Bản án 11/2019/KDTM-ST — Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn yêu cầu độc l p ngày 16-01-2018, quan điểm trong quá trình giải quyết và tại phiên tòa, Ng ời có quyền l i, ngh a vụ liên quan Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên QLKD (sau đ¡y viết t t là Công ty QLKD) trình bày:

Giữa Công ty QLKD và Liên minh HD (sau đ¡y viết t t là Liên minh HD) đã k H p đ ng thuê nhà số 06/HĐTN vào ngày 16 tháng 3 năm 1998. Theo h p đ ng, Công ty QLKD cho Liên minh HD thuê nhà số 39 E, ph ờng F, qu n C (sau đ¡y viết t t là nhà số 39 E), thời hạn thuê nhà là 02 năm. Đến năm 2006, thực hiện Quyết định số 61/2006/QĐ-UBND ngày 01-01-2006 c a Ủy ban nh¡n d¡n L về việc ban hành giá cho thuê nhà thuộc sở hữu nhà n ớc sử dụng vào mục đích kinh doanh, Công ty QLKD đã đề nghị Liên minh HD k lại h p đ ng thuê nhà theo giá điều ch nh, nh ng Liên minh HD không thực hiện việc k đổi H p đ ng thuê nhà và kể từ tháng 02-2006 đến nay, Liên minh HD cũng không thanh toán tiền thuê nhà mà yêu cầu đ c bàn giao nhà trên để tự quản làm trụ sở làm việc. Tuy nhiên, theo Quy chế ban hành kèm Quyết định số 20/1999/QĐ-BTC ngày 25-02-1999 thì Liên minh HD không thuộc đối t ng đ c bàn giao nhà tự quản.

Đến ngày 01-8-2011, Liên minh HD lại tự k kết H p đ ng H p tác liên kết số 03/HĐHTLK với Công ty Cổ phần QAK (sau đ¡y viết t t là Công ty QAK). Thời hạn thuê là 03 năm (đến ngày 01-8-2014 hết hạn h p đ ng). Công ty QLKD không biết việc Liên minh HD cho Công ty QAK thuê lại nhà.

Nay để đảm bảo quyền và l i ích h p pháp c a mình, Công ty QLKD đề nghị Tòa án giải quyết các vấn đề nh sau:

Buộc Công ty QAK có trách nhiệm bàn giao trả nhà số 39 E, ph ờng F, qu n C, thành phố Hải Phòng đang chiếm hữu trên thực tế cho Công ty QLKD.

Buộc Liên minh HD phải thanh toán số tiền thuê nhà còn n từ năm 2006 cho đến nay. Số tiền thuê nhà cụ thể là:

Từ tháng 02-2006 đến tháng 7-2014: 8.832.032 đ ng x 102 tháng = 900.867.264 đ ng.

Từ tháng 8-2014 đến tháng 12-2017: 33.816.200 đ ng x 41 tháng = 1.386.464.200 đ ng.

Từ tháng 01-2018 đến tháng 10-2019: (56.616.516 đ ng + 44.399.873 đ ng) x 22 tháng = 2.221.040.558 đ ng.

Tổng cộng tiền thuê nhà 39 E, Liên minh HD ch a thanh toán là: 4.508.372.022 đ ng.

Số tiền này tiếp tục phát sinh hàng tháng kể từ tháng 11-2019 cho đến khi thực hiện xong việc thanh toán, quản l và sử dụng theo quy định chung.

Tại đơn khởi kiện đề ngày 18-8-2014; đơn đề nghị rút yêu cầu khởi kiện đề ngày 26-7-2019 và các văn bản gửi đến Tòa án và lời khai tại các biên bản trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án, Liên minh HD trình bày:

Giữa Công ty QLKD và Liên minh HD có k H p đ ng thuê nhà số 06/HĐTN vào ngày 16 tháng 3 năm 1998. Theo h p đ ng, Công ty QLKD cho Liên minh HD thuê nhà số 39 E.

Đến ngày 01 tháng 8 năm 2011, Liên minh HD có k kết H p đ ng H p tác liên kết số 03/HĐHTLK với Công ty QAK. Thời hạn thuê là 03 năm (đến ngày 01-8-2014 hết hạn h p đ ng).

Tại đơn khởi kiện Liên minh HD yêu cầu Tòa án giải quyết buộc Công ty QAK phải trả lại nhà số 39 E cho Liên minh HD. Tuy nhiên, ngày 30-7-2019, Liên minh HD đã có đơn đề nghị rút yêu cầu khởi kiện đề ngày 26-7-2019.

Nay, Công ty QLKD Hải Phòng có yêu cầu buộc Liên minh HD phải thanh toán tiền thuê nhà còn thiếu thì Liên minh HD có quan điểm nh sau:

Liên minh HD xác nh n Liên minh HD còn n Công ty QLKD số tiền thuê nhà số 39 E từ năm 2006 cho đến nay và tiền thuê đất từ tháng 01-2018 đến tháng 10-2019 nh đại diện Công ty QLKD trình bày. Việc còn n tiền thuê nhà là do từ năm 2006, Liên minh HD không đ c cấp ng¡n sách để thuê trụ sở nên không có kinh phí trả cho Công ty QLKD. Tuy nhiên, Liên minh HD nh n trách nhiệm sẽ thanh toán số tiền n trên cho Công ty QLKD. Liên minh HD và Công ty QAK sẽ tự giải quyết về tiền thuê nhà sau khi có kiến c a Ủy ban nh¡n d¡n L, không yêu cầu tòa án giải quyết.

Tại các văn bản gửi đến Tòa án và lời khai tại các biên bản trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án, ng ời đại diện c a Công ty QAK trình bày:

Công ty QAK xác nh n Liên minh HD có k kết H p đ ng H p tác liên kết số 03/HĐHTLK với Công ty QAK. Thời hạn thuê là 03 năm (đến ngày 01-8-2014 hết hạn h p đ ng).

Trong quá trình thuê nhà lại c a Liên minh HD, Công ty QAK đã có nhiều lần làm việc với Công ty QLKD và Ủy ban nh¡n d¡n L đề nghị đ c trực tiếp k H p đ ng thuê nhà với Công ty QLKD. Tuy nhiên cho đến nay, Ủy ban nh¡n dân thành phố và Công ty QLKD vẫn ch a đ ng cho Công ty QAK thuê nhà.

Nhà khi thuê gần nh đã h hỏng hết, ch còn 4 bức t ờng, không còn gì sử dụng đ c. Công ty QAK sau khi đ c bàn giao đã tự sửa chữa cải tạo toàn bộ khu nhà 2 tầng. Cụ thể: L p mái tôn lạnh toàn bộ mái tầng 2; sàn tầng 2 lát gỗ, tầng 1 lát gạch; dóc và chát lại toàn bộ t ờng; làm cửa chính là cửa cuốn, các cửa sổ là cửa nhôm lõi thép, các cửa thông phòng bằng gỗ và nhôm lõi thép; hệ thống trần c a 2 tầng dọc đi chát lại; toàn bộ nhà sơn bả; làm lại 2 hệ thống nhà vệ sinh và bếp, các thiết bị vệ sinh và bếp. Tổng số tiền Công ty QAK sửa chữa và cải tạo là 4.000.000.000 (bốn t ) đ ng. Việc sửa chữa và cải tạo ngôi nhà 39 E, Công ty QAK có thông báo và gửi H sơ thiết kế, dự toán cho Công ty QLKD và Liên minh HD nh ng ch Liên minh HD trả lời lại đ ng sửa chữa.

Nay, Công ty QLKD có yêu cầu Công ty QAK trả lại nhà số 39 E, quan điểm c a Công ty QAK là đ ng sẽ trả lại nhà số 39 E cho Công ty QLKD.

Tuy nhiên do Công ty QAK đã bỏ ra kinh phí lớn để sửa chữa lại ngôi nhà trên và đang có nhu cầu sử dụng để làm địa điểm kinh doanh nên Công ty QAK có nguyện vọng mong muốn Công ty QLKD sẽ cho Công ty QAK thuê lại nhà số 39 E. Trong tr ờng h p Nhà n ớc có ch tr ơng bán nhà số 39 E thì Công ty QAK đề nghị đ c u tiên mua theo quy định c a pháp lu t.

Công ty QAK nh n trách nhiệm thanh toán tiền thuê nhà số 39 E trong thời gian Công ty QAK sử dụng từ ngày 01-01-2010 đến nay.

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên đại diện Viện Kiểm sát nh¡n d¡n qu n H ng Bàng, thành phố Hải Phòng phát biểu kiến về việc tu¡n theo pháp lu t tố tụng c a Thẩm phán và Hội đ ng xét xử và c a các đ ơng sự trong quá trình giải quyết vụ án.

Việc xác định về thẩm quyền; về quan hệ pháp lu t tranh chấp; về t cách tham gia tố tụng c a các đ ơng sự; về việc thu th p chứng cứ; về thời hạn gửi h sơ cho Viện Kiểm sát; việc cấp tống đạt văn bản tố tụng; ng ời đại diện h p pháp c a bị đơn và ng ời có quyền l i ngh a vụ liên quan v ng m t tại phiên toà đã đ c tống đạt h p lệ Quyết định đ a vụ án ra xét xử, quyết định hoãn phiên toà và việc tu¡n theo pháp lu t c a Hội đ ng xét xử tại phiên toà đã thực hiện đúng và đầy đ theo qui định c a Bộ lu t Tố tụng d¡n sự. Tuy nhiên còn vi phạm về thời hạn chuẩn bị xét xử.

Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đ ng xét xử:

Căn cứ Điều 30, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147 c a Bộ lu t Tố tụng d¡n sự; căn cứ các điều 127, 389, 401, 402, 403, 492, 483, 488, 489, 490, 491, 494, 495, 496, 499, 255, 256 và Điều 500 c a Bộ lu t D¡n sự năm 2005; căn cứ các điều 357, Điều 468 và Điều 688 c a Bộ lu t D¡n sự năm 2015; căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11-01-2019; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phí tòa án ngày 30-12-2016 c a Ủy ban th ờng vụ Quốc hội.

Chấp nh n yêu cầu khởi kiện c a Công ty QLKD đối với Công ty QAK: Buộc Công ty QAK phải trả lại nhà số 39 E cho Công ty QLKD.

Chấp nh n yêu cầu khởi kiện c a Công ty QLKD đối với Liên minh HD: Buộc Liên minh HD phải trả cho Công ty QLKD tiền thuê nhà 39 E còn thiếu từ tháng 02-2006 đến tháng 10-2019 là: 4.508.372.022 đ ng.

Kể từ ngày tiếp theo c a tháng 11-2019 cho đến khi thi hành án xong, Liên minh HD còn phải chịu khoản tiền lãi c a số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ lu t D¡n sự.

Về án phí sơ thẩm: Trả lại Công ty QLKD số tiền tạm ứng án phí. Công ty QAK và Liên minh HD phải chịu tiền án phí sơ thẩm theo quy định c a pháp lu t.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong h sơ vụ án đ c thẩm tra, xem xét tại phiên toà, căn cứ vào kết quả thảo lu n, Hội đ ng xét xử nh n định:

Về áp tố tụng:

Ngày 30-7-2019 nguyên đơn Liên minh HD có đơn rút toàn bộ yêu cầu khởi kiện, đ c tòa án chấp nh n và tòa án đã ra quyết định đình ch giải quyết vụ án số 03/2019-KDTM ngày 07-8-2019. Theo Điều 245 Bộ lu t Tố tụng d¡n sự thì tòa án xác định địa vị tố tụng thay đổi nh sau: Công ty QLKD là nguyên đơn; Công ty QAK và Liên minh HD là bị đơn; Ủy ban nh¡n d¡n L là ng ời có quyền l i ngh a vụ liên quan.

Về nội dung:

Căn cứ vào Điều 6 c a h p đ ng nêu trên quy định Liên minh HD "không đً c tự ý thay đổi m c đích sử d ng, chuyển đổi, cho thuê lﭼi, nhً ng lﭼ...dًới bất kỳ hình thức nào, một phần hay toàn bộ di‫n tích nhà đã thuê cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào nếu chًa đً c bên cho thuê đồng ý bằng văn bản", ph¼ h p với Điều 127, 483 c a Bộ lu t D¡n sự năm 2005 nên h p đ ng thuê nhà giữa Liên minh HD và Công ty QAK không có hiệu lực pháp lu t.

Sau khi k kết h p đ ng thuê nhà, Công ty QLKD đã thực hiện đúng ngh a vụ c a bên cho thuê nh đã thỏa thu n trong h p đ ng. Quá trình thực hiện h p đ ng, Liên minh HD đã không thanh toán tiền thuê nhà cho Công ty QLKD; sau khi hết thời hạn thuê nhà cũng không bàn giao lại nhà cho Công ty QLKD theo thỏa thu n và cam kết trong h p đ ng. Tự cho Công ty QAK thuê lại nhà 39 E mà không đ c sự đ ng c a Công ty QLKD. Nh v y, Liên Minh HD đã vi phạm ngh a vụ trả tiền thuê nhà và cho thuê lại theo H p đ ng đã k kết và quy định c a pháp lu t.

Các khoản n cụ thể mà Công ty QLKD yêu cầu Liên minh HD phải trả đều có các tài liệu chứng từ chứng minh. Khoản tiền thuê đ c tính toán theo đúng thỏa thu n cũng nh đúng theo sự điều ch nh tiền thuê nhà tại từng thời điểm theo các Quyết định c a Ủy ban nh¡n d¡n L, ph¼ h p quy định c a pháp lu t. Thời gian tính tiền thuê nhà đ c tính chính xác theo h p đ ng cũng nh theo thời gian chiếm hữu thực tế.

Hội đ ng xét xử thấy rằng yêu cầu c a nguyên đơn ph¼ h p với quy định tại các điều 488, 489, 491, 494; 495; 496, 499 và Điều 500 c a Bộ lu t D¡n sự năm 2005;

Nh v y, có cơ sở chấp nh n yêu cầu khởi kiện c a nguyên đơn về việc: Buộc Liên minh HD phải thanh toán cho Công ty QLKD số tiền thuê nhà là 4.508.372.022 đ ng.

Ngoài ra, căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11-01-2019 thì đối với khoản tiền nêu trên, kể từ ngày tiếp theo c a ngày xét xử sơ thẩm 14-11-2019 cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi c a số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ lu t D¡n sự.

Công ty QAK hiện đang sử dụng nhà số 39 E theo h p đ ng thuê nhà giữa Liên minh HD và Công ty QAK, nh ph¡n tích tại mục [6] thì h p đ ng này không có hiệu lực pháp lu t.

Hội đ ng xét xử thấy rằng yêu cầu c a nguyên đơn cũng đã đ c bị đơn Công ty QAK chấp nh n, ph¼ h p với quy định tại Điều 255, 256, 490 Bộ lu t D¡n sự năm 2005, nên có cơ sở chấp nh n yêu cầu khởi kiện c a nguyên đơn về việc: Buộc Công ty QAK phải trả lại nhà số 39 E cho Công ty QLKD.

Về việc Công ty QAK tự chịu kinh phí để tu sửa lại ngôi nhà 39 E, không yêu cầu Tòa án xem xét số tiền này nên Hội đ ng xét xử không xem xét giải quyết.

Công ty QAK đ ng sẽ trả lại nhà số 39 E cho Công ty QLKD. Tuy nhiên, Công ty QAK có nhu cầu sử dụng để làm địa điểm kinh doanh nên có nguyện vọng sẽ đ c Công ty QLKD xem xét cho Công ty QAK thuê lại nhà số 39 E. Trong tr ờng h p Nhà n ớc có ch tr ơng bán nhà 39 E thì Công ty QAK đề nghị Cơ quan Nhà n ớc có thẩm quyền đ c u tiên mua theo quy định c a pháp lu t.

Hội đ ng xét xử xét thấy việc Công ty QAK có k kết H p đ ng thuê nhà hay mua nhà 39 E với Cơ quan nhà n ớc có thẩm quyền sau này hay không là quan hệ pháp lu t d¡n sự khác, không liên quan đến vụ án nên Hội đ ng xét xử không xem xét giải quyết.

