợ chồng bà N ông P sử dụng đất, trông coi đất cho bà. Đến khoảng năm 2008, do bị mất giấy chuyển nhượng cũ nên bà có yêu cầu bà N viết lại giấy chuyển nhượng đất cho bà (lúc này ông P đã chết). Bà N đồng ý nên bà và bà N có nhờ ông Lê Tấn V là cháu ruột của bà và bà N viết lại giấy sang nhượng đất đề ngày 01/7/2005. Giấy sang nhượng đất này là do bà N đọc nội dung cho ông V viết thể hiện diện tích nhận chuyển nhượng: rộng 09m, dài 17m và số tiền chuyển nhượng là 7.000.000đ và đường đi từ mặt đường vào đất là 1.5m. Do là chị em nên bà đồng ý theo nội dung bà N đọc cho ông V viết. Giấy này được lập vào năm 2008 nhưng bà và bà N xác định viết đúng ngày chuyển nhượng thực tế trước đây nên đã ghi ngày 01/7/2005.

Đến khoảng tháng 02/2023, bà chuyển từ tỉnh Đồng Nai về tỉnh Ninh Thuận để sinh sống. Bà yêu cầu bà N giao lại diện tích đất bà đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng bà N ông P để làm nhà ở nhưng bà N không đồng ý giao đất đã chuyển nhượng cho bà. Qua tìm hiểu bà được biết bà N đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cả phần đất bà nhận chuyển nhượng của vợ chồng bà N ông P.

Do đó, bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 01/7/2005 giữa bà và bà Nguyễn Thị N đối với diện tích 153m2 là một phần thửa đất số 229. Buộc bà N phải giao diện tích đất đã chuyển nhượng cho bà theo hợp đồng chuyển nhượng nêu trên.

Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 01/7/2005 giữa bà và bà Nguyễn Thị N vô hiệu, bà đề nghị giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Về chi phí thẩm định, định giá tài sản và án phí: bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp bà phải chịu án phí thì đề nghị Tòa án xem xét miễn án phí cho bà vì bà là người cao tuổi, không còn khả năng lao động.

Qúa trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Nguyễn Thị N trình bày:

Bà không đồng ý với lời trình bày về thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất giữa vợ chồng bà với bà Nguyễn Thị Hồng O. Vợ chồng bà chưa bao giờ thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất thuộc một phần thửa đất số 229 cho bà O.

Nguồn gốc thửa đất số 229 là vợ chồng bà nhận chuyển nhượng của ông Bùi Văn H2, còn việc nhận chuyển nhượng năm nào thì bà không nhớ rõ. Sau khi nhận chuyển nhượng thì vợ chồng bà đã xây dựng nhà ở cho đến nay. Hiện nay, bà đang trực tiếp quản lý, sử dụng toàn bộ diện tích thửa đất số 229.

Đối với giấy sang nhượng đất đề ngày 01/7/2005, bà xác định là chữ ký của bà nhưng bà không biết lý do tại sao có giấy sang nhượng đất này. Trước đây bà có chuyển nhượng đất ruộng cho bà O, trong quá trình làm hồ sơ chuyển nhượng, có thể ông Lê Tấn V cố tình đưa bà ký giấy sang nhượng này lúc bà không để ý.

Do đó, bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà O. Đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Về chi phí thẩm định, định giá tài sản và án phí: bà đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp bà phải chịu án phí thì đề nghị Tòa án xem xét miễn án phí cho bà vì bà là người cao tuổi, không còn khả năng lao động.

Tại phiên tòa sơ thẩm:

Các bên đương sự không thoả thuận được việc giải quyết vụ án. Nguyên đơn, bị đơn thống nhất với biên bản định giá tài sản ngày 11/7/2024 của Hội đồng định giá.

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện của mình. Bà có yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiêu theo quy định của pháp luật nếu hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu.

Bị đơn đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Về chi phí thẩm định, định giá tài sản và án phí: nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hồng O tự nguyện chịu và đã nộp đủ.

Ý kiến của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Ninh Hải tại phiên tòa sơ thẩm:

- Về tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật.

Về việc chấp hành pháp luật tố tụng của đương sự: Qúa trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Võ Thanh L2 đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Riêng những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Võ Thị Kim N1, Võ Thị Thanh L, Võ Minh H, Võ Thị Diễm T không thực hiện đúng các quy định của pháp luật.

