Bản án 108/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn trình bày:

Do có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất, vào ngày 22/01/2019, bà Nguyễn Thị Linh C có đến Công ty Cổ phần Đ1 (sau đây viết tắt là Công ty Đ1) để xem thông tin về dự án bất động sản và được đại diện Công ty Đ1 giới thiệu dự án Khu nhà ở N tại phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Bà C đồng ý mua lô đất số D5-31 và hai bên đã ký Phiếu thoả thuận giữ chỗ ngày 22/01/2019 để đặt chỗ mua nền đất trên. Theo đó, bà C đặt chỗ mua nền đất số D5-31 với giá trị là 1.580.000.000 đồng, bà C đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng và thanh toán số tiền 40% (tiền chênh lệch – giữ chỗ) là 780.000.000 đồng và ngày 28/01/2019. Thực hiện thoả thuận, bà C đã đặt cọc cho Công ty Đ1 số tiền 50.000.000 đồng theo phiếu nhận tiền ngày 22/01/2019. Sau đó, ngày 28/01/2019, bà C đã nộp thêm số tiền 280.000.000 đồng tại Công ty Cổ phần Đ (sau đây viết tắt là Công ty Đ) thì phía Công ty Đ xác nhận đã nhận của bà C tổng số tiền 330.000.000 đồng (bao gồm số tiền 50.000.000 đồng đã nộp tại Công ty Đ1).

Đến ngày 10/9/2019, bà C và Công ty Cổ phần P (sau đây viết tắt là Công ty P) ký hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư. Theo đó, bà C và Công ty P thoả thuận bà C góp vốn số tiền 1.250.000.000 đồng để Công ty P đầu tư hạ tầng tại dự án Khu nhà ở N. Theo đó bà C sẽ được nhận nền đất số D5-31 sau khi kết thúc hợp đồng. Sau khi ký hợp đồng thì bà C đã nộp cho Công ty P số tiền 500.000.000 đồng theo Phiếu thu ngày 17/9/2019. Tổng số tiền 830.000.000 đồng nêu trên là tiền cá nhân của bà Nguyễn Thị Linh C.

Tuy nhiên, sau khi ký hợp đồng và nộp tiền thì bà C nhiều lần liên hệ với Công ty Đ, Công ty P nhưng phía Công ty Đ, Công ty P không thực hiện theo hợp đồng đã ký, không ký hợp đồng chuyển nhượng với bà C và cũng không hoàn trả lại số tiền bà C đã nộp. Giữa bà C và Công ty P đã có thoả thuận về việc Công ty P sẽ hoàn trả lại cho bà C số tiền 500.000.000 đồng đã nộp và Công ty P đang thực hiện thoả thuận nên bà C không có tranh chấp về số tiên 500.000.000 đồng với Công ty P. Đối với Công ty Đ thì bà C đã liên hệ nhiều lần nhưng phía Công ty Đ không hợp tác, né tránh và còn thách thức bà C khởi kiện. Do đó, bà C khởi kiện đối với Công ty Cổ phần Đ tại Toà án, yêu cầu Toà án buộc Công ty Cổ phần Đ trả lại cho bà C số tiền 330.000.000 đồng. Ngoài ra, bà C không có yêu cầu gì khác.

- Bị đơn trình bày:

Ngày 02/4/2024 Tòa án nhân dân Thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đã ban hành thông bảo thụ lý vụ án số 112/TB–TLVA về việc giải quyết yêu cầu của nguyên đơn là yêu cầu Công ty Cổ phần Đ trả lại số tiền 330.000.000 đồng.

Nguyên đơn trình bày tại đơn khởi kiện với nội dung: ngày 22/01/2019, bà L Chúc đến Công ty Đ1 mua lô đất D5–31. Ngày 28/01/2019 đại diện Công ty Đ1 đưa bà L Chúc đến gặp ông Q tại Công ty Đ, ông Q thu 330.000.000 đồng tiền chênh lệch dự án N. Bà Linh C trình bày là đã cọc cho Công ty Đ 330.000.000 đồng và yêu cầu Tòa án giải quyết là buộc Công ty Đ trả lại cho bà L Chúc số tiền đã cọc cho Công ty Đ.

Sau khi tiếp cận hồ sơ vụ án, tiếp cận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Linh C và đối chiếu, nghiên cứu, Công ty Đ có ý kiến trình bày như sau:

Thứ nhất, việc bà C ký Hợp đồng với Công ty Đ1, phía Công ty Đ không liên quan, không biết và cũng không ý kiến.

Thứ hai, bà C đang khởi kiện Hợp đồng đặt cọc với Công ty Đ. Tuy nhiên, phía Công ty Đ khẳng định là hai bên không thực hiện Hợp đồng, giao kèo hay hứa hẹn về lập Hợp đồng đặt cọc và cũng không nhận tiền của Hợp đồng đặt cọc nào giữa bà C và Công ty Đ.

Thứ ba, về khoản tiền 330.000.000 đồng theo đơn khởi kiện có chữ ký của 04 người và đóng dấu, vì con dấu đóng lên chữ ký và đây là bản photo nên không xác định được có phải là chữ ký, con dấu từ Công ty Đ ban hành hay không. Nên đề nghị bà C cung cấp bản chính để xem và đối chiếu với chữ ký mẫu của ông Q và còn phải xem xét con dấu mẫu của Công ty Đ và con dấu trên bản photo này có phải là một hay không.

Thứ tư, về việc giao và nhận khoản tiền, do đã lâu và dữ liệu hồ sơ nhiều, giao nhận tiền mặt và hồ sơ lâu nên tìm không thấy dữ liệu về bà C. Nên để có sơ sở xác nhận việc nhận tiền hay không thì đề nghị bà C xuất trình bản chính để Công ty Đ đánh giá xem xét.

Thứ năm, về việc trả lại số tiền, hiện tại Công ty Đ chưa đủ cơ sở để xác định là đã nhận khoản tiền trên nên Công ty Đ không đồng ý về yêu cầu trả lại số tiền như yêu cầu của bà C trong đơn khởi kiện.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần Đ1, Công ty cổ phần P không trình bày ý kiến.

Tại phiên tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Linh C giữa nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Toà án buộc Công ty Cổ phần Đ (nay là Công ty Cổ phần Đ) trả lại cho bà C số tiền 330.000.000 đồng. Người đại diện hợp pháp của bị đơn giữ nguyên quan điểm, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Ý kiến của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa:

+ T theo pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến khi khai mạc phiên tòa sơ thẩm, Thẩm phán, Thư ký đã tiến hành tố tụng đúng quy định của pháp luật. Vụ án được đưa ra xét xử đúng thời hạn theo quy định tại Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đầy đủ thẩm quyền, trình tự thủ tục theo quy định tại chương XIV về phiên tòa sơ thẩm. Nguyên đơn, bị đơn đã thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ được quy định tại theo các Điều 70, 71, 72, 73 của Bộ luật tố tụng dân sự. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chưa thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ được quy định tại theo các Điều 70, 73 của Bộ luật tố tụng dân sự.

+ Việc giải quyết vụ án: Căn cứ hồ sơ vụ án, các tài liệu chứng cứ đã được Hội đồng xét xử xem xét tại phiên tòa, đại diện Viện Kiểm sát nhận thấy cần tạm ngừng phiên toà để xác minh, điều tra làm rõ Công ty Đ có được Công ty P ủy quyền tìm kiếm khách hàng và nhận tiền giữ chỗ của khách hàng (nguyên đơn) hay không. Mối quan hệ giữa Công ty Đ1 – Công ty Đ – Công ty P. Công ty N1 có liên quan gì đến vụ án hay không. Do chưa đủ cơ sở nên đại diện Viện kiểm sát không phát biểu quan điểm về nội dung giải quyết vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết vụ án: Theo các tài liệu, chứng cứ do nguyên đơn cung cấp thể hiện bà Nguyễn Thị Linh C đặt cọc tại Công ty Đ1 số tiền 50.000.000 đồng theo Phiếu thoả thuận giữ chỗ ngày 22/01/2019 để nhận chuyển nhượng nền đất số D5-31 tại dự án Khu nhà ở N tại phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Ngày 28/01/2019, bà C nộp tại Công ty Đ số tiền 280.000.000 đồng và được xác nhận tại phiếu thu ngày 28/01/2019 với tổng số tiền 330.000.000 đồng (bao gồm số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng đã nộp ngày 22/01/2019). Ngày 17/9/2019, bà C nộp tại Công ty P số tiền 500.000.000 đồng trên cơ sở hợp đồng giữa chỗ và hợp tác đầu tư ngày 10/9/2019. Như vậy, giữa các bên đã thực hiện một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (dưới hình thức là Phiếu thoả thuận giữ chỗ, hợp đồng giữa chỗ và hợp tác đầu tư). Do đó, việc bà C khởi kiện yêu cầu Công ty Đ hoàn trả số tiền đã nhận là 330.000.000 đồng thuộc loại việc về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phần đất liên quan đến giao dịch chuyển nhượng tọa lạc tại phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Do đó, căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

[2] Về việc tham gia phiên tòa của những người tham gia tố tụng: Tại phiên tòa, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Công ty Cổ phần Đ1, Công ty Cổ phần P đã được triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt tại phiên toà lần thứ hai không có lý do. Do đó, căn cứ Điều 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

[3] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

[3.1] Bà Nguyễn Thị L Chúc căn cứ Phiếu thu ngày 28/01/2019 xác định Công ty Đ đã nhận của bà C tổng số tiền 330.000.000 đồng nên khởi kiện yêu cầu Công ty Đ hoàn trả số tiền 330.000.000 đồng. Bị đơn Công ty Đ không thừa nhận việc thỏa thuận đặt cọc, nhận tiền của bà C nên không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà C.

[3.2] Theo Phiếu thoả thuận giữ chỗ ngày 22/01/2019 giữa bà C và Công ty Đ1 thể hiện bà C đặt chỗ mua nền đất số D5-31 tại dự án Khu nhà ở N tại phường K, thành phố T, tỉnh Bình Dương với giá trị là 1.580.000.000 đồng. Các bên thỏa thuận bà C đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng và thanh toán số tiền 40% (tiền chênh lệch – giữ chỗ) là 780.000.000 đồng vào ngày 28/01/2019. Căn cứ Phiếu thu ngày 28/01/2019 có đóng dấu xác nhận của Công ty Đ, chữ ký của ông Phạm Lê Q (người đại diện Công ty Đ) thể hiện đã thu của bà C tổng số tiền 330.000.000 đồng.

[3.3] Căn cứ Công văn số 1774/SXD-QLN ngày 10/6/2024 của Sở Xây dựng tỉnh B xác định: “Đến thời điểm hiện nay, dự án Khu nhà ở N chưa được cấp có thẩm quyền thông báo đủ điều kiện cho phép huy động vốn cho chủ đầu tư. Ủy ban nhân dân tỉnh B có quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty Cổ phần P đã có hành vi huy động vốn không đúng quy định tại dự án Khu nhà ở N tại Quyết định số 2286/QĐ-XPHC ngày 07/9/2023…”. Như vậy, tại thời điểm các bên thỏa thuận việc đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận thanh toán tiền để bà C mua nền đất số D5-31 tại dự án Khu nhà ở N thì Công ty P, Công ty Đ hay Công ty Đ1 cũng không có quyền chuyển nhượng, nhận đặt cọc hay huy động vốn. Do đó, giao dịch giữa bà C và Công ty Đ là vô hiệu theo quy định tại Điều 122, 123 Bộ luật Dân sự.

[3.4] Theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy, cần buộc Công ty Đ phải trả cho bà C số tiền đã nhận là 330.000.000 đồng. Do đó, việc bà C yêu cầu Công ty Đ hoàn trả số tiền cọc 330.000.000 đồng là có cơ sở chấp nhận. Đối với số tiền 500.000.000 đồng bà C xác định đã có thoả thuận về việc Công ty P sẽ hoàn trả lại cho bà C số tiền 500.000.000 đồng đã nộp và Công ty P đang thực hiện thoả thuận, bà C không có tranh chấp về số tiên 500.000.000 đồng với Công ty P nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[3.5] Lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu: Tại thời điểm ký hợp đồng, phía nguyên đơn không tìm hiểu kỹ thông tin phần đất, dự án, không xem xét đất, bị đơn biết việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán, không được huy động vốn nhưng vẫn nhận tiền từ bà C. Như vậy, cả nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu. Tuy nhiên, do nguyên đơn chỉ yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đã nhận là 330.000.000 đồng và không có yêu cầu gì khác nên Hội đồng xét xử không xem xét.

[3.6] Đối với ý kiến của bị đơn liên quan đến chữ ký của ông Phạm Lê Q và mộc dấu của Công ty Đ trên Phiếu thu ngày 28/01/2019 do nguyên đơn giao nộp. Trường hợp Công ty Đ có căn cứ xác định chữ ký và con dấu trên Phiếu thu ngày 28/01/2019 không phải của ông Q và Công ty Đ thì có quyền yêu cầu Cơ quan điều tra có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.

[4] Đối với ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Tân Uyên, xét thấy: quá trình giải quyết vụ án, Toà án đã nhiều lần thông báo, triệu tập Công ty Đ, Công ty Đ1, Công ty P đến Toà án làm việc, hoà giải liên quan đến yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn nhưng Công ty Đ, Công ty Đ1, Công ty P đều không đến làm việc, không cung cấp tài liệu, chứng cứ, không trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Do đó, việc xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ theo ý kiến của đại diện Viện kiểm sát là không thể thực hiện được. Tại khoản 2, 4 Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự quy định: “2. Đương sự phản đối yêu cầu của người khác đối với mình phải thể hiện bằng văn bản và phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho sự phản đối đó...4. Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc.” Do đó, việc đại diện Viện kiểm sát yêu cầu tạm ngừng phiên toà là không phù hợp.

[5] Theo quy định tại Điều 262 Bộ luật Tố tụng dân sự: “…Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án”. Tuy nhiên, đại diện Viện kiểm sát chỉ phát biểu về việc kiểm sát tuân theo pháp luật tố tụng mà không phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án nên Hội đồng xét xử không có cơ sở đánh giá ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa về phần nội dung.

[6] Án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ vào Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án: bị đơn Công ty Đ phải chịu án phí đối với phần yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận với số tiền án phí là: 16.500.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 235, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 95, 166, 167, 168, 188 của Luật đất đai;

Căn cứ các Điều 122, 123, 129 của Bộ luật Dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Linh C đối với bị đơn Công ty Cổ phần Đ (nay là Công ty Cổ phần Đ) về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công ty Cổ phần Đ (nay là Công ty Cổ phần Đ) có nghĩa vụ thanh toán cho bà Nguyễn Thị L Chúc số tiền 330.000.000 đồng (Ba trăm ba mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Án phí dân sự sơ thẩm: Công ty Cổ phần Đ (nay là Công ty Cổ phần Đ) phải chịu số tiền 16.500.000 đồng (Mười sáu triệu năm trăm nghìn đồng). Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị L Chúc số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) đã nộp theo biên lai thu tiền án phí, lệ phí Tòa án số 0001206 ngày 26/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tân Uyên.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

3. Đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM