Bản án 11/2022/DS-ST — Dân sự

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản hòa giải và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày:

Công ty TTCR (gọi t t là Công ty là chủ đầu tư Dự án bất động sản du lịch và thương mại The Arena tại các lô đất số: TT13, D14d, TT9b thuộc Khu 4

- Khu du lịch B c bán đảo CR, phường CN, thành phố CR, tỉnh Khánh Hòa (gọi t t là Dự án).

Tháng 11/2017, Công ty b t đầu mở bán các căn hộ du lịch thuộc Dự án nói trên và quảng cáo r ng khách hàng được toàn quyền sở hữu, sử dụng căn hộ để ở, để nghỉ dư ng và dễ kiếm được lợi nhuận t việc chuyển nhượng hoặc cho thuê căn hộ đ mua. Dự án s được khởi công xây dựng vào tháng 01/2018, bàn giao cho đơn vị vận hành vào tháng 08/2019, hoàn thành và bàn giao cho khách hàng vào tháng 03/2020.

Ngày 20/11/2017, sau khi được cung cấp các thông tin trên, bà Phạm Nữ Ngọc L (mẹ ông N) đ ký Th a thuận ký qu số SeA14-07/2017/TTKQ-The Arena201117 để bảo đảm việc giao kết và thực hiện Hợp đồng mua bán căn hộ SeA14-07 (căn hộ số 7, tầng 14, tòa Se (A2 , diện tích sử dụng là 34,51m2, diện tích sàn xây dựng là 37,99m2 thuộc Dự án v i giá bán căn hộ là 1.941.259.100 đồng (giá chưa bao gồm: kinh phí bảo tr , các loại thuế, phí .

Sau khi ký Th a thuận ký qu , mẹ tôi đ nộp cho Công ty số tiền ký qu là 441.195.250 đồng (tương đương 25 giá bán căn hộ , số tiền này s được khấu tr vào tiền mua căn hộ khi hai bên ký Hợp đồng mua bán căn hộ.

Ngày 21/06/2018, Công ty có Phụ lục sửa đổi số 01 Th a thuận ký qu số SeA14-07/TTKQ/201117. Theo đó, tiến độ thanh toán được chia thành 14 đợt, m i đợt thanh toán cách nhau 02 tháng và giá trị thanh toán m i đợt là 5 giá bán căn hộ.

Theo phụ lục trên, về tiến độ, Công ty cam kết chậm nhất là ngày 31/08/2019 s hoàn thành thi công phần hoàn thiện, ngày 31/12/2019 s bàn giao cho đơn vị vận hành và tháng 03/2020 s bàn giao căn hộ cho người mua.

Ngày 02/01/2019, Công ty cung cấp thông tin cho biết: Các căn hộ du lịch tại Dự án đ được cấp Giấy phép xây dựng, hiện đ đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán căn hộ. V tin vào thông báo của Công ty là các căn hộ du lịch tại Dự án đ được cấp Giấy phép xây dựng và đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán căn hộ, nên ngày 02/01/2019, bà L đ ký v i Công ty Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-The Arena để mua căn hộ SeA14-07 v i tổng giá trị là 1.971.463.861 đồng. Tại Hợp đồng, Công ty TTCR đưa ra bảng tiến độ thi công, theo đó tháng 5/2018, s hoàn thành xây dựng phần móng, tháng 6/2019 s hoàn thành kết cấu tòa nhà và đến tháng 06/2020 s giao căn hộ.

Tại thời điểm ký kết Hợp đồng, bà L tiếp tục thanh toán cho Công ty 139.682.492 đồng. Tổng số tiền bà L đ thanh toán cho Công ty TTCR tính đến ngày 02/01/2019 là: 580.877.745 đồng.

Đến tháng 6/2019, công tr nh m i chỉ xây được vài tầng trong khi cam kết về tiến độ của Công ty th đến thời điểm này phải hoàn thành xây dựng kết cấu tòa nhà. Khi bà L đề nghị Công ty cung cấp thông tin về tiến độ thi công và được trực tiếp đến công trường để kiểm tra th Công ty không đồng ý, do đó, bà L đ tạm d ng việc thanh toán để đợi Công ty cung cấp thông tin về tiến độ thi công.

Tháng 3/2020, bà L đ chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ nói trên cho ông Trần Hoài Nhân N theo Văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập và công ch ng số 178/2020 quyển số 01/TP/CC-SCC/HĐCN ngày 02/03/2020 tại Văn phòng Công ch ng Kim Ngân và được Công ty xác nhận b ng văn bản ngày 23/03/2020.

Sau khi nhận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ của bà L nói trên, ông N tiếp tục thực hiện các quyền và ngh a vụ theo nội dung Hợp đồng mua bán căn hộ SeA14-07 ngày 02/01/2019 v i Công ty. Tuy nhiên, qua phản ánh của báo chí, ông N được biết các căn hộ du lịch tại Dự án The Arena của Công ty được xây dựng và mở bán khi chưa có Giấy phép xây dựng nên đ bị Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa xử phạt vi phạm hành chính về việc thi công khi chưa có giấy phép xây dựng và bị đ nh chỉ thi công xây dựng vào tháng 10/2018.

Tại thời điểm ký Hợp đồng mua bán căn hộ v i bà L, Tòa nhà có căn hộ đ mua chưa được cấp Giấy phép xây dựng (Đến ngày 15/11/2019, Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa m i cấp Giấy phép xây dựng số 89/GPXD cho Công ty để xây dựng tòa nhà trên .

Sau khi phát hiện những vi phạm pháp luật t phía Công ty, ông N đ tạm d ng thanh toán, không tiếp tục thực hiện hợp đồng vi phạm điều cấm của luật nói trên. V vậy, ngày 01/10/2020, ông N gửi văn bản cho Công ty thông báo về việc d ng thanh toán theo Hợp đồng và yêu cầu Công ty hoàn trả toàn bộ số tiền đ thanh toán trư c đó.

Tuy nhiên, Công ty không đồng ý và đưa ra lý do r ng đang khẩn trương hoàn thành Dự án và lấy lý do dịch bệnh Covid-19 là sự kiện bất khả kháng để kéo dài thời gian thi công trong khi cơ quan Nhà nư c có thẩm quyền không có bất c văn bản nào về việc d ng thi công tại khu vực triển khai Dự án.

Việc Công ty cố t nh đưa ra những thông tin sai sự thật khi mở bán căn hộ để l a dối khách hàng ký kết Hợp đồng và không thực hiện đúng tiến độ như cam kết trong Hợp đồng là việc làm vi phạm pháp luật, vi phạm nội dung của Hợp đồng và xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

V vậy, ông N tiến hành khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp Hợp đồng mua bán căn hộ giữa nguyên đơn v i bị đơn là Công ty TTCR. Đồng thời, kính đề nghị Tòa án:

- Tuyên Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-TheArena ngày 02/01/2019 vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật;

- Buộc Công ty TTCR trả lại cho ông Trần Hoài Nhân N toàn bộ số tiền là 580.877.745 đồng (Năm trăm tám mươi triệu tám trăm bảy mươi bảy ngh n bảy trăm bốn mươi lăm đồng .

Đối v i yêu cầu phản tố của bị đơn: Đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn.

Tại đơn phản tố, bản tự khai, biên bản hòa giải và quá trình giải quyết vụ án, bị đơn trình bày:

Bị đơn không đồng ý v i toàn bộ yêu cầu của Nguyên đơn. Bị đơn khẳng định không có cơ sở để nguyên đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu bởi v : Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB/THE ARENA ngày 02/01/2019 (Sau đây gọi là “Hợp đồng” hoàn toàn có hiệu lực pháp luật và không vi phạm điều cấm của luật.