- Về nội dung vụ án: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên toà, có đủ cơ sở xác định ngày 01.7.2005, bà Nguyễn Thị Hồng O và bà Nguyễn Thị N có thực hiện giao dịch chuyển nhượng 153m2 đất thuộc thửa đất số 229. Tuy nhiên, tại thời điểm chuyển nhượng bà N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 229. Bên cạnh đó đây là tài sản chung của vợ chồng ông P bà N, nhưng bà N tự ý chuyển nhượng cho bà O khi không có ý kiến của ông P là vi phạm điều cấm của luật. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất đề ngày 01/7/2005 giữa bà O và bà N vô hiệu và lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu là 50/50.

Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: buộc bà N phải trả cho bà O 7.000.000đ tiền chuyển nhượng và bồi thường 95.950.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa. Lời trình bày và kết quả tranh tụng của đương sự. Hội đồng xét xử nhận định:

- Về quan hệ pháp luật tranh chấp: Căn cứ vào nội dung, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hồng O, Hội đồng xét xử xác định quan hệ pháp luật của vụ án là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

- Về thẩm quyền giải quyết vụ án: Đối tượng tranh chấp là hợp đồng dân sự, bị đơn có nơi cư trú tại xã H, huyện N, căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận.

- Đối với việc vắng mặt của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Tòa án nhân dân huyện Ninh Hải đã thông báo, tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng theo quy định cho những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Võ Thị Kim N1, Võ Thị Thanh L, Võ Minh H, Võ Thị Diễm T nhưng họ không có văn bản trình bày đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vắng mặt tại phiên toà lần thứ nhất, lần thứ hai không có lý do, anh Võ Thanh L1 có đơn xin xét xử vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 227, Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, xét xử vắng mặt những người trên.

Thửa đất số 229 có nguồn gốc do vợ chồng bà Nguyễn Thị N ông Võ P tạo lập (nhận chuyển nhượng của ông vợ chồng ông Bùi Văn H2 bà Võ Thị Ngọc Q tại thôn L, xã H). Bà N không nhớ về thời gian nhận chuyển nhượng. Theo hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này do UBND huyện N cung cấp thể hiện bà N nhận chuyển nhượng diện tích đất này vào ngày 03/7/2006. Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án, vợ chồng ông H2 bà Q trình bày “khoảng năm 2003, 2004 vợ chồng ông có chuyển nhượng cho vợ chồng bà N ông P 01 lô đất với diện tích 400m2. Khi chuyển nhượng hai bên không làm giấy tờ chuyển nhượng, vợ chồng ông chỉ đưa cho bà N tờ giấy viết tay thể hiện việc mua bán trước đây giữa ông và ông Nguyễn Túc .1 Khoảng mấy năm sau (không nhớ thời gian cụ thể) bà N mới đến nhà ông, nhờ vợ chồng ông ký giấy chuyển nhượng”. Do đó, có đủ cơ sở xác định vợ chồng bà N nhận chuyển nhượng thửa đất số 229 trước năm 2005. Đến năm 2017, bà N làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và 26/6/2018, hộ bà N được UBND huyện N cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CK 412473 đối với thửa đất số 229.

Bà Nguyễn Thị N không thừa nhận có chuyển nhượng một phần thửa đất số 229 cho bà O nhưng bà N xác định chữ ký trong giấy sang nhượng đất đề ngày 01/7/2005 là chữ ký của bà.

Bên cạnh đó, người làm chứng ông Lê Tấn V (cháu ruột của bà N và bà O và là người trực tiếp viết giấy sang nhượng đất ngày 01/7/2005) cũng xác định những nội dung trong giấy sang nhượng đất này là bà N đọc cho ông viết. Ngoài ra, ông Nguyễn Văn H3, ông Nguyễn Văn P1 (là các em trai của bà O, bà N) đều xác định bà N có nói cho với các ông là bà đã chuyển nhượng một phần đất thuộc thửa đất số 229 cho bà O, bà O đã giao đủ tiền cho bà N. Tại phiên toà sơ thẩm, bà N xác định bà không có mâu thuẫn với những người này. Ngoài ra, còn có bà Nguyễn Thị Thanh T1 là hàng xóm của bà N cũng xác nhận sự việc trên.

