Bản án 106/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa hôm nay nguyên đơn, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Khoảng tháng 01/2017 ông L và Công ty cổ phần P (Sau đây gọi là Công ty HHP), do Ông Lưu Diệu V có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đối với thửa đất có diện tích 100 m2, tọa lạc lại ấp 2, xã Thành Tâm, huyện C , tỉnh Bình Phước, thửa đất số: 393 (Lô A 1 - 10), giá chuyển nhượng là 313.500.000 đồng, ông L đã thanh toán 90% giá trị của hợp đồng với số tiền 282.150.000 đồng, số tiền còn lại ông L sẽ thanh toán cho Công ty HHP khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Đến tháng 5/2017, ông L có xây dựng căn nhà có diện tích 190 m2 trên thửa đất nói trên và cho Bà Nguyễn Thị Ng thuê để ở và kinh doanh văn phòng bất động sản. Hiện nay ông L yêu cầu bà Ng trả lại diện tích đất và căn nhà nói trên nhưng bà Ng không đồng ý. Do đó, ông L khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L và công ty HHP đối với thửa đất số 393 tọa lạc tại xã Thành Tâm, huyện C , tỉnh Bình Phước với diện tích là 99,2 m2. Ông L sẽ thanh toán số tiền còn lại 31.350.000 đồng cho công ty HHP và yêu cầu Tòa án buộc bà Ng trả lại cho ông L thửa đất và căn nhà nói trên.

Trong quá trình giải quyết bị đơn Bà Nguyễn Thị Ng trình bày:

Bà và ông L sống với nhau như vợ chồng và có 01 con chung. Sau khi sinh con ra bà mới được biết là ông L đang sinh sống với vợ con ở ấp 7, xã T, huyện H, tỉnh Bình Phước; Chưa ly hôn vợ như lần đầu ông L nói với bà, sự việc xảy ra bà rất hận ông L. Kể từ đó, ông L thiếu trách nhiệm chăm sóc m con bà, ông L cứ đi lâu ngày lại về kiếm chuyện chửi bới, sỉ nhục, đánh đập, hù dọa, uy hiếp bà. Vì bản thân bà là con gái xa quê, không có anh em trong này nên bà phải chịu đựng uất ức, bị đánh đập trong thời gian đó. Vào thời gian đó bà ở trọ nhiều nơi để thoát khỏi sự đánh đập, uy hiếp của ông L, nhưng ông v n không tha cho m con bà được yên ổn, bà ở trọ chỗ nào ông c ng kiếm chuyện với bà. Vào lúc đó, công việc của bà làm là mua bán bất động sản (mua, bán đất), và ông L thấy bà làm ăn có tiền, và ông ấy trở về nhiều lần năn nỉ xin bà tha thứ cho ông ấy được về lại với m con bà; bản thân bà thật lòng và nh dạ, ngh cho ông ấy cơ hội để cho con nó được có cha, và việc ai người ấy cứ làm.

Đến đầu năm 2017, bà có mua một lô đất A1 – 10, thửa số 393 chưa ra giấy chứng nhận QSDĐ của công ty HHP; tại tổ 3 ấp 2, xã T, huyện C, tỉnh Bình Phước với số tiền là 313.500.000 đồng (Ba trăm mười ba triệu năm trăm ngàn đồng). Ông L đã dụ dỗ bà cho ông đứng tên hợp đồng mua bán để sau này vay mượn tiền ngân hàng làm ăn c ng dễ dàng hơn, đừng đứng hai người, sau này vay ngân hàng thủ tục thêm phức tạp; bà nh dạ cả tin lời ông L, nhưng tất cả thanh toán tiền đất cho công ty HHP là chính tiền mồ hôi công sức của bà làm ra, và cả tiền bà đi phiên dịch 05 năm ở Malaysia về để mua bán đất.

Đến tháng 05/2017, bà tiếp tục xây nhà trên thửa đất đã nêu trên, căn nhà 1 trệt 1 lầu tổng 100 m2 bà đã thuê chủ thầu xây dựng là ông V Tá H, sinh năm 1973, là người anh bà con của bà ngoài quê vào xây nhà cho bà, cả bố, anh trai ruột và cháu của bà c ng vào xây nhà phụ giúp; tất cả tiền công thợ xây nhà, tiền vật liệu xây dựng các loại, mua ở các cơ sở vật liệu xây dựng là tiền mồ hôi công sức của bà đem đến thanh toán trả cho họ, còn ông L ở trên nhà vợ con ông và đi đâu cả tháng mới xuống được một lần, mua được can rượu ngồi nhậu với các ông thợ. Ông L không giúp bà đồng tiền nào để trả tiền đất hoặc tiền nhà.Vào tháng 07/2018, ông L c ng đã ra phòng công chứng H ủy quyền cho bà được toàn quyền định đoạt, quyết định giao dịch sử dụng lô đất A1 – 10, thửa số 393 nêu trên, và cam kết không th c m c khiếu nại bất k trong mọi trường hợp nào. Nay trước yêu cầu khởi kiện của ông L thì bà không đồng ý.

Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền l i, ngh a vụ liên quan Công ty C phần đầu tư và phát triển HHP trình bày:

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển HHP là chủ đầu tư dự án Khu phố Thương mại và Dân cư xã Thành Tâm, huyện Chơn Thành, tỉnh Bình Phước.

Ngày 30/03/2017, ông Đặng Quốc L và Công ty HHP có ký hợp đồng nguyên t c số 6806.HHP/HĐNT/2017 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở. Theo nội dung hợp đồng: Công ty đồng ý sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng nền đất cho ông L và ông L đồng ý sẽ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Dự án khu phố thương mại và Dân cư xã T, huyện C, tỉnh Bình Phước do Công ty làm chủ đầu tư, với các đặc điểm như sau: ô A1-10 (Thửa 393), diện tích: 5m x 19,83m 99,2m2; Mục đích sử dụng: Để xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch được phê duyệt; Gía trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là 313.500.500 (Ba trăm mười ba triệu năm trăm ngàn đồng), giá trị này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT), lệ phí trước bạ và các khoản chi phí liên quan đến việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phương thức thanh toán: Đợt 1: Ngay sau khi ý hợp đồng, bên B (Ông L) thanh toán cho bên A (Công ty) 90% tương đương số tiền là 282.150.000 đồng (Hai trăm tám mươi hai triệu một trăm năm mươi ngàn đồng); Đợt 2: Khi ra sổ đỏ, bên B (Ông L) thanh toán cho bên A (Công ty) 10% còn lại tương đương số tiền là 31.350.000 (ba mươi mốt triệu ba trăm năm mươi ngàn đồng) và 10% VAT; và lệ phí trước bạ.

Sau khi ký hợp đồng, ông L đã thanh toán cho Công ty số tiền đợt 1 là 282.150.000 đồng như đã thỏa thuận. Công ty đã bàn giao nền đất cho ông L vào ngày 29/06/2017. Trong năm 2017 ông L đã xây dựng nhà trên nền đất trên. Do ông L và bà Ngân đang tranh chấp nên Công ty chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nào.

Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền l i, ngh a vụ liên quan Văn phòng công ch ng H trình bày:

Ngày 25/7/2018, Văn phòng công chứng H có chứng nhận Hợp đồng y Quyền số 2173 quyển số: 01.TP/CC-SCC/HĐGD giữa bên ủy quyền là ông Đặng Quốc Lục, sinh năm 1972, chứng minh nhân dân số xxx.xxx.xxx do công an tỉnh Bình Phước với bà Nguyễn Thị Ng, sinh năm 1984, chứng minh nhân dân số xxx.xxx.xxx do công an tỉnh Bình Phước cấp ngày 27/12/2016.

Văn phòng công chứng H xét thấy nhu cầu công chứng của khách hàng và hồ sơ đầy đủ, hợp lệ và đúng quy định của pháp luật nên tiến hành công chứng Hợp đồng ủy quyền số 2173 quyển số: 01.TP/CC – SCC/HĐGD.

Trong quá trình giải quyết vụ án người có quyền l i, ngh a vụ liên quan bà Trần Thị Hiệp trình bày:

Ông L là chồng của bà. Thời điểm ông L mua thửa đất này thì bà không biết. Khi khởi công xây dựng căn nhà trên thửa đất này bà c ng không biết. Khoảng tháng 8/2017 thì bà mới biết ông L có mua đất và xây nhà ở xã Thành Tâm nên bà và con gái Đặng Thùy Trang đến nơi xem như thế nào thì thợ xây dựng không cho m con bà vào xem nên bà đi về. Sau đó bà có trao đổi với ông L về sự việc bà cùng ông L đi vay tiền để mua đất ở huyện Chơn Thành, vậy nhưng khi ông L mua đất và xây nhà tại xã Thành Tâm thì không bàn bạc với bà để khi bà đến xã Thành Tâm xem đất và nhà thì bị ngăn cản không được vào nhà. Ông L nói ông làm ăn kinh doanh nên việc mua bán để ông giải quyết, còn việc vay tiền thì hai vợ chồng cùng đi vay; thửa đất và căn nhà ở Thành Tâm là xây dựng để làm văn phòng nhà đất; ông L có nói cho bà biết căn nhà đang xây do ông thuê thợ từ ngoài B c vào làm.

Bà Hiệp không biết cụ thể thửa đất mua bao nhiêu, mua thời điểm nào và mua của ai cả. Vì quá trình chung sống ông L làm ăn kinh doanh nên khi nào ông L nói cần tiền để đầu tư hay mua bán đất thì vợ chồng bà đi vay tiền. Ông L có trao đổi với bà việc kinh doanh để ông lo, còn bà thì cùng ông vay mượn. Tiền lợi nhuận thu được từ từ kinh doanh thì trang trải cho sinh hoạt gia đình, cho con cái học hành.

Nguồn gốc mua thửa đất này là vay tại Ngân hàng Sacombank chi nhánh Chơn Thành, tỉnh Bình Phước vào khoảng tháng 05/2017 ông bà vay với số tiền 1.200.000.000 đồng. Khi đó bà cùng ông L đi vay thì ông L nói để mua đất và xây nhà tại Chơn Thành nhưng bà ngh là mua đất ở thị trấn C. Sau khi biết ông L mua đất và xây nhà ở xã Thành Tâm thì bà có đến xem như trình bày ở trên.

Bà Hiệp được nghe ông L nói căn nhà trên diện tích 190m2 thửa đất số 393 (Lô A1-10), tọa lạc tại ấp 2, xã T, huyện C, tỉnh Bình Phước là do ông L xây dựng từ nguồn tiền vợ chồng bà vay ngân hàng Sacombank; ông L chi trả tiền điện hàng tháng và các khoản tiền liên quan đến thửa đất và căn nhà này nên từ đó đến nay bà chỉ biết nguồn gốc thửa đất và căn nhà là của vợ chồng bà.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 04/2022/DS-ST ngày 28 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C , tỉnh Bình Phước quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ông Đặng Quốc L về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L và Công ty cổ phần P đối với thửa đất số 393 tọa lạc tại xã thành Tâm, huyện C , tỉnh Bình Phước với diện tích là 99,2 m2 đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Công ty cổ phần P. Ông L có ngh a vụ thanh toán số tiền 31.350.000 đồng cho công ty HHP.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Ông Đặng Quốc L cụ thể: Buộc bà Ng trả lại cho ông L thửa đất số: 393 (Lô A 1 - 10) tọa lạc lại ấp 2, xã Thành Tâm, huyện C , tỉnh Bình Phước và tài sản g n liền với đất là nhà có diện tích 190m2. Buộc ông L phải trả cho bà Ng số tiền 529.200.000 đồng.

3. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu tuyên bố Hợp đồng ủy quyền ngày 25/7/2018 giữa Ông Đặng Quốc L và Bà Nguyễn Thị Ng vô hiệu.

Các đương sự có trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai để đăng ký quyền sử dụng đất theo bản án này.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về phần án phí, chi phí tố tụng, ngh a vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 07/4/2022 nguyên đơn Ông Đặng Quốc L có đơn kháng cáo một phần bản án dân sự sơ thẩm số 04/2022/DS-ST ngày 28 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bình Phước. Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc Bà Nguyễn Thị Ng phải trả lại căn nhà cho ông L và ông L không phải thanh toán giá trị căn nhà cho bà Ng.

Ngày 09/4/2022 bị đơn Bà Nguyễn Thị Ng có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện C để xét xử lại, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn v n giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và yêu cầu kháng cáo;

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn thay đổi yêu cầu kháng cáo, đề nghị HĐXX sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn;

Các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa phúc thẩm:

- Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ thời điểm thụ lý giải quyết theo trình tự phúc thẩm và tại phiên tòa, Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội đồng xét xử và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Về nội dung: Đề nghị HĐXX căn cứ vào khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn Ông Đặng Quốc L . Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Bà Nguyễn Thị Ng . Sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Đặng Quốc L .

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Trên cơ sở nội dung vụ án, các tài liệu, chứng cứ và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

Tuy nhiên ngày 06/12/2021 ông L rút yêu cầu khởi kiện về việc đề nghị hủy Hợp đồng ủy quyền mà chỉ yêu cầu bà Ng có trách nhiệm trả cho ông L căn nhà phần đất trên.

1…

2. Bên A cam đoan không còn liên quan đến các vấn đề tài chính, không còn vướng bận nợ nần và tài sản khác của nhau. Các hợp đồng đặt cọc của bên B các thửa đất nêu trên trong khu dân cư, khu công nghiệp C kể từ ngày hôm nay do bên B toàn quyền định đoạt kể cả các giấy nhận nợ khác có liên quan đến hợp đồng đặt cọc này không còn giá trị pháp lý. Điều này có nghĩa là nếu bên A đưa ra các chứng cứ khởi kiện bên B tại Tòa án và ngược lại đều vô hiệu. Như vậy có căn cứ cho rằng quá trình sống chung với nhau giữa ông L và bà Ng có liên quan đến vấn đề tiền bạc nợ nần nhau. Do đó ngày 25/7/2018 hai bên đã làm Hợp đồng ủy quyền phía ông L giao đất và nhà cho bà Ng để cấn trừ nợ của nhau (phía bà Ng cung cấp một số giấy nợ từ BL 479 đến 482).

Bà Ng cho rằng phần tiền nhận sang nhượng phần đất trên và xây nhà do bà Ng bỏ ra vì quá trình chung sống với nhau khi nhận chuyển nhượng ông L xin được đứng tên chứ thực tế là tiền của bà Ng. Nên ngày 25/7/2018 ông L đã ủy quyền cho bà được toàn quyền quản lý sử dụng và định đoạt mọi vấn đề có liên quan đến căn nhà trên c ng như bà Ng phải có ngh a vụ trả hết số tiền còn lại cho Công ty HHP mà ông L còn nợ trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Từ những nhận định trên kháng cáo của bà Ng là có cơ sở nên được HĐXX chấp nhận.

Do đơn khởi kiện của ông L không được chấp nhận nên ông L phải chịu án phí sơ thẩm và phúc thẩm, án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm bà Ng không phải chịu.

Các chi phí tố tụng do đơn khởi kiện của ông L không được chấp nhận nên ông L phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309, 296, 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các Điều 3, 237, 238, 120, 500, 501, 502, 503 của Bộ luật dân sự; Điều 167, 188 Luật đất đai năm 2013.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn Ông Đặng Quốc L ; Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Bà Nguyễn Thị Ng ;

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 04/2022/DS-ST ngày 28 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Bình Phước.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Đặng Quốc L về việc đòi Bà Nguyễn Thị Ng phải trả cho ông L lô đất số 393 (Lô A1-10) trên phần đất có một căn nhà một trệt một lầu có diện tích sử dụng là 190m2 tọa lạc tại ấp 2 xã Thành Tâm, huyện C , tỉnh Bình Phước.

2. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu của ông L về việc tuyên bố Hợp đồng ủy quyền ngày 25/7/2018 giữa Ông Đặng Quốc L và Bà Nguyễn Thị Ng . Bà Ng có trách nhiệm liên hệ với Công ty HHP để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.

3. Chi phí thẩm định, định giá ông L phải chịu 5.000.000 đồng được trừ vào số tiền ông L đã nộp.

4. Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn Ông Đặng Quốc L phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự không có giá ngạch và 37.800.000 đồng (Ba mươi bảy triệu tám trăm nghìn đồng) án phí có giá ngạch. Được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003967, quyển số 0080 ngày 26/12/2019; Số 0004313, quyển số 0087 ngày 09/6/2020 và số 0011521 ngày 19/10/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Bình Phước là 900.000 đồng. Số tiền còn lại ông L phải nộp là 37.200.000 đồng (Ba mươi bảy triệu hai trăm nghìn đồng).

Bị đơn Bà Nguyễn Thị Ng không phải chịu.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông L phải chịu là 300.000 đồng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông L đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011800, ngày 27/4/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C , tỉnh Bình Phước.

Bị đơn bà Ng không phải chịu. Hoàn trả lại cho bà Ng số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011804, ngày 27/4/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C , tỉnh Bình Phước.

Trong trường hợp Bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.