Ngày 02/01/2019, Công ty TTCR (sau đây gọi là “Công ty” và bà Phạm Nữ Ngọc L đ ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-THE ARENA (Sau đây gọi là “Hợp đồng” để mua bán căn hộ số SeA14-07, tầng 14, tòa tháp Se thuộc Dự án The Arena, khu 4 – Khu du lịch B c bán đảo CR, phường CN, thành phố CR, tỉnh Khánh Hòa (sau đây gọi là “Dự án .

Ngày 02/03/2020, bà Phạm Nữ Ngọc L đ lập văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên cho ông Trần Hoài Nhân N. Ngày 23/03/2020, Công ty đ xác nhận Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên.

Trong quá tr nh ký kết Hợp đồng, ông Trần Hoài Nhân N và Công ty có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự; các bên tự nguyện giao kết Hợp đồng. Như vậy, Công ty và ông Trần Hoài Nhân N đ thực hiện ký kết Hợp đồng trên cơ sở b nh đẳng, tự nguyện, đáp ng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Vào tháng 03/2020, khi ông N nhận chuyển nhượng Hợp đồng mua bán th căn hộ số SeA14-07, tầng 14, tòa tháp Se thuộc Dự án đ được Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa cấp phép xây dựng theo Giấy phép xây dựng số 89/GPXD ngày 15/11/2019. V vậy, Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB/THE ARENA giữa ông N và Công ty không vi phạm điều cấm của luật. Ông N khởi kiện chúng tôi và cho r ng tại thời điểm ký kết Hợp đồng v i ông N, căn hộ số SeA14-07, tầng 14, tòa tháp Se thuộc Dự án chưa có Giấy phép xây dựng là hoàn toàn không có cơ sở.

Theo Phụ lục 02 của Hợp đồng, giá trị căn hộ là 1.971.463.861 đồng được chia làm 07 đợt thanh toán. Đến nay, khách hàng chỉ m i thanh toán đợt 1 v i số tiền 580.877.745 đồng (tương ng 30 giá trị Hợp đồng . Tuy nhiên t ngày thanh toán đợt 2 cho đến nay, Công ty không nhận được bất c khoản thanh toán nào của ông N.

Về phía Công ty, mặc dù ông N không thanh toán nhưng Công ty vẫn n lực đầu tư, vượt qua nhiều sự kiện bất khả kháng để xây dựng căn hộ và hoàn thiện Dự án. Đến tháng 6/2021, chúng tôi đ hoàn thành việc xây dựng và thông báo cho ông N biết việc căn hộ đ được xây dựng xong và đến nhận bàn giao. Tuy nhiên, t ngày 23/3/2020, chúng tôi không nhận được bất kỳ khoản tiền nào thêm t ông N.

Theo quy định tại Điều 3 và Phụ lục 2 của Hợp đồng, đến thời điểm hiện tại, ông N có ngh a vụ phải hoàn tất thanh toán cho Công ty đến 95 giá trị Hợp đồng. Mặc dù, Công ty nhiều lần gửi thông báo nhưng chúng tôi không nhận được bất c khoản thanh toán nào t ông N. Như vậy, ông N đ vi phạm ngh a vụ thanh toán nêu tại theo Điều 6.2.1 và Điều 12.1 của Hợp đồng.

Mặc dù, ông N đ vi phạm ngh a vụ thanh toán theo Hợp đồng nhưng ngày 05/06/2020, ông N lại gửi văn bản yêu cầu chấm d t Hợp đồng. Việc nguyên đơn yêu cầu đơn phương chấm d t Hợp đồng là hoàn toàn không có cơ sở nên bị đơn không đồng ý v i yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hoàn trả lại toàn bộ số tiền là 580.877.745 đồng.

Đối v i yêu cầu phản tố:

Việc nguyên đơn yêu cầu đơn phương chấm d t Hợp đồng là đ vi phạm khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Đồng thời, nguyên đơn đ vi phạm Điều 12.1.2 Hợp đồng: “Trong quá tr nh thực hiện Hợp Đồng này, nếu tổng thời gian quá hạn thanh toán của Bên Mua đối v i tất cả các đợt phải thanh toán quy định tại Điều 3 và Phụ Lục 2 vượt quá 45 (bốn mươi lăm ngày th Bên Bán có quyền đơn phương chấm d t Hợp Đồng theo Điều 13 và có các quyền khác theo quy định của Pháp Luật”.

Do đó, căn c vào Điều 12.1.2, Điều 13.2.2 của Hợp đồng; Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, bị đơn được chấm d t Hợp đồng v i nguyên đơn và yêu cầu bồi thường thiệt hại theo hợp đồng. Cụ thể, căn c Điều 13.2.2 Hợp đồng và khoản 1 Điều 8 Phụ lục Hợp đồng ngày 14/01/2020, giải quyết hậu quả pháp lý đối v i việc Hợp đồng bị chấm d t khi khách hàng vi phạm ngh a vụ thanh toán được quy định như sau:

- Bên Bán được quyền bán Căn Hộ cho khách hàng khác mà không cần có sự đồng ý của Bên Mua;

- Sau khi Bên Bán bán thành công Căn Hộ cho khách hàng m i khác theo điểm 13.2.2(a (điều này bao gồm cả việc bàn giao Căn Hộ và thu tiền đầy đủ t khách hàng m i khác , Bên Bán s hoàn trả lại số tiền mà Bên Mua đ thanh toán theo Hợp Đồng (không tính l i sau khi tr đi các khoản sau:

+ Tiền l i do chậm thanh toán trên khoản chậm thanh toán của Bên Mua v i l i suất b ng 0,05 /ngày kể t ngày đến hạn thanh toán cho đến ngày bán thành công Căn Hộ cho khách hàng khác nhưng không vượt quá 8 số tiền thanh toán chậm; và

+ Các thiệt hại khác mà Bên Bán phải gánh chịu do hành vi vi phạm của Bên Mua (bao gồm cả chi phí bán hàng phát sinh t việc phải bán Căn Hộ .

Theo đó, ông Trần Hoài Nhân N phải bồi thường cho Công ty TTCR những khoản tiền sau (tính đến ngày 01/6/2022 :

- Tiền l i: Theo “Bảng l i suất thanh toán chậm & lịch thanh toán” do Công ty lập và gửi kèm đơn này th tiền l i tính trên khoản chậm thanh toán của nguyên đơn v i l i suất b ng 0,05 /ngày kể t ngày đến hạn thanh toán (đợt 2, 3, 4, 5 b t đầu tính l i t ngày 30/4/2020; đợt 6 b t đầu tính l i t ngày 18/6/2021 đến ngày 01/6/2022 là: 380.844.574 đồng. Trong đó, Công ty đ tr thời gian tỉnh Khánh Hòa áp dụng gi n cách x hội theo Chỉ thị số 16/CT-TTg tính t ngày 9/7/2021 đến 30/9/2021 không tính l i cho khách hàng.

Tuy nhiên, tổng số tiền l i trên đây đ vượt quá 8 số tiền thanh toán chậm. Căn c điểm 13.2.2 Điều 13 (đ được sửa đổi bổ sung tại Phụ lục , Công ty chỉ yêu cầu thanh toán tiền l i đúng b ng 8 số tiền thanh toán chậm là: 101.389.570 đồng.

- Thiệt hại khác: Các thiệt hại khác mà Bên Bán phải gánh chịu do hành vi vi phạm của Bên Mua (tạm tính đến ngày 01/6/2022 : 154.029.267 đồng, gồm:

+ Thưởng cho nhân viên sale: 50.000.000 đồng

+ Phí hoa hồng: 72.629.267 đồng

+ Quà tặng (chuyến du lịch, iphone… : 31.400.000 đồng

Tổng cộng: Số tiền nguyên đơn phải thanh toán theo yêu cầu phản tố được tính đến ngày 01/6/2022 là: 255.418.837 đồng.

Tại bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (bà Phạm Nữ Ngọc L) trình bày:

Thống nhất lời khai, bản tr nh bày của nguyên đơn (ông Trần Hoài Nhân N . Đề nghị Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N và bác yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty TTCR.

Tại phiên tòa, nguyên đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn tranh luận:

Nguyên đơn khởi kiện để tuyên bố hợp đồng vô hiệu và yêu cầu hủy hợp đồng bởi các lý do sau: Công ty cung cấp thông tin sai sự thật, l a dối khách hàng khi ký kết hợp đồng vi phạm khoản 4 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản; Công ty chưa có giấy phép xây dựng mà đ mở bán vi phạm khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản; Công ty vi phạm về việc công khai thông tin dự án quy định tại khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản; Công ty vi phạm thời hạn bàn giao căn hộ. Sự kiện dịch covid 19 và việc UBND tỉnh Khánh Hòa có công văn d ng giải quyết thủ tục hành chính đối v i Dự án The Arena không phải là sự kiện bất khả kháng để biện minh cho việc chậm bàn giao căn hộ; Công ty vi phạm việc nộp thuế đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất 50 năm; Công ty tiến hành việc quảng cáo chào bán sai sự thật; Công ty cung cấp thông tin sai về thời hạn sở hữu 50 năm và việc cấp Giấy ch ng nhận sở hữu căn hộ; Công ty cố t nh thay đổi thiết kế, trang thiết bị nội thất trong căn hộ khác v i nhà mẫu để trục lợi; Công ty không đủ điều kiện để bàn giao căn hộ: hệ thống nư c thải chưa được nghiệm thu, các công tr nh phục vụ cho việc kinh doanh nghỉ dư ng chưa hoàn thành.

Hợp đồng chấm d t, vô hiệu là do vi phạm của bị đơn nên toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn là không có cơ sở, đề nghị Tòa án bác yêu cầu phản tố.

Tại phiên tòa, bị đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn tranh luận:

Th nhất, không có cơ sở để Hội đồng xét xử tuyên Hợp đồng vô hiệu bởi những l sau:

Hợp đồng mua bán được giao kết trên tinh thần tự do, tự nguyện và b nh đẳng theo các nguyên t c cơ bản của Bộ luật Dân sự 2015.

Khoản 2 Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm d t quyền, ngh a vụ dân sự của m nh trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, th a thuận. Mọi cam kết, th a thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đ c x hội có hiệu lực thực hiện đối v i các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng”, theo đó, tự do, tự nguyện là một trong những nguyên t c cơ bản của pháp luật dân sự.

Ngày 2/1/2019, bà Phạm Nữ Ngọc L đ ký kết Hợp đồng mua bán Căn hộ nêu trên v i Công ty TTCR. Tại Điều 17 Hợp đồng các bên đ thống nhất nội dung: “17.2.1 Bên Mua đ t m hiểu, xem xét k thông tin về Căn Hộ mua bán; 17.2.2. Bên Mua đ được Bên Bán cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến Căn Hộ, Bên Mua đ đọc cẩn thận và hiểu các quy định của Hợp Đồng này cũng như các phụ lục đính kèm. Bên Mua đ t m hiểu mọi vấn đề mà Bên Mua cho là cần thiết để kiểm tra m c độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó”. Điều khoản này được hiểu là tại thời điểm ký kết Hợp đồng, bà L đ tự do t m hiểu thông tin về Dự án. Công ty đ cung cấp các thông tin, hồ sơ pháp lý Dự án để bà L tiếp cận, đánh giá và đưa ra quyết định ký kết Hợp đồng.

T những lý do nêu trên, việc giao kết Hợp đồng giữa Công ty và bà L tuân thủ nguyên t c cơ bản của pháp luật dân sự, hai bên giao kết nhiều văn bản trong một thời gian tương đối dài.

Mục đích của Hợp đồng đ hoàn thành: Điều 118 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”. Mặc dù quá tr nh thực hiện Hợp đồng gặp nhiều khó khăn khách quan (sự kiện Thanh tra Chính phủ, dịch bệnh Covid-19 nhưng dư i vai trò là chủ Đầu Tư, Công ty vẫn luôn n lực, tập trung nguồn lực để xây dựng và hoàn thiện căn hộ cho ông N theo cam kết tại Hợp đồng. Đến nay, Công ty đ xây dựng, hoàn thiện căn hộ và đ được Cục Giám định Nhà nư c về chất lượng công tr nh xây dựng – Bộ Xây dựng nghiệm thu hoàn thành công tr nh, đưa vào sử dụng (Thông báo số 102/GĐ-GDD3/HT ngày 01/6/2021 của Bộ Xây dựng . Mặc dù bà L và ông N m i thanh toán đến 30 giá trị căn hộ - vi phạm nghiêm trọng tiến độ thanh toán. Tuy nhiên, sau khi nghiệm thu đưa vào sử dụng, Công ty vẫn thể hiện thiện chí để gửi thư ng số 51/2021/TB-TTCR ngày 15/06/2021 đề nghị tiếp tục thanh toán để đồng hành cùng Dự án theo đúng mục đích ban đầu của bà L khi giao kết hợp đồng.

Như vậy, v i việc Dự án đ được nghiệm thu đưa vào sử dụng, mục đích của hai bên đ đạt được khi ký kết Hợp đồng, Căn hộ SeA14-07 – Tài sản bà Phạm Nữ Ngọc L/ông Trần Hoài Nhân N muốn mua đ được hoàn thiện và hoàn toàn có thể sử dụng.

Đối v i lý do yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán của ông Trần Hoài Nhân N: Tại Dự thảo án lệ số 10/2021/AL, Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao nhận định về trường hợp Giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất hoàn thành sau thời điểm giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: “[19] Sau khi chuyển nhượng, ông Q và bà T được cấp quyền sử dụng đất nên điều kiện về giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất đ được kh c phục. Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này đ được xác lập b ng văn bản nhưng vi phạm quy định”. Áp dụng tương tự v i tranh chấp này, thời điểm hiện tại, Dự án đ được cấp Giấy phép xây dựng số 89/GPXD-SXD phù hợp v i thiết kế trư c đây, phù hợp v i Hợp đồng khiến cho đối tượng của Hợp đồng không bị ảnh hưởng, thêm vào đó, chủ thể giao kết Hợp đồng là bà Phạm Nữ Ngọc L tại thời điểm đó đ chấp thuận nội dung bổ sung Giấy phép xây dựng số 89 và đồng ý ký kết Phụ lục Hợp đồng mua bán.

Theo đó, tính đến thời điểm hiện tại, Dự án The Arena có đầy đủ căn c pháp lý theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB – THE ARENA không vô hiệu theo như quan điểm của ông Trần Hoài Nhân N.

Th hai, Công ty không có ngh a vụ phải hoàn trả toàn bộ số tiền mà ông Trần Hoài Nhân N đ thanh toán là 580.877.745 VNĐ (b ng chữ: năm trăm tám mươi triệu, tám trăm bảy mươi bảy ngh n bảy trăm bốn mươi lăm đồng .

Như đ tr nh bày ở trên, các yêu cầu của ông Trần Hoài Nhân N không có cơ sở pháp lý, cũng như không có cơ sở thực tế để Toà án chấp nhận yêu cầu tuyên Hợp đồng mua bán vô hiệu, do đó, Hợp đồng giữ nguyên giá trị pháp lý và Công ty không có ngh a vụ hoàn trả số tiền ông N đ thanh toán là 580.877.745 đồng.

Căn c theo quy định tại Điều 12.1.2 Hợp đồng: “Trong quá tr nh thực hiện Hợp Đồng này, nếu tổng thời gian quá hạn thanh toán của Bên Mua đối v i tất cả các đợt phải thanh toán quy định tại Điều 3 và Phụ Lục 2 vượt quá 45 (bốn mươi lăm ngày th Bên Bán có quyền đơn phương chấm d t Hợp Đồng theo Điều 13 và có các quyền khác theo quy định của Pháp Luật”. Tính t tháng 3/2020 đến nay, tổng thời gian quá hạn thanh toán đối v i tất cả các đợt thanh toán của ông N đối v i căn hộ SeA14-07 đ bị kéo dài quá 45 ngày. Căn c Hợp đồng, Công ty có quyền đơn phương chấm d t Hợp đồng v i ông N. Tuy vậy, v i tinh thần thiện chí, trân trọng n lực hai bên đ đồng hành cùng nhau vượt qua nhiều khó khăn trong suốt quá tr nh triển khai Dự án đến nay, Công ty TTCR vẫn chưa thực hiện quyền đơn phương chấm d t Hợp đồng mua bán của mình.

Tuy nhiên, ông N đ khởi kiện Công ty ra Tòa án nhân dân thành phố Cam Ranh và được Tòa án thụ lý vào ngày 30/11/2021. Việc khởi kiện đ xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty. Do đó, căn c Điểm 6.2.1 Điều 6; Điểm 12.1 Điều 12; Điểm 13.1.2 và Điểm 13.2.2 Điều 13 của Hợp đồng, Công ty đủ cơ sở thực hiện quyền đơn phương chấm d t Hợp đồng v i ông N kể t ngày Tòa án nhân dân thành phố Cam Ranh thụ lý vụ án.

Phát biểu tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Cam Ranh kết luận:

- Thẩm phán được phân công thụ lý giải quyết vụ án, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đ tuân theo đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, ngh a vụ liên quan và những người tham gia tố tụng khác đ thực hiện đầy đủ quyền và ngh a vụ theo quy định của pháp luật.

- Quan điểm giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Căn c vào yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, các tài liệu ch ng c do các bên đương sự cung cấp cùng các tài liệu Tòa án thu thập được xác định đây là vụ án dân sự về “Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”. Công ty Cổ phần TTCR có trụ sở tại địa chỉ: TT13, D14d, TT9b thuộc Khu 4 - Khu du lịch B c bán đảo CR, phường CN, thành phố CR, tỉnh Khánh Hòa nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Cam Ranh theo quy định tại Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Ngày 05/4/2022, bị đơn có đơn yêu cầu phản tố “yêu cầu đơn phương chấm d t Hợp đồng và buộc bồi thường thiệt hại số tiền 258.235.214 đồng” Tòa án đ thụ lý đúng theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung:

Công ty TTCR là chủ đầu tư Dự án The Arena tại Lô TT13, Lô D14d, Lô TT9b thuộc Khu 4 - Khu du lịch B c Bán đảo CR, phường CN, thành phố CR được Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa cấp giấy ch ng nhận lần đầu ngày 09/12/2009; Quyết định chủ trương đầu tư số: 3456 QĐ-UBND ngày 17/11/2017, mục tiêu dự án: đầu tư, xây dựng khu du lịch, dịch vụ thương mại và khu biệt thự du lịch, căn hộ du lịch.

Ngày 02/01/2019, Công ty và bà Phạm Nữ Ngọc L đ ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-THE ARENA để mua bán căn hộ số SeA14-07, tầng 14, tòa tháp Se thuộc Dự án, đây là hợp đồng mua bán căn hộ du lịch h nh thành trong tương lai. Ngày 02/03/2020, bà Phạm Nữ Ngọc L đ lập văn bản chuyển nhượng Hợp đồng nêu trên cho ông Trần Hoài Nhân N. Ngày 23/03/2020, Công ty đ xác nhận Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng trên. Ông N được tiếp tục thực hiện các quyền và ngh a vụ đối v i Công ty theo quy định.

Xét tại thời điểm ký kết Hợp đồng bà L có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự, tham gia giao dịch tự nguyện đúng quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Bà L cũng đ t m hiểu và xem xét k thông tin về căn hộ mua bán theo quy định tại Điều 17.2.1 và 17.2.2 của Hợp đồng. Việc ký kết Hợp Đồng giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc, l a dối.

Dự án The Arena là công tr nh xây dựng có đầy đủ hồ sơ dự án được Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa phê duyệt theo Quyết định chủ trương đầu tư số: 3456 QĐ-UBND ngày 17/11/2017, mục tiêu dự án: đầu tư, xây dựng khu du lịch, dịch vụ thương mại và khu biệt thự du lịch, căn hộ du lịch; Quyết định số 3100/QĐ-UBND ngày 13/12/2012 về việc cho Công ty TTCR thuê đất, giao đất tại các lô D14d, TT9b, TT13, thuộc khu 4 – Khu du lịch B c bán đảo CR để sử dụng vào mục đích xây dựng khu du lịch nghỉ dư ng TTCR; Giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất số BV412821 và BV412822 ngày 29/6/2015 cấp cho Công ty TTCR. Dự án có thiết kế được Bộ xây dựng thẩm định theo Công văn số 755/HĐXD-QLDA ngày 23/11/2018 của Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở công tr nh The Arena; Công văn số 296/HĐXD – QLKT ngày 23/5/2019 của Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế k thuật công trình The Arena. Ngày 01/6/2021, Cục Giám định nhà nư c về chất lượng công tr nh xây dựng - Bộ xây dựng có Công văn số 102/QĐ-GDD3/HT thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công tr nh xây dựng.

Hợp đồng mua bán căn hộ trên đảm bảo đúng h nh th c và nội dung theo quy định tại Điều 398 Bộ luật dân sự 2015, Điều 17, 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014. Mục đích của Hợp đồng các bên cùng hư ng t i là nh m mua bán căn hộ du lịch h nh thành trong tương lai SeA14.7 thuộc Dự án. Theo đó, Bên Bán có ngh a vụ hoàn thành xây dựng căn hộ; Bên Mua có ngh a vụ thanh toán để hoàn thành mục đích của Hợp đồng. Việc ký kết hợp đồng giữa các bên không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đ c x hội theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015. Do đó, không có căn c để xác định Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-THE ARENA giữa Công ty TTCR và bà Phạm Nữ Ngọc L đ ký kết là vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.

Xét yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty TTCR về yêu cầu đơn phương chấm d t Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-THE ARENA và các văn bản, Phụ lục đính kèm v i ông Trần Hoài Nhân N và giải quyết hậu quả của việc chấm d t Hợp đồng buộc bồi thường thiệt hại số tiền 258.235.214 đồng:

Xét về l i của các bên trong quá tr nh thực hiện hợp đồng thấy:

Về tiến độ thi công, thời hạn bàn giao căn hộ: Theo quy định tại phụ đính 1 đính kèm Hợp đồng th thời gian dự kiến bàn giao căn hộ là tháng 6/2020. Tuy nhiên:

Tại mục 8.3, Điều 8 Hợp đồng quy định: “Vào ngày của Hợp đồng này, Bên Bán dự định bàn giao căn hộ cho Bên mua vào ngày được nêu tại Phụ Đính 1 của Phụ lục 1 (Ngày Bàn Giao Dự Kiến . Mặc dù có Ngày Bàn Giao Dự Kiến như trên; 8.3.1. Ngày Bàn Giao Dự Kiến có thể được kéo dài thêm trong trường hợp có Sự Kiện Bất Khả Kháng hoặc do vi phạm của Bên Mua theo quy định của Hợp Đồng này; và 8.3.2. Bên Bán có quyền quyết định bàn giao Căn Hộ s m hơn hoặc muộn hơn so v i Ngày Bàn Giao Dự Kiến v i điều kiện là số ngày s m hơn hoặc muộn hơn s không quá 180 ngày (tr khi được cho phép bởi Hợp Đồng này hoặc Bên Mua có văn bản chấp thuận . Trong trường hợp bàn giao sau Ngày Bàn Giao Dự Kiến, Bên Bán phải có văn bản thông báo cho Bên Mua biết lý do chậm bàn giao Căn Hộ.”

Thực tế ngày 01/02/2020, Thủ tư ng Chính phủ ban hành Quyết định số 173/QĐ-TTg về việc công bố dịch viêm đường hô hấp cấp do chủng m i của vi rút Corona gây ra; ngày 31/3/2020, Thủ tư ng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 16/CT-TTg về việc thực hiện các biện pháp cấp bách phòng, chống dịch Covid -19, chính th c cách ly toàn x hội 15 ngày t ngày 01/4/2020. Ảnh hưởng của dịch bệnh kéo dài t đó đ gây tác động đến hoạt động hoàn thiện xây dựng của Công ty dẫn đến kéo dài thời gian thi công nên Công ty đ ban hành thông báo số 005/2020/ARENA-TB-BGĐ ngày 17/02/2019 thông báo về ảnh hưởng của dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp do chủng m i của vi rút Corona t i hoạt động tại Dự án The Arena; Thông báo số 57/2020/ARENA-TB-BGĐ ngày 06/7/2020 thông báo gia hạn bàn giao căn hộ do ảnh hưởng của dịch bệnh (ngày bàn giao dự kiến t i tháng 12/2020 theo đúng quy định tại các Điều 8.3.1, 14.1, 14.1.2, 14.3, 14.4 của Hợp đồng.

Mặt khác, t tháng 4/2018, Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa có các văn bản số 4741/UBND-XDNĐ ngày 17/5/2018, số 143/UBND-XDNĐ ngày 16/4/2018, số 144/UBND-XDND ngày 16/4/2018, số 188/UBND-XDND ngày 09/5/2018, số 223/UBND ngày 27/6/2019 tạm d ng các dự án để chờ kết luận thanh tra một số dự án ở tỉnh Khánh Hòa. Đến ngày 05/4/2021, Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa m i có công văn số 2619/UBND-XDNĐ về việc b i b các văn bản yêu cầu tạm d ng thực hiện thủ tục của các dự án chờ kết luận thanh tra, kiểm tra. Theo quy định tại Điều 14.1.3 của Hợp đồng: “Cơ quan nhà nư c có thẩm quyền ban hành bất kỳ quyết định/ hạn chế/ ngăn cấm nào ảnh hưởng đến tiến độ, tính chất, mục tiêu Dự án làm thay đổi mục đích Dự án hoặc làm ảnh hưởng đến những cam kết của bên bán trong Hợp Đồng này mà không do l i của Bên Bán” là sự kiện bất khả kháng và là các văn bản hành chính buộc phải chấp hành gây ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng của Công ty TTCR. Theo đó việc thực hiện ngh a vụ theo Hợp đồng của các bên s được tạm d ng trong thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng. Các bên s tiếp tục thực hiện các ngh a vụ của m nh sau khi sự kiện bất khả kháng chấm d t. Ngày bàn giao dự kiến s được kéo dài thêm một thời hạn tương đương v i thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng và thời gian cần để kh c phục hậu quả của sự kiện bất khả kháng đó. Việc bên bị tác động bởi sự kiện bất khả kháng không thực hiện được ngh a vụ của m nh s không bị coi là vi phạm ngh a vụ theo Hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để bên còn lại có quyền chấm d t hợp đồng này. Công ty đ gia hạn thời hạn bàn giao đến tháng 12/2020 là đúng quy định th a thuận trong hợp đồng.

Ngày 30/12/2020, Công ty TTCR ban hành Thông báo số 106/2020/ARENA-TB-BGĐ nội dung: Thông báo về việc khó khăn trong kh c phục hậu quả của dịch bệnh kéo dài nên ngày dự kiến bàn giao căn hộ chưa thể thực hiện. Căn c Điều 8.3.2 của Hợp đồng, Công ty đ thông báo thời hạn bàn giao căn hộ là t tháng 3/2021 đến hết tháng 6/2021 là đúng quy định.

Việc nguyên đơn ông Trần Hoài Nhân N tự ý chấm d t hợp đồng, không thực hiện ngh a vụ thanh toán đ cam kết là vi phạm quy định tại Điều 12.1.2 của Hợp đồng. Bị đơn yêu cầu đơn phương chấm d t Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-THE ARENA và các văn bản, Phụ lục đính kèm v i ông N là có căn c và phù hợp quy định pháp luật tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 12.1.2; Điều 13.1.2 của Hợp đồng.

Do ông N là người có l i trong thực hiện Hợp đồng nêu trên nên phải có ngh a vụ bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng theo quy định tại Điều 13.2.2 Hợp đồng và khoản 1 Điều 8 Phụ lục Hợp đồng ngày 14/01/2020.

Theo quy định tại các Điều 418, 419, Khoản 5 Điều 428, Khoản 3 Điều 440, Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 301, 302, 303 Luật Thương mại 2005. Ông Trần Hoài Nhân N phải thanh toán các khoản l i do chậm thanh toán và các thiệt hại khác khác (có ch ng t kèm theo v i tổng số tiền là: 255.418.837 đồng gồm: Khoản tiền l i do chậm thanh toán là 8 số tiền chậm thanh toán: (774.503.660 + 528.070.677) – 35.200.000 đồng x 8 = 101.389.570 đồng (Theo các Thông báo về thời hạn thanh toán số 36/2020/ARENA/TB-BGĐ ngày 28/3/2020, Thông báo ngày 27/7/2020, Thư ng số 51/2021/TB-TTCR ngày 15/6/2021); Các thiệt hại khác: Tiền hoa hồng chi cho đại lý: 72.629.267 đồng; Tiền thưởng nóng đ chi cho nhân viên sale: 50.000.000 đồng; Quà tặng chuyến du lịch Thái Lan: 31.400.000 đồng.

Căn c các Điều 117, 118, 398, 418, 419, Khoản 5 Điều 428, 430, Khoản 3 Điều 440, Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015 ; Căn c các Điều 16, 17, 18, 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Căn c các Điều 301, 302, 303 Luật Thương mại 2005; Căn c các Điều 26, 35, 39, 144, 147, 157, 158 Bộ luật Tố tụng dân sự. Đề nghị Hội đồng xét xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Hoài Nhân N đối v i Công ty TTCR về yêu cầu tuyên Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-TheArena ngày 02/01/2019 vô hiệu.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty TTCR về yêu cầu đơn phương chấm d t Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-THE ARENA và các văn bản, Phụ lục đính kèm v i ông Trần Hoài Nhân N: Buộc ông Trần Hoài Nhân N phải thanh toán khoản tiền bồi thường thiệt hại Hợp đồng là: 255.418.837 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Ngày 02/01/2019, Công ty TTCR (sau đây gọi là Công ty) và bà Phạm Nữ Ngọc L đ ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-THE ARENA để mua bán căn hộ số SeA14-07, tầng 14, tòa tháp Se thuộc Dự án The Arena, khu 4 – Khu du lịch B c bán đảo CR, phường CN, thành phố CR, tỉnh Khánh Hòa (sau đây gọi là Dự án v i tổng giá trị là 1.971.463.861 đồng. Trong quá tr nh thực hiện hợp đồng, tính đến ngày 02/01/2019, bà L đ nộp tổng số tiền là: 580.877.745 đồng. Ngày 02/03/2020, bà Phạm Nữ Ngọc L đ lập văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ nêu trên cho ông Trần Hoài Nhân N và được Công ty xác nhận ngày 23/03/2020.

Căn hộ các bên thực hiện việc mua bán thuộc Dự án là công trình xây dựng có đầy đủ hồ sơ được Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa phê duyệt theo Quyết định chủ trương đầu tư số 3456 QĐ-UBND ngày 17/11/2017, mục tiêu dự án: Đầu tư, xây dựng khu du lịch, dịch vụ thương mại và khu biệt thự du lịch, căn hộ du lịch; Quyết định số 3100/QĐ-UBND ngày 13/12/2012 về việc cho Công ty TTCR thuê đất, giao đất tại các lô D14d, TT9b, TT13, thuộc khu 4 – Khu du lịch B c bán đảo CR để sử dụng vào mục đích xây dựng khu du lịch nghỉ dư ng TTCR và đ được cấp Giấy ch ng nhận quyền sử dụng đất.

Dự án có thiết kế được Bộ xây dựng thẩm định theo Công văn số 755/HĐXD-QLDA ngày 23/11/2018 của Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở công tr nh The Arena; Công văn số 296/HĐXD – QLKT ngày 23/5/2019 của Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế k thuật công trình The Arena. Ngày 01/6/2021, Cục Giám định nhà nư c về chất lượng công tr nh xây dựng – Bộ Xây dựng có Công văn số 102/QĐ-GDD3/HT thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công tr nh xây dựng. Tại Tờ tr nh số 5210/TTr-UBND ngày 15/6/2021 của UBND tỉnh Khánh Hòa đ thể hiện: Dự án đ thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật về thủ tục đầu tư, phù hợp quy hoạch, mục đích sử dụng đất, đánh giá tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy, thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng.

Tại thời điểm ký kết hợp đồng các bên có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự, tham gia giao dịch tự nguyện đúng quy định. Bên mua đ t m hiểu và xem xét k thông tin về căn hộ mua bán theo quy định tại Điều 17.2.1 và 17.2.2 của Hợp đồng, cụ thể:

“17.2.1 “Bên Mua đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về Căn Hộ mua bán.

17.2.2. Bên Mua đã được Bên Bán cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên quan đến Căn Hộ, Bên Mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của Hợp Đồng này cũng như các phụ lục đính kèm. Bên Mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà Bên Mua cho là cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó”.

Các bên tham gia Hợp đồng đ hiểu rõ quyền và ngh a vụ của m nh, được tiếp cận thông tin và xác định rõ mục đích, đối tượng mua bán. Không có ch ng c nào ch ng minh một trong các bên có hành vi l a dối, cư ng ép đối v i bên kia khi thực hiện việc ký kết Hợp đồng.

Theo Quyết định 3456/QĐ-UBND ngày 17/11/2017 của UBND tỉnh Khánh Hòa và Giấy ch ng nhận đầu tư th Dự án là “Dự án đầu tư, xây dựng khu du lịch, dịch vụ thương mại và khu biệt thự du lịch, căn hộ du lịch”, không phải là nhà ở. Tại Điều 1.1.6 của Hợp đồng các bên cũng đ thống nhất: “Căn hộ không phải là nhà ở hay nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở”. Như vậy, Hợp đồng mua bán giữa các bên có mục đích là nh m mua bán “căn hộ du lịch” thuộc Dự án, phục vụ mục đích du lịch, nghỉ dư ng dài hạn hoặc ng n hạn. Nội dung của Hợp đồng phù hợp v i quy định pháp luật hiện hành về kinh doanh sản phẩm bất động sản nghỉ dư ng, phù hợp v i ý chí của các bên. Thực tế cho thấy, loại h nh căn hộ du lịch (Condotel không chỉ đáp ng nhu cầu nghỉ dư ng, giải trí ngày càng cao của khách du lịch mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh cho các nhà đầu tư, người dân, đem lại nguồn thu l n cho ngân sách nhà nư c, phù hợp v i xu thế và nhu cầu phát triển của thị trường. Do đó, Hội đồng xét xử xác định mục đích và nội dung Hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật. Do là mô h nh m i nên pháp luật chưa quy định cụ thể tên gọi, điều kiện, cách th c trong việc kinh doanh loại h nh này. Hội đồng xét xử kiến nghị các cơ quan nhà nư c có thẩm quyền bổ sung, hoàn thiện các quy định về kinh doanh bất động sản du lịch.

Qua xem xét Hợp đồng, đối chiếu v i các văn bản luật điều chỉnh có liên quan trong đó có Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Hội đồng xét xử nhận thấy, không có quy định của luật nào cấm việc bán “căn hộ du lịch” hình thành trong tương lai.

Về điều kiện liên quan đến Giấy phép xây dựng được quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Hội đồng xét xử nhận thấy đây không phải là căn c xác định vô hiệu đối v i Hợp đồng đ ký kết giữa các bên v các lý do sau:

(i) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật như đ nêu ở trên;

(ii Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản nêu cụ thể điều kiện: “Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng”. Tại thời điểm mở bán căn hộ, Cục Quản lý hoạt động xây dựng - Bộ Xây dựng đ có Công văn số 755/HĐXD – QLDA ngày 23/11/2018 về việc thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở của Dự án và Dự án đ có Giấy phép xây dựng một số công tr nh của Dự án, đây là căn c để Dự án được triển khai và chủ đầu tư thực hiện việc mua bán căn hộ. Luật Kinh doanh bất động sản, Luật xây dựng và các văn bản luật liên quan đều chưa có quy định cụ thể nào về điều kiện mở bán căn hộ du lịch h nh thành trong tương lai;

(iii) Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh đối v i nhà ở h nh thành trong tương lai (thể hiện rõ nội dung tại khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản), việc không phụ thuộc vào các điều kiện tại Luật Kinh doanh bất động sản cũng là ý chí của các bên thể hiện trong Hợp đồng, Điều 2.3.4: “Bên Bán không bắt buộc phải tuân thủ các quy định hay điều kiện về bán nhà ở hay căn hộ chung cư hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà Ở 2014 và Luật Kinh Doanh Bất Động Sản 2014.”. Nguyên t c trong giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự nguyện, tự th a thuận của các bên. Do đó, Hội đồng xét xử tôn trọng và ghi nhận những th a thuận trong Hợp đồng.

(iv) Ngày 15/11/2019, Sở xây dựng tỉnh Khánh Hòa đ cấp Giấy phép xây dựng số 89/GPXD-SXD cho Dự án và hiện tại, Bộ Xây dựng đ có Thông báo 102/QĐ-GDD3/HT ngày 01/6/2021 thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công tr nh xây dựng. Điều kiện về giấy phép xây dựng đ được kh c phục và tòa nhà có căn hộ đ được phép đưa vào sử dụng. Do đó, mục đích và nội dung của Hợp đồng mà các bên hư ng t i đ đạt được, không thay đổi về bản chất.

Đối v i ý kiến của nguyên đơn về việc bị đơn vi phạm khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản khi không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản 2014. Hội đồng xét xử nhận thấy, bị đơn đ công khai đầy đủ, trung thực thông tin về Dự án, bên mua đ được tiếp cận các thông tin về Dự án trong thời gian dài. Mặt khác, nguyên đơn không cung cấp được tài liệu, ch ng c nào ch ng minh bị đơn vi phạm khoản 3 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

T những nhận định trên, Hội đồng xét xử xác định hợp đồng ký kết giữa các bên có đủ các điều kiện có hiệu lực tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015. Yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-TheArena ngày 02/01/2019 vô hiệu là không có cơ sở.

Trong quá tr nh thực hiện Hợp đồng của các bên, không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn thế gi i phát sinh đại dịch Covid-19. Ngày 01/02/2020, Thủ tư ng Chính phủ ban hành Quyết định số 173/QĐ-TTg về việc công bố dịch viêm đường hô hấp cấp do chủng m i của vi rút Corona gây ra; ngày 31/3/2020, Thủ tư ng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 16/CT-TTg về việc thực hiện các biện pháp cấp bách phòng, chống dịch Covid-19, chính th c cách ly toàn x hội 15 ngày t ngày 01/4/2020. Sau đó là các văn bản phòng chống dịch t Trung ương đến địa phương.

Bộ luật Dân sự 2015 không quy định riêng một điều luật về sự kiện bất khả kháng nhưng có nêu tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.

Đối chiếu v i quy định pháp luật th dịch bệnh Covid-9 được xác định là sự kiện bất khả kháng, bởi l :

(i) Đây là sự kiện xảy ra một cách khách quan, vượt ra kh i sự kiểm soát của các bên khi thực hiện hợp đồng; (ii) Đây là sự kiện mà cả hai bên đều không thể lường trư c được khi ký kết hợp đồng; (iii) Khi dịch bệnh xảy ra, dù phía Công ty TTCR đ áp dụng mọi biện pháp để kh c phục nhưng không thể kh c phục được.

Các bên cũng đ th a thuận về các yếu tố cấu thành sự kiện bất khả kháng tại Điều 14.1.2 Hợp đồng, bao gồm: “Cháy nổ, bão, lũ, lụt,… khởi nghĩa, hành động khủng bố, đình công, dịch bệnh hoặc hạn chế do kiểm dịch, hoặc thiết bị hư hỏng;”. Trên cơ sở nguyên t c tự do, tự th a thuận, có hiệu lực thực hiện đối v i các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng tại Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, Hội đồng xét xử chấp nhận th a thuận trên.

Dịch bệnh Covid-19 kéo dài đ gây tác động đến hoạt động hoàn thiện xây dựng và thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến của Công ty TTCR. Không chỉ tác động trực tiếp đến chủ đầu tư, dịch bệnh Covid-19 cũng tác động đến các nhà thầu chính, nhà thầu phụ và khách hàng của Dự án. Điều 14.3 Hợp đồng quy định: “Bên Bán cũng sẽ bị coi là chịu ảnh hưởng của Sự Kiện Bất Khả Kháng nếu như Sự Kiện Bất Khả Kháng tác động đến nhà thầu phụ của Bên Bán”.

Hồ sơ vụ án thể hiện, bị đơn đ ban hành các thông báo số 05/2020/ARENA-TB-BGĐ ngày 17/02/2019 thông báo về ảnh hưởng của dịch bệnh viêm đường hô hấp cấp do chủng m i của vi rút Corona t i hoạt động tại Dự án The Arena; Thông báo số 57/2020/ARENA-TB-BGĐ ngày 06/7/2020 thông báo gia hạn bàn giao căn hộ do ảnh hưởng của dịch bệnh (ngày bàn giao dự kiến t i tháng 12/2020 theo đúng quy định tại các Điều 8.3.1, 14.1, 14.1.2, 14.3, 14.4 của Hợp đồng.

Trư c và trong quá tr nh thực hiện Hợp đồng, t tháng 4/2018, Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa có các văn bản số 4741/UBND-XDNĐ ngày 17/5/2018, số 143/UBND-XDNĐ ngày 16/4/2018, số 144/UBND-XDND ngày 09/5/2018, số 223/UBND ngày 27/6/2019 tạm d ng các dự án để chờ kết luận thanh tra một số dự án ở tỉnh Khánh Hòa. Đến ngày 05/4/2021, UBND tỉnh Khánh Hòa m i có công văn số 2619/UBND-XDNĐ về việc b i b các văn bản yêu cầu tạm d ng thực hiện thủ tục của các dự án chờ kết luận thanh tra, kiểm tra.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015 th “Trở ngại khách quan là những trở ngại do hoàn cảnh khách quan tác động làm cho người có quyền, nghĩa vụ dân sự không thể thực hiện được quyền, nghĩa vụ dân sự của mình”. Trong vụ án, việc UBND tỉnh Khánh Hòa yêu cầu tạm d ng thực hiện thủ tục của Dự án đ tác động đến tiến độ thực hiện dự án, trong đó có thủ tục xin phép xây dựng của dự án bị kéo dài, điều này được thể hiện rõ tại Tờ tr nh số 5210/TTr-UBND ngày 15/6/2021 của UBND tỉnh Khánh Hòa. UBND tỉnh Khánh Hòa cũng xác định tại Tờ tr nh 5210/TTr-UBND: “Nhà đầu tư đề nghị điều chỉnh tiến độ thực hiện dự án thêm 33 tháng để bù vào khoảng thời gian từ tháng 4/2018 đến ngày 05/4/2021 dự án bị tạm dừng để phục vụ công tác thanh kiểm tra và thời gian khắc phục, xử lý các tồn tại, vướng mắc là phù hợp với tình hình triển khai thực tế của dự án và không trái với quy định tại điểm c và d khoản 4 Điều 41 Luật Đầu tư năm 2020”. Căn hộ các bên thực hiện việc mua bán n m trong Dự án được nêu trên nên cũng bị tác động, ảnh hưởng kéo theo.

Các bên cũng đ th a thuận trong Hợp đồng về các yếu tố được xác định là trở ngại khách quan (theo thuật ngữ các bên nêu trong Hợp đồng là “Sự kiện bất khả kháng” như sau: “Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành bất kỳ quyết định/ hạn chế/ ngăn cấm nào ảnh hưởng đến tiến độ, tính chất, mục tiêu Dự án làm thay đổi mục đích Dự án hoặc làm ảnh hưởng đến những cam kết của bên bán trong Hợp Đồng này mà không do lỗi của Bên Bán”. Trên cơ sở nguyên t c tự do, tự th a thuận, có hiệu lực thực hiện đối v i các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng tại Điều 3 Bộ luật Dân sự 2015, Hội đồng xét xử chấp nhận th a thuận trên.

Hội đồng xét xử xác định: Dù các bên th a thuận trong Hợp đồng về thời hạn bàn giao dự kiến là tháng 6/2020 nhưng việc chậm bàn giao căn hộ (ngh a vụ hợp đồng không thực hiện được là do sự kiện bất khả kháng được phân tích tại [2.2.1] và v trở ngại khách quan được phân tích tại [2.2.2] nên Công ty TTCR không phải chịu trách nhiệm dân sự, không phải bồi thường thiệt hại. Việc chậm bàn giao căn hộ do sự kiện bất khả kháng, v trở ngại khách quan không phải là căn c để chấm d t Hợp đồng hoặc để xác định Hợp đồng vô hiệu.

Tại phần tranh luận, nguyên đơn cho r ng quá tr nh thực hiện Hợp đồng và triển khai Dự án bị đơn đ có một số sai phạm dẫn đến hợp đồng bị hủy b hoặc vô hiệu như: Bị đơn vi phạm việc nộp thuế đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất 50 năm; Quảng cáo chào bán sai sự thật; Cung cấp thông tin sai về thời hạn sở hữu 50 năm và việc cấp Giấy ch ng nhận sở hữu căn hộ; Bị đơn cố t nh thay đổi thiết kế, trang thiết bị nội thất trong căn hộ khác v i nhà mẫu để trục lợi; Bị đơn không đủ điều kiện để bàn giao căn hộ như: Hệ thống xử lý nư c thải chưa được nghiệm thu, các công tr nh phục vụ cho việc kinh doanh nghỉ dư ng chưa hoàn thành. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Th nhất, ý kiến của nguyên đơn cho r ng bị đơn vi phạm về thông tin và th a thuận liên quan đến việc nộp thuế đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đất 50 năm, thời hạn sử hữu căn hộ 50 năm và việc cấp Giấy ch ng nhận sở hữu căn hộ. Hội đồng xét xử xét thấy: Việc xác định giá đất, thời hạn sử dụng đất, loại đất, đóng tiền sử dụng đất, thuế đất, thời hạn sở hữu căn hộ và việc cấp Giấy ch ng nhận sở hữu căn hộ là những nội dung liên quan đến ch c năng của cơ quan thuế và các cơ quan quản lý nhà nư c về đất đai. Đây không phải là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và cũng không phải là th a thuận của các bên về chấm d t hợp đồng.

Th hai, ý kiến của nguyên đơn cho r ng bị đơn thay đổi thiết kế, trang thiết bị nội thất trong căn hộ khác v i nhà mẫu, chào bán sai sự thật. Hội đồng xét xử xét thấy: Mô tả căn hộ, đặc điểm căn hộ và các vật liệu bên trong căn hộ được các bên xác định tại Phụ lục 1 của Hợp đồng và các bên không có th a thuận nào về việc căn hộ thực tế được đối chiếu v i căn hộ mẫu tại thời điểm ký kết Hợp đồng. Tại thời điểm xem xét, thẩm định tại ch ngày 06/4/2022 th đặc điểm căn hộ và các vật liệu bên trong căn hộ phù hợp v i Phụ lục 1 của Hợp đồng. Mặt khác, các bên chưa tiến hành bàn giao căn hộ theo Điều 8 Hợp đồng nên chưa có căn c xác định vi phạm của bị đơn về đặc điểm căn hộ và các vật liệu bên trong căn hộ.

Th ba, về điều kiện để bàn giao căn hộ:

Theo các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và kết quả xem xét, thẩm định tại ch thể hiện bị đơn (bên bán đ hoàn thành về cơ bản việc xây dựng căn hộ; căn hộ đủ điều kiện k thuật và phòng cháy để đưa vào sử dụng (Dự án đ được Cục Giám định nhà nư c về chất lượng công tr nh xây dựng – Bộ Xây dựng ban hành Thông báo số 102/GĐ-GĐ3/HT ngày 01/6/2021 về việc chấp thuận nghiệm thu hoàn thành các công tr nh Tòa A1, A2; Đ được Cục Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy và c u nạn c u hộ - Bộ Công an kiểm tra, chấp thuận kết quả nghiệm thu tại Văn bản số 891/NT-PCCC&CNCH-14 ngày 29/4/2021); Diện tích sử dụng thực tế của căn hộ không nh hơn/l n hơn t 10 trở lên so v i diện tích sử dụng dự kiến ghi trong Hợp Đồng theo quy định tại Điều 8.1 của Hợp đồng. Như vậy, Công ty TTCR đ đáp ng đủ các điều kiện bàn giao căn hộ.

Đối v i việc bàn giao căn hộ khi chưa hoàn thành phần sử dụng chung, phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của bên bán, chưa hoàn thiện hệ thống xử lý nư c thải..., Nghị định số 06/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo tr công tr nh xây dựng, tại khoản 2 Điều 2 quy định: “Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, từng phần công trình, hạng mục công trình đã hoàn thành và được nghiệm thu theo quy định có thể được bàn giao đưa vào khai thác theo yêu cầu của chủ đầu tư hoặc đơn vị khai thác, sử dụng”. Do đó, việc hoàn thành phần sử dụng chung, phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của bên bán hay chưa không ảnh hưởng đến các điều kiện bàn giao căn hộ. Đây không phải là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và cũng không phải là th a thuận của các bên về chấm d t hợp đồng.

Bị đơn có yêu cầu phản tố: Chấm d t Hợp đồng v i nguyên đơn và yêu cầu nguyên đơn bồi thường thiệt hại theo Hợp đồng. Tổng cộng số tiền bị đơn yêu cầu nguyên đơn phải thanh toán tính đến ngày 01/6/2022 là: 255.418.837 đồng.

Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu và buộc bị đơn trả lại toàn bộ số tiền 580.877.745 đồng đ thanh toán mua nhà là hành vi đơn phương chấm d t Hợp đồng không có căn c theo khoản 1, 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015. Ngoài ra, nguyên đơn đ vi phạm ngh a vụ thanh toán theo Điều 12.1.2 Hợp đồng: “Trong quá trình thực hiện Hợp Đồng này, nếu tổng thời gian quá hạn thanh toán của Bên Mua đối với tất cả các đợt phải thanh toán quy định tại Điều 3 và Phụ Lục 2 vượt quá 45 (bốn mươi lăm) ngày thì Bên Bán có quyền đơn phương chấm dứt Hợp Đồng theo Điều 13 và có các quyền khác theo quy định của Pháp Luật”.

V vậy, căn c th a thuận của các bên trong Hợp đồng, căn c quy định tại các Điều 418, 419, khoản 1, 5 Điều 428, khoản 3 Điều 440, Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 301, 302, 303 Luật thương mại 2005 Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Ông Trần Hoài Nhân N phải thanh toán cho Công ty TTCR số tiền là: 255.418.837 đồng, gồm:

- Khoản tiền l i do chậm thanh toán là 8 số tiền chậm thanh toán: (774.503.660 + 528.070.677) – 35.200.000 đồng x 8 = 101.389.570 đồng.

- Các thiệt hại khác: Tiền hoa hồng chi cho đại lý: 72.629.267 đồng; Tiền thưởng nóng đ chi cho nhân viên sale: 50.000.000 đồng; Quà tặng chuyến du lịch: 31.400.000 đồng.

Bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền là 580.877.745 đồng tiền nguyên đơn đ thanh toán mua căn hộ, tr đi 255.418.837 đồng tiền nguyên đơn buộc phải thanh toán cho bị đơn do yêu cầu phản tố của bị đơn được Hội đồng xét xử chấp nhận, bị đơn còn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền là 325.458.908 đồng.

Thời hạn thanh toán: Theo quy định tại Điều 13.2.3 của Hợp đồng th bị đơn có trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn sau khi bán thành công căn hộ cho khách hàng m i. Đây là sự th a thuận của các bên trong hợp đồng nên được nghi nhận. Tuy nhiên, tại phiên tòa bị đơn đề nghị theo thời hạn trên nhưng không quá 02 (hai năm kể t ngày bản án có hiệu lực pháp luật. Do vậy, Hội đồng xét xử chấp nhận ý kiến này của bị đơn.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

* Căn cứ:

- Các Điều 2, 6, 35, 39, 147, 157, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Các Điều 3, 117, 118, 398, 418, 419, 428, 430, 357, 440 Bộ luật Dân sự 2015;

- Các Điều 16, 17, 18, 55, 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014;

- Các Điều 301, 302, 303 Luật Thương mại 2005.

- Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về m c thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

* Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Hoài Nhân N đối v i bị đơn Công ty TTCR về yêu cầu tuyên Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-TheArena ngày 02/01/2019 vô hiệu.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn Công ty TTCR đối v i nguyên đơn ông Trần Hoài Nhân N về yêu cầu đơn phương chấm d t hợp đồng. Tuyên chấm d t Hợp đồng mua bán căn hộ số SeA14-07/HĐMB-TheArena ngày 02/01/2019 và các văn bản, phụ lục đính kèm. Buộc ông Trần Hoài Nhân N phải bồi thường thiệt hại số tiền là: 255.418.837 đồng (Hai trăm năm mươi lăm triệu bốn trăm mười tám ngh n tám trăm ba mươi bảy đồng .

3. Đối tr ngh a vụ của các bên, bị đơn Công ty TTCR phải trả lại cho nguyên đơn ông Trần Hoài Nhân N số tiền là 325.458.908 đồng (Ba trăm hai mươi lăm triệu bốn trăm năm mươi tám ngh n chín trăm không tám đồng . Thời hạn thanh toán: Sau khi bị đơn Công ty TTCR bán thành công căn hộ cho khách hàng m i nhưng không quá 02 (hai năm kể t ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

4. Về án phí và chi phí tố tụng:

4.1. Về án phí: Nguyên đơn ông Trần Hoài Nhân N phải chịu 13.370.000 đồng (Mười ba triệu ba trăm bảy mươi ngh n đồng án phí dân sự sơ thẩm nhưng được tr vào số tiền 13.620.000 đồng (Mười ba triệu sáu trăm hai mươi ngh n đồng đ nộp theo biên lai thu tiền tạm ng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2019/0000761 ngày 16 tháng 7 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa. Hoàn lại cho ông Trần Hoài Nhân N số tiền là 250.000 đồng (Hai trăm năm mươi ngh n đồng tiền tạm ng án phí đ nộp. Hoàn lại cho Công ty TTCR số tiền tạm ng án phí là 6.455.000 đồng (Sáu triệu bốn trăm năm mươi lăm ngh n đồng đ nộp theo biên lai thu tiền tạm ng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2021/0006933 ngày 21 tháng 4 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa.

4.2. Về chi phí tố tụng: Nguyên đơn ông Trần Hoài Nhân N phải chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định tại ch là 4.320.000 đồng (Bốn triệu ba trăm hai mươi ngh n đồng . Nguyên đơn đ đóng đủ chi phí xem xét, thẩm định tại ch .

5. Quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, ngh a vụ liên quan có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể t ngày tuyên án.

* Quy định chung:

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.