Bản án 107/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện ngày 22/01/2024, đơn khởi kiện bổ sung ngày 06/6/2024, quá trình tham gia tố tụng phía nguyên đơn ông Ngô Văn N trình bày: Vào ngày 23/12/2023 ông N có nhận chuyển nhượng của ông T1, bà K thửa đất số 68, diện tích 9.021,8m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp H, xã H, huyện V, tỉnh Vĩnh Long do ông T1, bà K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi chuyển nhượng có làm hợp đồng viết tay ghi ngày 23/12/2023. Giá chuyển nhượng là 1.172.834.000đ. Ông N đã giao tiền cho anh T1 và chị K, cụ thể như sau: + Lần 01 ngày 23/12/2023 giao cho anh T1, chị K 50.000.000đ; + Lần thứ hai ngày 12/01/2024 ông N tất toán tại Ngân hàng cho ông T1 để lấy giấy chứng nhận QSDĐ ra với số tiền là 820.110.000đ. +Lần 3 giao cho anh T1, chị K là 52.724.000đ (Trong đó có 20.000.000đ tiền mua dụng cụ chăm sóc cam). Tổng cộng 3 lần giao tiền là: 922.834.000 đồng. Trước đó ông T1, chị K có nợ ông N tiền phân bón là 270.000.000đ và anh T1, chị K đã bán cho tôi các tài sản dùng để chăm sóc vườn cây gồm một chiếc ghe bằng gỗ, một chiếc ghe bằng caboxic, 01 cái máy dầu EA70, một cái máy xăng Honđa kèm theo dụng cụ phun xịt, một cái chòi mái lợp tol, tổng giá trị 20.000.000đ và đã trả tiền xong. Do đó khi khấu trừ số tiền nhận chuyển nhượng đất thì tôi đã trả xong tiền nhận chuyển nhượng đất cho anh T1, chị K là 1.192.834.000đ. Sau khi chuyển nhượng thì tôi đã nhận đất và cải tạo trên đất với số tiền là 37.281.000 đồng. Sau đó tôi và vợ chồng ông T1, bà K đến Uỷ ban nhân dân xã để làm thủ tục sang tên thì ông T1, bà K không đồng ý và có hành vi ngăn cản không cho tôi tiếp tục canh tác phần đất mà tôi đã nhận chuyển nhượng. Tôi thống nhất với kết quả đo đạc và định giá tài sản của Tòa án nhân dân huyện Vũng Liêm. Ông N yêu cầu Tòa án giải quyết như sau: 1/ Buộc ông T1, bà K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần đất thửa số 68, diện tích 9.021,8m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp H, xã H do ông T1, bà K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì tôi đã giao đủ tiền cho ông T1, bà K.

2/ Trường hợp Tòa án vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất giữa tôi và bị đơn thì yêu cầu bị đơn trả lại toàn bộ số tiền cụ thể như sau: + Trả lại tiền ông N đã giao cho vợ chồng ông T1 tổng cộng là 1.192.834.000đ (bao gồm khấu trừ tiền phân bón 270.000.000đ và 20.000.000đ tiền mua dụng cụ chăm sóc vườn cam). + Yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Tôi xác định hợp đồng vô hiệu lỗi hoàn toàn do phía bị đơn. + Yêu cầu trả lại tiền thuê nhân công và đầu tư vào chăm sóc vườn cam số tiền 37.281.000 đồng. * Tại bảng khai ý kiến, quá trình giải quyết vụ án bị đơn anh Lâm Hoàng T2 trình bày: Nguồn gốc thửa đất 68, diện tích 9.021,8m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp H, xã H do ông T2, bà K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của mẹ tôi cho tôi và chị K. Vào ngày 23/12/2023 tôi và chị K có chuyển nhượng cho ông Lê Văn H1 (do ông N giới thiệu đến mua đất của tôi) thửa đất số 68, diện tích 9.021,8m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp H, xã H do ông T2, bà K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi chuyển nhượng có làm hợp đồng viết tay ghi ngày 23/12/2023. Giá chuyển nhượng thỏa thuận khi làm giấy viết tay ngày 23/12/2023 là 922.834.000đ, đồng thời thỏa thuận khi làm thủ tục sang tên xong sẽ khấu trừ tiền phần 270.000.000đ vào tiền tôi bán đất. Ông H1 đã giao tiền cho tôi và chị K, cụ thể như sau: + Lần 01 ngày 23/12/2023 giao cho anh tôi, chị K 50.000.000đ; + Lần thứ hai ngày 12/01/2024 ông Hoàn tất t tại Ngân hàng cho tôi và chị K để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra với số tiền là 820.110.000đ. + Lần 3 giao cho tôi, chị K là 52.724.000đ (Trong đó có 20.000.000đ tiền mua dụng cụ chăm sóc cam). Tổng cộng 3 lần giao tiền là: 922.834.000 đồng. Ngoài ra, trước đó tôi có nợ ông N tiền phân bón là 370.000.000 đ nên tôi và ông H1 thỏa thuận khấu trừ 270.000.000 đồng vào số tiền bán đất của tôi (hiện tại tôi còn nợ ông N tiền phân bón 100.000.000 đồng). Ngoài ra, tôi có bán cho ông H1 một chiếc ghe bằng gỗ, một chiếc ghe bằng caboxic, 01 cái máy dầu EA70, một cái máy xăng Honđa kèm theo dụng cụ phun xịt, một cái chòi mái lợp tol, tổng giá trị 20.000.000đ và ông H1 cũng đã khấu trừ vào tiền mua đất của tôi. Sau khi tôi nhận tiền đặt cọc của ông H1 ngày 23/12/2023 thì ông H1 thuê ông N đến tưới nước vườn cam. Lúc đó, tôi đồng ý cho ông N vào tưới nước vườn cam khoảng 3 ngày thì tôi nhận lại đất lại để chăm sóc, canh tác cho đến nay. Tôi thống nhất với kết quả đo đạc và định giá của Tòa án nhân dân huyện Vũng Liêm. Nay đối với yêu cầu của ông N tôi có ý kiến như sau:

+ Yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/12/2023 đối với thửa đất 68, diện tích 9.021,8m2 vì tôi không có chuyển nhượng cho ông N mà tôi chỉ chuyển nhượng cho ông H1, lúc ông H1 đưa hợp đồng chuyển nhượng cho tôi ký thì tôi ký tên mà không có xem lại nội dung. Trường hợp vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng thì tôi đồng ý trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của ông H1 là 922.834.000đ và lãi suất theo quy định của pháp luật.

+ Không đồng ý bồi thường hậu quả của hợp đồng theo quy định của pháp luật vì tôi không có lỗi. Lý do sau khi tôi bán đất cho ông H1 thì tôi đồng ý trả lại tiền cho ông H1 nhưng ông H1 không đồng ý. Đồng thời tôi chỉ bán đất cho ông H1 chứ không có bán đất cho ông N.

+ Không đồng ý ông N yêu cầu trả lại tiền thuê nhân công và đầu tư vào chăm sóc vườn cam số tiền 37.281.000 đồng. Tôi chỉ thống nhất một phần số tiền này nhưng không xác định chính xác là bao nhiêu. + Tôi đồng ý trả lại cho ông H1 20.000.000 đồng tiền mua dụng cụ chăm sóc vườn cam gồm một chiếc ghe bằng gỗ, một chiếc ghe bằng caboxic, 01 cái máy dầu EA70, một cái máy xăng Honđa kèm theo dụng cụ phun xịt, một cái chòi mái lợp tol.

* Ông N đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị H trình bày: Bà thống nhất theo ý kiến của ông N và không có ý kiến gì khác.

* Tại bản khai ý kiến, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh Lê Văn H1 trình bày: Ông H1 có mối quan hệ làm ăn, mua bán với ông N. Vào tháng 12/2023 ông N có vay của ông H1 800.000.000đ để mua vườn cam của ông T2, bà K. Tôi không có giao dịch mua bán đất với ông T2, bà K.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông N trình bày:

Buộc ông T2, bà K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần đất thửa số 68, diện tích 9.021,8m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp H, xã H do ông T2, bà K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì tôi đã giao đủ tiền cho ông T2, bà K vì ông N đã trả tiền xong cho ông T2, bà K.

Trường hợp Tòa án vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất giữa tôi và bị đơn thì yêu cầu bị đơn trả lại toàn bộ số tiền cụ thể như sau: + Trả lại tiền ông N đã giao cho vợ chồng ông T2 tổng cộng là 1.192.834.000đ (bao gồm khấu trừ tiền phân bón 270.000.000đ và 20.000.000đ tiền mua dụng cụ chăm sóc vườn cam). + Yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Tôi xác định hợp đồng vô hiệu lỗi hoàn toàn do phía bị đơn. + Yêu cầu trả lại tiền thuê nhân công và đầu tư vào chăm sóc vườn cam số tiền 37.281.000 đồng. Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự và nội dung vụ án:

+ Trình tự tố tụng: thụ lý vụ án, thông báo thụ lý vụ án, thông báo phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải, giải quyết vụ án đã được Tòa án tiến hành đúng theo quy định của pháp luật. Thời hạn chuẩn bị xét xử tuân thủ theo khoản 1 Điều 203 Bộ Luật tố tụng dân sự.

Trình tự tố tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã tiến hành đúng theo quy định của pháp luật.

+ Về nội dung vụ án:

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Ngô Văn N.

Buộc ông T2, bà K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần đất thửa số 68, diện tích 9.021,8m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp H, xã H do ông T2, bà K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì ông N đã giao đủ tiền cho ông T2, bà K.

Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản: Ông T2, bà K phải nộp theo quy định của pháp luật.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Các đương sự phải nộp theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa:

+ Đại diện nguyên đơn trình bày: Giữ nguyên nội dung khởi kiện.

+ Ông T3 trình bày: Đồng ý trả ông N tiền thuê nhân công và đầu tư vào chăm sóc vườn cam số tiền 37.281.000 đồng. Đối với các ý kiến khác thì ông T2 giữ nguyên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Tòa án nhân dân huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long nhận định:

Về thủ tục tố tụng:

Về nội dung vụ án: [1] Xét yêu cầu khởi kiện của ông N về việc yêu cầu ông T2, bà K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần đất thửa số 68, diện tích 9.021,8m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp H, xã H do ông T2, bà K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. vì tôi đã giao đủ tiền cho ông T2, bà K. Hội đồng xét xử nhận thấy: Tại giấy thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/12/2023 (bút lục 28) thể hiện ông T2, bà K có chuyển nhượng cho ông N, bà H phần đất (đang trồng cam sành) diện tích 9.021,8m2 với giá là 1.192.834.000đ (bao gồm khấu trừ tiền phân bón anh T2 thiếu 270.000.000đ và 20.000.000đ tiền mua dụng cụ chăm sóc vườn cam). Về hình thức của hợp đồng: Tuy không có công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai nhưng ông N, bà H đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả tiền nên hợp đồng có hiệu lực theo quy định tại khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự. Về nội dung của hợp đồng: Đúng quy định tại Điều 117, 118 và 119 của Bộ luật dân sự nên hợp đồng giữa ông N, bà H và ông T2, bà K phát sinh hiệu lực.

Ông T2 cho rằng chỉ giao dịch chuyển nhượng đất với ông H1 chứ không phải ông N, nhưng ông T2 không có chứng cứ chứng minh. Trong khi ông H1 trình bày là ông có mối quan hệ làm ăn, mua bán với ông N. Vào tháng 12/2023 ông N có vay của ông H1 800.000.000đ để mua vườn cam của ông T2, bà K. Ông H1,không có giao dịch mua bán đất với ông T2, bà K. Do đó không có cơ sở chấp nhận ý kiến của ông T2.

Mặt khác, trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa sơ thẩm thì ông T2 thừa nhận chữ ký bên chuyển nhượng tại giấy thỏa thuận ngày 23/12/2023 là của ông T2, bà K.

Từ những căn cứ trên, chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc ông T2, bà K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần đất thửa số 68, diện tích 9.021,8m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp H, xã H do ông T2, bà K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [2] Đối với các yêu cầu của ông N về việc yêu ông T2 trả lại tiền đã nhận chuyển nhượng là 1.172.834.000đ (bao gồm khấu trừ tiền phân bón 270.000.000đ); Yêu cầu bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật; Yêu cầu trả tiền mua dụng cụ chăm sóc vườn cam là 20.000.000đ; Yêu cầu trả lại tiền thuê nhân công và đầu tư vào chăm sóc vườn cam số tiền 37.281.000 đồng. Hội đồng xét xử nhận thấy: Các yêu cầu này ông N chỉ đặt ra trong trường hợp Tòa án vô hiệu hợp đồng, nên Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

+ Chi phí khảo sát đo đạc, định giá: Buộc ông T2 nộp 4.254.000đ. Ông N đã nộp tạm ứng 4.254.000đ; Do đó buộc ông T2 nộp 4.254.000đ để hoàn trả ông N.

+ Án phí dân sự sơ thẩm: Ông T2 phải nộp 300.000đ.

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 94, 147, 157, 165, 166, 227, 228, và 273 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Các Điều 116, 117, 118, 119 và 129 Điều 275 Bộ luật dân sự 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

Chấp yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Văn N.

1/ Buộc ông Lâm Hoàng T2 và bà Phạm Thị K tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo giấy thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/12/2023) đối với thửa số 68, diện tích 9.021,8m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp H, xã H do ông T2, bà K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2/ Buộc ông Lâm Hoàng T2 và bà Phạm Thị K giao thửa số 68, diện tích 9.021,8m2, loại đất lúa, tọa lạc tại ấp H, xã H (kèm theo tài sản gắn liền trên đất theo giấy thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/12/2023) do ông T2, bà K đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lê Văn N1 và bà Nguyễn Thị H (kèm theo kết quả đo đạc hiện trạng khu đất).

3/ Ông N1, bà H cùng với ông T2, bà K có trách nhiệm đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hoàn tất thủ tục sang tên phần nhà đất đã chuyển nhượng. Nếu phía ông T2, bà K gây khó khăn thì ông N1, bà H được quyền chủ động đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền kê khai để làm thủ tục để sang tên, đăng ký quyền sử dụng sử dụng đất.

4/ Về chi phí tố tụng:

+ Chi phí khảo sát đo đạc, định giá: Buộc ông T2 nộp 4.254.000đ. Ông N1 đã nộp tạm ứng 4.254.000đ; Do đó buộc ông T2 nộp 4.254.000đ (bốn triệu hai trăm năm mươi bốn ngàn đồng) để hoàn trả ông N1.

+ Án phí dân sự sơ thẩm: Ông T2 phải nộp 300.000đ (ba trăm ngàn đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án mà người phải thi hành án chưa thi hành án xong, thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải trả lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc vắng mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM