Bản án 1036/2021/KDTM-ST — Tranh chấp về thuê, cho thuê, thuê mua

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo ñơn khởi kiện ngày 04/06/2014, ñơn bổ sung yêu cầu khởi kiện và các tài liệu có trong hồ sơ, vụ án có nội dung như sau:

Nguyên ñơn Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H và bị ñơn Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T (gọi tắt Công ty TNHH T) có ký Hợp ñồng thuê nhà số 207/HĐTN-KD ngày 04/07/2013 về việc cho thuê nhà ñất tại số 18 Đặng Thị Rành phường Linh Tây quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh mục ñích làm nhà hàng, thời hạn thuê từ ngày 01/01/2013 ñến ngày 31/12/2014, hết thời hạn thuê có thể ñiều chỉnh hoặc thu hồi nhà, giá thuê từ ngày 01/01/2013 ñến ngày 31/12/2013 là 23.000.000 ñồng/tháng và từ ngày 01/01/2014 ñến ngày 31/12/2014 là 26.000.000 ñồng/tháng.

Trong quá trình thực hiện hợp ñồng Công ty TNHH T chỉ thanh toán ñược một phần tiền thuê nhà và dừng thanh toán tiền thuê từ tháng 10/2013, mặc dù Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H ñã mời bị ñơn lên làm việc nhiều lần cũng như có văn bản ñề nghị thanh toán dứt ñiểm toàn bộ nợ tiền thuê nhà, nhưng bị ñơn không thực hiện.

Do bị ñơn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H làm Đơn khởi kiện ngày 04/06/2014 yêu cầu Tòa án nhân dân Quận Bình Thạnh buộc Công ty TNHH T thanh toán toàn bộ số tiền còn nợ tạm tính ñến 30/06/2014 là 353.878.000 ñồng, ñồng thời buộc bị ñơn thanh toán tiếp tiền thuê nhà và tiền lãi phát sinh thêm kể từ ngày 01/07/2014 cho ñến khi ñưa vụ án ra xét xử.

Ngày 12/08/2014, Công ty TNHH T có thanh toán một phần nợ tiền thuê nhà là 100.000.000 ñồng. Số tiền này ñược Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H trừ vào tiền nợ, vì vậy số nợ còn lại theo Đơn khởi kiện ngày 04/06/2014 là 253.878.000 ñồng. Sau ñó Công ty TNHH T tiếp tục cố tình tránh né không thanh toán tiếp tiền thuê nhà còn nợ.

Bên cạnh việc gửi Đơn khởi kiện ñòi nợ tiền thuê nhà tại Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh, Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H gửi Đơn khởi kiện ngày 21/06/2017 ñòi tài sản cho thuê là nhà và ñất tại số 18 Đặng Thị Rành phường Linh Tây quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh ñến Tòa án nhân dân quận Thủ Đức. Ngày 28/08/2018, Tòa án nhân dân quận Thủ Đức có Bản án số 44/2018/TLSTKDTM chấp nhận yêu cầu và buộc Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T trả lại tài sản cho thuê cho Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H. Ngày 15/10/2018, Công ty TNHH T có ñơn kháng cáo. Ngày 11/04/2019, Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ra Quyết ñịnh ñình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án số 280/2019/QĐ-PT do Công ty TNHH T rút ñơn kháng cáo.

Ngày 29/07/2019, Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H ñã có Công văn gửi Chi cục Thi hành án dân sự quận Thủ Đức ñề nghị Chi cục thi hành án thi hành Bản án sơ thẩm số 44/2018/KDTM-ST ngày 28/08/2018 của Tòa án quận Thủ Đức. Ngày 19/08/2019, Chi cục Thi hành án dân sự quận Thủ Đức ñã có Quyết ñịnh số 65/QĐ-CCTHADS về việc cưỡng chế trả nhà. Ngày 04/09/2019, Chi cục Thi hành án dân sự quận Thủ Đức ñã thực hiện việc cưỡng chế giao trả nhà số 18 Đặng Thị Rành phường Linh Tây quận Thủ Đức cho Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H.

Ngày 23/09/2019 và ngày 01/02/2021 Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H có ñơn yêu cầu bổ sung buộc Công ty TNHH T trả tiền thuê nhà tính từ ngày 01/07/2014 ñến thời ñiểm thi hành án cưỡng chế giao nhà là ngày 04/09/2019, với giá thuê ñiều chỉnh theo Thông báo số 268/TB-QLKDN ngày 22/01/2016 là 29.500.000 ñồng/tháng, Thông báo số 2987/TB-QLKDN ngày 09/11/2018 là 29.900.000 ñồng/tháng và Thông báo số 1293/TB-QLKDN ngày 04/07/2019 là 30.000.000 ñồng/tháng.

