Bản án 12/2023/ST-DS — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 02/3/2020; Đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện ngày 05/10/2020; Đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện ngày 17/5/2011 của nguyên đơn, bản khai tiếp theo và lời trình bày của người đại diện tại phiên tòa thể hiện: Ngày 19/4/2010 bà Trần Lê Mỹ N và Công ty cổ phần Thương mại Du lịch Tân Thành ký hợp đồng số 01/HĐ.TT.2010 về việc mua bán nhà dạng biệt thự vườn để ở và nghỉ dưỡng là tài sản hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, tại dự án khu du lịch Hải Minh, thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ. Theo hợp đồng bà N ứng tiền trước 95% như sau: Về đất: Đất ở xây dựng biệt thự, khu B lô 21 diện tích 295,78m2 theo bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 theo Quyết định số 4539/QĐ-UBND huyện Đất Đỏ ngày 30/11/2009; Về nhà: Biệt thự xây dựng theo mẫu thiết kế đã được cơ quan Nhà nước phê duyệt, diện tích 373m2; Giá trị hợp đồng là 4.378.450.000đ; Ứng tiền theo 10 đợt bằng 95% giá trị hợp đồng, còn lại 5% thanh toán khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở; Bên A chỉ giao nhà sau khi bên B ứng đủ tiền; Thời gian bàn giao là 18 tháng kể từ ngày bên B ứng tiền đợt 1; Bên A có nghĩa vụ cung cấp cho bên B hồ sơ thiết kế xây dựng hoàn công; Bên A thực hiện các thủ tục theo quy định để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở cho bên B. Bà N đã giao đủ 10 đợt số tiền theo hóa đơn các ngày 20/8/2010; 31/12/2010, 18/4/2011, 24/8/2011, 28/9/2011, 02/12/2012 là 4.285.555.500đ; nộp bổ sung phát sinh tại phiếu thu ngày 06/01/2012 số tiền là 13.140.000đ. Tổng cộng đã giao cho Công ty Tân Thành là 4.298.695.500đ. Công ty đã giao nhà cho bà N theo biên bản số 01/BBBG.DLTT.12 ngày 12/01/2012, bà N đã tự hoàn thiện các hạn mục và sử dụng nhà ở nhưng Công ty chưa hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng. Bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng, buộc công ty hoàn thành thủ tục tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà B21. Ngày 05/10/2020 bà N có đơn thay đổi một phần yêu cầu, yêu cầu Tòa án tuyên bố phần nội dung của hợp đồng số 01/HĐ.TT.2010 ngày 19/4/2010 "Mua bán nhà dạng biệt thự vườn để ở là tài sản hình thành trong tương lai” là giao dịch vô hiệu; Công nhận phần nội dung của hợp đồng số 01/HĐ.TT.2010 ngày 19/4/20210 "Mua bán nhà dạng biệt thự vườn để nghĩ dưỡng, du lịch là tài sản hình thành trong tương lai” có hiệu lực pháp luật buộc bị đơn phải thực hiện nghĩa vụ. Ngày 17/5/2021 bà N tiếp tục có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện yêu cầu tuyên bố toàn bộ hợp đồng vô hiệu, buộc Công ty Tân Thành giao trả lại số tiền của bà N mà công ty đã nhận là 4.298.695.500đ, đồng thời bồi thường thiệt hại do chênh lệch giá trị hợp đồng là 815.983.312đ.

Tại bản khai ngày 01/10/2020 của người đại diện cho Công ty, bản khai biên bản hòa giải của người đại diện cho Công ty qua các lần thay đổi người đại diện thể hiện: Thỏa thuận mua bán nhà giữa Công ty Tân Thành và bà N là mua bán nhà B21 mục đích ở và nghỉ dưỡng, không phải là nhà ở thương mại. Khi ký kết hợp đồng bên mua đã biết nhà B21 trong dự án nhà nước quy hoạch du lịch không phải là dự án thương mại phân lô bán nền. Tai sản hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận mua nhà mà chưa có nhà tại thời điểm giao kết. Đất xây dựng nhà là đất quy hoạch thương mại du lịch, không phải đất ở nên thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất, quyền sở hữu nhà bắt buộc phải đúng quy trình. Nhà B21 xây dựng khi chưa có giấy phép xây dựng, do chưa có giấy phép xây dựng, chưa có hồ sơ thiết kế nên nhà B21 xây dựng không đúng thiết kế, không thể nghiệm thu hoàn công. Về tính pháp lý của hợp đồng, hợp đồng đồng mua bán nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai phù hợp theo quy định tại Điều 4, Nghị Định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007. Để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng Công ty cũng đã thực hiện các thủ tục cần thiết hoàn thành tủ tục cấp giấy cho khách hàng nhưng không thực hiện được, hiện nay Nhà nước đã thay đổi chính sách ngừng việc cấp giấy chứng nhận qyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản găn liền với đất đối với nhà ở nghỉ dưỡng. Công ty không thực hiện được thỏa thuận trong hợp đồng là do Nhà nước thay đổi, chủ trương chính sách thuộc trường hợp bất khả kháng. Khi Nhà nước cho phép thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công ty sẽ hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho bà N. Sau khi bà N thay đổi yêu cầu khởi kiện người đại diện có bản khai ngày 08/12/2022, Công ty chấp nhận hoàn trả lại cho bà N số tiền đã nhận là 4.500.000.000đ, về thời gian thanh toán đề xuất trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày ký biên bản thỏa thuận.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc chấp hành pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự như sau:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử chấp hành đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự; Đương sự bị đơn vi phạm không chấp hành theo giấy triệu tập vắng mặt tại phiên tòa.

Về nội dung vụ án: Công ty được Nhà nước giao đất quy hoạch là đất thương mại, dịch vụ du lịch, chỉ được xây dựng nhà, công trình phục vụ thương mại, dịch vụ, du lịch. Công ty va bà N ký hợp đồng mua bán nhà dạng biệt thự vườn để ở là trái quy định của pháp luật, nên hợp đồng vô hiệu từ thời điểm giao kết. Nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu là có căn cứ, đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại tại phiên tòa qua tranh luận người đại diện cho nguyên đơn xin rút yêu cầu nên có đủ căn cứ đình chỉ.

Căn cứ vào các chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên toà; Căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, sau khi xem xét đầy đủ toàn diện các chứng cứ, nghe ý kiến của đại diện Viện kiểm sát và các đương sự;

XÉT THẤY

Đại diện Công ty Cổ phần Thương Mại Du lịch Tân Thành vắng mặt lần thứ 2 không có lý do, nguyên đơn và người liên quan vắng mặt, có mặt người đại diện nên việc xét xử vắng mặt đương sự phù hợp Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

Tại đơn khởi kiện bà N đề nghị đưa UBND huyện Đất Đỏ, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng tham gia với tư cách là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Xét thấy đây là vụ kiện tranh chấp hợp đồng dân sự, các bên giao kết trên ý chí tự nguyện, có đủ năng lưc hành vi dân sự, việc đưa UBND huyện Đất Đỏ, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng vào tham gia tố tụng là không cần thiết, vì không liên quan gì đến hợp đồng giữa hai bên.

[ 6] Về chi phí tố tụng: Số tiền chi phí thẩm định, định giá là 5.000.000đ, chi phí đo vẽ đất là 2.997.000đ tổng cộng là 7.997.000đ bà N đã tạm ứng; buộc Công ty Tân Thành có trách nhiệm phải hoàn trả lại cho bà N

Vì caùc leõ treân;

QUYEÁT ÑÒNH

Áp dụng các Điều 26, 39, 147, 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự; Các Điều 122, 128, 137, 428, 450, 454 Bộ Luật dân sự năm 2005. Điều 83, 84 Luật đất đai năm 2003; Điều 153 Luật đất đai năm 2013; Khoản 4 Điều 6 Luật nhà ở năm 2014.

Tuyên xử:

1-/Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Lê Mỹ N về việc yêu cầu tuyên bố hợp

đồng vô hiệu.

Tuyên bố: Hợp đồng số 01/HĐ.TT.2010 ngày 19/4/2010 có tiêu đề “Mua bán nhà dạng biệt thự vườn để ở và nghỉ dưỡng là tài sản hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước tại dự án khu du lịch Hải Minh - thị trấn Phước Hải, huyện Đất Đỏ, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu”. Giữa bên bán là Công ty Cổ phần Thương mại- Du lịch Tân Thành với bên mua là bà Trần Lê Mỹ N là giao dịch dân sự vô hiệu, hủy hợp đồng mua bán trên.

2-/ Buộc Công ty Cổ phần Thương mại- Du lịch Tân Thành có nghĩa vụ thanh toán cho bà Trần Lê Mỹ N, ông Lê Khánh Q số tiền đã nhận là 4.298.695.500đ. (Bốn tỷ hai trăm chín mươi tám triệu, sáu trăm chín mươi lăm ngàn năm trăm đồng)

3-/ Ngay sau khi nhận đủ tiền, buộc bà Trần Lê Mỹ N, ông Lê Khánh Q có nghĩa vụ giao lai căn nhà B21 trên thửa đất số 85, cùng quyền sử dụng đất thửa đất số 1 (cũ số 85 “lô B21”) tờ bản đồ số 41 ( cũ 85 “lô B21”) thị trấn Phước Hải, có diện tích 295,5m2 cho Công ty Tân Thành. (Kèm theo bản vẽ sơ đồ vị trí tỷ lệ 1/500 ngày 11/6/2021của Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu)

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (Đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (Đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

4-/ Đình chỉ yêu cầu bồi thường thiệt hại về hợp đồng vô hiệu của bà Trần Lê Mỹ N.

5-/ Về chi phí tụng: Buộc Công ty Cổ phần Thương mại Du lịch Tân Thành thanh toán cho bà N số tiền chi phí tố tụng mà bà N đã tạm ứng là 7.997.000đ (Bảy triệu chín trăm chín mươi bảy ngàn đồng)

6-/ Về án phí: Buộc Công ty Cổ phấn Thương mại- Du lịch Tân Thành phải nộp 112.298.000đ (Một trăm mười hai triệu hai trăm chín mươi tám ngàn đồng) tiến án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch. Hoàn trả lại cho bà Trần Lê Mỹ N số tiền tạm ứng án phí là 300.000đ (Ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu số 0004169 ngày 11/3/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đất Đỏ.

7-/ Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (14/4/2023) nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu xét xử phúc thẩm. Đương sự vắng mặt tại phiên Tòa thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày nhận bản án, hoặc niêm yết bản án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án,tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế theo quy định tại các Điều 6, 7a,7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM