Bản án 109/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Hồ Thị Thanh T trình bày:

Vào ngày 28/6/2020, bà Hồ Thị Thanh T cùng ông Nguyễn Văn H có xác lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 1000m2 (bà Hồ Thị Thanh T không xác định được số thửa, số tờ và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất 1000m2 của ông Nguyễn Văn H, chỉ xác định được vi trí đất trên thực tế) với số tiền 60.000.000 đồng. Khi xác lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất hai bên có lập thành văn bản “Tờ cố đất rẩy ngày 28/06/2020”.

Trong ngày 28/6/2020, bà Hồ Thị Thanh T đã giao đủ số tiền 60.000.000 đồng cho ông Nguyễn Văn H, ông Nguyễn Văn H cũng đã giao diện tích đất 1000m2 cho bà Hồ Thị Thanh T quản lý, sử dụng; việc giao nhận tiền và đất hai bên không có lập thành văn bản. Ông Nguyễn Văn H không có giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất 1000m2 cho bà Hồ Thị Thanh T.

Bà Hồ Thị Thanh T quản lý, sử dụng diện tích đất được khoảng 02 năm. Đến tháng 6/2022, bà Hồ Thị Thanh T ngừng quản lý, sử dụng phần diện tích đất 1000m2 nhận cầm cố của ông Nguyễn Văn H và cho bà Nguyễn Thị D (là chị ruột của ông Nguyễn Văn H) thuê lại, việc thuê đất 02 bên không có lập thành văn bản. Sau khi thuê được 02 năm, bà Nguyễn Thị D không thuê nữa nhưng bà Nguyễn Thị D không giao trả phần đất 1000m2 lại cho bà Hồ Thị Thanh T mà giao lại cho ông Nguyễn Văn H. Đến năm 2024, ông Nguyễn Văn H đã chuyển nhượng phần diện tích đất 1000m2 cầm cố cho bà Hồ Thị Thanh T cho bà Lê Thị Thùy T1. Việc bà Hồ Thị Thanh T biết được ông Nguyễn Văn H chuyển nhượng phần diện tích đất này cho bà Lê Thị Thùy T1 do bà Lê Thị Thùy T1 và ông Nguyễn Văn H thông báo. Hiện nay phần diện tích đất 1000m2 cầm cố cho bà Hồ Thị Thanh T đang do bà Lê Thị Thùy T1 quản lý, sử dụng.

Đối với số tiền 60.000.000 đồng giao cho ông Nguyễn Văn H là tài sản cá nhân của bà Hồ Thị Thanh T. Chữ ký trong văn bản “Tờ cố đất rẩy ngày 28/06/2020” là chữ ký của ông Nguyễn Văn H.

Sau khi Tòa án thụ lý giải quyết vụ án, vào ngày 26/12/2024, ông Nguyễn Văn H đã trả lại cho bà Hồ Thị Thanh T số tiền 33.000.000 đồng.

Nay bà Hồ Thị Thanh T yêu cầu:

- Yêu cầu tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất theo “Tờ cố đất rẩy ngày 28/6/2020” vô hiệu;

- Xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Bà Hồ Thị Thanh T cầu ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả cho bà Hồ Thị Thanh T số tiền 27.000.000 (hai mươi bảy triệu) đồng;

- Xin rút lại một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả cho bà Hồ Thị Thanh T số tiền 33.000.000 đồng (ba mươi ba triệu đồng).

Căn cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện: Tờ cố đất rẩy ngày 28/6/2020.

Theo Tờ tự khai và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Văn H trình bày:

Ông Nguyễn Văn H thừa nhận vào ngày 28/6/2020, ông Nguyễn Văn H với bà Hồ Thị Thanh T có xác lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với diện tích 1.000m2 (phần diện tích đất 1.000m2 của ông Nguyễn Văn H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn H) với số tiền 60.000.000 đồng. Việc cầm cố quyền sử dụng đất có lập thành văn bản là “Tờ cố đất rẩy ngày 28/06/2020”. Trong ngày 28/6/2020, bà Hồ Thị Thanh T đã giao cho ông Nguyễn Văn H số tiền 60.000.000 đồng, ông Nguyễn Văn H đã giao phần diện tích đất cầm cố 1.000m2 cho bà Hồ Thị Thanh T quản lý, sử dụng; ông Nguyễn Văn H không có giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Hồ Thị Thanh T.

Đến khoảng tháng 02/2024, ông Nguyễn Văn H đã chuyển nhượng phần diện tích đất này cho bà Lê Thị Thùy T1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn H và bà Lê Thị Thùy T1 đã được thực hiện xong, ông Nguyễn Văn H đã giao đất cho bà Lê Thị Thùy T1; bà Lê Thị Thùy T1 chưa giao đủ tiền cho ông Nguyễn Văn H. Hiện nay, bà Lê Thị Thùy T1 đã được Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh C cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đang quản lý, sử dụng đất.

Nay ông Nguyễn Văn H đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị Thanh T. Ông Nguyễn Văn H đồng ý tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất theo “Tờ cố đất rẩy ngày 28/6/2020” vô hiệu; đối với yêu cầu xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, ông Nguyễn Văn H đồng ý trả cho bà Hồ Thị Thanh T số tiền cố đất đã nhận cho bà Hồ Thị Thanh T.

Các đương sự khác vắng mặt nên không ghi nhận được ý kiến.

Tại phiên tòa,

Nguyên đơn bà Hồ Thị Thanh T vẫn giữ nguyên lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án và trình bày:

Yêu cầu tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất theo “Tờ cố đất rẩy ngày 28/6/2020” vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Yêu cầu ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả cho bà Hồ Thị Thanh T số tiền 27.000.000 (hai mươi bảy triệu) đồng;

Xin rút lại một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả cho bà Hồ Thị Thanh T số tiền 33.000.000 (ba mươi ba triệu) đồng.

Các đương sự khác vắng mặt nên không ghi nhận được ý kiến.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm:

Việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn sơ thẩm: Người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng đã làm đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung vụ án:

- Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị Thanh T đối với yêu cầu ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả lại bà Hồ Thị Thanh T số tiền 33.000.000 (ba mươi ba triệu) đồng.

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị Thanh T:

+ Tuyên bố Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà Hồ Thị Thanh T với ông Nguyễn Văn H đối với diện tích đất 1.000m2 được thể hiện theo “Tờ cố đất rẩy ngày 28/6/2020” vô hiệu.

+ Xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả lại bà Hồ Thị Thanh T số tiền 27.000.000 (hai mươi bảy triệu) đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Bà Hồ Thị Thanh T cho rằng, bà Hồ Thị Thanh T với ông Nguyễn Văn H có xác lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 1000m2, giá cố đất là 60.000.000 đồng, thời hạn cố đất là 02 năm. Việc cầm cố quyền sử dụng đất, hai bên có lập thành văn bản là “Tờ cố đất rẩy ngày 28/06/2020”. Hiện nay, ông Nguyễn Văn H đã nhận lại phần diện tích đất cầm cố và chuyển nhượng cho người khác nhưng ông Nguyễn Thanh H2 không giao lại bà Hồ Thanh Thị T2 số tiền 27.000.000 đồng. Do đó, bà Hồ Thanh Thị T2 khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa bà Hồ Thanh Thị T2 với ông Nguyễn Văn H vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc ông Nguyễn Thanh H2 trả lại bà Hồ Thanh Thị T2 số tiền 27.000.000 đồng.

Ông Nguyễn Văn H cho rằng, ông Nguyễn Văn H với bà Hồ Thanh Thị T2 có xác lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất theo “Tờ cố đất rẩy ngày 28/06/2020”, ông Nguyễn Thanh H2 đã nhận số tiền 60.000.000 đồng của bà Hồ Thanh Thị T2 như lời trình bày của bà Hồ Thanh Thị T2. Hiện nay, ông Nguyễn Văn H đã nhận lại đất và chuyển nhượng phần diện tích cầm cố cho bà Hồ Thanh Thị T2 cho người khác. Nay ông Nguyễn Thanh H2 đồng ý tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất với bà Hồ Thanh Thị T2 vô hiệu, ông Nguyễn Thanh H2 đồng ý trả lại số tiền đã nhận cho bà Hồ Thanh Thị T2.

Căn cứ Điều 91 và Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự, có đủ cơ sở để xác định: Giữa bà Hồ Thị Thanh T với ông Nguyễn Văn H có xác lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với diện tích 1.000m2 theo “Tờ cố đất rẩy ngày 28/06/2020”. Ông Nguyễn Văn H đã nhận của bà Hồ Thị Thanh T số tiền 60.000.000 đồng; hiện nay, bà Hồ Thị Thanh T không còn quản lý, sử dụng phần diện tích đất nhận cầm cố của ông Nguyễn Thanh H2 do ông Nguyễn Thanh H2 đã nhận lại đất và chuyển nhượng diện tích đất cho người khác, ông Nguyễn Thanh H2 chưa giao lại bà Hồ Thanh Thị T2 số tiền cầm cố là 27.000.000 đồng.

Xét thấy, đất đai là tài sản đặc biệt và pháp luật không cho phép dùng loại tài sản này làm tài sản đảm bảo trong giao dịch cầm cố theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự và tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 (nay là Điều 27 Luật Đất đai năm 2024) không ghi nhận quyền cầm cố của người sử dụng đất mà người sử dụng chỉ có các quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất nên hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa bà Hồ Thanh Thị T2 với ông Nguyễn Thanh H2 là vi phạm điều cấm của luật. Do đó, yêu cầu của bà Hồ Thị Thanh T về việc tuyên bố Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà Hồ Thị Thanh T với ông Nguyễn Văn H vô hiệu, đồng thời, xử lý hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là có cơ sở và phù hợp với quy định tại Điều 123 và Điều 309 Bộ luật Dân sự nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Về lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu: Thời điểm xác lập Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 1.000m2, bà Hồ Thị Thanh T và ông Nguyễn Văn H đều biết việc cầm cố quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn xác lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 1.000m2 nên lỗi dẫn đến hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu của bên cầm cố (ông Nguyễn Văn H) và bên nhận nhận cầm cố (bà Hồ Thị Thanh T) là như nhau nên mỗi bên phải chịu 50% mức độ lỗi.

Về việc giao nhận giữa các bên: Các đương sự đều xác định, hiện nay, ông Nguyễn Văn H đã nhận lại diện tích đất cầm cố nhưng chưa giao lại cho bà Hồ Thị Thanh T số tiền 27.000.000 đồng; ngoài ra, các bên không còn giao nhận gì khác. Do đó, ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Hồ Thị Thanh T số tiền 27.000.000 đồng.

Về thiệt hại khác do hợp đồng vô hiệu: Các đương sự xác định không có thiệt hại khác nên không yêu cầu Tòa án giải quyết. Do đó, Hội đồng xét xử không đặt ra để xem xét.

Từ những phân tích trên, yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thanh Thị T2 là có cơ sở và phù hợp với quy định của pháp luật nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên bà Hồ Thị Thanh T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm nên được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Do yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị Thanh T được chấp nhận nên ông Nguyễn Văn H phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu của bà Hồ Thị Thanh T, đồng thời, ông Nguyễn Văn H còn có nghĩa vụ về tài sản khi hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu là trả lại cho bà Hồ Thị Thanh T số tiền 27.000.000 đồng nên phải chịu án phí đối với số tiền phải trả cho bà Hồ Thị Thanh T theo quy định tại khoản 2 Điều 26 và điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

Điều 26, 35, 39, 147, 244, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Điều 27 Luật Đất đai năm 2024;

Điều 117, 122, 123, 131, 309, 407 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Khoản 2 Điều 26 và điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[1] Đình chỉ xét xử một phần yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị Thanh T về việc buộc ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả lại bà Hồ Thị Thanh T số tiền 33.000.000 (ba mươi ba triệu) đồng.

[2] Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Hồ Thị Thanh T.

[2.1] Tuyên bố Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa bên nhận cầm cố là bà Hồ Thị Thanh T với bên cầm cố là ông Nguyễn Văn H được thể hiện theo “Tờ cố đất rẩy ngày 28/06/2020” vô hiệu.

[2.2] Xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Ông Nguyễn Văn H có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Hồ Thị Thanh T số tiền 27.000.000 (hai mươi bảy triệu) đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Hồ Thị Thanh T được nhận lại số tiền 1.800.000 (một triệu, tám trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0023366 ngày 15/10/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Chợ Mới, tỉnh An Giang.

Ông Nguyễn Văn H phải chịu 1.650.000 (một triệu, sáu trăm năm mươi nghìn) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

[4] Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được Bản án hoặc Bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

[5] Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.