Cụ thể: tiền thuê nhà từ ngày 01/07/2014 ñến ngày 31/12/2014 là 26.000.000 ñồng x 06 tháng = 156.000.000 ñồng; từ ngày 01/01/2015 ñến ngày 31/12/2017 là 29.500.000 ñồng x 36 tháng = 1.062.000.000 ñồng; từ ngày 01/01/2018 ñến ngày 31/12/2018 là 29.900.000 ñồng x 12 tháng = 358.800.000 ñồng; từ ngày 01/01/2019 ñến ngày 03/09/2019 là 30.000.000 ñồng x 08 tháng 03 ngày = 243.000.000 ñồng, tổng cộng số tiền là 1.819.800.000 ñồng.

Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H yêu cầu Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T thanh toán số tiền thuê nhà còn nợ tính từ khi ký hợp ñồng ñến ngày 03/09/2019 là 2.073.678.000 ñồng (hai tỷ không trăm bảy mươi ba triệu sáu trăm bảy mươi tám ngàn ñồng), bao gồm tiền thuê nhà còn nợ từ khi ký hợp ñồng ñến ngày 30/06/2014 là 253.878.000 ñồng và tiền thuê nhà còn nợ phát sinh từ ngày 01/07/2014 ñến ngày 03/09/2019 là 1.819.800.000 ñồng, yêu cầu thanh toán làm một lần ngay khi bản án hay quyết ñịnh có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra nguyên ñơn không có ý kiến yêu cầu gì khác.

Bị ñơn là Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T không có ý kiến trình bày vì không ñến Tòa theo các lần triệu tập của Tòa án ñể lấy lời khai, tham gia phiên họp kiểm tra giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, cũng như không gửi văn bản nêu ý kiến và các chứng cứ tài liệu kèm theo.

Ngày 20/12/2021, nguyên ñơn Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H có ñơn ñề nghị xét xử vắng mặt và giữ nguyên ý kiến yêu cầu như trình bày nêu trên, ngoài ra không có ý kiến yêu cầu gì khác.

Bị ñơn Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T ñến phiên tòa lần thứ hai vẫn vắng mặt không rõ lý do.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh phát biểu ý kiến (theo Phát biểu số 92/PB-DS ngày 31/12/2021):

- về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội ñồng xét xử, Thư ký phiên tòa: Thẩm phán, Hội ñồng xét xử, Thư ký phiên tòa ñã tuân theo ñúng quy ñịnh của Bộ Luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án và trong việc xét xử sơ thẩm vụ án, tuy vẫn còn vi phạm về thời hạn chuẩn bị ñưa vụ án ra xét xử.

- về việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng: Nguyên ñơn ñã thực hiện các quyền và nghĩa vụ ñúng theo quy ñịnh của Bộ Luật tố tụng dân sự. Bị ñơn từ khi thụ lý ñến phiên tòa xét xử bị ñơn không thực hiện các quyền, nghĩa vụ theo ñúng quy ñịnh của Bộ Luật tố tụng dân sự.

- về việc giải quyết vụ án: ñề nghị Hội ñồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên ñơn. Bị ñơn phải chịu án phí theo quy ñịnh của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án ñược thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội ñồng xét xử nhận ñịnh:

Tranh chấp giữa các bên trong vụ án là tranh chấp về hợp ñồng thuê nhà, bị ñơn Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T có ñịa chỉ trụ sở tại quận Bình Thạnh nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân quận Bình Thạnh theo quy ñịnh tại khoản 1 Điều 30, ñiểm b khoản 1 Điều 35, ñiểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

Ngày 20/12/2021 nguyên ñơn Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H có ñơn ñề nghị xét xử vắng mặt, xét thấy Đơn ñề nghị xét xử vắng mặt khi Tòa án mở phiên tòa của nguyên ñơn là ñúng theo quy ñịnh tại khoản 1 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự nên Hội ñồng xét xử chấp nhận ñơn và tiến hành xét xử vắng mặt nguyên ñơn.