Việc Công ty QAK nh n trách nhiệm thanh toán số tiền thuê nhà 39 E (từ ngày 01-01-2010 đến nay). Hội đ ng xét xử xét thấy đ¡y là quan hệ pháp lu t giữa Liên minh HD và Công ty QAK, Liên minh HD không yêu cầu nên sẽ giải quyết bằng vụ án khác theo quy định c a pháp lu t khi có tranh chấp.

Do yêu cầu khởi kiện c a nguyên đơn đ c chấp nh n nên Công ty QLKD không phải chịu tiền án phí sơ thẩm. Trả lại Công ty QLKD số tiền 39.700.000 đ ng đã nộp tạm ứng án phí theo Biên lai thu số 0007718 ngày 20-3-2018 c a Chi cục Thi hành án d¡n sự qu n H ng Bàng, thành phố Hải Phòng.

Liên minh HD phải chịu tiền án phí sơ thẩm là: 112.508.000 đ ng. Nh ng đ c trừ đi số tiền 200.000 đ ng đã tạm ứng theo Biên lai thu số AA/2010/9446 ngày 05-5-2015 c a Chi cục Thi hành án d¡n sự qu n H ng Bàng, thành phố Hải Phòng. Liên minh HD còn phải nộp số tiền án phí còn thiếu là: 112.308.000đ ng.

Công ty QAK phải chịu tiền án phí sơ thẩm là: 200.000 đ ng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 30, điểm b khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 144, Điều 147, điển b khoản 2 Điều 227 và khoản 3 Điều 228 c a Bộ lu t Tố tụng d¡n sự

Căn cứ các điều 127, 255, 256, 389, 401, 402, 403, 492, 483, 494, 490, 491, 495, 496, 488, 489, 499 và Điều 500 c a Bộ lu t D¡n sự năm 2005;

Căn cứ Điều 357, Điều 468 và Điều 688 c a Bộ lu t D¡n sự 2015;

Căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 13 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11-01-2019;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản l và sử dụng án phí và lệ phí tòa án ngày 30-12-2016 c a Ủy ban th ờng vụ Quốc hội.

Xử:

1. Chấp nh n yêu cầu khởi kiện c a Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên QLKD:

- Buộc Liên minh HD phải thanh toán cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên QLKD tiền thuê nhà 39 E còn thiếu từ tháng 02-2006 đến tháng 10-2019 là: 4.508.372.022 (bốn t năm trăm linh tám triệu ba trăm bảy m ơi hai nghìn không trăm hai m ơi hai) đ ng.

Đối với khoản tiền nêu trên, kể từ ngày tiếp theo c a ngày xét xử sơ thẩm 12-11-2019 cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi c a số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ lu t D¡n sự.

- Buộc Công ty Cổ phần QAK phải trả lại nhà số 39 E, ph ờng F, qu n C, thành phố Hải Phòng cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên QLKD.

2. Về án phí kinh doanh th ơng mại sơ thẩm:

Trả lại Công ty QLKD số tiền 39.700.000 (ba m ơi chín triệu bẩy trăm nghìn) đ ng đã nộp tạm ứng án phí theo Biên lai thu số 0007718 ngày 20 - 3 - 2018 c a Chi cục Thi hành án d¡n sự qu n H ng Bàng, thành phố Hải Phòng.

Liên minh HD phải chịu tiền án phí sơ thẩm là: 112.308.000 (một trăm m ơi hai triệu ba trăm linh tám nghìn) đ ng.

Công ty Cổ phần QAK phải chịu tiền án phí sơ thẩm là: 200.000 (hai trăm nghìn) đ ng.

3. Về quyền kháng cáo:

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án đối với nguyên đơn, bị đơn có m t đều có quyền kháng cáo;

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nh n đ c bản án ho c niêm yết đối với đối với bị đơn v ng m t và ng ời có quyền l i ngh a vụ liên quan v ng m t đều có quyền kháng cáo.

Tr ờng h p bản án, quyết định đ c thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu t thi hành án d¡n sự thì ng ời đ c thi hành, ng ời phải thi hành án có quyền thỏa thu n thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án ho c bị c ỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Lu t Thi hành án d¡n sự; thời hiệu thi hành án đ c thực hiện theo quy định tại Điều 30 Lu t thi hành án d¡n sự.