Nguyên đơn bà O cho rằng vào ngày 01/7/2005, bà thoả thuận nhận chuyển nhượng diện tích 171m2 (dài 19m, rộng 09m) thuộc thửa đất số 229 với vợ chồng bà N ông P, giá chuyển nhượng 8.000.000đ, ông P có ký vào giấy chuyển nhượng đất viết tay nhưng bà đã làm thất lạc. Đến năm 2008, bà yêu cầu bà N viết lại giấy sang nhượng với diện tích 153m2 (dài 17m, rộng 09m), do ông P đã mất nên chỉ có chữ ký của bà N. Bà O xác định việc chuyển nhượng đất là do vợ chồng bà N ông P đồng ý nên đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 01/7/2005 nhưng không đưa ra được chứng cứ chứng minh việc ông P có biết và đồng ý chuyển nhượng diện tích đất này cho bà. Tại phiên toà sơ thẩm, bà đồng ý với diện tích nhận chuyển nhượng là 153m2, giá chuyển nhượng là 7.000.000đ.

Do đó, có đủ cơ sở xác định vào ngày 01/7/2005, giữa bà N và bà O có thoả thuận chuyển nhượng 153m2 đất thuộc một phần thửa đất số 299 với giá 7.000.000đ.

Tuy nhiên nguồn gốc diện tích đất mà bà O và bà N thoả thuận chuyển nhượng là do vợ chồng bà N ông P tạo lập nhưng vào ngày 01/7/2005 bà N tự ý thỏa thuận chuyển nhượng cho bà O mà chưa có ý kiến của ông P là vi phạm Điều 28 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000 về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Bên cạnh đó, tại thởi điểm chuyển nhượng hộ bà N chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đối với thửa đất này. Do đó, giao dịch dân sự này vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Vì vậy, không có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 01/7/2005 giữa bà O và bà N.

- Qúa trình giải quyết vụ án, nguyên đơn có yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nếu hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu nên Hội đồng xét xử giải quyết theo quy định.

- Do giao dịch dân sự trên vô hiệu nên không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bà Nguyễn Thị N phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Hồng O số tiền 7.000.000đ tiền nhận chuyển nhượng. Đối với đất chuyển nhượng, do bà N chưa giao đất cho bà O sử dụng nên hộ bà N tiếp tục được quyền sử dụng.

- Về bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu: Khi thoả thuận chuyển nhượng, bà O biết được diện tích đất này do vợ chồng ông P bà N tạo lập nhưng vẫn giao dịch nhận chuyển nhượng với bà N, không chứng minh được ông P có đồng ý với ý kiến bà N; bà N cũng tự ý chuyển nhượng cho bà O. Do đó, lỗi làm hợp đồng trên vô hiệu là 50/50.

Giá trị quyền sử dụng thửa đất theo kết quả định giá ngày 11/7/2024 của hội đồng định giá xác định theo giá thị trường là (1.300.000đ/m2 x 153m²) = 198.900.000đ. Giá trị thiệt hại được xác định: 198.900.000đ - 7.000.000 đồng = 191.900.000 đồng. Do bà N có lỗi 50% nên bà N phải bồi thường cho bà O số tiền là (191.900.000 đồng x 50%) = 95.950.000 đồng.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hồng O về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng ngày 01/7/2005 giữa bà O và bà N.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 01/7/2005 vô hiệu. Bà N phải trả lại cho bà O số tiền 7.000.000đ tiền chuyển nhượng và bồi thường 95.950.000đ do hợp đồng vô hiệu.

Chi phí xem xét thẩm định, định giá tài sản hết tổng số tiền 3.943.650 đồng. Nguyên đơn bà O tự nguyện chịu chi phí này và đã nộp đủ.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 227, Điều 228, Điều 271, 273 của Bộ luật tố tụng Dân sự;

Căn cứ các Điều 136, 137, 146 Bộ luật Dân sự năm 1995; các Điều 357, 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Các Điều 27, 28 Luật hôn nhân và gia đình năm 2000.

Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Hồng O về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 01/7/2005 giữa bà Nguyễn Thị Hồng O và bà Nguyễn Thị N.

2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ngày 01/7/2005 giữa bà Nguyễn Thị Hồng O và bà Nguyễn Thị N vô hiệu.

Bà Nguyễn Thị N có nghĩa vụ trả cho bà Nguyễn Thị Hồng O tổng số tiền 102.950.000đ (một trăm lẻ hai triệu chín trăm năm mươi nghìn đồng) là tiền chuyển nhượng đất và bồi thường do hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Về chi phí thẩm định, định giá:

Chi phí xem xét thẩm định, định giá tài sản hết tổng số tiền 3.943.650 đồng. Bà Nguyễn Thị Hồng O tự nguyện chịu và đã nộp đủ.

5. Về án phí:

Bà Nguyễn Thị Hồng O và bà Nguyễn Thị N là người cao tuổi nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Án xử công khai sơ thẩm, nguyên đơn, bị đơn có mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hợp lệ./.