Bản án 1165/2017/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tóm tắt nội dung vụ án theo bản án sơ thẩm:

Ông Phạm Anh V đại diện theo ủy quyền của bà Vũ Thị Bích L trình

bày:

Theo thỏa thuận giữa nguyên đơn và bị đơn về việc góp vốn để khai thác

đất tại Dự án Khu dân cư 6A xã B, huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh do Công ty cổ phần Đ làm chủ đầu tư thì nguyên đơn có nghĩa vụ góp 395.200.000 đồng để được nhận 01 nền nhà có hạ tầng tại mặt tiền đường số 4, diện tích 247m², thuộc lô đất số B6.01; bị đơn có nghĩa vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đóng tiền sử dụng đất, thuế kinh doanh liên quan đến nền đất, thực hiện đầy đủ pháp lý theo quy định. Nội dung thỏa thuận trên được thể hiện tại Hợp đồng góp vốn khai thác đất xây dựng nhà ở Khu dân cư 6A xã B, huyện H - Đô thị S, số 484/2005/ĐTKD ngày 18/8/2005 và Phụ kiện số 01 ngày 18/10/2006.

Bị đơn đã nhận đủ vốn góp nhưng đến nay vẫn chưa tiến hành bồi thường,

giải phóng mặt bằng, xây dựng hệ thống hạ tầng của Dự án Khu dân cư 6A xã B, huyện H để có nền đất bàn giao cho nguyên đơn như thỏa thuận.

Nay, nguyên đơn yêu cầu xác định Hợp đồng góp vốn khai thác đất xây

dựng nhà ở Khu dân cư 6A xã B, huyện H - Đô thị S, số 484/2005/ĐTKD ngày 18/8/2005 và Phụ kiện số 01 ngày 18/10/2006 là vô hiệu, buộc bị đơn có trách nhiệm hoàn trả và thanh toán cho nguyên đơn các khoản tiền sau:

- Tiền vốn góp là 395.200.000 đồng;

- Tiền lãi phát sinh trên số tiền vốn góp, theo lãi suất 10,5%/năm, tính từ

thời điểm nhận vốn góp là 19/8/2005 đến ngày xét xử là 499.681.000 đồng;

- Khoản chênh lệch giữa giá thị trường (40.000.000 đồng/1m²) của nền

đất tại các vị trí tương tự nền đất mà bị đơn có nghĩa vụ bàn giao cho nguyên đơn theo thỏa thuận với số vốn góp bị đơn đã nhận là 9,484,800.000 đồng; tuy nhiên, nguyên đơn tự nguyện yêu cầu bị đơn thanh toán là 3.700.000.000 đồng.

Do tình trạng của dự án nên nguyên đơn yêu cầu Tòa án không tiến hành

thủ tục thẩm định giá đối với đất tại khu vực có dự án trên.

Ông Nguyễn Văn Q trình đại diện theo ủy quyền của Công ty cổ phần

Đ trình bày:

Công ty cổ phần Đ là chủ đầu tư Dự án xây dựng Khu nhà ở và công trình

công cộng phục vụ khu vực thuộc khu chức năng 6A tại xã B, huyện H, Tp. Hồ

Chí Minh. Theo quyết định số 3171/QĐ-UB ngày 30 tháng 6 năm 2004 của Ủy

ban nhân dân Tp. Hồ Chí Minh về thu hồi và tạm giao đất cho Công ty để tổ

chức bồi thường và giải phóng mặt bằng đầu tư xây dựng khu nhà ở và công

trình công cộng phục vụ khu vực thì dự án này có diện tích 471.768 m² đất.

Ngày 16/02/2006, căn cứ đề nghị của Ban Quản lý khu Nam Thành phố

tại văn bản số 804/BQL.ĐC ngày 14/12/2005 và Sở Tài nguyên và Môi trường

tại văn bản số 1015/TNMT-QHSDĐ ngày 09/02/2006, Ủy ban nhân dân Thành

phố ban hành văn bản số 862/UBND-ĐT giảm diện tích dự án xuống còn

69.902m² đất.

Ngay sau khi được Ủy ban nhân dân Thành phố tạm giao đất, Công ty đã

tổ chức bồi thường và giải phóng mặt bằng. Quá trình triển khai gặp nhiều khó

khăn liên quan đến cơ chế giao dự án; xác định ranh dự án; giá đền bù, tình

trạng “ sốt ảo" do người dân tự ý sang nhượng, đẩy giá đất lên cao, lấn chiếm và

tái chiếm đất; dự toán kinh phí không phù hợp với hiện tại do lạm phát, trượt

giá; tài chính khó khăn do trả lãi ngân hàng.

Công ty thừa nhận trình bày của nguyên đơn về nội dung, hình thức và

việc thực hiện thỏa thuận góp vốn giữa 02 bên là đúng. Nền đất mà Công ty có

trách nhiệm chia cho nguyên đơn là không có thật do Công ty chưa thực hiện

được việc bồi thường, giải phóng mặt bằng; theo quy định của pháp luật thì

Công ty không được quyền nhận vốn góp để giao nền đất cho người góp vốn.

Nay, công ty đồng ý trả lại cho nguyên đơn 395.200.000 đồng tiền vốn góp và

thanh toán cho nguyên đơn tiền lãi phát sinh trên số tiền vốn góp, theo lãi suất

10,5%/năm, tính từ thời điểm nhận vốn góp là 19/8/2005 đến ngày xét xử là

499.681.000 đồng;

- Không đồng ý thanh toán cho nguyên đơn 3.700.000.000 đồng, do: Hợp

đồng góp vốn không có điều khoản về thời hạn giao nền, bồi thường thiệt hại,

phạt vi phạm; việc góp vốn là đầu tư nên hai bên phải cùng chia sẻ thua lỗ;

nguyên đơn căn cứ giá đất tại khu vực khác để suy đoán mức thiệt hại là không

có căn cứ; việc chậm triển khai dự án là vì những lý do nêu trên;

- Đối với yêu cầu xác định hợp đồng vô hiệu, đề nghị Tòa án giải quyết

theo quy định pháp luật.

Công ty đề nghị Tòa án không tiến hành thủ tục thẩm định giá đối với đất

tại khu vực có dự án trên.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Công ty Cổ phần Tập

đoàn V có người đại diện hợp pháp là bà Ngô Thanh Nhã trình bày:

Theo Quyết định số 477/QĐ – UBND ngày 31 tháng 01 năm 2012 của Ủy

ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh thì Dự án xây dựng khu dân cư của Công ty Cổ phần Tập đoàn V hoàn toàn độc lập với Dự án của Công ty cổ phần Đ. Do không liên quan đến việc Công ty cổ phần Đ huy động vốn góp nên Công ty Cổ phần Tập đoàn V không có ý kiến gì và yêu cầu vắng mặt tại các buổi làm việc, phiên hòa giải, công khai chứng cứ và phiên tòa.

Bản án dân sự sơ thẩm số 1965/2017/DS-ST ngày 19/9/2017 của Toà

án nhân dân Quận K, Thành phố Hồ Chí Minh, đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu của bà Vũ Thị Bích L:

- Tuyên bố Hợp đồng góp vốn khai thác đất xây dựng nhà ở Khu dân cư

6A xã B – huyện H - Đô thị S, số 484/2005/ĐTKD ngày 18/8/2005 và Phụ kiện số 01 ngày 18/10/2006 là vô hiệu.

- Buộc Công ty Cổ phần Đ có trách nhiệm hoàn trả và thanh toán cho bà

Vũ Thị Bích L các khoản tiền sau: 395.200.000 đồng vốn góp và 499.681.000 đồng tiền lãi, tổng cộng là 894.881.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến

khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành ản còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Vũ Thị Bích L về việc yêu cầu Công

ty Cổ phần Đ thanh toán số tiền thiệt hại là 3.700.000.000 đồng (Ba tỷ bảy trăm triệu đồng).

3. Bà Vũ Thị Bích L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 106.000.000

đồng, nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo các biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án của Chi Cục thi hành án dân sự Quận K gồm 300.000 đồng theo biên lai số AA/2016/0019674 ngày 07/6/2017 và 58.940.000 đồng và biên lai số AA/2016/0019675 ngày 07/6/2017. Bà L còn phải nộp thêm 46.760.000 đồng. Công ty Cổ phần Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch là 300.000 đồng và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 38.846.430 đồng.

Ngoài ra, bản án còn tuyên quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 02/10/2017, ông Phạm Anh V đại diện theo ủy quyền của nguyên

đơn - bà Vũ Thị Bích L kháng cáo một phần bản án sơ thẩm số 1965/2017/DS-ST ngày 19/9/2017 của Toà án nhân dân Quận K, Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc Công ty cổ phần Đ có trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn số tiền thiệt hại là 3.700.000.000 đồng..

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bà Vũ Thị Bích L giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Đề nghị Hội đồng xét

xửphúc thẩm xem xét buộc Công ty cổ phần Đ có trách nhiệm thanh toán cho

nguyên đơn số tiền thiệt hại là 3.700.000.000 đồng.

Công ty cổ phần Đ không đồng ý với nội dung kháng cáo của bà Vũ Thị

Bích L, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu

ý kiến:

Về tố tụng: Cấp phúc thẩm thực hiện đúng quy định của pháp luật.

Việc ban hành, tống đạt thông báo thụ lý phúc thẩm, quyết định đưa vụ án

ra xét xử phúc thẩm, chuyển hồ sơ cho Viện kiểm sát, việc tuân theo pháp luật

của đương sự, Thẩm phán và Hội đồng xét xử trong giai đoạn phúc thẩm thực

hiện đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung: Nguyên đơn không xuất trình được chứng cứ để chứng minh

cho yêu cầu kháng cáo của mình là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử phúc

thẩm căn cứ Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, không chấp

nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại

phiên tòa: nghe ý kiến tranh luận của các đương sự, nghe ý kiến của Đại diện

Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc tuân theo pháp luật

trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm. Hội đồng xét xử

nhận định:

Tòa án cấp sơ thẩm xét xử, tuyên bản án ngày 19/9/2017, phiên tòa có mặt

của nguyên đơn - bà Vũ Thị Bích L.

- Ngày 02/10/2017, Tòa án nhân dân Quận K, Thành phố Hồ Chí Minh

nhận đơn kháng cáo của bà Vũ Thị Bích L. Ngày 03/10/2017, bà Vũ Thị Bích L

nộp biên lai tạm ứng án phí kháng cáo.

- Xét thấy, việc nguyên đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm và nộp

biên lai tạm ứng án phí đều được đương sự thực hiện trong hạn luật định nên

được Tòa phúc thẩm xem xét, giải quyết.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Công ty Cổ phần Tập đoàn V

có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Hội đồng xét xử phúc thẩm quyết định xét xử vắng mặt đương sự nói trên.

Hội đồng xét xử xét thấy:

Hợp đồng góp vốn khai thác đất xây dựng nhà ở Khu dân cư 6A xã B.

huyện H - Đô thị S, số 484/2005/ĐTKD ngày 18/8/2005 và Phụ kiện số 01 ngày 18/10/2006 được ký kết giữa Công ty Cổ phần Đ và ông Nguyễn Công L (sau đó được chuyển tên cho bà Vũ Thị Bích L) với giá trị thỏa thuận góp vốn và nhận nền nhà có hạn tầng tại khu đất đầu tư nêu trên.

Theo thỏa thuận giữa đôi bên về việc góp vốn để khai thác đất tại Dự án

Khu dân cư 6A xã B, huyện H, Thành phố Hồ Chí Mình do Công ty Cổ phần Đ làm chủ đầu tư thì nguyên đơn có nghĩa vụ góp 395.200.000 đồng để được nhận 01 nền nhà có hạ tầng tại mặt tiền đường số 4. diện tích 247m², thuộc lô đất số 36.01; bị đơn có nghĩa vụ bồi thường giải phóng mặt bằng. xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, đóng tiền sử dụng đất, thuế kinh doanh liên quan đến nền đất, thực hiện đầy đủ pháp lý theo quy định.

Xét thấy, Hợp đồng góp vốn khai thác đất xây dựng nhà ở và Phụ kiện số

01 nêu trên thì giao dịch dân sự này của các bên là vô hiệu, lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là của các bên: đối tượng của Hợp đồng không có thật: không có điều khoản nào quy định về phân chia lợi nhuận, thời hạn giao nền, bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm nếu đôi bên không thực hiện đúng nội dung cam kết trong Hợp đồng. Mặt khác, tài liệu chứng cứ do nguyên đơn nộp ở cấp sơ thẩm không thể hiện có căn cứ buộc bị dơn phải thanh toán số tiền 3.700.000.000 đồng, bồi thường thiệt hại do chậm triển khai dự án.

Do đó, cấp sơ thẩm xác định không chấp nhận đối với yêu cầu của nguyên

đơn buộc bị đơn phải thanh toán số tiền 3.700.000.000 đồng, bồi thường thiệt hại do chậm triển khai dự án là có căn cứ. Tại phiên Tòa phúc thẩm, nguyên đơn không có chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo là có cơ sở: Ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát Thành phố Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn; giữ nguyên bản án sơ thẩm là phù hợp.

Các phần khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị đã có

hiệu lực pháp luật từ ngày hết hạn kháng cáo, kháng nghị, Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét lại.

Do không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn nên theo quy

định của pháp luật nguyên đơn phải chịu tiền án phí phúc thẩm.

Từ những phân tích trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 17: Điều 147; Điều 148; Điều 270: Khoản 1 Điều 277: Điều

293: Điều 296. Điều 298; Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Luật Thi hành án Dân sự có hiệu lực thi hành:

Căn cứ khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày

30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm,

thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Vũ Thị Bích L.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 1965/2017/DS-ST ngày 19/9/2017

của Toà án nhân dân Quận K. Thành phố Hồ Chí Minh.

1. Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn - bà Vũ Thị Bích L.

- Tuyên bố Hợp đồng góp vốn khai thác đất xây dựng nhà ở Khu dân cư

6A xã B - huyện H - Đô thị S, số 484/2005/ĐTKD ngày 18/8/2005 và Phụ kiện

số 01 ngày 18/10/2006 là vô hiệu.

- Buộc Công ty Cổ phần Đ có trách nhiệm hoàn trả và thanh toán cho bà

Vũ Thị Bích L các khoản tiền sau: 395.200.000 đồng vốn góp và 499.681.000

đồng tiền lãi, tổng cộng là 894.881.000 đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến

khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải

chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định

tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Vũ Thị Bích L về việc yêu cầu Công

ty Đ thanh toán số tiền thiệt hại là 3.700.000.000 đồng (Ba tỷ bảy trăm triệu

đồng).

3. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Vũ Thị Bích L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 106.000.000 đồng,

nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo các biên lai thu tiền tạm

ứng án phí, lệ phí Tòa án của Chi cục thi hành án dân sự Quận K gồm 300.000

đồng theo biên lai số AA/2016/0019674 ngày 07/6/2017 và 58.940.000 đồng và

biên lai số AA/2016/0019675 ngày 07/6/2017. Bà L còn phải nộp thêm

46.760.000 đồng. Công ty Cổ phần Đ phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không có

giá ngạch là 300.000 đồng và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 38.846.430

đồng.

- Án phí dân sự phúc thẩm:

Bà Vũ Thị Bích L phải chịu là 300.000 đồng, nhưng được trừ vào tiền tạm

ứng án phí mà bà Vũ Thị Bích L đã nộp 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu số AA/2017/0022030 ngày 03/10/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận K, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Vũ Thị Bích L đã nộp đủ án phí dân sự phúc thẩm.

Thi hành tại cơ quan thi hành án có thẩm quyền ngay sau khi bản án

có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại điều 2 Luật Thi hành

án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.