Sau khi thụ lý vụ án ñến khi xét xử, bị ñơn Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T ñã ñược Toà án nhiều lần thông báo, triệu tập ñến Toà ñể giải quyết vụ án. Việc cấp, tống ñạt, thông báo các văn bản tố tụng ñược thực hiện hợp lệ, ñúng theo quy ñịnh tại Bộ luật tố tụng dân sự nhưng ñến phiên tòa lần hai bị ñơn vẫn vắng mặt không có lý do.

Hội ñồng xét xử căn cứ ñiểm b khoản 2 Điều 227 và Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự, quyết ñịnh tiến hành xét xử vắng mặt bị ñơn.

Nguyên ñơn Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H yêu cầu Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T thanh toán số tiền thuê nhà còn nợ tính từ khi ký hợp ñồng ñến ngày 03/09/2019 là 2.073.678.000 ñồng (hai tỷ không trăm bảy mươi ba triệu sáu trăm bảy mươi tám ngàn ñồng), làm một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật, Hội ñồng xét xử xét thấy:

- Hợp ñồng thuê nhà số 207/HĐTN-KD ngày 04/07/2013 về việc cho thuê nhà ñất tại số 18 Đặng Thị Rành phường Linh Tây quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh giữa nguyên ñơn Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H và bị ñơn Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T ñược ký kết trên cơ sở tự nguyện, có chủ thể, hình thức và nội dung phù hợp với quy ñịnh của pháp luật ñược quy ñịnh tại các Điều 492, Điều 500 Bộ Luật dân sự năm 2005, Điều 90, 91, 92, ñiểm b khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005, khoản 3 Điều 57, Điều 72 Luật kinh doanh bất ñộng sản năm 2006, nên có hiệu lực thi hành.

- Căn cứ vào Hợp ñồng thuê nhà số 207/HĐTN-KD ngày 04/07/2013, Bảng chiết tính tiền phạt do chậm thanh toán, ngày 12/11/2013 ngày 30/05/2014 và ngày 20/10/2014, Thư mời số 097/TM-QLKDN ngày 14/03/2014 và số 143/TM-QLKDN ngày 22/04/2014, Biên bản kiểm tra tình trạng sử dụng nhà ngày 05/12/2013, Công văn số 3227/QLKDN-CTKT ngày 13/11/2013 về việc thanh toán tiền thuê nhà và các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án ñã có ñủ cơ sở xác ñịnh Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T có vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà cho Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H.

- Do bị ñơn không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nên nguyên ñơn ñã yêu cầu chấm dứt hợp ñồng, ñòi lại tài sản ñang cho thuê là nhà ñất tại số 18 Đặng Thị Rành phường Linh Tây quận Thủ Đức thành phố Hồ Chí Minh và ñã ñược Tòa án nhân dân quận Thủ Đức chấp nhận theo Bản án số 44/2018/TLSTKDTM ngày 28/08/2018. Căn cứ vào Biên bản về việc cưỡng chế giao tài sản ngày 04/09/2019 có thể xác ñịnh mặc dù không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà nhưng bị ñơn Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T vẫn tiếp tục sử dụng căn nhà thuê nêu trên ñến ngày 03/09/2019 và chỉ giao trả nhà vào ngày 04/09/2019 khi Chi cục Thi hành án dân sự quận Thủ Đức thực hiện việc cưỡng chế giao trả nhà theo Quyết ñịnh số 65/QĐ-CCTHADS ngày 19/08/2019. Nên nguyên ñơn Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H ban hành các Thông báo số 268/TB-QLKDN ngày 22/01/2016, Thông báo số 2987/TB-QLKDN ngày 09/11/2018 và Thông báo số 1293/TB-QLKDN ngày 04/07/2019 về ñiều chỉnh giá thuê nhà theo thỏa thuận tại khoản 3.3 Điều 3 Hợp ñồng thuê nhà số 207/HĐTN-KD ngày 04/07/2013:“…Trong thời hạn hợp ñồng, nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng giá thuê ñất theo giá thị trường hoặc ban hành giá thuê nhà mới thì giá thuê nhà trên ñược sẽ ñiều chỉnh cho phù hợp”, và yêu cầu bị ñơn thanh toán tiền thuê nhà tính ñến ngày 03/09/2019 là phù hợp với quy ñịnh tại Điều 388, Điều 402, 489 Bộ luật dân sự năm 2005.

- Việc Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T không thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình là vi phạm thỏa thuận theo hợp ñồng mà các bên ñã ký kết. Do ñó yêu cầu của Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H buộc Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T phải thanh toán số tiền thuê nhà còn nợ tính từ khi ký hợp ñồng ñến ngày 03/09/2019 là 2.073.678.000 ñồng (hai tỷ không trăm bảy mươi ba triệu sáu trăm bảy mươi tám ngàn ñồng), bao gồm tiền thuê nhà còn nợ từ khi ký hợp ñồng ñến ngày 30/06/2014 là 253.878.000 ñồng và tiền thuê nhà phát sinh từ ngày 01/07/2014 ñến ngày 03/09/2019 là 1.819.800.000 ñồng là có cơ sở chấp nhận.

- Sau khi tòa án thụ lý giải quyết vụ án, Tòa án nhiều lần triệu tập Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T lấy lời khai, tham gia phiên họp kiểm tra giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ, hòa giải và tham gia phiên tòa xét xử nhưng ñến lần thứ hai mở phiên tòa Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T vẫn không có mặt, không có ý kiến phản hồi, cũng như không cung cấp các tài liệu, chứng cứ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình. Việc này thể hiện ý thức chấp hành pháp luật không nghiêm, xem thường pháp luật, ñồng thời bị ñơn ñã tự tước bỏ quyền trình bày nhằm bảo vệ quyền lợi của mình tại tòa. Hội ñồng xét xử xét thấy trên thực tế việc nợ tiền thuê nhà giữa nguyên ñơn và bị ñơn ñã lâu, nguyên ñơn ñã nhiều lần yêu cầu bị ñơn thanh toán nhưng ñến nay bị ñơn vẫn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nếu tiếp tục kéo dài thời gian trả nợ sẽ ảnh hưởng ñến quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên ñơn, do ñó Hội ñồng xét xử chấp nhận yêu cầu buộc Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T phải thanh toán số tiền nợ trên cho nguyên ñơn làm một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Do yêu cầu của nguyên ñơn Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố Hồ Chí Minh ñược chấp nhận nên bị ñơn Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch Thiên Nam Cát phải chịu án phí là 73.473.560 (bảy mươi ba triệu bốn trăm bảy mươi ba ngàn năm trăm sáu mươi) ñồng, theo quy ñịnh tại Điều 147 Bộ Luật tố tụng dân sự, Pháp lệnh án phí lệ phí Tòa án năm 2009 và Điều 48 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội.

Vì các lẽ nêu trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 30, ñiểm b khoản 1 Điều 35, ñiểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, ñiểm b khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 271; khoản 1 Điều 273 của Bộ Luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 388, Điều 402, Điều 489, Điều 492, Điều 500 Bộ Luật dân sự năm 2005; và ñiểm b khoản 1 Điều 688 Bộ Luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 57, Điều 72 Luật kinh doanh bất ñộng sản 2006;

Căn cứ Luật thi hành án dân sự (sửa ñổi bổ sung năm 2014); Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009 và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên ñơn Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H.

Buộc Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T phải thanh toán cho Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H số tiền thuê nhà còn nợ tính ñến ngày 03/09/2019 là 2.073.678.000 ñồng (hai tỷ không trăm bảy mươi ba triệu sáu trăm bảy mươi tám ngàn ñồng), thanh toán làm một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H có ñơn yêu cầu thi hành án, Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T chậm thi hành số tiền nêu trên thì Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T phải trả lãi ñối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, lãi suất phát sinh do chậm trả tiền ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Công ty TNHH thương mại dịch vụ văn hóa và du lịch T phải chịu án phí là 73.473.560 ñồng (bảy mươi ba triệu bốn trăm bảy mươi ba ngàn năm trăm sáu mươi ñồng).

Hoàn lại tiền tạm ứng án phí tổng cộng là 42.143.950 ñồng (bốn mươi hai triệu một trăm bốn mươi ba ngàn chín trăm năm mươi ñồng) cho Công ty TNHH Một thành viên quản lý kinh doanh nhà thành phố H theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AB/2012/03159 ngày 03/07/2014 (số tiền là 8.846.950 ñồng) và biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2021/0000213 ngày 16/11/2021 (số tiền là 33.297.000 ñồng) của Chi cục thi hành án dân sự quận Bình Thạnh.

Trường hợp bản án, quyết ñịnh ñược thi hành theo quy ñịnh tại Điều 12 Luật thi hành án dân sự thì người ñược thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy ñịnh tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án ñược thực hiện theo quy ñịnh tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Các ñương sự ñược quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự không có mặt tại phiên tòa ñược quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận ñược bản án hoặc từ ngày bản án ñược niêm yết.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM